РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 сентября 2026 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Кокоть С.С., при секретаре Кирченко Н.Н., с участием помощника прокурора Кировского района г.Томска Кранбихлер А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску прокурора Кировского района г.Томска, действующего в защиту прав, свобод и законных интересов Кастамаровой ФИО7, к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении выкупной стоимости, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Кировского района г.Томска, действующий в защиту прав, свобод и законных интересов Кастамаровой Н.Я., обратился в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска в котором просил, с учетом уточнения исковых требований, возложить на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанность изъять за счет средств казны жилое помещение по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены и взыскать в размере 5826 000 руб., а также взыскать судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25000 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что прокуратурой Кировского района г.Томска проведена проверка по обращению матери военнослужащего, участника СВО – ветерана боевых действий Кастамаровой Н.Я. по защите ее жилищных и имущественных прав. Как установлено в ходе проверки Кастамаровой Н.Я. на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Иных пригодных для проживания жилых помещений истец не имеет. В соответствии с заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ № и постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений, расположенных в данном многоквартирном доме, до настоящего времени не принято. После проведения по делу судебной экспертизы размер выкупной стоимости истцами уточнен в соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Бюро оценки «ТОККО» от ДД.ММ.ГГГГ.
Материальный истец Кастамарова Н.Я. о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в суд не явилась.
Участвуя в судебном заседании, процессуальный истец - помощник прокурора Кировского района г.Томска поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом их уточнения, просил их удовлетворить. Дополнительно процессуальный истец пояснил, что истец Кастамарова Н.Я. проживает в аварийном доме, иных жилых помещений в собственности не имеет. С момента признания многоквартирного дома аварийным прошло более 4 лет. Земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: <адрес> не образован.
Представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, надлежаще и своевременно извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://sovetsky.tms.sudrf.ru), в судебное заседание не явился.
В письменном отзыве представитель ответчика возражал против удовлетворения иска в связи с несогласием с размером выкупной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения. То обстоятельство, что жилое помещение истца - <адрес>, расположенная в доме по адресу: <адрес>, подлежит изъятию для муниципальных нужд, не оспаривал. После проведения по делу судебной экспертизы отзыва на иск от ответчика не поступило.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав процессуального истца - прокурора, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.
Часть 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
Согласно части 1 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В части 8 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации определено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч.10 ст.32 Жилищного Кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в п.22 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации).
В силу части 9 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Помимо этого, следует установить форму изъятия принадлежащего истцу жилого помещения, на которую он согласен, то есть выразил ли он свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.
В судебном заседании установлено, что истцу Кастамаровой Н.Я. на праве собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит жилое помещение площадью 50,6 кв.м. с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Указанное подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №.
Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный жилой <адрес> в г. Томске, признан аварийным и подлежащим сносу. На администрацию района в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ совместно с комитетом жилищной политики администрации Города Томска возложена обязанность принять меры к выселению физических лиц, проживающих на условиях договора социального найма в жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, указанных в п.1 и 2 данного постановления; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении многоквартирных домов, указанных в п.1 и 2 данного постановления комплекс мероприятий, предусмотренных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № р1525.
Согласно ответу администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № соглашение об изъятии недвижимого имущества с собственников <адрес> по адресу: <адрес> не заключалось. В многоквартирном доме по адресу: <адрес> расположено 9 жилых помещений, из них 1 жилое помещение числится пустующим, 8 жилых помещений подлежат расселению.
В соответствии с подпунктом л, м пункта 3 Регламента от 14.12.2009 № р1525 департамент жилищной политики администрации Города Томска обеспечивает решение задач, к которым, в частности, относятся:
- вручение собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (их законным или уполномоченным представителям) лично под подпись либо направление им заказным письмом с уведомлением о вручении требования о сносе или реконструкции многоквартирного дома в порядке частей 10 - 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в срок не более 100 рабочих дней с даты получения муниципального правового акта администрации Города Томска о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (реконструкции));
- направление проекта решения об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд, оформленное в виде муниципального правового акта администрации Города Томска, в органы и структурные подразделения администрации Города Томска с приложением к нему документов, необходимых для согласования, согласно перечню (в срок не более 7 рабочих дней с даты истечения шестимесячного срока, установленного в требованиях к собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме о его сносе (реконструкции), либо в срок не более 40 рабочих дней с даты получения от собственников письменного отказа от сноса (реконструкции) аварийного многоквартирного дома).
