РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 октября 2026 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Куц Е.В., при секретаре Борозна А.В., с участием помощника прокурора Советского района г. Томска ФИО4, истца ФИО2., представителя истца ФИО7, действующей от имени ФИО2., на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на два года, третьего лица ФИО6, рассмотрев в судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО2 к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения путем его выкупа с прекращением права собственности, выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором просит муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска предоставить на праве собственности равнозначное благоустроенное жилое помещение в черте муниципального образования «Город Томск», состоящее не менее чем из одной комнаты, общей площадью не менее 24,2 кв.м, отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам взамен изымаемого аварийного жилого помещения по адресу: <адрес>, с зачетом ее стоимости в выкупную цену.
25.02.2026 поступило заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: : <адрес>, площадью 24.2 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером № в размере доли в праве общей долевой собственности пропорционально общей площади квартиры, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное недвижимое имущество, установив размер выкупной цены в размере 2 962000 рублей.
В обоснование требований указано, что истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.
Постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № данный дом признан аварийным и подлежащим сносу. До настоящего времени соглашение о выкупе с истцом не заключено. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, представляет опасность для жизни и здоровья.
До настоящего времени соглашение о выкупе с истцами не заключено.
Истец ФИО2., представитель истца ФИО7, действующая от имени ФИО2., на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на два года, поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, уточнили исковые требования в части установления выкупной цены за изымаемое жилое помещение.
Представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, надлежаще и своевременно извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
В письменном отзыве представитель ответчика ФИО5, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия один год, указал, что если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника в таком доме, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения. В возражениях на исковое заявление, выразил несогласие с размером выкупной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения. То обстоятельство, что жилое помещение истца - <адрес>, расположенная в доме по адресу: <адрес> подлежит изъятию для муниципальных нужд, не оспаривал, в связи с чем ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения выкупной стоимости. После проведения по делу судебной экспертизы по ходатайству ответчика отзыва на иск от ответчика не поступило.
Третье лицо ФИО6 не возражала против удовлетворения требований, изложенных в исковом заявлении.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав истца, представителя истца, третье лицо, исследовав письменные доказательства, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования, подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.
Часть 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
Согласно части 1 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В части 8 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации определено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч.10 ст.32 Жилищного Кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в п.22 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации).
В силу части 9 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Помимо этого, следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.
В судебном заседании установлено, что истцу ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение – <адрес>, расположенная в многоквартирном дома по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 70№, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2025-232465563.
Постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в отдельные постановления администрации Города Томска» многоквартирный жилой <адрес> в <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.
На администрации районов Города Томска в рамках своей компетенции возложена обязанность в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ совместно с комитетом жилищной политик администрации Города Томска принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, указанных в пунктам 1 и 2 данного постановления; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении многоквартирных домов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящего постановления, комплекс мероприятий, предусмотренных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № №.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца администрацией <адрес> направлено требование о проведении в течение 6 месяцев с момента его получения совместно с другими собственниками жилых помещений снос многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.
В установленный срок требование исполнено не было, снос многоквартирного дома по указанному адресу не проведен.
Постановлением администрации города Томска от 10.03.2023 № 170 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых домов в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу по адресу: ФИО1, <адрес>, <адрес>», изъят для муниципальных нужд земельный участок общей площадью 1068 кв.м. по адресу: ФИО1, <адрес>, Розы Люксембург улица, 60 (кадастровый №), находящийся в собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: ФИО1, <адрес>, <адрес>
В соответствии с подпунктом л, м пункта 3 Регламента от ДД.ММ.ГГГГ № р1525 департамент жилищной политики администрации <адрес> обеспечивает решение задач, к которым, в частности, относятся:
- вручение собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (их законным или уполномоченным представителям) лично под подпись либо направление им заказным письмом с уведомлением о вручении требования о сносе или реконструкции многоквартирного дома в порядке частей 10 - 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в срок не более 100 рабочих дней с даты получения муниципального правового акта администрации Города Томска о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (реконструкции));
- направление проекта решения об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд, оформленное в виде муниципального правового акта администрации Города Томска, в органы и структурные подразделения администрации Города Томска с приложением к нему документов, необходимых для согласования, согласно перечню (в срок не более 7 рабочих дней с даты истечения шестимесячного срока, установленного в требованиях к собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме о его сносе (реконструкции), либо в срок не более 40 рабочих дней с даты получения от собственников письменного отказа от сноса (реконструкции) аварийного многоквартирного дома).
Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Исходя из этого, сам по себе факт не изъятия земельного участка, являющийся в силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, подлежащем сносу, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ другие жилые помещения, принадлежащие истцу на праве собственности, отсутствуют. Таким образом, квартира, расположенная по адресу: : <адрес>, является единственным местом жительства истца
В свою очередь, невозможность проживания в аварийном жилом помещении ввиду его критического состояния была установлена ООО «НТП ИНТЕХ ТГАСУ» в заключении по результатам технического обследования несущих и ограждающих конструкций в 2019 году.
Согласно заключению ООО «НТП ИНТЕХ ТГАСУ»,, выполненному в 2019 г., установлено, что физический износ здания в соответствии с ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» составляет 75%. Жилые помещения жилого здания не соответствуют требованиям Постановления РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. От ДД.ММ.ГГГГ) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», поскольку несущие конструкции стен и перекрытий находятся в аварийном состоянии, что создает угрозу обрушения и не обеспечивает безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования, проведение капитального ремонта жилого здания нецелесообразно ввиду высокого процента физического износа.
При указанных обстоятельствах, поскольку дальнейшее проживание в спорном жилом помещении создает реальную, непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан, ответчиком предварительная процедура по направлению собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома и последующему принятию решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения в таком доме, не соблюдена, в этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанности изъять у ФИО2 для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности истцов на указанное жилое помещение.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцам жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ).
Из ответа администрации города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что земельный участок по адресу: <адрес>, поставлен на государственный учет с присвоением кадастрового номера: 70:21:0100050:2436, имеет категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома в 2-4 этажа, общая площадь хземельного участка составляет 1068+/-11 кв.м., кадастровая стоимость 3021596,28 руб., границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, с учетом требований п. 1.1 ч. 1 ст. 43 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.
Как следует из пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей истцам доли в праве аренды на земельный участок под домом, исходя из его минимальной площади,
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007, разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 года N 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая не утратила силу и продолжает действовать, т.е. обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.
Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.
При этом суд отмечает, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.
Согласно части 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
Таким образом, законом прямо предусмотрено применение перечня услуг и работ, установленного частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, при установлении услуг и работ, которые требовалось провести на дату приватизации бывшим наймодателем.
Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Из изложенного следует, что если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
При этом, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома определяется исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно ответу на судебный запрос администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в многоквартирном доме по адресу: <адрес> выполнен выборочный капитальный ремонт печей на общую сумму 71503,94 рублей в рамках реализации муниципальной адресной программы «Капитальный ремонт многоквартирных домов <адрес>» на 2014 год.
В подтверждение осуществления капитального ремонта представлен в материалы дела договор о предоставлении субсидии № от ДД.ММ.ГГГГ на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (согласно приложению к постановлению администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в редакции постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, акт о приеме выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ответу администрации <адрес> на судебный запрос от ДД.ММ.ГГГГ №, передача (приватизация) первого жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> собственность граждан была ДД.ММ.ГГГГ.
Доказательств выполнения капитального ремонта дома на дату приватизации ответчиком не представлено, отсутствие своевременного полного капитального ремонта дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены жилого помещения – <адрес> по адресу: <адрес>, необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
В соответствии с заключением о предварительной выкупной стоимости жилого помещения, выполненным ООО «Томская независимая оценочная компания», выкупная цена изымаемого жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>, составляет 3976000 рублей.
Поскольку ответчиком оспаривался размер рыночной стоимости жилого помещения, с целью определения выкупной цены изымаемого жилого помещения на основании определения Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика была назначена комплексная судебная экспертиза.
В соответствии с заключением комиссии экспертов №-Э/2026 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным экспертами ООО «Бюро оценки «ТОККО», рыночная стоимость недвижимого имущества – жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома по состоянию на момент проведения экспертизы, составляет 1656000 рублей, рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 1068 кв. м., составляет 670000 рублей, размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника данного недвижимого имущества составляет 181000 рублей, размер доли в компенсации за непроизведенный ремонт составляет 1125000 рублей.
Итого, общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение по состоянию на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ составляет 2962000 рублей.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Приведенное заключение комиссии экспертов ООО «Бюро оценки «ТОККО» №-Э/2026 от ДД.ММ.ГГГГ, содержит подробное описание проведенного исследования, выполнены на основе изучения объекта оценки, соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Объективность изложенных в заключении результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости жилого помещения, стоимости доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Не доверять заключению комиссии экспертов у суда оснований не имеется.
