РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 мая 2026 г. г. Биробиджан
Биробиджанский районный суд ЕАО в составе председательствующей судьи Кустова М.О., при помощнике судьи Князь Е.В., с участием истца Селеменева В.Н., представителя ООО «Токра» Романовой Н.Г., представителя управления Росреестра по ЕАО Розумань И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Селеменева Виталия Николаевича к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области, ООО «Токра», управлению Росреестра по ЕАО о признании торгов недействительными, обяазании совершить действия
УСТАНОВИЛ:
Селеменев В.Н. обратился в суд с иском к МКУ «КУМИ мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО» об признании торгов недействительными, обяазании совершить действия. В обоснование требований указал, что между ним и МКУ «КУМИ мэрии города «МО «Город Биробиджан» 13.10.2008 был заключен договора аренды земельного участка по адресу: ориентир: г.Биробиджан, в 1 м на запад от дома № 48ж по ул.Косникова. Срок действия договора с 13.10.2008 по 12.10.2009. По условиям договора, он считается продленным на неопределенный срок в случае отсутствия возражений сторон. Истец использовал земельный участок по назначению, исправно вносил арендные платежи. В сентябре 2025 от сотрудника комитета Селеменев В.Н. узнал, что арендуемый им земельный участок будет выставлен на торги. В последствии истец узнал, что участок на основании результатов торгов был передан в аренду ООО «Токра», однако в договоре аренды предусмотрено преимущественное право истца на заключение договора.
Просит суд признать незаконным решение Муниципального казённого учреждения «КУМИ мэрии города Биробиджан ЕАО» о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 79:01:0500056:71, расположенный примерно в 1 метре по направлению на запад от ориентира склад, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: Аобл. Еврейская, г.Биробиджан, ул.Косникова, дом 48ж, который приобрел статус неразграниченного пользования;
признать Договор аренды земельного участка от 13.10.2008 года возобновленным на неопределенный срок на основании п. 5.4 Договора и ст. 610 ГК РФ;
обязать Муниципальное казённое учреждение «КУМИ мэрии города Биробиджан ЕАО» дополнительное соглашение о продлении срока аренды или новый договор аренды на прежних условиях без проведения торгов.
Обязать управление Росреестра по ЕАО зарегистрировать право аренды истца на земельный участок ориентир: г.Биробиджан, в 1 м на запад от дома № 48ж по ул.Косникова.
Определением суда от 02.04.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Токра».
Протокольным определением статус ООО «Токра» изменен на соответчика, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена мэрия г.Биробиджана.
В судебном заседании истец требования уточнил в части. Просил признать недействительными результаты электронного аукциона № U22000001920000000250-2 от 07.10.2025 на право аренды земельного участка по адресу: ориентир <адрес>, 16 м на северо-запад от <адрес>, кадастровый №. В остальной части заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель МКУ «КУМИ мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО» в судебное заседании не явился, извещен надлежащим образом, судебное извещение получено, ранее принимал участие в рассмотрении дела, представил письменные возражения, в которых указал, что договор аренды был заключен с Селеменевым В.Н. на один год, в соответствии с условиями договора он обязан был произвести его государственную регистрацию, однако этого не сделал. Земельный участок переданный по договору носил статус «временный» и ввиду отсутствия зарегистрированных прав был снят с кадастрового учета. Торги проведены без нарушения закона.
Представитель ООО «Токра» в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, представила письменные возражения, поддержала позицию комитета по делу.
Представитель управление Росреестра по ЕАО возражала против удовлетворения требований, представила письменные возражения, указала, что управление прав истца не нарушало.
Представитель мэрии г.Биробиджана в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, судебное извещение получено.
Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Между Селеменевым В.Н. и муниципальным казённым учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (далее - комитет) 13.10.2008 заключен договор аренды земельного участка N? 804224, согласно которому ФИО1 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в 1 м на запад от <адрес>, площадью 2011 кв.м, для благоустройства территории.
Срок договора аренды установлен с 13.10.2008 по 12.10.2009.
Согласно п.3.2.9 Договора при заключении договора на срок не менее года, арендатор обязан осуществить государственную регистрацию договора аренды в течении 2 месяцев с момента его подписания.
