РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
31 марта 2026 года Советский районный суд города Томска в составе председательствующего Мацкевич Р.Н.
при секретаре судебного заседания Дадашове Э.Н.
с участием представителя истца – Даниленко К.Г., действующего по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия ...
представителя ответчика Точенова И.Н. – Шарковского С.Н., действующего по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия ...
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске дело по иску Долматова И.Н. к Точенову И.Н., Акционерному обществу «Альфа-банк», Публичному акционерному обществу Новосибирский социальный коммерческий банк «Левобережный» о признании права собственности на нежилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок, отмене запрета на совершение регистрационных действий, установил:
Долматов И.Н. с учетом заявления в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обратился в суд с иском к Точенову И.Н., Акционерному обществу «Альфа-банк» (АО «Альфа-банк»), Публичному акционерному обществу Новосибирский социальный коммерческий банк «Левобережный» (ПАО НСК «Левобережный»):
о признании права собственности:
- на нежилое помещение, назначение: нежилое, ..., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;
- на 43/20100 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью ..., с видом разрешенного использования: для эксплуатации гаражей индивидуальных легковых автомобилей, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>;
Об отмене запрета на совершение Управлением Федеральной службы государственного кадастра и картографии по Томской области регистрационных действий, наложенного на основании постановления судебного пристава-исполнителя Отдела службы судебных приставов по Советскому району г.Томска Управления Федеральной службы судебных приставов России по Томской области Тарановой Т.И. № от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №, возбужденного ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного документа : исполнительная надпись нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении имущества, указанного выше.
Исковые требования истец обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Долматовым И.А. и Точеновым И.Н. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, назначение: нежилое, ..., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № и 43/20100 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью ..., с видом разрешенного использования: для эксплуатации гаражей индивидуальных легковых автомобилей, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.
Согласно договору стоимость указанного недвижимого имущества составляет 1050000 рублей (нежилого помещения – 1000000 рублей, доли в праве на земельный участок – 50000 рублей). Покупатель Долматов И.А. произвел оплату в полном объеме и стороны договора ДД.ММ.ГГГГ обратились через ОГКУ «Томский областной многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» с заявлением о государственной регистрации права и государственном кадастровом учете в отношении названного имущества.
В адрес истца ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Томской области направлено Уведомление о том, что в Едином государственном реестре недвижимости содержится запрет на совершение регистрационных действий на указанные объекты недвижимости на основании Постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Советскому району г.Томска УФССП России по Томской области Тарановой Т.И. №.
На момент наложения указанного ареста, был исполнен договор купли-продажи и арестованное имущество должнику не принадлежало.
Истец в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам.
Ответчик Точенов И.Н. в судебное заседание не явился, будучи извещенным о времени и месте судебного разбирательства, направив своего представителя.
Представитель ответчика Точенова И.Н. в судебном заседании подтвердил обстоятельства, изложенные истцом.
АО «Альфа-банк» и ПАО НСКБ «Левобережный» надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, об отложении дела слушанием ходатайств не заявляли, возражений против заявленных требований не представили.
Управление Федеральной службы судебных приставов по Томской области, судебный пристав-исполнитель Отделения судебных приставов по Советскому району г.Томска УФССП по Томской области Таранова Т.И. надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явку не обеспечили, возражений против заявленных требований не представили.
В соответствии с положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав доводы и пояснения представителей Долматова И.А., Точенова И.Н., исследовав письменные доказательства, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с частью 2 статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.
На основании ч.1 ст. 119 Федерального закона N 229-ФЗ от 02 октября 2007 года "Об исполнительном производстве", в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложенного ареста или исключении его из описи.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.
Согласно абз. 2 п. 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиками по искам об освобождении имущества от ареста являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество.
Анализируя в совокупности изложенные нормы права, суд приходит к выводу о том, что иск об освобождении имущества от ареста может быть заявлен собственником или законным владельцем имущества, на которое наложен арест в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов по обязательствам должника, что препятствует реализации прав такого лица.
Арест и запрет на совершение регистрационных действий не являются тождественными понятиями, имеют различия в процедуре совершения. Запрет на совершение регистрационных действий является самостоятельной обеспечительной мерой, направленной, прежде всего, на обеспечение сохранности недвижимого имущества, а не на ограничение права распоряжения таким имуществом. Следовательно, установление запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества ограничивает права.
Исходя из смысла приведенных норм, бремя доказывания принадлежности имущества, на которое обращается взыскание, лежит на лице, обратившимся с требованиями об освобождении имущества от ареста и исключении его из описи.
Согласно Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Точенов И.Н. продает, а Долматов И.А. покупает нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж 1, площадью 21,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; ... долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв.м, с видом разрешенного использования: для эксплуатации гаражей индивидуальных легковых автомобилей, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Цена договора – 1050000 рублей, из которых 1000000 рублей – стоимость нежилого помещения, а 50000 рублей, стоимость доли в праве на земельный участок.
В соответствии с п.2.2 Договора расчет осуществляется путем перечисления денежных средств: 350000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 350000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 350000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ на счет Точенова И.Н., указанный в договоре.
Исполнение договора подтверждается чеками по банковским операциям: от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 400000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 200000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 250000 рублей. Переводы осуществлены на счет, указанный продавцом в договоре купли продажи. Отправителем указан И.А. Д., при этом, номер счета плательщика соответствует номеру счета, указанному в чеке по операции от ДД.ММ.ГГГГ, где плательщиком указан Долматов И.А..
