РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 августа 2026 года Советский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Ткаченко И.А., при секретаре Тимофеевой О.С., с участием:
представителя истцов Демидовой Д.А., Леткеман Г.В. адвоката Кулешовой Л.Н., помощника прокурора Советского района г. Томска Марисова В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Демидовой Д.А., Леткеман Г.В. к муниципальному образованию «город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд, установлении выкупной цены,
УСТАНОВИЛ:
Демидова Д.А., Леткеман Г.В. обратились в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: <адрес>, путем выкупа, с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении выкупной цены в размере 3 673 900 руб., из которых Демидовой Д.А. – 3490 205 руб., Леткеман Г.В. – 183 695 руб. Дополнительно просили взыскать с ответчика в пользу Демидовой Д.А. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины 3000 руб., по оценке жилого помещения 15000 руб.
В обоснование требований указано, что истцы являются долевыми собственниками жилого помещений – квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, ... доли в праве у Демидовой Д.А., ... доля в праве у Леткеман Г.В. Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ администрацией ... района г. Томска в адрес истцов направлено требование о сносе дома своими силами, исполнить которое истцы возможности не имели. Решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений дома не принято. Истцы самостоятельно организовали проведение оценки стоимости подлежащего изъятию для муниципальных нужд недвижимого имущества. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО ..., рыночная стоимость жилого помещения по адресу <адрес> составляет 3673 900 руб. До настоящего времени аварийное жилое помещение у истцов не выкуплено.
Истцы Демидова Д.А., Леткеман Г.В., извещенные о времени и месте судебного разбирательства в порядке, предусмотренном пунктом 3 части 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), в суд не явились, направили представителя.
Участвуя в судебном заседании, представитель истцов адвокат Кулешова Л.Н. представила подписанное истцами заявление в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) об уменьшении исковых требований в части размера выкупной стоимости, которую истцы просят определить с учетом результатов судебной экспертизы в размере 2869 884,20 руб., из которых в пользу Демидовой Д.А. – 2688373,40 руб., в пользу Леткеман Г.В. – 181510,80 руб. Исковые требования с учетом их уточнения поддержала по основания, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что в настоящее время в аварийном жилом помещении проживает истец Демидова Д.А. со своим братом.
Ответчик муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, получивший извещение о времени и месте судебного разбирательства посредством курьерской доставки ДД.ММ.ГГГГ, своего представителя в суд не направил, возражений по существу уточненных исковых требований не представил. Ранее в письменных возражениях на исковое заявление указывал на то, что рыночная стоимость имущества, приведенная в представленном истцами отчете об оценке, является завышенной. Просил о рассмотрении дела без участия представителя администрации Города Томска.
Руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов и представителя ответчика, учитывая их надлежащее извещение.
Заслушав объяснения представителя истцов, заключение прокурора, полагавшего исковые требования с учетом их уточнения подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).
В части 8 статьи 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Судом установлено, что по договору передачи № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному администрацией ... района г. Томска, жилое помещение муниципального жилищного фонда по адресу <адрес> передано в общую долевую собственность З.А., З.И., З.Д., З.В., З.Д.А., по ... доли в праве каждому.
Право общей собственности указанных лиц на жилое помещение по вышеуказанному адресу было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок к ним ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, право собственности З.Д.А. на ... долю квартиры, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, бланк серии №.
Согласно свидетельству о смерти №, выданному повторно ДД.ММ.ГГГГ, З.А. умер ДД.ММ.ГГГГ.
Принадлежащая З.А. ... доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу <адрес> перешла в порядке наследования по закону в равных долях (по ... доле) в собственность его супруге Леткеман Г.В. и детям З.Д.А., В.(З.)В., З.Д., что подтверждается свидетельствами о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, а также выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, содержащей сведения о регистрации ДД.ММ.ГГГГ права собственности указанных лиц по ... доли в праве на квартиру на основании свидетельств о праве на наследство по закону.
В связи с вступлением в брак ДД.ММ.ГГГГ З.Д.А. сменила фамилию на «Демидова» (свидетельство о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ).
