РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 мая 2026 года г. Биробиджан
Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе судьи Хроленок Т.В., при секретаре Григорьевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Большан Федора Александровича к обществу с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве, установил:
Большан Ф.А. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Уют-Стройиндустрия» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества долевым. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ приобрел объект незавершенного строительства по предварительному договору, по адресу: ЕАО, <адрес>, <адрес> <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ приобрел объект незавершенного строительства по договору купли-продажи недвижимого имущества являющегося частью незавершенного строительства №, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ приобрел объект незавершенного строительства по договору уступки права требования №, по адресу: ЕАО, <адрес>, пр<адрес>. Данный объект принадлежал продавцу на основании договора № купли-продажи недвижимого имущества являющегося частью незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ.
Просит суд признать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» и Большан Федором Александровичем; договор купли-продажи недвижимого имущества являющегося частью объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» и Большан Федором Александровичем; договор купли-продажи недвижимого имущества являющегося частью объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» и Машиной Клавдией Федоровной договорами участия в долевом строительстве.
В ходе подготовки дела к судебному разбирательству к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена Машина К.Ф., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Инспекция государственного строительного и жилищного надзора ЕАО.
Истец Большан Ф.А., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, обеспечил своего представителя.
В судебном заседании представитель истца Эстрина Э.В. исковые требования и доводы иска поддержала.
Представитель третьего лица Инспекции государственного строительного и жилищного надзора ЕАО Смирнова О.Ю. полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению. Поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Ответчику ООО «Уют-Стройиндустрия», третьему лицу Машиной К.Ф. направлены почтовые извещения, которые возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения, что подтверждается почтовыми идентификаторами 80087321303849, 80404620934701.
В соответствии с абзацем вторым пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела.
Информация о месте и времени рассмотрения гражданского дела заблаговременно размещена на официальном сайте Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области.
В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Выслушав пояснения участников, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно статье 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Уют-Стройиндустрия» (продавец) и Машиной К.Ф. (покупатель) заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества, являющегося частью объекта незавершенного строительства.
Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, которое в будущем будет использоваться как жилое помещение (квартира), а покупатель обязуется принять помещение в соответствии с условиями настоящего договора и оплатить ее стоимость.
Объект незавершенного строительства принадлежит продавцу на праве собственности, согласно свидетельству о государственной регистрации №, выдано ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №. Степень готовности 60%, инв. №, лит.А, адрес объекта: ЕАО, <адрес>, <адрес> (пункт 1.1.1).
По настоящему договору продается жилое помещение (квартира) №, расположенная на 6 этаже, подъезд 1. Ориентировочная площадь жилого помещения (квартиры) № кв.м, площадь лоджии № кв.м. Итого реализуемая площадь жилого помещения (квартиры) составляет № которая будет расположена в кирпичном доме (объект), который будет находиться по адресу: ЕАО, <адрес> <адрес>. Полное окончание строительства жилого дома – 4 квартал 2013 года (пункт 1.2).
Общая сумма договора составляет 1 500 000 рублей (пункт 2.1).
В соответствии с пунктом 2.2 договора стоимость одного квадратного метра реализуемой жилой площади (квартиры) устанавливается в размере 30 000 рублей.
Сумму настоящего договора в размере 1 500 000 рублей покупатель вносит путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 4.1.1 договора продавец обязан передать в собственность покупателя указанную выше жилую площадь (квартиру) и все необходимые документы на нее не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При передаче жилого помещения (квартиры) покупателю сторонами по настоящему договору будет составляться соответствующий двухсторонний акт. Настоящая обязанность продавца считается исполненной с момента подписания данного акта продавцом и покупателем или их полномочными представителями.
Материалами дела также подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Уют-Стройиндустрия», Машиной К.Ф. и Большан Ф.А. заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым к ООО «Уют-Стройиндустрия» переходит обязательство по передаче Большан Ф.А. жилого помещения (квартиры) №, расположенной на 6-м этаже первого подъезда дома по адресу: ЕАО, <адрес>, <адрес> <адрес>, ориентировочной площадью № кв.м.
Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Уют-Стройиндустрия» (продавец) и Большан Ф.А. (покупатель) заключен договор о купли-продажи недвижимого имущества, являющегося частью объекта незавершенного строительства.
Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, которое в будущем будет использоваться как жилое помещение (квартира), а покупатель обязуется принять помещение в соответствии с условиями настоящего договора и оплатить ее стоимость.
Объект незавершенного строительства принадлежит продавцу на праве собственности, согласно свидетельству о государственной регистрации №, выдано ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый номер №. Степень готовности 60%, инв. №, лит.№, адрес объекта: ЕАО, <адрес> (пункт 1.1.1).
По настоящему договору продается жилое помещение (квартира) №, расположенная на 6 этаже, подъезд 1. Ориентировочная площадь жилого помещения (квартиры) 66,04 кв.м, площадь лоджии 11,96 кв.м. Итого реализуемая площадь жилого помещения (квартиры) составляет 78 кв.м, которая будет расположена в кирпичном доме (объект), который будет находиться по адресу: ЕАО, <адрес> <адрес>. Полное окончание строительства жилого дома – 4 квартал 2013 года (пункт 1.2).
Общая сумма договора составляет 2 496 000 рублей (пункт 2.1).
В соответствии с пунктом 2.2 договора стоимость одного квадратного метра реализуемой жилой площади (квартиры) устанавливается в размере 32 000 рублей.
Сумму настоящего договора в размере 2 496 000 рублей покупатель вносит путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 4.1.1 договора продавец обязан передать в собственность покупателя указанную выше жилую площадь (квартиру) и все необходимые документы на нее не позднее 31.12.2013. При передаче жилого помещения (квартиры) покупателю сторонами по настоящему договору будет составляться соответствующий двухсторонний акт. Настоящая обязанность продавца считается исполненной с момента подписания данного акта продавцом и покупателем или их полномочными представителями.
Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Уют-Стройиндустрия» и Большан Ф.А. заключен предварительный договор.
Согласно пунктам 1, 2 договора ООО «Уют-Стройиндустрия» имеет намерение продать Большан Ф.А. в строящемся объекте незавершенного строительства, принадлежащего продавцу на праве собственности, согласно свидетельству о государственной регистрации №, выдано ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №. Степень готовности 60%, инв. №, лит.А, адрес объекта: ЕАО, <адрес>, проспект 60-лет СССР, <адрес>, расположенную на 6 этаже, подъезд 3. Ориентировочная площадь жилого помещения (квартиры) № кв.м, площадь лоджии № кв.м. Итого реализуемая площадь жилого помещения (квартиры) составляет 78 кв.м.
Большан Ф.А. выдал в качестве аванса ООО «Уют-Стройиндустрия» денежную сумму в размере 2 335 000 рублей в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору купли-продажи квартиры. До подписания договора Большан Ф.А. внес в кассу ООО «Уют-Стройиндустрия» денежную сумму в размере 5 000 рублей (пункт 4).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Уют-Стройиндустрия» и Большан Ф.А. заключено соглашение о внесении изменений в предварительный договор, согласно которому, ООО «Уют-Стройиндустрия» и Большан Ф.А. обязуются до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продаи квартиры. До указанного времени ООО «Уют-Стройиндустрия» обязуется осуществлять строительство указанного объекта в соответствии с проектно-сметной документацией, градостроительными, строительными нормами и правилами, сроками строительства, ввести объект в эксплуатацию, зарегистрировать в установленном порядке право собственности с соблюдением всех норм, получить свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру и подготовить весь пакет документов, необходимый для совершения основной сделки купли-продажи (пункт 1).
Вступившим в законную силу решением Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Большан Ф.А. к ООО «Уют-Стройиндустрия» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда удовлетворены частично. В удовлетворении встречного иска ООО «Уют-Стройиндустрия» к Большан Ф.А. о признании незаключенным договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ отказано.