ДД.ММ.ГГГГ Кастамаровой Н.Я. администрацией Кировского района Города Томска вручено требование о необходимости в течение 6 месяцев совместно с другими собственниками произвести реконструкцию многоквартирного дома по адресу: <адрес>. От проведения самостоятельного сноса истец отказался, требование в установленный срок не исполнил.
Мероприятия по расселению вышеуказанного многоквартирного дома включены в муниципальную программу «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2024-2028 годы, утвержденную постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №. Сроки расселения аварийных домов муниципальной программой не установлены. Постановление об изъятии земельного участка и жилых помещений, расположенных в данном доме, администрацией <адрес> не принималось (ответ департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №).
Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Исходя из этого, сам по себе факт не изъятия земельного участка, являющийся в силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, подлежащем сносу, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.
Согласно ответу УМВД России по Томской области от ДД.ММ.ГГГГ № Кастамарова Н.Я. зарегистрирована в жилом помещении по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.
Иных жилых помещений в собственности не имеет, о чем представлен ответ ООО «Ростехинвентаризация - БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ № и выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №.
С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу, что право истца на обеспечение жилым помещением нарушено, поскольку истец проживает в аварийном жилом помещении.
В свою очередь, невозможность проживания в аварийном жилом помещении ввиду его критического состояния была установлена экспертами ООО «ЭКЦ «СтроТЭкс» еще в 2022 году.
Согласно заключению об определении технического состояния многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполненного ООО «ЭКЦ «СтроТЭкс» в 2022г., указанный многоквартирный дом не пригоден для проживания, т.е. является аварийным и подлежащим сносу.
При указанных обстоятельствах, поскольку дальнейшее проживание в спорном жилом помещении создает реальную, непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан, ответчиком предварительная процедура по направлению собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома и последующему принятию решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения в таком доме, влекущая последующий выкуп данного жилого помещения с выплатой выкупной стоимости собственнику изымаемого жилого помещения, не соблюдена, в этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанности изъять у Кастамаровой Н.Я. для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности истца на указанное жилое помещение.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004).
Как установлено в судебном заседании, земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> не образован, на кадастровый учет не поставлен.
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.
Как следует из пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей истцу доли в праве аренды на земельный участок под домом, исходя из его минимальной площади, предназначенной для обслуживания и эксплуатации жилого дома.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007, разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, т.е. обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.
Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.
При этом суд отмечает, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.
Согласно части 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
Таким образом, законом прямо предусмотрено применение перечня услуг и работ, установленного частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, при установлении услуг и работ, которые требовалось провести на дату приватизации бывшим наймодателем.
Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Из изложенного следует, что если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
При этом, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома определяется исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно техническому паспорту многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> указанный многоквартирный дом - 1957 года постройки, сведения о дате последнего капитального ремонта отсутствуют.
Согласно ответу на судебный запрос департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время капитальный ремонт в многоквартирном доме по адресу: <адрес> не проводился, в рамках Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Томской области (утв. Постановлением Администрации Томской области от 30.12.2023 № 597а) капитальный ремонт вышеуказанного многоквартирного дома не проводился. Администрация Города Томска не располагает сведениями о необходимости в проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: <адрес> на дату приватизации первого жилого помещения.
Информация о проведенных капитальных ремонтах в многоквартирном доме по адресу: <адрес> ОГКУ ГАТО не поступала (ответ ОГКУ ГАТО от ДД.ММ.ГГГГ №).
Доказательств выполнения капитального ремонта дома ответчиком не представлено, отсутствие своевременного полного капитального ремонта дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены жилого помещения – <адрес> по адресу: <адрес> необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
С целью определения выкупной цены изымаемого жилого помещения на основании определения Советского районного суда г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ была назначена комплексная судебная оценочная и строительно-техническая экспертиза.
