РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<адрес> края 12 октября 2026 года
Норильский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Плетневой Ю.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО4, с участием истца ФИО1, ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, прекращении права собственности и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> совершить регистрационные действия,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 24:55:0402004:4126, прекращении права собственности ответчика ФИО2 на данный объект и возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> обязанности зарегистрировать возникшее право.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи указанной квартиры, стоимость которой определена в 1 400 000 руб., оплата произведена истцом в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 руб. и расписками о ежемесячных платежах по 20 000 руб., последний из которых внесен ДД.ММ.ГГГГ. После окончательного расчета ответчик ФИО2 уклоняется от оформления перехода права, в связи с чем истец первоначально просила признать за ней право собственности на квартиру. Впоследствии истец изменила предмет иска и просила признать за ней право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, прекратить право ответчика ФИО2 на указанную долю и обязать регистрирующий орган внести соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости, ссылаясь на то, что фактически стороны договорились о продаже только принадлежавшей ответчику 1/3 доли.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить, ссылаясь на приведенные в иске обстоятельства.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения извещалась своевременно и надлежащим образом, судебная корреспонденция, направленная ответчику по известному суду адресу места жительства, возвращена в суд с отметкой об истечении срока хранения. Ранее направляла заявление о признании ею исковых требований.
С учетом положений ст. 117 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд признает ответчика надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, поскольку неполучение направленной по надлежащему адресу корреспонденции обусловлено обстоятельствами, зависящими от адресата. На телефонные звонки ответчик не отвечает. В материалах дела имеются письменные заявления ответчика от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ о рассмотрении дела в ее отсутствие с указанием на поддержание исковых требований.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями согласился.
Представители третьих лиц - Управление Росреестра по <адрес>, ОСП по <адрес>, ГУ УФСПП по <адрес>, ООО «ПКО Воксис», ООО «ПКО «Элиста Инвест», ООО ПКО «М.ФИО5», ООО ПКО «АйдиКоллект», ПАО «Сбербанк России» о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения, согласно которым в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) содержатся сведения о том, что квартира с кадастровым номером 24:55:0402004:4126 принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО3 и ФИО2 по 1/3 доли каждому; ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены записи о запретах на совершение регистрационных действий на основании постановлений судебного пристава-исполнителя; стороны за совершением регистрационных действий по договору от ДД.ММ.ГГГГ в регистрирующий орган не обращались, в связи с чем основания для возложения на Управление обязанности совершить регистрационные действия отсутствуют.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, МУП «КОС» ФИО6, действующая на основании доверенности №-Д от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
В судебном заседании установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 58,9 кв.м., с кадастровым номером 24:55:0402004:4126, на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ находится в общей долевой собственности ФИО1, ФИО3 и ФИО2, каждому из которых принадлежит по 1/3 доли в праве, что подтверждается сведениями из ЕГРН и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры. По условиям Договора ФИО2 передает в собственность ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (целая) стоимостью 1 400 000 руб. (п.2 Договора), с уплатой в следующем порядке: 1 000 000 руб. ФИО1 передает продавцу в день подписания договора -10.022024, далее двадцати платежами в размере 20 000 руб. в соответствии с графиком: первого числа каждого месяца в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата последнего платежа). Договор подписан сторонами.
В счет исполнения договора купли-продажи истец представила письменные расписки.
При этом суд учитывает, что истец ФИО1 являлась участником общей долевой собственности (в размере 1/3 доли на основании договора передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГГГ) на указанную квартиру до заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку сделка совершена между участниками общей долевой собственности (матерью ФИО1 и её дочерью ФИО2), правила п. 1 ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки к спорным отношениям не применяются; приобретение доли в праве общей долевой собственности другим сособственником не требует уведомления остальных участников (в данном случае – второго сособственника, сына истца ФИО3, которому также принадлежит 1/3 доля).
Вместе с тем отсутствие необходимости такого уведомления не устраняет иных обязательных требований, предъявляемых законом к сделке.
В нарушение требований ст. 432, ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом не определен предмет сделки: в тексте не указано, что истица приобретает именно долю в праве, принадлежащую её дочери ФИО2, а не всю квартиру целиком, а также полностью проигнорированы права третьего сособственника – ФИО3, за которым сохраняется право собственности на его 1/3 долю
При толковании условий договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Согласно п. 1.1, 1.2.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязуется передать покупателю квартиру площадью 58,9 кв.м. по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 24:55:0402004:4126; указаний на отчуждение именно 1/3 доли в праве общей долевой собственности договор не содержит. Доводы истца о технической ошибке при составлении договора допустимыми и достаточными доказательствами не подтверждены; письменные соглашения сторон об изменении предмета договора, переписка сторон либо иные доказательства, позволяющие достоверно установить, что воля сторон была направлена на отчуждение именно 1/3 доли, в материалах дела отсутствуют. При этом суд учитывает, что принадлежность продавцу лишь 1/3 доли в праве общей собственности, факт наличия у покупателя собственной доли, размер согласованной сторонами цены и обстоятельства исполнения договора сами по себе не опровергают буквального содержания договора, однако подлежат оценке в совокупности при установлении действительной общей воли сторон.
