РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 сентября 2026 г. Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Суздальцевой Т.И.
при секретаре Зотевой М.В., с участием помощника прокурора Советского района г. Томска Марисова В.В., представителя истца Ивченко В.Д, - Рожковой Е.В., действующей на основании доверенности от ..., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Ивченко ВД к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа, об установлении выкупной стоимости, установил:
Ивченко В.Д. обратился в суд с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска, в котором с учетом последующего уточнения требования просит: возложить на ответчика обязанность изъять у него для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру <адрес>, с кадастровым номером ... путём выкупа с прекращением его права собственности на указанное жилое помещение, с установлением выкупной стоимости в размере 3 099 000 руб.
В обоснование заявленных требований указал, что ему на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит названное жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, признанном заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ и постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ аварийным и подлежащим реконструкции.
Истец Ивченко В.Д., представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (телефонограмма от ДД.ММ.ГГГГ, судебное извещение с входящим штампом адресата).
Представитель истца Рожкова Е.В. в судебном заседании поддержала требования по тем же основаниям с учётом их уточнения.
Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть заявление в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя истца, заключение прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.
Согласно статье 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.
Часть третья статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Вместе с тем если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).
Как следует из материалов дела и установлено судом, жилое помещение – квартира площадью ... кв.м, кадастровый номер ... по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Ивченко В.Д. на основании договора передачи от 06.03.1998 (право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ).
Кроме названного жилого помещения Ивченко В.Д. принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью ... кв.м. по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ).
Иного жилого помещения в собственности Ивченко ВД. не имеется.
В учетах МВД России не содержится адресно-справочная информация о зарегистрированных лицах по месту жительства (пребывания) в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>
Согласно учётам Министерства внутренних дел Российской Федерации лиц, зарегистрированных (поставленных на учет) по месту жительства и по месту пребывания в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> и принадлежащем на праве собственности Ивченко В.Д. не значится.
Данные обстоятельства подтверждаются: договором передачи от 06.03.1998; регистрационное свидетельство о собственности от ДД.ММ.ГГГГ; выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; сведениями ООО «Ростехинвентаризация-БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ; выписками из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; ответом УМВД России по Томской области от ДД.ММ.ГГГГ; адресной справкой от ДД.ММ.ГГГГ, ответ ООО «Ростехинвентаризация – БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д. 10, 16, 50-51, 52, 58, 66-68, 76, 77-79).
Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда ДД.ММ.ГГГГ и постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции; на департамент жилищной политики администрации г. Томска возложена обязанность в срок не позднее 31.12.2026 принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении данного многоквартирного дома комплекс мероприятий, установленных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 № р1525 (т.1, л.д. 21, 22).
Требованием департамента жилищной политики администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ истцу предложено в течение 6 месяцев после получения требования произвести с другими собственниками реконструкцию многоквартирного жилого дома по адресу: г. <адрес> (т.1, л.д. 37). Данное требование истцом получено лично, от реконструкции дома за счет собственных средств отказался, о чем собственноручно указал в требовании ДД.ММ.ГГГГ
Из ответа департамента жилищной политики администрации г. Томска на обращение Рожковой Е.В. следует, что постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, не принималось (т.1, л.д. 19).
В связи с бездействием ответчика в части организации последующих установленных процедурой изъятия мероприятий, истец самостоятельно произвел оценку рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества, принадлежащего ей на праве собственности.
Согласно справке ООО «...» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 3074 000 руб. (т.1, л.д. 49).
Постановление об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме <адрес>, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, в настоящее время не принято, изъятие (выкуп) принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения ответчиком до настоящего времени не произведено, оценка недвижимого имущества, подлежащего изъятию, не проведена, проект соглашения о размере выкупной цены собственникам не направлялся, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.
Поскольку соглашение с администрацией г. Томска о предоставлении иного жилого помещения истцом не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием его жилого дома аварийным и подлежащим реконструкции, возможны посредством принудительного изъятия жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.
Как установлено выше, срок расселения, установленный постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ, не истек.
Исходя из заявленных требований юридически значимыми и подлежащими установлению являются следующие обстоятельства: имеется ли опасность для жизни и здоровья истца исходя из технического состояния многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, отвечает ли установленный ответчиком срок отселения граждан из данного многоквартирного дома принципу разумности, имеет ли истец возможность до решения вопроса о выплате ему возмещения проживать в другом жилом помещении.