В соответствии с заключением комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным экспертами ООО «Бюро оценки «ТОККО», рыночная стоимость квартиры (с учетом стоимости доли в праве на земельный участок) – 2925 000 руб., размер убытков, связанных с изъятием жилого помещения – 272 000 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного <адрес>, в <адрес>, приходящейся на <адрес> указанном многоквартирном доме исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме – ДД.ММ.ГГГГ, учитывая год постройки многоквартирного дома – 1957, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования (в ценах на момент проведения экспертизы), составляет – 2629 000 руб. Итоговая величина размера возмещения за вышеуказанное жилое помещение составляет 5826 000 руб.
В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Приведенное заключение комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ содержат подробное описание проведенного исследования, выполнено на основе изучения объекта оценки, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Объективность изложенных в заключении результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости жилого помещения, стоимости доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Не доверять заключению комиссии экспертов у суда оснований не имеется.
Ответчиком доказательств, опровергающих выводы, изложенные в заключении экспертов, не представлено.
Стороны о назначении повторной судебной экспертизы ходатайств не заявляли. Размер выкупной стоимости, определенной заключением, ответчик не оспаривал. Истец уточнил свои исковые требования с учетом результатов судебной экспертизы.
При указанных обстоятельствах, суд полагает необходимым основывать свои выводы на заключении судебной экспертизы, определив размер возмещения за изымаемое жилое помещение исходя из заключения комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 5826 000 руб..
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение.
Соответственно, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца Кастамарвой Н.Я. на <адрес> многоквартирном доме по адресу: <адрес>.
В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена комплексная оценочная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Бюро оценки «ТОККО», расходы по проведению экспертизы возложены на истца Кастамарову Н.Я.
На основании чека по операции от ДД.ММ.ГГГГ Кастамаровой Н.Я. в счет проведения судебной экспертизы на счет УСД по Томской области зачислены денежные средства в размере 15000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ в суд поступило заключение эксперта ООО «Бюро оценки «ТОККО» №-Э/2026, а также ходатайство о его оплате и счет на оплату от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 15000 руб. Из ходатайства об оплате ООО «Бюро оценки «»ТОККО» следует, что полная стоимость судебной экспертизы составила 25000 руб., 10000 руб. оплачено истцом Кастамаровой Н.Я. по счету ООО «Бюро оценки «ТОККО», 15000 руб. подлежат перечислению экспертной организации со счета УСД по Томской области
Статьей 88 ГПК РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно абзацу второму ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
Согласно ч.6 ст.98 ГПК Российской Федерации в случае неисполнения стороной или сторонами обязанности, предусмотренной частью первой статьи 96 настоящего Кодекса, если в дальнейшем они не произвели оплату экспертизы или оплатили ее не полностью, денежные суммы в счет выплаты вознаграждения за проведение экспертизы, а также возмещения фактических расходов эксперта, судебно-экспертного учреждения, понесенных в связи с проведением экспертизы, явкой в суд для участия в судебном заседании, подлежат взысканию с одной стороны или с обеих сторон и распределяются между ними в порядке, установленном частью первой настоящей статьи.
С учетом того, что определением суда от ДД.ММ.ГГГГ расходы по проведению экспертизы возложены на истца Кастамарову Н.Я., исковые требования удовлетворены, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу Кастамаровой Н.Я. подлежат взысканию расходы по оплате производства судебной экспертизы в размере 25 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статей 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования прокурора Кировского района г.Томска, действующего в защиту прав, свобод и законных интересов Кастамаровой ФИО8, к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении выкупной стоимости, взыскании судебных расходов, - удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ОГРН 1037000087706, ИНН 7017004461) изъять у Кастамаровой ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности Кастамаровой ФИО10 на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в сумме 5826000 руб.
Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Кастамаровой ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) на жилое помещение – <адрес> по адресу: <адрес> после получения ею выкупной стоимости.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН 7017004461, ОГРН 1037000087706) за счет средств муниципальной казны в пользу Кастамаровой ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25000 руб.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья С.С. Кокоть
Мотивированное решение суда изготовлено 02 октября 2026 года.
...