РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 сентября 2026 года г. Томск
Советский районный суд г. Томска в составе председательствующего судьи Когай К.Е., при секретаре судебного заседания Абанеевой Ю.А., с участием прокурора Марисова В.В., представителя истца Агеева Д.Ю., действующего на основании доверенности 70 АА 2092023 от 08.01.2026 сроком действия три года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ефремовой Маргариты Николаевны к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установлении подлежащей взысканию выкупной цены,
УСТАНОВИЛ:
Ефремова М.Н. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, указав в обоснование заявленных требований, истцу на праве собственности принадлежит квартира № № по адресу: <адрес>. Постановлением администрации Города Томска от 24.11.2020 № 1023 о реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесении изменений в отдельные постановления администрации <адрес> многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилого дома было направлено требование о необходимости в течение 6 месяцев со дня получения требования произвести совместно с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома. Решением Советского районного суда г. Томска от 23.01.2024 по делу №2а-692/2024 удовлетворено исковое заявление прокурора <адрес>, на Администрацию <адрес> возложена обязанность в течение одного месяца повторно рассмотреть вопрос об установлении срока отселения жителей многоквартирного дома по адресу: <адрес>А. Вместе с этим, до настоящего времени многоквартирный дом не расселен. Согласно отчету об оценке, выполненному ООО «Универсал-оценка» от 13.11.2025, выкупная стоимость жилого помещения составляет 5520 000 руб., С учетом уточнения исковых требований, просит возложить на муниципальное «<адрес>» в лице администрации <адрес> обязанность за счет средств муниципальной казны изъять для муниципальных нужд у Ефремовой М.Н жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А <адрес> путем выкупа с прекращением права собственности истца, установив выкупную цену в размере 5375 000 руб., а также взыскать с ответчика расходы по оценке в размере 6 750 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25000 руб.
Истец в лице законного представителя, извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направил своего представителя Агеева Д.Ю., который исковые требования поддержал в полном объеме с учетом их уточнения, пояснил, что иное жилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, находится в ипотеке и приобретено истцом в связи с невозможностью проживания в аварийном жилье.
Ответчик муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, надлежащим образом уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направил, ранее представлен отзыв на исковое заявление, в котором полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку истец обеспечена иным жилым помещением, сроки процедуры изъятия ответчиком не нарушены, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
В соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав участников процесса, заключение прокурора, полагавшего исковые требования, с учетом их уточнения, подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.
Часть 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
Согласно части 1 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В части 8 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации определено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч.10 ст.32 Жилищного Кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в п.22 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации).
В силу части 9 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Помимо этого, следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.
В судебном заседании установлено, что истцу Ефремовой М.Н. на праве собственности на основании договора передачи от 26.03.2009, решения Октябрьского районного суда г. Томска от 11.08.2025 принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 40,9 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный <адрес>А <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации г. Томска от 24.11.2020 № 1023 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный жилой <адрес>А <адрес> в <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. На администрации районов Города Томска в рамках своей компетенции возложена обязанность в установленном порядке и сроки реализовать в отношении дома комплекс мероприятий, предусмотренных регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.
Вышеуказанным постановлением в редакции постановления администрации г. Томска №493 от 02.07.2021 установлен срок для расселения физических лиц, проживающих в аварийных жилых помещениях в дома по адресу: <адрес>А в срок не позднее 31.12.2025.
Установленный постановлениями срок расселения физических лиц оспаривался в судебном порядке.
Так, прокурор Октябрьского района г. Томска, действуя в защиту прав и свобод неопределенного круга лиц, обратился в суд с административным исковым заявлением к администрации г. Томска о признании незаконным постановления администрации г. Томска от 24.11.2020 № 1023 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесение изменений в отдельные постановления администрации <адрес>» и постановление администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений в отдельные постановления администрации г. Томска» в части установления срока отселения физических лиц из многоквартирного дома по адресу <адрес>, возложение обязанности повторно рассмотреть вопрос об установлении срока отселения жильцов многоквартирного дома.
Из описательно-мотивировочной части решения Советского районного суда г. Томска от 23.01.2024 следует, что с учетом аварийного технического состояния конструкций дома и его физический износ, установленный административным ответчиком срок отселения из указанных в распоряжении дома граждан (до конца 2025 года) не отвечает принципу разумности, поскольку предполагает дальнейшую эксплуатацию дома, состояние которого характеризуется многочисленными повреждениями и деформациями, свидетельствует о непригодности их его нормальной эксплуатации; у собственников спорных жилых помещений право взыскания выкупной цены возникает после истечения установленного срока расселения (после окончания 2025 года), что безусловно нарушает их жилищные права; в связи с чем суд пришел к выводу, что оспариваемое распоряжение администрации г. Томска в части установления срока расселения граждан из многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу до конца 2025 года нарушает права и законные интересы как граждан, проживающих в них, так и неопределенного круга лиц.
