РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 сентября 2026 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Кокоть С.С., при секретаре Кирченко Н.Н., с участием представителя истца Шведовой Т.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ серии №, сроком действия три года, помощника прокурора Советского района г.Томска Литвиненко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению Романенко ФИО11 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении размера выкупной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Романенко Л.В. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором просила, с учетом уточнения исковых требований, обязать изъять для муниципальных нужд квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности, установив выкупную стоимость в размере 5212 000 руб., а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., и оплате судебной экспертизы в размере 23000 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником жилого помещения № по <адрес>. Заключение межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ № данный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Данное заключение утверждено постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №. В связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу истцу выдано требование от ДД.ММ.ГГГГ о проведении в течение 6 месяцев самостоятельного сноса многоквартирного дома. Каких-либо реальных действий по изъятию жилого помещения, принадлежащего истцу, ответчиком предпринято не было. После проведения по делу судебной экспертизы размер выкупной стоимости истцами уточнен в соответствии с заключениями судебной экспертизы ООО «Бюро оценки «ТОККО».
Истец Романенко Л.В. о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в суд не явилась, для участия в деле направила представителя.
Участвуя в судебном заседании, представитель истца Шведова Т.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>5, сроком действия три года, поддержала заявленные требования с учетом их уточнения, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что истец в разводе, проживает одна, дети взрослые живут отдельно, другого жилья не имеет. Постановление об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд до настоящего времени не принято.
Ответчик муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, надлежащим образом уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направил, ранее представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик просил провести по делу судебную экспертизу, рассмотреть дело в свое отсутствие.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав представителя истца, заключение прокурора, полагавшего исковые требования с учетом их уточнения подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.
Часть 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
Согласно части 1 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В части 8 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации определено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч.10 ст.32 Жилищного Кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в п.22 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации).
В силу части 9 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Помимо этого, следует установить форму изъятия принадлежащего истцу жилого помещения, на которую он согласен, то есть выразил ли он свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.
В судебном заседании установлено, что истцу Романенко Л.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит жилое помещение по адресу: <адрес> общей площадью 40,1 кв.м., с кадастровым номером №. Указанные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный <адрес> в г. Томске признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный жилой <адрес> в г. Томске, признан аварийным и подлежащим сносу. На администрации района г.Томска в рамках своей компетенции возложена обязанность в установленном порядке в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ совместно с комитетом жилищной политики администрации Города Томска принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма, в жилых помещениях, расположенных в данном многоквартирном доме; реализовать в отношении дома комплекс мероприятий, предусмотренных регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, утвержденным распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 № р1525.
Согласно ответу департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № соглашение об изъятии жилого помещения № с его собственником не заключалось.
В соответствии с подпунктом л, м пункта 3 Регламента от 14.12.2009 № р1525 департамент жилищной политики администрации Города Томска обеспечивает решение задач, к которым, в частности, относятся:
- вручение собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (их законным или уполномоченным представителям) лично под подпись либо направление им заказным письмом с уведомлением о вручении требования о сносе или реконструкции многоквартирного дома в порядке частей 10 - 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в срок не более 100 рабочих дней с даты получения муниципального правового акта администрации Города Томска о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (реконструкции));
- направление проекта решения об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд, оформленное в виде муниципального правового акта администрации Города Томска, в органы и структурные подразделения администрации Города Томска с приложением к нему документов, необходимых для согласования, согласно перечню (в срок не более 7 рабочих дней с даты истечения шестимесячного срока, установленного в требованиях к собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме о его сносе (реконструкции), либо в срок не более 40 рабочих дней с даты получения от собственников письменного отказа от сноса (реконструкции) аварийного многоквартирного дома).
ДД.ММ.ГГГГ департаментом жилищной политики администрации Города Томска Романенко Л.В. вручено требование о проведении совместно с другими собственниками сноса многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. От проведения сноса многоквартирного дома истец отказалась, требование в установленный срок не исполнила.
Мероприятия по расселению вышеуказанного многоквартирного дома включены в муниципальную программу «Расселение аварийного жилья и управление муниципальным жилищным фондом» на 2024-2028 годы, утвержденную постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №. В многоквартирном доме по адресу: <адрес>, расположено 8 жилых помещений, подлежащих расселению. Расселение многоквартирного дома по адресу: <адрес> будет осуществлено в рамках муниципальной программы с учетом выделения на данные цели средств в необходимом количестве.
Из ответа департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что администрацией Города Томска постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений по адресу: г.ФИО3, <адрес>, не принималось.
Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Исходя из этого, сам по себе факт не изъятия земельного участка, являющийся в силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, подлежащем сносу, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.
Из материалов дела следует, что истец в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ состояла в зарегистрированном браке с Романенко О.В., что подтверждается справкой о заключении брака от №, свидетельством о расторжении брака от ДД.ММ.ГГГГ серии I-ОМ №.
Из материалов дела, что истец проживает в жилом помещении по адресу: <адрес>, иных жилых помещений в собственности не имеет, о чем свидетельствует ответ ООО «Ростехинвентаризация - БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ №, выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №
В свою очередь, невозможность проживания в аварийном жилом помещении ввиду его критического состояния была установлена экспертами ООО «НПО «СтройЭксперт» еще в 2024 году.
