54RS0010-01-2025-003216-64
Дело №2а-2150/2026 (2а-7088/2025)
Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации
18 мая 2026 года
Центральный районный суд г. Новосибирска в составе:
судьи С.Л. Малахова, при секретаре Д.Е. Нигматуллиной рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Гулева ПВ об оспаривании решения государственного органа, установил:
Гулев П.В. обратился в суд с административным иском, просит:
- признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области выраженное в уведомлении от 28.03.2025 №КУВД-001/2024-19519418/5 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером 54:35:ххх, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ххх, с Хххх Н.И. (продавца) на Гулева П.В. (покупатель);
- обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи от 19.09.2023 и переход права собственности на вышеуказанную квартиру, поскольку такой отказ не основан на нормах действующего законодательства, нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку последним денежные средства в счет уплаты по договору купли-продажи квартиры продавцу переданы в полном объеме, с момента подписания договора купли-продажи административный истец фактически владеет вышеуказанной квартирой, договор купли-продажи квартиры от 19.09.2023 не оспорен, в судебном порядке недействительным не признан, в связи с чем, отсутствие заявления продавца, умершего до обращения в Управление Росреестра, о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру не могло явиться основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
Административный истец Гулев П.В. в судебное заседание не явился, извещен, направил в суд своего представителя Бояндину О.Ю., действующую на основании доверенности, которая в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, дала соответствующие пояснения.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен, причины неявки суду не сообщил, ранее представил в материалы дела письменные возражения в которых заявленные исковые требования не признал в полном объеме по изложенным в них основаниям.
Представитель заинтересованного лица мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не явился, извещен, причины неявки суду не сообщил.
Руководствуясь положениями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ, в соответствии с которым неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной, суд принимает решение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований при этом исходя из следующего.
Исходя из положений части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
При этом, обязанность доказывания обстоятельств нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца возлагается на лицо, обратившееся в суд. На орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) возлагается обязанность по доказыванию соблюдения требований нормативных правовых актов, соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ).
При рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями (часть 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ).
Лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен указанным Кодексом (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства РФ).
Согласно части 12 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН, регулируются Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно пункту 2 части 2 статьи 7 названного Федерального закона, Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит в том числе из реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества.
Судебным разбирательством установлено и материалами дела подтверждается, что 14.05.2024 административный истец обратился в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением КУВД-001/2024-19519418 о государственной регистрации за ним права собственности на квартиру с кадастровым номером 54:35:ххх, расположенную по адресу: г. Новосибирск, ххх.
В качестве документа-основания для государственной регистрации права административный истец представил договор купли-продажи от 19.09.2023, согласно которому Х Н.И. (Продавец) продал, а Гулев П.В. (Покупатель) купил в собственность вышеуказанную квартиру, расписки о передаче денежных средств от 19.09.2023, от 11.07.2023, от 20.11.2022; так же предоставил свидетельство о смерти ХН.И. от 12.10.2023 III-ЕТ №783593.
Частью 1 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления за исключением установленных им случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном им порядке.
В силу пункта 2 части 4 статьи 18 названного Федерального закона к заявлению должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В силу части 1 статьи 66 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" орган регистрации прав несет ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и достоверность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за ненадлежащее исполнение полномочий, установленных настоящим Федеральным законом, правилами ведения ЕГРН, иными нормативными правовыми актами РФ.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не предоставлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Государственным регистратором, в ходе анализа представленных на государственную регистрацию документов, в том числе, установлено, что представленный на государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанную квартиру договор от 19.09.2023 подлежит государственной регистрации, однако необходимое в соответствии со статьей 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" заявление о государственной регистрации сделки купли-продажи на регистрацию не представлено, в связи с чем, государственная регистрация права приостановлена так же и по этому основанию до 28.03.2025.
Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Судом из материалов дела так же установлено, что 19.09.2023 между Х Н.И. (Продавец) и Гулевым П.В. (Покупатель) заключен договор купли-продажи от 19.09.2023, в соответствии с условиями которого Продавец передал в собственность Покупателю квартиру, расположенную на третьем этаже пятиэтажного панельного жилого дома по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Советский район, ул. ххх, кадастровый номер ххх площадью 30,7 кв.м. по цене 2800 000,00 рублей. Оплата по договору купли-продажи от 19.09.2023 подтверждается расписками от 20.11.2022 на сумму 1100000,00 рублей, от 11.07.2023 на сумму 1000 000 рублей, от 19.09.2023 на сумму 700 000 рублей. Договор купли-продажи от 19.09.2023 имел силу передаточного акта (пункт 15), в связи с чем, Гулев П.В. с момента подписания договора купли-продажи пользовался вышеуказанным недвижимым имуществом.