Из пункта 5.4. договора следует, что если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения договора и при отсутствии возражений иной стороны, договор считается продленным на неопределенный срок.
На основании решения мэрии г.Биробиджана от 15.08.2025 проведен электронный аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 79:01:0500056:424, расположенным по адресу: ориентир <адрес>, 16 м на северо-запад от <адрес>.
Победителем аукциона признано ООО «Токра». С ним заключен договор аренды указанного участка от 20.10.2025.
Из возражений представителя МКУ «КУМИ мэрии города МО «Город Биробиджан» и пояснений сторон следует, что земельный участок, переданный в аренду Селеменеву В.Н. располагался в границах кадастрового квартала 79:01:0500056, то есть находился в границах земельного участка с кадастровым номером №, переданного ООО «Токра» в аренду по результам торгов.
Из ответа филиала ППК «Роскадастр» по ЕАО от 13.04.2026 следует, что земельный участок с кадастровым номером 79:01:050056:71 снят с кадастрового учета поскольку истек его статус как временного, документы о наличии обременений в адрес регистрирующего органа в течение установленного срока не поступили.
Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.
В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
- были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2).
Как разъяснено в абзаце втором пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.
В силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой же статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Пунктом 7 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды.
Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, учитывая пояснения сторон, суд приходит к выводу, что договор с Селеменевым В.Н. был заключен на срок менее одного года, следовательно, обязанностей по его регистрации не возникло. После окончания срока действия договора, истец продолжал пользоваться земельным участков, исправно вносил арендную плату, следовательно, срок действия договора продлен на неопределенный срок. Поскольку по результатам торгов ООО «Токра» был передан земельный участок, в границах которого находится земельный участок, обремененный правами аренды Селеменева В.Н., то результаты таких торгов подлежат признанию недействительными с соответствующими правовыми последствиями.
Доводы стороны ответчиков о том, что договор с Селеменевым В.Н. был заключен на год, подлежат отклонению.
Согласно ст.191 ГК РФ Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.
Из положении ч.1 ст. 192 ГК РФ следует, что Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.
Период с 13.10.2008 по 12.10.2009 составляет 364 дня, 12.10.2009 не выпадало на выходной день, следовательно, договор с истцом был заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации.
Гражданским законодательством, регулирующим спорный отношения, обязанность осуществлять государственную регистрацию договора, продленного на неопределенный срок, не предусмотрена.
Доводы ответчиков о снятии спорного земельного участка с кадастрового учета судом отклоняются, поскольку на момент заключения договора с истцом земельный участок стоял на кадастровом учете, является индивидуально-определенным объектом.
Более того, при заключении договора, истцу не сообщалось, что у земельного участка имеется статус временный и на него необходимо зарегистрировать какие-либо права.
Поскольку результаты торгов признаются судом недействительными, суд признает недействительным договор аренды, заключенный по их результатам с ООО «Токра», а договор с Селеменевым В.Н. возобновленным на неопределенный срок.
Между тем, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды с истцом, поскольку это является вмешательством в частные отношения хозяйствующих субъектов и является правом сторон.
Отказывает суд и в удовлетворении требований к управлению Россрестра по ЕАО, поскольку продление договора в настоящем случае не подлежит обязательной государственной регистрации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Селеменева Виталия Николаевича к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области, ООО «Токра», управлению Росреестра по ЕАО о признании торгов недействительными, обяазании совершить действия удовлетворить частично.
Признать недействительными результаты электронного аукциона № U22000001920000000250-2 от 07.10.2025 на право аренды земельного участка по адресу: ориентир <адрес>, 16 м на северо-запад от <адрес>, кадастровый №.
Признать недействительным договор аренды земельного участка по адресу: ориентир <адрес>, 16 м на северо-запад от <адрес>, кадастровый №, заключенный между ООО «Токра» и муниципальном казенным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области 20.10.2025.
Исключить из ЕГРН сведения об обременении земельного участка по адресу: ориентир <адрес>, 16 м на северо-запад от <адрес>, кадастровый № правом аренды ООО «Токра».
Признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в 1 м на запад от <адрес>, заключенный между ФИО1 и муниципальным казённым учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» 13.10.2018 продленным на неопределенный срок.
В остальной части в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд ЕАО в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья М.О. Кустов
Мотивированное решение изготовлено 06.06.2026