РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 августа 2026 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьиКуц Е.В., при секретаре ФИО5, помощника прокурора Советского района г. Томска ФИО6, представителя истцов ФИО7, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на три года, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении размера выкупной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором просили, с учетом уточнения исковых требований, обязать изъять для муниципальных нужд квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с прекращением права собственности, установив выкупную стоимость в размере ... руб., по ... руб. в пользу каждого истца, а также взыскать судебные расходы в пользу ФИО2 по оплате оценки в размере ... руб., по оплате услуг представителя в размере ... руб., по оплате государственной в размере по ... руб.
В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, по 1/3 доле в праве. Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по вышеуказанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу. До настоящего времени соглашение об изъятии жилого помещения с истцами не заключено, выкупная цена за жилое помещение и земельный участок не определена и не выплачена. После проведения по делу судебной экспертизы размер выкупной стоимости истцами уточнен в соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Бюро оценки «ТОККО».
Истцы о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд не явились.
Представитель истцов в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме с учетом их уточнения, по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, надлежаще и своевременно извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав представителя истцов, исследовав письменные доказательства, заслушав заключение прокурора, полагавшего исковые требования с учетом их уточнения подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.
Часть 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
Согласно части 1 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В части 8 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации определено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч.10 ст.32 Жилищного Кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в п.22 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации).
В силу части 9 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Помимо этого, следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.
В судебном заседании установлено, что истцам ФИО2, ФИО3, ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение – <адрес>, общей площадью 41,9 кв.м. с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, по 1/3 доле в праве. Данное жилое помещение передано на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ в общую совместную собственность истцам. Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.
Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный жилой <адрес> в <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. На администрации районов Города Томска в рамках своей компетенции возложена обязанность в рамках своей компетенции в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ совместно комитетом жилищной принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении дома комплекс мероприятий, предусмотренных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, утвержденным распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 № р1525.
В соответствии с подпунктом л, м пункта 3 Регламента от 14.12.2009 № р1525 департамент жилищной политики администрации Города Томска обеспечивает решение задач, к которым, в частности, относятся:
- вручение собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (их законным или уполномоченным представителям) лично под подпись либо направление им заказным письмом с уведомлением о вручении требования о сносе или реконструкции многоквартирного дома в порядке частей 10 - 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в срок не более 100 рабочих дней с даты получения муниципального правового акта администрации Города Томска о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (реконструкции));
- направление проекта решения об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд, оформленное в виде муниципального правового акта администрации Города Томска, в органы и структурные подразделения администрации Города Томска с приложением к нему документов, необходимых для согласования, согласно перечню (в срок не более 7 рабочих дней с даты истечения шестимесячного срока, установленного в требованиях к собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме о его сносе (реконструкции), либо в срок не более 40 рабочих дней с даты получения от собственников письменного отказа от сноса (реконструкции) аварийного многоквартирного дома).
Согласно ответу на судебный запрос департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № требование о сносе истцам не направлялось, постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: ФИО1, <адрес>, не выносилось.
Соглашение об изъятии недвижимого имущества с собственниками <адрес> по указанному адресу не заключалось.
Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Исходя из этого, сам по себе факт не изъятия земельного участка, являющийся в силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, подлежащем сносу, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что истцы проживают в спорном жилом помещении, другого жилья на праве собственности не имеют. Указанное подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
В свою очередь, невозможность проживания в аварийном жилом помещении ввиду его критического состояния была установлена на основании акта визуального обследования жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составленного в 2023 г. ООО «Фобус-5», согласно которому в результате визуального осмотра выявленные деформации свидетельствуют об исчерпании несущей способности основных несущих конструкций. Физический износ здания составляет 72%. Существует угроза обрушения несущих конструкций.
При указанных обстоятельствах, поскольку дальнейшее проживание в спорном жилом помещении создает реальную, непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан, ответчиком предварительная процедура по направлению собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома и последующему принятию решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения в таком доме, и как следствие заключение с собственниками аварийного жилого помещения соглашения о выкупе данного жилого помещения, - не соблюдена, в этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истцов о возложении на муниципальное образование «<адрес>» в лице администрации <адрес> обязанности изъять у ФИО2, ФИО3. ФИО4 для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности истцов на указанное жилое помещение.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ).