Как установлено выше, иного жилого помещения в собственности истец Ивченко В.Д. не имеет.
При этом из заключения ООО ... от 2023, положенного в основу заключения Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда ДД.ММ.ГГГГ, следует, что многоквартирный дом ..., физический износ основных конструкций многоквартирного дома составляет 72%; техническое состояние здания оценивается как аварийное; при наличии дефектов существует угроза обрушения несущих конструкций.
Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённому Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, следует, что по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
В соответствии с п. 3 Регламента осуществления мероприятий по изъятию для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийном и подлежащим сносу (реконструкции), и сносу многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, утверждённым распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 № р1525, администрация района в рамках процедуры изъятия обязана, в том числе: направить проекта решения об изъятии земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд, оформленного в виде муниципального правового акта администрации Города Томска, в органы и структурные подразделения администрации Города Томска с приложением к нему документов, необходимых для согласования, согласно перечню (приложение 3 к настоящему Регламенту) (в срок не более 7 рабочих дней с даты истечения шестимесячного срока, установленного в требованиях к собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме о его сносе (реконструкции), либо в срок не более 40 рабочих дней с даты получения от данных собственников письменного согласия на изъятие объектов недвижимости до истечения установленного шестимесячного срока).
Как указано выше, постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции.
В свою очередь, требование в адрес истца было направлено ДД.ММ.ГГГГ.
При установленных по делу обстоятельствах, учитывая, что проживание в таком жилом помещении создает угрозу жизни и здоровью истца, суд пришел к выводу об обоснованности и законности требований истца о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска обязанности изъять у истца для муниципальных нужд жилое помещение <адрес> путем выкупа с прекращением права собственности истца на указанное жилое помещение.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцам жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Поскольку положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации» и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).
С учетом изложенного при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения подлежит учету стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
В соответствии с ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.
Таким образом, отсутствие у собственника помещения в многоквартирном жилом доме права на земельный участок под соответствующим объектом недвижимости не исключает возможности его (земельного участка) изъятия для государственных или муниципальных нужд, а возмещение за изымаемый земельный участок в таком случае устанавливается через определение размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет без определения и возмещения его рыночной стоимости.
Земельный участок по адресу<адрес>, до настоящего времени не образован, границы такого земельного участка не определены и не учтены в соответствии с требованиями действующего законодательства, кадастровый учет не произведен (уведомление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 96).
Из заключения судебной экспертизы ООО «...» ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что минимальной размер площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. <адрес>
Как следует из пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
При таких данных суд пришел к выводу о том, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей истцам доли в праве аренды на земельный участок под домом, исходя из его минимальной площади, предназначенной для обслуживания и эксплуатации жилого дома.
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).
В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по ному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как установлено выше, право собственности на жилое помещение зарегистрировано за истцом Ивченко В.Д. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 года N 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая не утратила силу и продолжает действовать, т.е. обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.
Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.
При этом суд отмечает, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.
В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.
Согласно части 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
Таким образом, законом прямо предусмотрено применение перечня услуг и работ, установленного частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, при установлении услуг и работ, которые требовалось провести на дату приватизации бывшим наймодателем.
Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Вместе с тем принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, юридически значимыми по делу обстоятельствами являются: нуждаемость многоквартирного дома, относящегося к муниципальному жилищному фонду, в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; фактическое проведение капитального ремонта общего имущества; объём необходимых работ по капитальному ремонту на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме и их стоимость.
Из общей характеристики здания, содержащейся в заключении ООО «...» от ДД.ММ.ГГГГ, техническом паспорте следует, что многоквартирный дом ..., физический износ дома на 1998 год – 62%.
Из ответа архивного отдела администрации г. Томска от ... следует, что в имеющихся на хранении и просмотренных документах (журналах регистрации постановлений и распоряжений, постановлениях, распоряжениях) главы объединенной администрации Ленинского и Октябрьского округов г. Томска за март, декабрь 1998 г., 1999-2005 гг., и главы администрации Октябрьского района г. Томска за 2006-2011 гг. сведений о проведении капитального ремонта в многоквартирном доме по адресу: <адрес>
Документы организаций, в которых бы содержалась вся информация о проводившихся в доме по адресу: <адрес> капитальных ремонтах, на хранение в ОГКУ ГАТО не поступали. В базах данных ОГКУ ГАТО, содержащих заголовки имеющихся на хранении в архиве дел и перечни решений, постановлений и распоряжений местных органов власти, сведения о капитальных ремонтных и необходимости их проведения, отсутствуют (ответ ОГКУ ГАТО от ДД.ММ.ГГГГ) (т.1, л.д. 100).