Оценивая доводы истца о том, что согласованная цена договора соответствовала стоимости принадлежащей ответчику 1/3 доли, суд учитывает, что кадастровая стоимость квартиры согласно представленным сведениям ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 4 710 346,09 руб., тогда как договорная цена определена сторонами в размере 1 400 000 руб. Вместе с тем указанное соотношение само по себе не подтверждает согласование сторонами предмета договора именно в виде 1/3 доли, поскольку кадастровая стоимость не тождественна рыночной стоимости объекта, сведения о рыночной стоимости квартиры и принадлежащей ответчику доли на дату заключения договора суду не представлены.
При этом суд учитывает, что согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться принадлежащей ему долей с соблюдением установленных законом требований, однако не вправе распоряжаться долями остальных участников общей собственности без их согласия.
Таким образом, если исходить из буквального содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающего отчуждение квартиры целиком, ответчик ФИО2 не обладала полномочиями на распоряжение всем объектом недвижимости, поскольку ей принадлежала лишь 1/3 доля в праве общей собственности. Письменного согласия либо иного документально подтвержденного волеизъявления второго сособственника квартиры ФИО3 на отчуждение принадлежащей ему доли на момент заключения договора ДД.ММ.ГГГГ сторонами сделки получено не было.
Последующее процессуальное согласие соответчика ФИО3 с исковыми требованиями в ходе судебного разбирательства не подтверждает наличие законного согласия сособственника в момент совершения сделки и не является основанием для признания действительным изначально ничтожного договора.
Вместе с тем возможность сохранения сделки в части отчуждения принадлежавшей ответчику ФИО2 1/3 доли подлежит оценке с учетом положений ст. 180 ГК РФ, согласно которой недействительность части сделки не влечет недействительности остальных ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части.
Однако в данном случае истцом не представлено достаточных доказательств того, что на момент заключения договора стороны согласовали самостоятельное отчуждение именно принадлежавшей ответчику 1/3 доли и что такое условие являлось самостоятельной частью договоренности сторон, которая могла бы существовать независимо от условий договора о продаже квартиры целиком
Если исходить из утверждений истца о том, что действительная воля сторон была направлена на отчуждение только принадлежавшей ответчику ФИО2 1/3 доли в праве общей собственности, такая сделка в силу п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) подлежала обязательному нотариальному удостоверению. Исключение, предусмотренное указанной нормой для случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, в данном случае отсутствует.
Между тем договор от ДД.ММ.ГГГГ нотариально не удостоверен. При этом предусмотренные п. 1 ст. 165 ГК РФ основания для признания сделки действительной судом не установлены. В частности, отсутствуют сведения о предложении истца совершить нотариальное удостоверение сделки, согласовании времени и места его проведения, отказе ответчика от совершения соответствующего нотариального действия либо ином поведении ответчика, из которого следовало бы ее намерение воспрепятствовать нотариальному удостоверению сделки. Само по себе получение ответчиком ФИО2 денежных средств и последующее неоформление перехода права собственности не позволяют сделать вывод о наличии предусмотренных п. 1 ст. 165 ГК РФ условий для признания сделки действительной.
Если исходить из буквального содержания договора, предусматривающего отчуждение квартиры целиком, следует учитывать, что ответчику ФИО2 принадлежала лишь 1/3 доля в праве общей собственности. Доказательств согласия остальных участников (ФИО3) долевой собственности на отчуждение принадлежавшей ему доли, равно как и доказательств достижения сторонами договоренности о последующем приобретении ответчиком прав на остальные доли с целью исполнения договора в полном объеме, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах оснований для признания за истцом ФИО1 права собственности на 1/3 долю на основании представленного договора купли-продажи не имеется.
При оценке письменных заявлений ответчика ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ суд учитывает, что указанные заявления содержат выражение согласия с первоначально заявленными требованиями о признании права собственности на квартиру целиком, однако поступили до изменения истцом предмета иска и не содержат однозначного волеизъявления ответчика относительно измененных требований о признании за истцом права собственности на дополнительную 1/3 долю. После изменения предмета иска отдельного заявления ответчика о признании уточненных исковых требований не поступало. В связи с этим указанные заявления не могут расцениваться как признание ответчиком измененных исковых требований в порядке ст. 173 ГПК РФ.
Помимо изложенного, п. 3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что объект передается продавцом покупателю в течение двух календарных дней после последней оплаты путем подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.
Последний платеж внесен ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской, подписанной стороной истца и ответчиком ФИО2 Вместе с тем акт приема-передачи квартиры, предусмотренный п. 3.1 договора, в материалах дела отсутствует. Доказательств подписания иного документа, подтверждающего исполнение обязанности продавца по передаче объекта, также не представлено. При этом суд учитывает, что истец ФИО1 являлась сособственником спорной квартиры до заключения договора, в связи с чем сам по себе факт ее проживания или пользования жилым помещением не свидетельствует о передаче ей ответчиком принадлежавшей последней доли во исполнение договора купли-продажи. Переход от одной долевой собственности к увеличению размера принадлежащей истцу доли предполагает установление соответствующих обстоятельств исполнения договора, в том числе передачи имущества в согласованном сторонами порядке. Таких доказательств, помимо расписок о получении денежных средств, материалы дела не содержат, что имеет значение для оценки возможности применения п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Кроме того, судом установлено, что в отношении спорного объекта недвижимости и его собственников имеются исполнительные производства.
