РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
9 июля 2026 года п. Ола
Ольский районный суд Магаданской области в составе председательствующего судьи Жаворонкова И.В., при секретаре Дорджиевой М.В., с участием прокурора Щербакова Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ольского районного суда гражданское дело по иску прокурора Ольского района к Боссе Т.В., Павлову Д.Г. о признании недействительным договора, применении последствий недействительности ничтожной сделки, установил:
прокурор Ольского района обратился в суд с настоящим иском, указав в его обоснование, что 5 ноября 2025 года между Управлением муниципальным имуществом Администрации Ольского муниципального округа Магаданской области (далее по тексту – УМИ) и ответчиком Боссе Т.В. заключён договор аренды земельного участка № 49:01:000003:134. Затем, 14 марта 2026 года права и обязанности арендатора указанного земельного участка уступлены Боссе ответчику Павлову. Между тем, по мнению прокурора, поскольку договор от 5 ноября 2025 года заключён по итогам аукциона уступка прав по такому договору является ничтожной в силу гражданского законодательства. Полагая, что в результате заключения договора между ответчиками Боссе и Павловым нарушен установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным и муниципальным имуществом, а также права муниципального образования «Ольский муниципальный округ Магаданской области», прокурор просил признать недействительным договор уступки прав от 14 марта 2026 года, заключённый между Боссе и Павловым, применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Павлова возвратить земельный участок, а Боссе принять названный земельный участок, а также аннулировать в ЕГРН сведения о регистрации соответствующего обременения на земельный участок № 49:01:000003:134.
При подготовке дела к судебному разбирательству определением от 19 июня 2026 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков привлечены УМИ и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и ЧАО (далее по тексту – Управление Росреестра).
Участвующий в судебном заседании прокурор поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Соответчики Боссе и Павлов, представители третьих лиц, а также материального истца – администрации Ольского муниципального округа Магаданской области (далее по тексту – Администрация), извещённые надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Представитель Управления Россреестра ходатайствовал о рассмотрении дела в своё отсутствие, указав на отсутствие заинтересованности в исходе дела.
Представители УМИ и Администрации также полагались в разрешении заявленных требований на усмотрение суда. Представитель УМИ в представленном отзыве подтвердил обстоятельства заключения договора между УМИ и Боссе, приведённые в исковом заявлении.
Ответчик Боссе в представленном отзыве возражала против удовлетворения заявленных требований. Полагала, что возможность уступки прав по договору аренды земельного участка прямо предусмотрена земельным законодательством. Аналогичное право предусмотрено и в п. 4.3.2 заключённого между Боссе и УМИ договора, при этом данный договор исполняется сторонами, каких-либо взаимных претензий между ними не имеется.
С учётом мнения прокурора судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц на основании ч.ч. 3-5 ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ.
Заслушав явившихся лиц, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено специальными федеральными законами.
По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 49:01:000003:134 расположен в границах муниципального образования «Ольский муниципальный округ Магаданской области», имеет вид разрешённого использования «отдых (рекреация)» и относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, которым по настоящему делу, исходя из содержания из содержания п. 1.1, 2.1.3, 3.3.11 Положения об УМИ, утверждённого Собранием представителей Ольского городского округа от 24 декабря 2021 года № 86-14, является УМИ.
16 сентября 2025 года на основании распоряжения УМИ № 184 проведён электронный аукцион на право заключения договора аренды названного земельного участка, победителем которого признана ответчик Боссе.
По результатам названного аукциона 5 ноября 2025 года между УМИ и Боссе заключён договор № 2025.42521 аренды земельного участка. Из содержания п.п. 1.1, 1.2, 2.1-2.2 данного договора следует, что УМИ обязуется предоставить Боссе за плату земельный участок с кадастровым № 49:01:000003:134 во временное владение и пользование на срок 49 лет, начиная с 7 ноября 2025 года; участок предоставляется по итогам проведённого аукциона, считается принятым с момента подписания акта приёма-передачи. В п. 4.3.2 договора также предусмотрено право Боссе сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при письменном уведомлении УМИ, если иное не установлено законом.