Как установлено в судебном заседании, под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером № образован и поставлен на кадастровый учет, находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений.
Положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Согласно части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет и принадлежит собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за принадлежащее истцам жилое помещение следует исходить из рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок.
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007, разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 года N 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая не утратила силу и продолжает действовать, т.е. обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.
Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.
При этом суд отмечает, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.
Согласно части 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
Таким образом, законом прямо предусмотрено применение перечня услуг и работ, установленного частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, при установлении услуг и работ, которые требовалось провести на дату приватизации бывшим наймодателем.
Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Из изложенного следует, что если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
При этом, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома определяется исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно техническому паспорту многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, указанный многоквартирный дом - 1937 года постройки, физический износ здания 72%
Согласно ответу на судебный запрос департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №ДД.ММ.ГГГГ № капитальный ремонт общего имущества, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес> не проводился.
Доказательств выполнения капитального ремонта дома ответчиком не представлено, отсутствие своевременного полного капитального ремонта дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены жилого помещения – <адрес> по адресу: <адрес> необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «Универсал-Оценка», выкупная цена изымаемого жилого помещения – <адрес> по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ... руб.
Поскольку ответчиком оспаривался размер рыночной стоимости жилого помещения, с целью определения выкупной цены изымаемого жилого помещения на основании определения Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза.
В соответствии с заключением комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным экспертами ООО «Бюро оценки «ТОККО», рыночная стоимость квартиры (с учетом стоимости доли в праве на земельный участок) – ...., размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения – ... руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного <адрес> в <адрес>, приходящейся на <адрес> указанном многоквартирном доме исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме – ДД.ММ.ГГГГ, учитывая год постройки многоквартирного дома – 1937, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования (в ценах на момент проведения экспертизы), составляет – ... руб. Итоговая выкупная стоимость жилого помещения по адресу: <адрес> составляет ... руб.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Приведенное заключение комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено на основе изучения объекта оценки, соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В заключениях указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Объективность изложенных в заключениях результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку они содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости жилого помещения, стоимости доли в праве собственности на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Не доверять заключению комиссии экспертов у суда оснований не имеется.
Ответчиком доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключениях экспертов, не представлено.
Стороны о назначении повторной судебной экспертизы ходатайств не заявляли. Размер выкупной стоимости, определенной заключением, ответчик не оспаривал. Истцы уточнили свои исковые требования с учетом результатов судебной экспертизы.
При указанных обстоятельствах, суд полагает необходимым основывать свои выводы на заключении судебной экспертизы, определив размер возмещения за изымаемое жилое помещение исходя из заключения комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ в размере ... руб., с учетом доли в праве собственности истцов – по ... руб. в пользу каждого истца.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение.
Соответственно, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права общей долевой собственности истцов истцов на <адрес> многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
При обращении в суд истцом ФИО2 оплачена государственная пошлина в сумме ... руб., что подтверждается чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца ФИО2 подлежит взысканию уплаченная государственная пошлина в размере 3000 руб.
Согласно абз.2 п.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.
Истцом ФИО2 также заявлено о возмещении расходов по определению рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения в размере ... руб., в качестве подтверждения указанных расходов представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Универсал-Оценка», договор на проведение оценки от ДД.ММ.ГГГГ №, чек по операции от ДД.ММ.ГГГГ на сумму ... руб.
Указанные расходы суд расценивает как необходимые, поскольку они понесены истцом для защиты своего нарушенного права и явились основанием для инициирования судебного процесса об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, установлении выкупной цены, в связи с чем полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца ФИО2 расходы на изготовление оценки в размере ....
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относит, в том числе, суммы в счет расходов на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Из материалов дела следует, что интересы истцов в суде представляла ФИО7, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО2 и ФИО7, последняя обязуется подготовить и подать исковое заявление к муниципальному образованию «<адрес>» в лице администрации <адрес> о выкупе жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Общая стоимость оказанных услуг за представительство в суде составляет ... руб.