Согласно заключению по результатам визуального обследования технического состояния и эксплуатационной пригодности многоквартирного дома, расположенного по адресу: г<адрес>, выполненного ООО «НПО «СтройЭксперт» в 2024 году, физический износ дома составляет 72%. В результате обследования выявлены следующие дефекты: наблюдается неравномерная осадка фундамента, трещины и разрушения; стены здания имеют многочисленные трещины, отделочные покрытия подвергаются замачиванию и разрушению, а также трещинами; выявлены места деструктивной гнили древесины балок перекрытия, а также многочисленные прогиб балок; наблюдается гниль подстропильной и стропильной системы, разрушение кровельного покрытия. Техническое состояние дома оценивается как аварийное. При наличии данных дефектов существует угроза обрушения несущих конструкций.
С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что право истца на обеспечение жилым помещением нарушено.
При указанных обстоятельствах, поскольку дальнейшее проживание в спорном жилом помещении создает реальную, непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан, ответчиком предварительная процедура по направлению собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома и последующему принятию решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения в таком доме, влекущая последующий выкуп данного жилого помещения с выплатой выкупной стоимости собственнику изымаемого жилого помещения, не соблюдена, в этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанности изъять у Романенко Л.В. для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности истца на указанное жилое помещение.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004).
Как установлено в судебном заседании, под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 70:21:0000000:3402.
Положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Согласно части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет и принадлежит собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за принадлежащее истцам жилое помещение следует исходить из рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок.
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007, разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, т.е. обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.
Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.
При этом суд отмечает, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.
Согласно части 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
Таким образом, законом прямо предусмотрено применение перечня услуг и работ, установленного частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, при установлении услуг и работ, которые требовалось провести на дату приватизации бывшим наймодателем.
Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Из изложенного следует, что если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
При этом, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома определяется исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно техническому паспорту на многоквартирный дом по адресу: <адрес> указанный многоквартирный <адрес> года постройки, сведения о последнем капитальном ремонте отсутствуют.
Согласно ответу департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № информацией о капитальном ремонте данного дома за период до 2006г., а также была ли необходимость в проведении капитального ремонта вышеуказанного дома на даты первой приватизации жилого помещения в нем, администрация Города Томска не располагает.
Из ответа ОГКУ ГАТО от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что в базах данных сведения о капитальных ремонтах многоквартирного дома по адресу: <адрес> также отсутствуют.
Доказательств выполнения капитального ремонта дома ответчиком не представлено, отсутствие своевременного полного капитального ремонта дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены жилого помещения – <адрес> по адресу: <адрес> необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
С целью определения выкупной цены изымаемого жилого помещения по ходатайству стороны истца на основании определения Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным экспертами ООО «Профаудитэксперт», рыночная стоимость квартиры без учета стоимости доли в праве собственности на земельный участок составляет 1878 000 руб., рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок по адресу: <адрес> составляет 2032 600 руб., размер потенциальных убытков, связанных с изъятием жилого помещения составляет 273 400 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме (ДД.ММ.ГГГГ), учитывая год постройки многоквартирного дома (1959), продолжительной эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования составляет 1027200 руб. Общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 5212 000 руб.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Приведенное заключение комиссии эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено на основе изучения объекта оценки, соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Объективность изложенных в заключении результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку они содержат механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве собственности на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.
Ответчиком доказательств, опровергающих выводы, изложенных в заключении эксперта, не представлено.
Стороны о назначении повторной судебной экспертизы ходатайств не заявляли. Размер выкупной стоимости, определенной заключением, ответчик не оспаривал. Истец уточнил свои исковые требования с учетом результатов судебной экспертизы.
При указанных обстоятельствах, суд полагает необходимым основывать свои выводы на заключении судебной экспертизы, определив размер возмещения за изымаемое жилое помещение исходя из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5212000 руб.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение.
Соответственно, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца Романенко Л.В. на <адрес> многоквартирном доме по адресу: <адрес> после выплаты возмещения ему за изымаемый объект недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца Романенко Л.В. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб., уплаченная на основании чека по операции ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ.
Истцом также заявлено о возмещении расходов в счет проведенной судебной экспертизы в размере 23000 руб.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена комплексная оценочная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Профаудитэксперт», расходы по проведению экспертизы возложены на истца – Романенко Л.В. Указанным определением на истца возложена обязанность осуществить оплату экспертизы в соответствующем размере.
ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило заключение эксперта ООО «Профаудитэксперт» №, а также сопроводительное письмо, согласно которому оплата истцом Романенко Л.В. произведена истцом в полном объеме. Согласно квитанции ООО «Профаудитэксперт» от ДД.ММ.ГГГГ № истцом произведена оплата в счет проведенной экспертизы в размере 23000 руб.
С учетом изложенного с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы в счет оплаты проведенной судебной экспертизы в размере 23000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статей 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Романенко ФИО12 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении размера выкупной стоимости, - удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ОГРН 1037000087706, ИНН 7017004461) изъять у Романенко ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС № для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности Романенко ФИО14 на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в сумме 5212 000 руб.
Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Романенко ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) на жилое помещение – <адрес> по адресу: <адрес> после получения выкупной стоимости.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН 7017004461) в пользу Романенко ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №), за счет средств казны расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы по оплате проведенной судебной экспертизы в размере 23000 руб.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья С.С. Кокоть
Мотивированное решение суда изготовлено 18 сентября 2026 года.
...