РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 мая 2026 года Советский районный суд г. Томска в составе:
Председательствующего Ткаченко И.А., при секретаре Тимофеевой О.С., с участием:
представителя истца Шахрай Е.Г. – Агеева Д.Ю., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, третьего лица Манаковой М.А., помощника прокурора Советского района г. Томска Медведевой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Шахрай Е.Г., самостоятельные требования третьего лица Манаковой М.А. к муниципальному образованию «город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд, установлении выкупной цены,
УСТАНОВИЛ:
Шахрай Е.Г. обратился в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд ДД.ММ.ГГГГ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, путем выкупа, с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении выкупной цены в размере 9986100 руб. и взыскании в пользу Шахрай Е.Г. суммы в размере 6847 086 руб. Дополнительно просил взыскать с ответчика в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины 3000 руб., по оценке жилого помещения 14000 руб.
В обоснование требований указано, что истец Шахрай Е.Г. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является долевым собственником жилого помещений – квартиры №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, доля в праве составляет .... Сособственником квартиры является Манакова М.А. Земельный участок по адресу расположения дома сформирован, поставлен на кадастровый учет. Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, утвержденным постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ Департаментом жилищной политики администрации Города Томска в адрес истца направлено требование о сносе дома своими силами, исполнить которое истец возможности не имел. Решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений дома не принято. Истец самостоятельно организовал проведение оценки стоимости подлежащего изъятию для муниципальных нужд недвижимого имущества. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО ..., выкупная стоимость жилого помещения по адресу <адрес> составляет 9986 100 руб. Соответственно, размер компенсации для истца пропорционально его доле в праве собственности на жилое помещение составит 6847086,95 руб. До настоящего времени принадлежащая истцу доля аварийного жилого помещения у него не выкуплена.
В дальнейшем исковые требования в части размера выкупной стоимости были уточнены истцом в порядке ст.39 ГПК РФ, о чем в суд представлено соответствующее заявление, согласно которому истец просит определить выкупную стоимость жилого помещения с учетом результатов судебной экспертизы в размере 7593 000 руб., из которой взыскать в его пользу 5206229,78 руб.
Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ Манакова М.А. признана третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд ... доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, путем выкупа, с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении выкупной цены в размере 9 986 100 руб. и взыскании в пользу Манаковой М.А. суммы в размере 3139013,05 руб., а также о взыскании с ответчика 3000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
Истец Шахрай Е.Г., будучи извещен о времени и месте судебного разбирательства в порядке, предусмотренном пунктом 3 части 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), в суд не явился, направил представителя.
Участвуя в судебном заседании, представитель истца Агеев Д.Ю. исковые требования с учетом их уточнения поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что другого жилого помещения, помимо аварийного, истец не имеет.
Третье лицо Манакова М.А. в судебном заседании самостоятельные требования, предъявленные к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что квартира <адрес> находится в долевой собственности у неё и истца. Другого жилого помещения у неё нет. С судебной экспертизой на согласна, выводы экспертов не оспаривает.
Ответчик муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, получивший извещение о времени и месте судебного разбирательства посредством курьерской доставки ДД.ММ.ГГГГ, своего представителя в суд не направил, возражений по существу уточненных исковых требований и самостоятельных требований третьего лица не представил.
Руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и представителя ответчика, учитывая их надлежащее извещение.
Заслушав объяснения представителя истца, третьего лица Манаковой М.А., заключение прокурора, полагавшего исковые требования с учетом их уточнения подлежащими удовлетворению, а самостоятельные требования третьего лица частичному удовлетворению, изучив материалы дела, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).
В части 8 статьи 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Судом установлено, что жилое помещение (квартира) с кадастровым номером №, общей площадью ... кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности Шахрай Е.Г. и Манаковой М.А.
Право собственности Шахрай Е.Г. на ... доли указанного жилого помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; право собственности Манаковой М.А. на ... доли указанного жилого помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ... на основании договора купли-продажи от ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: <адрес> образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером №, площадью ... кв.м, вид разрешенного использования «Многоквартирные жилые дома в 2-4 этажа», что подтверждается сведениями из общедоступных источников – градостроительного Атласа г. Томска (https://map.admtomsk.ru/), сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Росреестр» (https://rosreestr.ru).
Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации Города Томска от 30.05.2025 № 251 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и признании утратившим силу пункта 1 постановления администрации Города Томска от 02.08.2019 № 669 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в отдельны постановления администрации Города Томска»» многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, на Департамент жилищной политики администрации Города Томска возложена обязанность в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ принять меры к выселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме; органам и структурным подразделениям администрации Города Томска, обеспечивающим решение задач, предусмотренных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 № р1525 (далее – Регламент), в установленном порядке и сроки реализовать в отношении данного многоквартирного дома комплекс мероприятий в соответствии с Регламентом.
В соответствии с п.3.2 Регламента подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № р1525 (в редакции, действовавшей до 28.05.2025), администрация района, в рамках процедуры изъятия обязана, в том числе:
- направить проект решения в форме муниципального правового акта администрации Города Томска об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд в структурные подразделения администрации Города Томска (в срок не более 7 рабочих дней с даты истечения шестимесячного срока, установленного в требованиях к собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме о его сносе (реконструкции), либо в срок не более 40 рабочих дней с даты получения от собственников письменного отказа от сноса (реконструкции) аварийного многоквартирного дома);
- обеспечить организацию проведения оценки подлежащего изъятию для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений в расположенном на указанном участке многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), а также иных объектов оценки в целях определения размера возмещения и других условий изъятия земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (в срок не более 60 рабочих дней с даты поступления заявления от собственника с требованием уплаты возмещения за принадлежащее ему недвижимое имущество или 90 рабочих дней с момента наступления года, в котором в соответствии с региональной или муниципальной программой по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными, планируется расселение помещений);
- подготовить и вручить проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, а также документы, предусмотренные пунктом 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, собственникам жилых, нежилых помещений в многоквартирном доме и земельных участков (их законным или уполномоченным представителям) лично под подпись, либо направить им заказным письмом с уведомлением о вручении, либо направить им электронным письмом на адрес электронной почты, в случае, если правообладатель изымаемой недвижимости указал в качестве адреса для связи с ним адрес электронной почты (в срок не более 15 рабочих дней с даты определения в установленном порядке размера возмещения и других условий изъятия для муниципальных нужд).
Регламентом в редакции от 28.05.2025 обеспечение решения вышеуказанных задач возложено на департамент жилищной политики администрации Города Томска.
Департамента жилищной политики администрации Города Томска собственникам квартиры <адрес> было направлено требование от ДД.ММ.ГГГГ № с предложением в течение 6 месяцев после получения требования осуществить вместе с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Истец и третье лицо, как собственники жилого помещения № в данном доме, от сноса дома за счет собственных средств отказались, о чем собственноручно указали на бланке требования, требование в установленный срок не исполнили.
Многоквартирный дом по <адрес> включен в резервный перечень многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках муниципальной программы «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2024 – 2028 годы, утвержденной постановлением администрации Города Томска от 07.11.2023 № 901, сроки расселения аварийных домов Муниципальной программой не установлены, сведения о чем находятся в свободном доступе в сети Интернет.
Между тем, дальнейшие действия, установленные Регламентом, не проводились, с момента принятия решения о признании многоквартирного дома по адресу <адрес> аварийным и подлежащим сносу, постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по указанному адресу не издавалось, проект соглашения об изъятии истцу и третьему лицу не направлялся, оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества ответчиком не проводилась. Доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлены.
Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Исходя из этого, сам по себе факт не изъятия земельного участка, являющийся в силу статьи 32 ЖК РФ основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, подлежащем сносу, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.
Согласно ответам на судебный запрос, поступившим из филиала ППК «Роскадастр» по Томской области, истец Шахрай Е.Г., третье лицо Манакова М.А., помимо аварийного жилого помещения, иных объектов недвижимости в собственности не имеют.
В свою очередь, невозможность проживания в доме по <адрес> ввиду его критического состояния была установлена специалистами ООО ... в ДД.ММ.ГГГГ, согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ которого, послужившего основанием для признания дома аварийным и подлежащим сносу, техническое состояние многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, характеризуется как «ветхое». При «ветхом» техническом состоянии эксплуатация жилого дома невозможна и создает угрозу жизни и здоровью граждан, т.к. не обеспечивается механическая безопасность при его эксплуатации, соответствующая требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Основные несущие конструктивные элементы (фундамент, стены, перекрытия) указанного многоквартирного жилого дома имеют аварийное техническое состояние и грозят обрушением.