Таким образом, покупателем осуществлена полная оплата стоимости приобретаемого по договору имущества в срок, ранее оговоренного в соответствии с условиями договора.
В силу п.4.2. Договора Передача Объекта недвижимости Продавцом и принятие его покупателем должна быть осуществлена в день полного и окончательного расчета по акту приема-передачи, согласно п.556 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Акт приема-передачи недвижимого имущества между Продавцом и Покупателем подписан ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, сторонами Договора купли-продажи недвижимого имущества договор исполнен полностью.
Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 454 указанного выше кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).
Государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 131 данного кодекса подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Согласно правовым указаниям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу требований пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Из Описи документов, принятых для оказания государственных услуг Государственная регистрация прав следует, что ДД.ММ.ГГГГ принято заявление № от Долматова И.А. о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Из Уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении помещения нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж 1, площадью 21,3 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый номер № приостановлено в связи с запретом на основании Постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Советскому району г.Томска УФССП России по Томской области №, до ДД.ММ.ГГГГ.
Судебным приставом-исполнителем ОСП по Советскому району г.Томска УФССП России по Томской области Тарановой Т.И. ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство № в отношении Точенова И.Н. в связи с исполнительной надписью нотариуса № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании задолженности по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскатель АО «Альфа-банк».
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Советскому району г.Томска УФССП России по Томской области от ДД.ММ.ГГГГ в раках указанного исполнительного производства объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Единого государственного реестра недвижимости в отношении недвижимого имущества, принадлежащего Точенову И.Н., в числе данного имущества также нежилое помещение площадью ... кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №; земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.
Кроме того, судебным приставом-исполнителем ОСП по Советскому району г.Томска УФССП России по Томской области от ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства по исполнению постановления по делу об административном правонарушении о взыскании с Точенова И.Н. административного взыскания в виде штрафа.
Таким образом, ограничение в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества применено уже после заключения договора купли-продажи указанного недвижимого имущества и фактического исполнения данного договора сторонами.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства, заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.
В силу положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Пунктом 3.1 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ закреплено, что Продавец в соответствии со ст.431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации заверяет Покупателя, а Покупатель полагается на данные заверения, что Продавец на момент подписания договора не является ответчиком в суде как физическое лицо, в отношении него не ведется исполнительное производство, а равно уголовное преследование, с возможным предъявлением, вследствие чего на объект недвижимости может быть наложен арест, и/или обращено взыскание, или конфискация в пользу государства или третьих лиц.
Указанное заверение не оспорено сторонами, сведения об обременениях отчуждаемого имущества на момент заключения и исполнения договора купли-продажи в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали.
Учитывая данное обстоятельство, суд приходит к добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи и наличии у него законного права на защиту его интересов в связи с исполнением договора.
Обратившись с заявлением о государственной регистрации перехода права стороны выразили волю, направленную на распоряжение имуществом.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в едином: государственном реестре органами, осуществляющими: государственную регистрацию.
Запрет на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости нарушает законные права истца на осуществление государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, которые принадлежат истцу в силу заключенного договора и его фактического исполнения.
Поскольку при таких обстоятельствах защита прав истца иным способом невозможна, злоупотребления правами со стороны истца судом не установлено, а право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за ответчиком Точеновым И.Н., уполномоченным органом не могут быть совершены регистрационные действия в силу ограничительных мер, направленных на исполнение по исполнительному производству, должником по которому Долматов И.А. не является, имеются основания для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на указанное спорное недвижимое имущество со дня фактического исполнения договора – ДД.ММ.ГГГГ и отмену в отношении данного имущества ограничений на совершение регистрационных действий.
В соответствии с п. 5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.
Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности истцов на доли в объекте незавершенного строительства и прекращении права ответчика на указанные доли.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Долматова И.Н. к Точенову И.Н., Акционерному обществу «Альфа-банк» (ОГРН:№, ИНН:№), Публичному акционерному обществу Новосибирский социальный коммерческий банк «Левобережный» (ОГРН:№, ИНН:№) о признании права собственности на нежилое помещение и долю в праве собственности на земельный участок, отмене запрета на совершение регистрационных действий – удовлетворить.
Признать право собственности Долматова И.А. (ДД.ММ.ГГГГ, ИНН №, ...) с ДД.ММ.ГГГГ:
- на нежилое помещение, назначение: нежилое, ... кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;
- на 43/20100 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв.м, с видом разрешенного использования: для эксплуатации гаражей индивидуальных легковых автомобилей, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> с прекращением права собственности на данные объекты недвижимости Точенова И.Н. (ДД.ММ.ГГГГ г.р., ...).
Отменить запрет на совершение Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области регистрационных действий, наложенный на основании постановления судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов по Советскому району г.Томска Управления Федеральной службы судебных приставов России по Томской области № от ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства №, возбужденного ДД.ММ.ГГГГ, в отношении имущества:
- нежилое помещение, назначение: нежилое, ... кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;
- 43/20100 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв.м, с видом разрешенного использования: для эксплуатации гаражей индивидуальных легковых автомобилей, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о регистрации права собственности Долматова И.А. и прекращения права собственности Точенова И.Н. на - нежилое помещение, назначение: нежилое, ... кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый номер №;
- 43/20100 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв.м, с видом разрешенного использования: для эксплуатации гаражей индивидуальных легковых автомобилей, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Томска.
Мотивированное решение составлено14.04.2026
Председательствующий: подпись Р.Н.Мацкевич
...