Решением Советского районного суда г. Томска от 23.01.2024 административное исковое заявление прокурора Октябрьского района г. Томска в защиту неопределенного круга лиц удовлетворено, судом постановлено признать незаконным постановление администрации г. Томска от 24.11.2020 № 1023 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда и внесение изменений в отдельные постановления администрации г. Томска» в редакции постановления администрации г. Томска от 02.07.2021 № 493 «О внесении изменений в отдельные постановления администрации г. Томска» в части установления срока отселения физических лиц из многоквартирного дома по адресу <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ, а также обязать администрацию г. Томска в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть вопрос об установлении срока отселения жителей многоквартирного жилого дома по адресу <адрес>, установив разумный срок отселения физических лиц, не превышающий шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Вместе с тем согласно ответу на судебный запрос департамента жилищной политики администрации г. Томска от 17.04.2026 на основании состоявшегося решения суда от 23.01.2024 до настоящего времени изменения в постановления администрации г. Томска не внесены, иные постановления по внесению изменений в постановление администрации г. Томска № 1023 от 24.11.2020 не принимались, принятие постановления по внесению изменений сроков расселения является нецелесообразным ввиду истечения срока расселения 31.12.2025.
Таким образом, исследованными в судебном заседании доказательствами подтверждается нарушение ответчиком требований законодательства об обеспечении безопасности жизни и здоровья граждан, непринятие органами администрации мер к исполнению судебного решения и внесения изменений в сроки расселения аварийного дома, а также истечение на настоящий момент установленного срока расселения физических лиц.
В целях реализации полномочий, предусмотренных статьей 32 Жилищного кодекса РФ, распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № р1525 утвержден Регламент подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участок и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции) (далее - Регламент), который определяет порядок взаимодействия органов и структурных подразделений администрации Города Томска при подготовке решения и проведении соответствующих мероприятий по изъятию земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), для муниципальных нужд.
Указанным Регламентом полномочия в рамках проведения процедуры изъятия жилых помещений и земельных участков распределены между контрольным управлением администрации Города Томска, комитетом по общим вопросам администрации Города Томска, департаментом жилищной политики администрации Города Томска, департаментом управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и администрациями соответствующих районов Города Томска.
В соответствии с пп. «м» п.3 Регламента при подготовке решения и проведении мероприятий по изъятию для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции) департамент жилищной политики администрации Города Томска направляет проект решения об изъятии земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд, оформленного в виде муниципального правового акта администрации Города Томска, в органы и структурные подразделения администрации Города Томска с приложением к нему документов, необходимых для согласования, согласно перечню (приложение 3 к настоящему Регламенту) (в срок не более 7 рабочих дней с даты истечения шестимесячного срока, установленного в требованиях к собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме о его сносе (реконструкции), либо в срок не более 40 рабочих дней с даты получения от данных собственников письменного согласия на изъятие объектов недвижимости до истечения установленного шестимесячного срока). Если в течение срока действия принятого решения об изъятии не произведено изъятие каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию "Город Томск", осуществляется подготовка и направление на согласование в органы и структурные подразделения администрации Города Томска нового проекта решения об изъятии, оформленного в виде муниципального правового акта администрации Города Томска, с приложением к нему документов, необходимых для согласования, согласно перечню (приложение 3 к настоящему Регламенту) (в срок не более 21 рабочего дня с даты истечения срока действия ранее принятого решения об изъятии).
В соответствии с п. 13 ч.1 ст. 56.6 Земельного Кодекса Российской решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд действует в течение трех лет со дня его принятия.
13.07.2023 администрацией г. Томска принято постановление № 581 об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в жилом доме по адресу: <адрес>, признанном аварийным и подлежащим сносу, что подтверждается копией соответствующего постановления, ответом на судебный запрос администрации г. Томска от 13.070.2023 №581. В перечне жилых помещений, изымаемых для муниципальных нужд, являющемся приложением к постановлению, поименованы квартиры с 1 по 14, в том числе, принадлежащая истцу <адрес>.
В настоящий момент трехлетний срок действия постановления истек.
Судом неоднократно направлялись судебные запросы о предоставлении сведений о принятии иных постановлений об изъятии после истечения срока действия постановления № 581 от 12.07.2023, в ответ на которые в адрес суда направлено постановление № 581 от 12.07.2023, сведений о принятии иных постановлений не представлено.