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что установленный постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № срок расселения многоквартирного жилого дома по <адрес> не истек (ДД.ММ.ГГГГ), однако дальнейшее проживание в спорном жилом помещении создает реальную, непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан, у истца и третьего лица иных пригодных для проживания жилых помещений не имеется, ответчиком предварительная процедура по направлению собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома и последующему принятию решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения в таком доме, не соблюдена, реализация и защита жилищных прав истца и третьего лица, связанных с признанием их жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством принудительного изъятия принадлежащего им жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.
В этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца и самостоятельное требование третьего лица о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанности изъять для муниципальных нужд у Шахрай Е.Г. ... доли, у Манаковой М.А. ... доли жилого помещения – квартиры №, адрес объекта: <адрес> путем выкупа, с прекращением права общей долевой собственности Шахрай Е.Г., Манаковой М.А. на указанное жилое помещение.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу и третьему лицу жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).
Как установлено в судебном заседании, земельный участок по адресу расположения многоквартирного дома по <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, имеет площадь ... кв.м, вид разрешенного использования «Многоквартирные жилые дома в 2-4 этажа».
Положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Согласно ч.1 ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет, и принадлежит собственникам помещений в нем (в том числе истцу и третьему лицу) на праве общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за принадлежащее истцу и третьему лицу жилое помещение следует исходить из рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок.
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.08.2007, разъяснено, что в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по ному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
При этом, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома определяется исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
По сообщениям администрации ... района г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время капитальный ремонт общего имущества в доме по адресу <адрес> не проводился; информация за более ранний период отсутствует.
Доказательств выполнения капитального ремонта за период эксплуатации дома по вышеуказанному адресу полностью либо в части ответчиком не представлено, отсутствие своевременного капитального ремонта дома привело к разрушению его конструкций и элементов, следствием чего явилось признание дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены жилого помещения – квартиры № по адресу: <адрес> необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме (ДД.ММ.ГГГГ), учитывая год постройки многоквартирного дома (ДД.ММ.ГГГГ) и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного жилого помещения, в материалы дела представлен отчет об оценке № рыночной стоимости объекта недвижимости: квартиры общей площадью ... кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, подготовленный ДД.ММ.ГГГГ ООО ... по заказу истца Шахрай Е.Г., согласно которому выкупная цена жилого помещения составляет 9986 100 руб., в том числе: рыночная стоимость квартиры – 2672 700 руб.; стоимость доли в праве собственности на земельный участок – 4274 200 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, приходящийся на квартиру № – 2531 700 руб.; размер убытков, причиненных собственнику ее изъятием (квартира №) – 507 500 руб.
Учитывая, что соглашение о выкупной стоимости принадлежащего истцу и третьему лицу жилого помещения для муниципальных нужд между сторонами не достигнуто, а также наличие между ними спора о рыночной стоимости имущества, подлежащего изъятию, по ходатайству представителя ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО ...
Согласно заключению комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение (согласно положениям ч.7 ст.32 ЖК РФ) составляет 7593 000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес> (без учета стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) – 2 517 000 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> и возможный к формированию с учетом градостроительного регулирования – 3 289 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома <адрес>, приходящейся на квартиру № в указанном многоквартирном доме исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме – ДД.ММ.ГГГГ, учитывая год постройки многоквартирного дома – ДД.ММ.ГГГГ, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования (в ценах на момент проведения экспертизы) – 1 337 000 руб.; размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества – квартиры №, у собственников данного объекта – 450 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Рассмотрев отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО ..., на котором истец и третье лицо основывали свои исковые требования при обращении в суд, и заключение комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, составленное ООО ... по результатам судебной экспертизы, суд считает необходимым отметить, что выводы любого экспертного исследования в определенной степени всегда носят вероятностный характер. При этом необходимый и достаточный объем выборки, порядок и логика проведения экспертизы, определяются исследователем в конкретный момент времени, исходя из целей и задач исследования, в том числе, с учетом принципов разумности и целесообразности.
Вместе с тем, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении судебной экспертизы, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст.307 УК РФ. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Объективность изложенных в заключении комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку заключение составлено комиссией экспертов, имеющих высшее специальное образование и соответствующую квалификацию, содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих. Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения.