Чеком от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается получение ФИО7 от ФИО2 денежных средств в размере ... руб.
Учитывая, что расходы, понесенные ФИО2 на оплату услуг представителя, непосредственно связаны с делом, рассматриваемым в суде с его участием, данные расходы относятся к судебным расходам и подлежат возмещению по правилам ст.100 ГПК РФ.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.
Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) (п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №1 от 21.01.2016).
Сама по себе гонорарная практика представителей не является безусловным основанием для взыскания определенных сторонами договорных отношений сумм на оказание услуг, так как носит рекомендательный характер для самих юристов, но не для суда, который разрешает требования о возмещении расходов на участие в деле представителя, руководствуясь нормами ГПК РФ. При этом в ст. 100 ГПК РФ нет указания ни на минимальный, ни на максимальный размер расходов на представителя, который подлежит присуждению в пользу стороны, выигравшей гражданско-правовой спор исходя из конкретных фактических обстоятельств дела.
Определяя размер подлежащих возмещению судебных расходов, суд принимает во внимание сложившуюся в регионе среднерыночную стоимость на аналогичные юридические услуги.
Оценивая разумность понесенных заявителем расходов при определении их размера, суд принимает во внимание категорию иска, заявленного истцом, длительность рассмотрения дела, действия представителя по защите интересов заявителя, выразившиеся в подготовке и предъявлении в суд иска, составлении уточнения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ. Принимая во внимание изложенное, объем выполненных работ в рамках дела и оказанной юридической помощи, суд считает, что размер расходов на оплату услуг представителя в сумме ... рублей является разумным и обоснованным, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца ФИО2
Рассматривая ходатайство ООО «Бюро оценки «ТОККО» о взыскании расходов за проведение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.
Согласно части 4 статьи 95 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперты, специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.
Согласно части 6 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неисполнения стороной или сторонами обязанности, предусмотренной частью первой статьи 96 настоящего Кодекса, если в дальнейшем они не произвели оплату экспертизы или оплатили ее не полностью, денежные суммы в счет выплаты вознаграждения за проведение экспертизы, а также возмещения фактических расходов эксперта, судебно-экспертного учреждения, понесенных в связи с проведением экспертизы, явкой в суд для участия в судебном заседании, подлежат взысканию с одной стороны или с обеих сторон и распределяются между ними в порядке, установленном частью первой настоящей статьи.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза и дополнительная комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО. Расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика. Стоимость судебной экспертизы составила 25 000 руб., что следует из ходатайства экспертного учреждения, счета на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ, акта № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком судебные экспертизы не оплачены.
Таким образом, с муниципального образования «<адрес>» в лице администрации <адрес> за счет средств муниципальной казны в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» подлежат взысканию ... руб. за проведение судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4 к муниципальному образованию «<адрес>» в лице администрации <адрес> об обязании изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении размера выкупной стоимости, удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «<адрес>» в лице администрации <адрес> (ОГРН №, ИНН №) изъять у ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №), ФИО4 (паспорт №) для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в сумме ... рублей, в том числе, в пользу ФИО2 (паспорт №) - ... рубля ... копейки, в пользу ФИО3 (паспорт №) - ... рубля ... копейки, в пользу ФИО4 (паспорт №) - ... рубля ... копейки.
Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО2 (паспорт №), ФИО3 (паспорт №), ФИО4 (паспорт №) на жилое помещение – <адрес> по адресу: <адрес> после получения выкупной стоимости.
Взыскать с муниципального образования «<адрес>» в лице администрации <адрес> (ИНН №, ОГРН №) за счет средств муниципальной казны в пользу ФИО2 (паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в сумме ... рублей, расходы по изготовлению заключения в размере ... рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере ... рублей.
Взыскать с муниципального образования «<адрес>» в лице администрации <адрес> (ИНН №, ОГРН №) за счет средств муниципальной казны в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» (ИНН №) расходы на производство судебной экспертизы в размере ... рублей.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья: (подпись)
Мотивированное решение суда изготовлено 27.08.2026
На момент публикации решение не вступило в законную силу. Опубликовано 08.09.2026