Согласно ответу на судебный запрос администрации г. Томска №2606 от 10.04.2026 в многоквартирном доме по адресу: <адрес>А расположено 16 жилых помещений, в период действия постановления об изъятии администрации <адрес> принято постановление № 581 от 13.07.2023 расселено 4 жилых помещения, 12 жилых помещений подлежат расселению. Департаментом жилищной политики ведется работа по подготовке необходимых документов для принятия и утверждения нового постановления об изъятии для муниципальных нужд помещений в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу по <адрес>.
Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что в настоящее время срок изъятия жилых помещений в доме по <адрес> в <адрес> истек, вместе с тем, в нарушение установленного Регламентом 21-однодневного срока новое постановление об изъятии не принято, при этом в течение трех лет срока действия постановления меры по изъятию принадлежащего истцу жилого помещения ответчиком не приняты, жилое помещение у нее не изъято, что свидетельствует о нарушении процедуры изъятия.
Согласно выписке из ЕГРН от 15.12.2025, истцу с 23.04.2018 на праве общей совместной собственности принадлежит жилое помещение по адресу: <адрес> площадью 56,5 кв.м.
Представитель истца в судебном заседании пояснил, что приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в 2018 году было вызвано невозможностью дальнейшего проживания истца и её супруга в аварийном жилом помещении, поскольку пребывание в нём создавало реальную угрозу их жизни и здоровью, в подтверждение указанных обстоятельств представлены фотоматериалы аварийного жилого дома.
Согласно заключению ООО «СибПроектИзыскания» №-ОР, жилой дом по адресу: <адрес>А находится в аварийном состоянии, общее техническое состояние несущих конструкций признано недопустимым, частично аварийным, ввиду того, что все основные несущие конструкции требуют капитального ремонта, дальнейшее усиление ремонт здания считать нецелесообразным, так как конструкции исчерпали запас о прочности Средневзвешенный износ здания составляет 72 %
Допрошенный в судебном заседании свидетель Ефремов С.И. показал, что состоит в браке с истцом с 2014 года. В 2018 году супруги приобрели с использованием ипотечных средств квартиру по адресу: <адрес>, поскольку проживание в квартире по адресу: <адрес>, стало невозможным: в зимний период полы и стены жилого помещения промерзали, вследствие повышенной влажности образовывалась плесень, кровля дома протекала, с нее падал шифер.
Оценивая в представленные в материалы дела доказательства суд приходит к следующим выводам.
Поскольку решением суда установлено нарушение ответчиком требований законодательства об обеспечении безопасности жизни и здоровья граждан, непринятие органами администрации мер к исполнению судебного решения и внесения изменений в сроки расселения аварийного дома, в настоящий момент установленный постановлением администрации срок расселения физических лиц из аварийного жилого дома истек, равно как и срок действия постановления об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд, до настоящего момента нового постановления не принято, при этом в течение срока действия постановления каких-либо мер, направленных на изъятие принадлежащего истцу жилого помещения ответчиком не предпринималось, изъятие (выкуп) принадлежащего истцу на праве собственности жилого ответчиком не произведено, указанные обстоятельства свидетельствуют о бездействии органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительному неисполнению положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав собственником помещений аварийного жилого дома. Вместе с тем нарушение процедуры изъятия не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, поскольку приобретение иного жилого помещения в 2018 году обусловлено аварийным состоянием жилого дома по адресу: <адрес>А, в котором уже на тот момент проживание не представлялось возможным ввиду его технического состояния, при указанных обстоятельствах суд полагает, что в настоящем случае реализация и защита жилищных прав истца возможна посредством принудительного изъятия доли жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения, и в этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о возложении на муниципальное образование «<адрес>» в лице администрации <адрес> обязанности изъять у истца для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, Бирюкова <адрес>А, путем выкупа с прекращением права собственности истца на указанное жилое помещение.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцам жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004).
Земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес>А до настоящего времени не образован, границы и размеры такого земельного участка не определены и не учтены в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается ответом на судебный запрос администрации г. Томска от 07.05.2026 №4953.
Таким образом, поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес>А не образован, его границы не установлены и не учтены, на кадастровый учет участок не поставлен, государственный кадастровый учет не произведен, права, предусмотренные земельным законодательством, на земельный участок у ответчика отсутствуют, суд приходит к выводу о том, что при определении при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей истцу доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок под домом, исходя из его минимальной площади, предназначенной для обслуживания и эксплуатации жилого дома.