Согласно постановлениям судебного пристава-исполнителя ОСП по <адрес> возбуждены следующие исполнительные производства: №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 8 900 руб., взыскатель ООО «ПКО «Воксис»; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с ФИО2 16 207,60 руб., взыскатель ООО ПКО «Элиста»; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании со ФИО2 13 381,96 руб., взыскатель ООО ПКО «М.ФИО5»; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании 18 100 руб., взыскатель ООО ПКО «АйдиКоллект»; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании 35 007,30 руб., взыскатель ПАО «Сбербанк»; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании 14 102,97 руб., взыскатель МУП «КОС».
В материалах дела также имеются постановления о возбуждении исполнительных производств, которые впоследствии были окончены или прекращены, в частности №-ИП (окончено ДД.ММ.ГГГГ в связи с фактическим исполнением), №-ИП (прекращено ДД.ММ.ГГГГ), №-ИП (прекращено ДД.ММ.ГГГГ), №-ИП (окончено ДД.ММ.ГГГГ), №-ИП (окончено ДД.ММ.ГГГГ), №-ИП (окончено ДД.ММ.ГГГГ), №-ИП (окончено ДД.ММ.ГГГГ), №-ИП (окончено ДД.ММ.ГГГГ), №-ИП (окончено ДД.ММ.ГГГГ), №-ИП (окончено ДД.ММ.ГГГГ).
Согласно сведениям ЕГРН в отношении объекта 24:55:0402004:4126 внесены записи о запретах, в том числе 24:55:0402004:4126-24/095/2025-1, 24:55:0402004:4126-24/100/2026-5, 24:55:0402004:4126-24/102/2026-4, 24:55:0402004:4126-24/102/2026-3.
В силу ч. 1 ст. 80 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа вправе наложить арест на имущество должника, в том числе запретить совершение регистрационных действий.
Согласно п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» поступление в орган регистрации прав акта о наложении ареста либо запрета совершения определенных действий с недвижимостью является основанием для приостановления государственной регистрации.
Пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» допускается установление судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом должника, в том числе запрета на совершение регистрационных действий. Исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности само по себе не изменяет правового положения сторон по отношению к третьим лицам, в том числе взыскателям по исполнительным производствам.
Наличие зарегистрированных запретов на совершение регистрационных действий имеет существенное значение для разрешения настоящего спора, поскольку государственная регистрация перехода права собственности при наличии неотмененного запрета не может быть произведена до снятия соответствующего ограничения.
При этом суд учитывает, что правовые последствия каждого ограничения подлежат оценке с учетом основания его установления, содержания соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя и сведений ЕГРН.
Вместе с тем, разрешая спор по существу, суд исходит из того, что первичным основанием для отказа в иске является отсутствие доказанного основания возникновения у истца права на дополнительную 1/3 долю (ввиду несоблюдения нотариальной формы сделки и недоказанности действительной воли сторон на отчуждение именно доли), а сведения о наличии регистрационных ограничений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дополнительно учитываются судом при оценке возможности государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от государственной регистрации перехода права собственности другая сторона вправе требовать судебной регистрации перехода права.
Вместе с тем разрешение такого требования предполагает установление действительного и надлежащим образом оформленного основания перехода права собственности, а также исполнения продавцом предусмотренной договором обязанности по передаче недвижимого имущества.
В рассматриваемом случае указанные условия не установлены. Кроме того, самостоятельных требований об оспаривании решений, действий или бездействия Управления Росреестра истцом не заявлено, стороны за государственной регистрацией перехода права по договору от ДД.ММ.ГГГГ не обращались.
При этом суд учитывает, что согласно представленным сведениям ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного объекта недвижимости имелись записи о запретах на совершение регистрационных действий, что также свидетельствует о наличии ограничений, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности до их отмены в установленном законом порядке.
Принимая во внимание, что письменный договор от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает отчуждение квартиры целиком, тогда как ответчику ФИО2 принадлежала лишь 1/3 доля в праве общей собственности, а доказательств достижения сторонами соглашения об отчуждении именно указанной доли не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии доказанного основания возникновения у истца права собственности на дополнительную 1/3 долю.
При этом, если исходить из доводов истца о том, что фактическим предметом договоренности сторон являлась принадлежавшая ответчику 1/3 доля, такая сделка подлежала обязательному нотариальному удостоверению, которое произведено не было; предусмотренные п. 1 ст. 165 ГК РФ основания для признания сделки действительной не установлены.
Кроме того, доказательства исполнения продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости в порядке, предусмотренном договором, отсутствуют.
Сведения ЕГРН о наличии запретов на совершение регистрационных действий также учитываются судом при оценке возможности государственной регистрации перехода права собственности.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекращении права собственности ФИО2 на указанную долю и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировать право собственности – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через Норильский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Ю.С. Плетнева
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.