После ознакомления с результатами судебной экспертизы стороны и третье лицо с самостоятельными требованиями о своем несогласии с выводами экспертов не заявили, исковые требования в части размера выкупной стоимости уточнены истцом с учетом результатов судебной экспертизы.
На основании изложенного, суд определяет размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение – квартиру <адрес>, исходя из заключения комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ ООО ..., в размере 7593 000 руб.
Поскольку выкупаемое жилое помещение находится в общей долевой собственности истца и третьего лица, суд считает необходимым установленный размер выкупной цены распределить между ними пропорционально доле каждого в праве на жилое помещение и взыскать в пользу Шахрай Е.Г. (... доли) – 5206229,78 руб., в пользу Манаковой М.А. (... доли) – 2386770,22 руб., тем самым удовлетворив исковые требования в указанной части в полном объеме, самостоятельные требования третьего лица – частично.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение и возникновения права на помещение у иного лица.
Соответственно, настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права общей долевой собственности Шахрай Е.Г., Манаковой М.А. на квартиру <адрес>.
Согласно части 1 статьи 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии со статьей 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, и другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
При предъявлении иска в суд истцом Шахрай Е.Г. уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб., о чем свидетельствует чек-ордер ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ на указанную сумму.
Также истцом Шахрай Е.Г. понесены расходы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 14 000 руб., что подтверждается договором № на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным Шахрай Е.Г. с ООО ..., пунктом 3.1 которого денежное вознаграждение Исполнителя по договору определено в размере 14 000 руб., кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствующим о внесении Шахрай Е.Г. в кассу ООО ... 14 000 руб. в счет оплаты оценки имущества.
Данные расходы иначе как необходимые расценены быть не могут, поскольку понесены истцом для защиты своего нарушенного права и явились основанием для инициирования судебного процесса об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, установлении и взыскании выкупной цены.
С учетом удовлетворения судом исковых требований, расходы, понесенные Шахрай Е.Г. на оплату госпошлины в размере 3 000 руб. и на оценку имущества в размере 14 000 руб. подлежат возмещению ему ответчиком в полном объеме.
При этом государственная пошлина в размере 3000 руб., уплаченная Манаковой М.А. по чеку по операции ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит возвращению ей из соответствующего бюджета как излишне уплаченная.
Кроме того, как указывалось выше, в ходе рассмотрения дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначалась комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО .... Расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика, представителем которого было заявлено соответствующее ходатайство.
Стоимость проведения судебной экспертизы составила 25 000 руб., что подтверждается актом № от ДД.ММ.ГГГГ, счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ и ответчиком не оплачена, о чем свидетельствует ходатайство директора экспертного учреждения об оплате от ДД.ММ.ГГГГ №, представленное в суд совместно с заключением судебной экспертизы.
Доказательства оплаты ответчиком стоимости судебной экспертизы после поступления заключения комиссии экспертов в суд в материалы дела не представлены.
Учитывая, что заключение судебной экспертизы положено в основу решения об удовлетворении исковых требований в части размера выкупной стоимости, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны подлежит взысканию в пользу ООО ... 25 000 руб. за проведение судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Шахрай Е.Г. к муниципальному образованию «город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд, установлении выкупной цены удовлетворить.
Самостоятельные требования третьего лица Манаковой М.А. к муниципальному образованию «город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд, установлении выкупной цены удовлетворить частично.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Шахрай Е.Г. для муниципальных нужд ... доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру <адрес> путем выкупа, с прекращением права общей долевой собственности Шахрай Е.Г. на жилое помещение, установив и взыскать размер выкупной цены в сумме 5206229 руб. 78 коп.
Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу Шахрай Е.Г. расходы по уплате госпошлины 3000 руб., расходы по оценке 14000 руб.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Манаковой М.А. для муниципальных нужд ... доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру <адрес> путем выкупа, с прекращением права общей долевой собственности Манаковой М.А. на жилое помещение, установив и взыскать размер выкупной цены в сумме 2386770 руб. 22 коп.
Вернуть Манаковой М.А. из соответствующего бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по чеку по операции ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 000 руб.
Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности Шахрай Е.Г., Манаковой М.А. на жилое помещение – квартиру №, адрес объекта: <адрес> после получения выкупной стоимости.
Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ООО ... за проведение судебной экспертизы 25 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья:
Мотивированный текст решения изготовлен 21.05.2026.
На дату опубликования решение не вступило в законную силу.