Вступившим в законную силу решением Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Большан Ф.А. к ООО «Уют-Стройиндустрия» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект удовлетворены. За Большан Ф.А. признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> виде: <адрес>, ориентировочной площадью <адрес> кв.м, в том числе лоджии <адрес> кв.м, расположенной на 6 этаже подъезда №; <адрес>, ориентировочной площадью <адрес> кв.м, в том числе лоджии <адрес> кв.м, расположенной на 6 этаже подъезда №; <адрес>, ориентировочной площадью <адрес> кв.м, в том числе лоджии <адрес> кв.м, расположенной на 6 этаже подъезда №.
Из материалов дела следует, что в рамках дела о признании ликвидируемого должника ООО «Уют-Стройиндустрия» несостоятельным (банкротом) Большан Ф.А. обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений (дело № №).
Определением Арбитражного суда ЕАО от ДД.ММ.ГГГГ заявление Большан Ф.А. удовлетворено. Включено в реестр требования о передаче жилых помещений ООО «Уют-Стройиндустрия» требование Большан Ф.А. о передаче жилых помещений ООО «Уют-Стройиндустрия», расположенных по адресу: <адрес>, ориентировочной площадью <адрес> кв.м, в том числе лоджии № кв.м, расположенной на 6 этаже в подъезде №, в размере исполненных обязательств на сумму 2 340 000 рублей по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ; <адрес>, ориентировочной площадью № кв.м, в том числе лоджии № кв.м, расположенной на 6 этаже в подъезде № в размере исполненных обязательств на сумму 2 496 000 рублей по договору купли-продажи недвижимого имущества являющегося частью объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №; <адрес>, ориентировочной площадью 51,0 кв.м, в том числе лоджии 3,99 кв.м, расположенной на 6 этаже в подъезде №, в размере исполненных обязательств на сумму 1 500 000 рублей по договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ.
В определении Арбитражного суда ЕАО указано, что Большан Ф.А. обязательства по вышеуказанным договорам исполнены в полном объеме. Должник обязательства по передаче жилых помещений по договору не исполнил.
Проанализировав предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи недвижимого имущества являющегося частью объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, договор купли-продажи недвижимого имущества являющегося частью объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, арбитражный суд пришел к выводу о том, что фактически между сторонами заключены договоры долевого строительства.
По сведениям Инспекции государственного строительного и жилищного надзора ЕАО объект капитального строительства (ЕАО, <адрес>, <адрес>) внесен ППК «Фонд развития территорий» в единый реестр проблемных объектов в единой информационной системе жилищного строительства на платформе Дом-РФ по критериям согласно статье 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (по критерию нарушения срока строительства). Сведений о подаче истцом заявки в фонд в отношении своей доли участия в строительстве ОКС на основании зарегистрированного договора долевого участия нет. Согласно выписке из Единого государственного реестра такая регистрация покупателем уступившим право требования истцу не осуществлялась. В отношении договоров в суде установлены признаки долевого участия (определение суда от ДД.ММ.ГГГГ № №).
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что фактически между ООО «Уют-Стройиндустрия» и Большан Ф.А. заключены договоры долевого строительства, поскольку из смысла договоров следует, что по предварительному договору и договорам купли-продажи продавались фактически непостроенные квартиры с привлечением на строительство денежных средств Большан Ф.А.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения настоящего иска.
Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Следовательно, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
Руководствуясь статьями 56,194-197 ГПК РФ, суд, решил:
Исковые требования Большан Федора Александровича к обществу с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве - удовлетворить.
Признать предварительный договор от 20.07.2012 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» и Большан Федором Александровичем, договором участия в долевом строительстве.
Признать договор купли-продажи недвижимого имущества являющегося частью объекта незавершенного строительства от 21.03.2012 г. №, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» и Большан Федором Александровичем, договором участия в долевом строительстве.
Признать договор купли-продажи недвижимого имущества являющегося частью объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» и Машиной Клавдией Федоровной, договором участия в долевом строительстве.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» (ИНН 7901528303) в пользу Большан Федора Александровича (паспорт серии № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Т.В. Хроленок
Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