Ответчиком доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключениях экспертов, не представлено.
Стороны о назначении повторной судебной экспертизы ходатайств не заявляли. Размер выкупной стоимости, определенной заключениями, ответчик не оспаривал.
При указанных обстоятельствах, суд полагает необходимым основывать свои выводы на заключениях судебных экспертиз, определив размер возмещения за изымаемое жилое помещение исходя из заключения комиссии экспертов ООО «Бюро оценки «ТОККО» №-Э/2026 в общей сумме 2 962 000 рублей.
С учетом изложенного, исковые требования в части определения размера выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение подлежат удовлетворению.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской ФИО1, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение.
Соответственно, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на <адрес> многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в <адрес>, после выплаты возмещения ему за изымаемый объект недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, и другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.
В соответствии с разъяснениями, данными в п.10 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1, лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца ФИО2 подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в размере 3000 руб.
Согласно абз.2 п.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.
Истцом ФИО2 также заявлено о возмещении расходов по определению рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения в размере 6 000 руб., в качестве подтверждения указанных расходов представлено заключение о предварительной выкупной стоимости жилого помещения от 05.02.2026, выполненное ООО «Томская независимая оценочная компания», кассовый чек от 05.02.2026 на сумму 6000 рублей.
Указанные расходы суд расценивает как необходимые, поскольку они понесены истцом для защиты своего нарушенного права и явились основанием для инициирования судебного процесса об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, установлении выкупной цены, в связи с чем полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 расходы на изготовление оценки в размере 6 000 руб.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 рублей, расходов по оплате юридической консультации в сумме 2 000 рублей.
Согласно ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.
В обоснование требования о взыскании расходов по оплате услуг представителя истцом представлены квитанция № от 04.02.2026 на сумму 30000 руб. по оплате юридических услуг за представительство интересов истца в суде 1 инстанции, квитанция № от 13.10.2026 по оплате юридических услуг за ведение гражданского дела в Советском суде г. Томска на сумму 20000 руб., квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ по оплату юридических услуг за предоставление консультации по жилищному вопросу на сумму 2000 руб., прейскурант цен на юридические услуги с ДД.ММ.ГГГГ, соглашение об оказании юридических услуг б/н от ДД.ММ.ГГГГ.
Учитывая сложность дела, действия представителя истца, обстоятельства дела, требования разумности и справедливости, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 25 000 рублей, связанные с оплатой услуг представителя при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Согласно части 6 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неисполнения стороной или сторонами обязанности, предусмотренной частью первой статьи 96 настоящего Кодекса, если в дальнейшем они не произвели оплату экспертизы или оплатили ее не полностью, денежные суммы в счет выплаты вознаграждения за проведение экспертизы, а также возмещения фактических расходов эксперта, судебно-экспертного учреждения, понесенных в связи с проведением экспертизы, явкой в суд для участия в судебном заседании, подлежат взысканию с одной стороны или с обеих сторон и распределяются между ними в порядке, установленном частью первой настоящей статьи.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика определением суда по делу назначалась судебная экспертиза, производство которых было поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО», расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика.
Согласно представленному ООО «Бюро оценки «ТОККО» счету на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость судебной экспертизы составила 25000 рублей.
С учетом того, что определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, расходы по проведению экспертизы возложены на администрацию Города Томска, исковые требования удовлетворены, оплата за проведение судебных экспертиз от ответчика не поступила, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» подлежат взысканию расходы на производство судебной экспертизы в размере 25 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статей 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении размера выкупной стоимости, - удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ОГРН №) изъять для муниципальных нужд у ФИО2 (паспорт №) жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности ФИО2 на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в сумме 2 962000 рублей.
Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО2 (паспорт №) на жилое помещение – <адрес> по адресу: <адрес>,, после получения выкупной стоимости.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН №, №) за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО2 (паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей, расходы по изготовлению заключения в размере 6 000 рублей, по оплате услуг представителя в размере 25000 рублей.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН №) за счет средств муниципальной казны в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» (ИНН №), расходы за проведение судебной экспертизы в размере 25 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья: (подпись)
Мотивированное решение суда изготовлено 28 октября 2026.
Оригинал документа находится в гражданском деле № 2-934/2026 Советского районного суда г. Томска.