Из материалов дела также следует, что 20 февраля 2026 года в УМИ поступило уведомление Боссе, датированное 21 января 2026 года, о намерении переуступить права и обязанности по договору аренды земельного участка от 5 ноября 2025 года. Затем, 14 марта 2026 года между соответчиками заключён договор, согласно п.п. 1, 2, 3 которого Боссе в соответствии со ст. 22 ЗК РФ уступает свои права и обязанности по договору № 2025.42521 аренды земельного участка от 5 ноября 2025 года, а Павлов в свою очередь принимает права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 49:01:000003:134; земельный участок передаётся в день подписания договора, факт передачи не требует дополнительных документов.
Выписка из ЕГРН по земельному участку № 49:01:000003:134 содержит сведения об обременении в виде аренды в пользу ответчика Павлова, соответствующая запись внесена на основании договоров аренды от 5 ноября 2025 года и уступки прав от 14 марта 2026 года.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом.
В силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. При этом в данной статье предусмотрено, что федеральными законами может быть установлено ограничение права арендатора передать третьим лицам свои права и обязанности по договору.
Такое ограничение содержится в п. 7 ст. 448 ГК РФ. Так, указанной нормой установлен соответствующий запрет в отношении земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключённому на них.
Верховный Суд РФ в п. 17 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд указал, что предусмотренное п. 7 ст. 448 ГК РФ требование об исполнении договора лично победителем торгов означает запрет на передачу им возникающих из соответствующих договоров прав и обязанностей при выполнении работ, оказании услуг, поставке и получении имущества, в том числе во временное пользование. Обязанность личного исполнения государственного (муниципального) контракта обусловлена необходимостью обеспечения принципов открытости, прозрачности и сохранения конкуренции при проведении закупок. Данное правило согласуется с требованиями ч. 5 ст. 95 Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» согласно которой при исполнении контракта не допускается перемена поставщика (подрядчика, исполнителя), за исключением случая, если новый поставщик (подрядчик, исполнитель) является правопреемником поставщика (подрядчика, исполнителя) по такому контракту вследствие реорганизации юридического лица в форме преобразования, слияния или присоединения.
Аналогичная правовая позиция сформулирована и в определении Конституционного Суда РФ от 16 мая 2024 года № 1123-О, где разъяснено, что использование в определённых случаях конкурентных процедур отбора контрагентов обусловлено, среди прочего, необходимостью удовлетворить интерес заказчика в заключении договора на лучших для него условиях и с лучшим контрагентом, задачами защиты конкуренции, целью профилактики коррупционных правонарушений.
В данном определении Конституционный Суд РФ также отметил, что между предписаниями п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 7 ст. 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм, поскольку положения Земельного кодекса регулируют условия договора аренды, заключённого без проведения торгов, а предписания ГК РФ касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощён публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции. Подобный подход обусловлен необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур (путём заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота).
Исходя из приведённых положений закона, а также правоприменительных позиций и руководящих разъяснений произвольная замена стороны в обязательстве посредством передачи прав, возникших из заключённого на торгах договора, является недопустимой. В противном случае такое поведение одной из сторон позволило бы ей по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо, без учёта требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
Изложенное свидетельствует, что Боссе в нарушение приведённых положений п. 7 ст. 448 ГК РФ заключила 14 марта 2026 года договор уступки прав (субаренды) по договору, который заключён по результатам аукциона, то есть осуществила передачу прав в обход предусмотренной законом процедуры получения земельного участка посредством проведения торгов лицу, которое наравне с остальными не принимало участия в торгах на право заключения договора аренды.