До осуществления государственной регистрации перехода права собственности по договору от 19.09.2023 на вышеуказанную квартиру, 03.10.2023 Х Н.И. (продавец спорной квартиры) умер.
Вышеуказанное подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и не оспаривалось в ходе рассмотрения спора сторонами судебного разбирательства.
В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимого имущества, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено названным Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 7 статьи 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательство Российской Федерации об исполнительном производстве - по требованию судебного пристава-исполнителя.
Из материалов дела следует, что заявление продавца – Халитова Н.И. на регистрацию перехода права собственности на вышеуказанную квартиру в Управление Росреестра не поступало. Соответствующий судебный акт, вступивший в законную силу в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" Гулев П.В. в Управление Росреестра по Новосибирской области также не представил.
В силу статьи 27 Закона о регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.
Поскольку в срок, установленный Уведомлением о приостановлении государственного кадастрового учета причины, явившиеся основанием для приостановления заявителем, не устранены, доказательств иного материалы дела не содержат, государственный регистратор Уведомлением от 28.03.2025 № КУВД-001/2024-195194/5 уведомила административного истца (заявителя) об отказе в осуществлении государственной регистрации права.
Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ (в настоящее время в порядке Кодекса административного судопроизводства РФ) или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, в силу прямого указания абзаца 2 пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" обязательным условием для применения судом указанных разъяснений является отсутствие у продавца правопреемников.
На момент рассмотрения данного спора в материалах дела имеется наследственное дело №39646249-38/2025, открытое к имуществу Х Н.И. 11.04.2025 года. Данное наследственное дело открыто нотариусом Гляненко Л.Г. на основании заявления мэрии г. Новосибирска от 31.03.2025 №30/06.2/01484, направленного в адрес нотариуса 04.04.2025, что подтверждается представленным в материалы дела списком почтовых отправлений №124 (ДСА), поступившего в адрес нотариуса 11.04.2025.
Исходя из ответа нотариуса Гляненко Л.Г. от 02.04.2026 на судебный запрос, по состоянию на дату составления ответа на запрос свидетельства о праве на наследство не выдавалось.
Вопреки мнению административного истца, с учетом имеющихся в материалах дела сведений о правопреемнике Х Н.И. – мэрии г. Новосибирска, суд, не вправе при рассмотрении данного спора в порядке Кодекса административного судопроизводства РФ, применить к указанным правоотношениям положения пунктов 61,62 вышеуказанного Постановления, поскольку на момент рассмотрения данного спора отсутствие продавца не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.
С учетом вышеприведенных норм законодательства в их совокупности с установленными судом обстоятельствами, учитывая что заявление продавца в Управление Росреестра по Новосибирской области о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, указанную в договоре купли-продажи от 19.09.2023 не поступало, судебный акт с указанием на обязанность государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на Гулева П.В. в Управление Росреестра по Новосибирской области не поступал, учитывая наличие на момент рассмотрения данного спора у продавца (Х Н.И.) правопреемника в лице мэрии г. Новосибирска, оспариваемый отказ является законным и обоснованным, принятым в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с чем, суд не находит законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований в данной части.
Производные требования так же не подлежат удовлетворению судом, в связи с отказом в удовлетворении основного требования.
Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, решение об удовлетворении требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными может быть вынесено, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
Таким образом, для признания решений, действий (бездействия) должностных лиц незаконными, в соответствии с требованиями данной нормы необходимо установление двух условий - несоответствие оспариваемых решений и действий закону и нарушение прав административного истца.
Между тем, в данном случае, суд, установив, что указанная совокупность условий не соблюдена, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований административного истца в полном объеме.
Срок на обращение в суд административным истцом не пропущен.
На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статей 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд решил:
Административные исковые требования Гулева ПВ – оставить без удовлетворения.
Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2026 года
Судья С.Л.Малахов