Согласно ответам администрации Октябрьского района г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ, департамента жилищной политики администрации г. Томска от <адрес> до настоящего времени работы по капитальному ремонту дома по адресу: <адрес> не выполнялись (т.1, л.д. 101, 110).
Капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес> за счет средств Фонда не проводился. За счет Фонда капитального ремонта, по данному МКД были проведены проектные работы, в ходе которых было получено заключение о техническом состоянии дома (ответ Фонда «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области» от ДД.ММ.ГГГГ с приложением ) (т.1, л.д. 103-106).
Таким образом, сведений о том, что с момента постройки жилого дома и после признания дома подлежащим реконструкции в 2024 году в указанном доме проводились какие-либо ремонтно-строительные работы, в материалах дела, не имеется и ответчиком не представлено.
Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Согласно ответу департамента жилищной политики администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ на судебный запрос, согласно архивным сведениям, предоставленным администрацией Октябрьского района г. Томска, передача (приватизация) первого жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> в собственность граждан была ДД.ММ.ГГГГ (договор передачи от ДД.ММ.ГГГГ).
В указанной связи суд пришел к выводу о том, что при определении выкупной стоимости жилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, необходимо учитывать стоимость доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме - ДД.ММ.ГГГГ, учитывая год постройки многоквартирного дома – ... год, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования (в ценах на момент проведения экспертизы).
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В связи с тем, что сторонами не достигнуто соглашение о размере стоимости изымаемого жилого помещения, определением суда назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости, подлежащего изъятию имущества, проведение которой поручено ООО «...».
Согласно заключению судебной экспертизы №: - общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение – квартиру <адрес> на момент проведения экспертизы составляет 3099000 руб., состоящая из рыночной стоимости квартиры – 952 000 руб., стоимости доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок 551 000 руб., размера убытков, связанных с изъятием указанного жилого помещения – 180 000 руб., размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме – ДД.ММ.ГГГГ, учитывая год постройки многоквартирного дома – ..., продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования (в ценах на момент проведения экспертизы) – 1 416 000 руб. (в ценах на момент признания дома аварийным – 1 111 000 руб.). При этом эксперты отметили, что выплата размера возмещения осуществляется в 2026 году, после проведения исследования, соответственно согласно принципам экономики и цены должны быть использованы 2026 года.
При проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперты имеют необходимое специальное образование, стаж работы, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы, указаны примененные методы.
Учитывая, что в опровержение выводов экспертов доказательств не представлено, у суда отсутствуют основания сомневаться в его правильности и достоверности.
В этой связи суд определяет размер выкупной цены за изымаемые жилое помещение, исходя из заключений судебной экспертизы ООО «...» № в размере 3099 000 руб.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пп. «л» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцом и возникновения права на помещение у иного лица.
В указанной связи решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности Ивченко В.Д. на жилое помещение – <адрес>
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначено проведение судебной экспертизы ООО «...», оплата за производство данной экспертизы была возложена на ответчика. В Советский районный суд г. Томска поступило заключение эксперта и ходатайство о взыскании денежных средств за проведение экспертизы в размере 30 000 руб. (акт от ДД.ММ.ГГГГ, счет на оплату ДД.ММ.ГГГГ).
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу ООО «... подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы в размере в размере 30 000 руб.
Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решил:
иск удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска (ОГРН 1037000087706, ИНН 7017004461) изъять для муниципальных нужд у Ивченко ВД, ..., жилое помещение – квартиру <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности Ивченко ВД на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в сумме 3099000 руб.
Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Ивченко ВД, ..., на жилое помещение – квартиру <адрес> после получения выкупной стоимости.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска (ОГРН 1037000087706, ИНН 7017004461) в пользу ООО «...» (ИНН 7017029272) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья /подпись/ Т.И. Суздальцева
...
...