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007, разъяснено, что в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
При этом, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома определяется исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно ответу на судебный запрос администрации г. Томска от 16.04.2026 № 4069, в многоквартирном доме по адресу: <адрес> капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома не проводился.
Отсутствие своевременного капитального ремонта дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены жилого помещения – квартиры № № по адресу: <адрес>А необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
В соответствии с отчетом об оценке от ООО «Универсал Оценка» от 13.11.2025, выкупная стоимость жилого помещения составляет 5520 000 руб.
Поскольку ответчиком оспаривался размер рыночной стоимости жилого помещения, с целью определения выкупной цены изымаемого жилого помещения на основании определения Советского районного суда г. Томска от 07.05.2026 была назначена судебная оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением комиссии экспертов № 621-Э/2026 от 12.08.2026, выполненным экспертами ООО «Бюро оценки «ТОККО» рыночная стоимость жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>А с учетом доли общего имущества многоквартирного дома составляет 2648 000 руб., в том числе рыночная стоимость жилого помещения без учета стоимости доли в праве предполагаемой аренды на земельный участок составляет 1595 000 руб., рыночная стоимость доли в праве предполагаемой аренды на земельный участок составляет 1053 000 руб., размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения составляет 238 000 руб., стоимости доли, приходящейся на <адрес>, в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома по адресу: <адрес>А <адрес>, исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме – 09.02.1993, учитывая год постройки многоквартирного дома – 1960, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования – 2489 000 руб. Итого, общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение составляет 5375 000 руб.
Приведенное заключение комиссии экспертов № 621-Э/2026 от 12.08.2026 содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено на основе изучения объекта оценки, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Объективность изложенных в заключении результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости жилого помещения, стоимости доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Не доверять заключением комиссии экспертов у суда оснований не имеется.
Ответчиком доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении экспертов, не представлено.
При указанных обстоятельствах, суд полагает необходимым основывать свои выводы на заключениях судебной экспертизы, определив размер возмещения за изымаемое жилое помещение исходя из заключении комиссии экспертов 621-Э/2026 от 12.08.2026 в общей сумме 5375000 руб.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение и возникновения права на помещение у иного лица.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на <адрес>.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истцом также заявлено о возмещении расходов по определению рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения в размере 6 750 руб., в качестве подтверждения указанных расходов представлен договор №145 от 07.11.2025, заключённый между Ефремовой М.Н. (заказчик) и ООО «Универсал-Оценка» (исполнитель), по которому последний обязался составить заключение о стоимости жилого помещения по адресу: <адрес>. Чеком об операции от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается оплата ФИО1 услуг ООО «Универсал-Оценка» в размере 6750 руб.
Указанные расходы суд расценивает как необходимые, поскольку они понесены истцом для защиты своего нарушенного права и явились основанием для инициирования судебного процесса об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, установлении выкупной цены, в связи с чем полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца в лице его законного представителя расходы на изготовление оценки в размере 6750 руб.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика определением суда по делу назначалась оценочная судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО», расходы по проведению экспертизы были возложены на истца.
Согласно сопроводительному письму ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 14.08.2026, стоимость экспертизы составила 25000 руб.
Чеком от 14.04.2026, квитанцией к приходному кассовому ордеру № 58 от 14.04.2026 подтверждается оплата Ефремовой М.Н. экспертизы в размере 25000 руб.
С учетом того, что исковые требования Ефремовой М.Н. удовлетворены, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу Ефремовой М.Н. подлежат взысканию расходы на производство судебной экспертизы в размере 25 000 руб.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца в лице законного представителя подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в размере 3000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статей 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Ефремовой Маргариты Николаевны к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установлении подлежащей взысканию выкупной цены, удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации города Томска (ИНН 7017004461, ОГРН 1037000087706) изъять у Ефремовой Маргариты Николаевны (паспорт серия №) для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес>А, путем выкупа, с прекращением права собственности Ефремовой Маргариты Николаевны на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 5375000 руб.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН 7017004461, ОГРН 1037000087706) за счет средств муниципальной казны в пользу Ефремовой Маргариты Николаевны (паспорт серия №) расходы по оплате оценке в размере 6 750 руб., расходы на оплату экспертизы в размере 25000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 3000 руб.,
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья К.Е. Когай
Мотивированное решение суда изготовлено 15 сентября 2026 года.
Оригинал документа находится в гражданском деле № 2-1962/2026 (УИД 70RS0004-01-2026-001515-57) Советского районного суда г. Томска.