В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пленум Верховного Суда РФ в п.п. 74, 75 постановления от 23 июня 2015 года № 25 разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В рассматриваемом случае уступка прав по договору аренды земельного участка с нарушением предписаний п. 7 ст. 448 ГК РФ приводит к невозможности приобретения прав на это имущество для неопределённого круга лиц, а также посягает на основы государственного регулирования при обеспечении конкуренции в сфере земельных отношений. Выбытие имущества из-под контроля муниципального образования в распоряжение лица, не участвующего в торгах, в обход установленной процедуры также свидетельствует о нарушении публичных интересов. Приведённые обстоятельства влекут ничтожность заключённой между Боссе и Павловым сделки ввиду её несоответствия требованиям закона.
Согласно п. 3 ст. 166 ГПК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Пленум Верховного Суда РФ в п. 78 постановления от 23 июня 2015 года № 25 разъяснил, что исходя из системного толкования ст.ст. 166, 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворён, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.
Согласно п. 184 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утверждённого приказом Росреестра от 7 декабря 2023 года № П/0514, если судебным актом предусмотрено восстановление ранее зарегистрированного права, прекращённого в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путём формирования новой записи о таком вещном праве лица, чьё право согласно решению суда подлежит восстановлению, с указанием в данной записи номера ранее осуществленной государственной регистрации права указанного лица. Записи о вещном праве лица, чьё право зарегистрировано на основании признанной судом недействительной оспоримой сделки, в отношении которой применены указанные в данной главе Порядка последствия её недействительности, или сделки, в отношении которой в связи с её ничтожностью применены последствия её недействительности, присваивается статус «погашенная».
При таких обстоятельствах, суд находит законными и обоснованными требования прокурора о признании недействительной сделки, заключённой между ответчиками, и считает необходимым удовлетворить заявленные требования, применив последствия недействительности ничтожной сделки посредством возвращения сторон сделки в первоначальное положение, для чего необходимо возложить на Павлова обязанность возвратить Боссе земельный участок с кадастровым номером 49:01:000003:134, и погасить в ЕГРН записи об обременении указанного земельного участка правом аренды, зарегистрированным в пользу Павлова.
При этом суд считает, что срок, составляющий один месяц со дня вступления решения суда в законную силу, будет являться достаточным для выполнения указанных обязанностей ответчиком.
Полагая, что погашение реестровой записи и возложение на ответчика Павлова обязанности возвратить полученное по сделке в достаточной мере обеспечит восстановление публичных интересов, суд считает излишним возложение на Боссе обязанности принять указанный земельный участок, который передан последней в соответствии с заключённым договором № 2025.42521.
Учитывая, что прокурор в соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ освобождён от уплаты государственной пошлины, с учётом положений ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина в размере 7 000 рублей, исчисленная в соответствии с п.п. 1, 15 ч. 1 ст. 333.20 НК РФ (с учётом кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 18 988 рублей 8 копеек), подлежит взысканию в солидарном порядке с ответчиков в бюджет муниципального образования «Ольский муниципальный округ Магаданской области».
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, решил:
Удовлетворить частично исковые требования прокурора Ольского района.
Признать недействительным (ничтожным) договор от 14 марта 2026 года уступки прав и обязанностей по договору от 5 ноября 2025 года № 2025.42521 аренды земельного участка, заключённый между Боссе Т.В. и Павловым Д.Г..
Применить последствия недействительности ничтожных сделок, возвратив стороны в первоначальное положение, для чего:
- возложить на Павлова Д.Г. обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу возвратить Боссе Т.В. земельный участок с кадастровым номером 49:01:000003:134, расположенный по адресу: Магаданская область, Ольский муниципальный округ, остров Недоразумения,
- погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 49:01:000003:134 правом аренды, зарегистрированным в пользу Павлова Д.Г..
В удовлетворении остальной части требований прокурора отказать.
Взыскать солидарно с Боссе Т.В. (паспорт №) и Павлова Д.Г. (паспорт №) в бюджет муниципального образования «Ольский муниципальный округ Магаданской области» государственную пошлину в размере 7 000 (семь тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданский областной суд через Ольский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Установить дату составления мотивированного решения 22 июля 2026 года.
Председательствующий подпись И.В. Жаворонков