По договору дарения доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ принадлежащие З.Д. ... доля и ... доля, В.В. ... доля и ... доля, З.И. ... доля квартиры по адресу <адрес> безвозмездно переданы в собственность Демидовой Д.А., право собственности которой на ... доли квартиры по вышеуказанному адресу, полученные по безвозмездной сделке, зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, в настоящее время долевыми собственниками жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером №, площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, являются Демидова Д.А. (... доли в праве) и Леткеман Г.В. (... доля в праве).
Земельный участок по адресу расположения дома образован и поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером №, имеет площадь ... кв.м, вид разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка», сведения о чем содержатся в ответе Департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № на судебный запрос.
Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, на администрацию ... района г. Томска возложена обязанность в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ совместно с комитетом жилищной политики администрации Города Томска принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении данного многоквартирного дома комплекс мероприятий в соответствии с Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № р1525.
В соответствии с пунктом 3.2 Регламента подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № р1525 (в редакции, действовавшей до 28.05.2025), администрация района, в рамках процедуры изъятия обязана, в том числе:
- направить проект решения в форме муниципального правового акта администрации Города Томска об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд в структурные подразделения администрации Города Томска (в срок не более 7 рабочих дней с даты истечения шестимесячного срока, установленного в требованиях к собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме о его сносе (реконструкции), либо в срок не более 40 рабочих дней с даты получения от собственников письменного отказа от сноса (реконструкции) аварийного многоквартирного дома);
- обеспечить организацию проведения оценки подлежащего изъятию для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений в расположенном на указанном участке многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), а также иных объектов оценки в целях определения размера возмещения и других условий изъятия земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (в срок не более 60 рабочих дней с даты поступления заявления от собственника с требованием уплаты возмещения за принадлежащее ему недвижимое имущество или 90 рабочих дней с момента наступления года, в котором в соответствии с региональной или муниципальной программой по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными, планируется расселение помещений);
- подготовить и вручить проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, а также документы, предусмотренные пунктом 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, собственникам жилых, нежилых помещений в многоквартирном доме и земельных участков (их законным или уполномоченным представителям) лично под подпись, либо направить им заказным письмом с уведомлением о вручении, либо направить им электронным письмом на адрес электронной почты, в случае, если правообладатель изымаемой недвижимости указал в качестве адреса для связи с ним адрес электронной почты (в срок не более 15 рабочих дней с даты определения в установленном порядке размера возмещения и других условий изъятия для муниципальных нужд).
Регламентом в редакции от 28.05.2025 обеспечение решения вышеуказанных задач возложено на департамент жилищной политики администрации Города Томска.
Требованием администрации ... района г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № собственникам квартиры <адрес> было предложено в течение 6 месяцев после получения требования осуществить вместе с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Собственники жилого помещения № в данном доме от сноса дома за счет собственных средств отказались, о чем собственноручно указали на бланке требования, требование в установленный срок не исполнили.
Многоквартирный дом по <адрес> включен в резервный перечень многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках муниципальной программы «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2024 – 2028 годы, утвержденной постановлением администрации Города Томска от 07.11.2023 № 901, сроки расселения аварийных домов Муниципальной программой не установлены, сведения о чем находятся в свободном доступе в сети Интернет.
Между тем, дальнейшие действия, установленные Регламентом, не проводились, с момента принятия решения о признании многоквартирного дома по адресу <адрес> аварийным и подлежащим сносу, постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений многоквартирного дома по указанному адресу не издавалось, проект соглашения об изъятии истцам не направлялся, оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества ответчиком не проводилась. Доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлены.
Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Исходя из этого, сам по себе факт не изъятия земельного участка, являющийся в силу статьи 32 ЖК РФ основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, подлежащем сносу, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.
Согласно ответам на судебный запрос, поступившим из филиала ППК «Роскадастр» по Томской области (от ДД.ММ.ГГГГ № и №), истец Демидова Д.А., помимо доли в аварийном жилом помещении, иных жилых помещений в собственности не имеет; истцу Леткеман Г.В., помимо доли в аварийном жилом помещении, принадлежит на праве собственности жилое помещение по адресу <адрес>, площадью ... кв.м, приобретенное по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации права – ДД.ММ.ГГГГ.
Из пояснений представителя истцов следует, что в настоящее время в аварийном жилом помещении по адресу <адрес> проживают истец Демидова Д.А. и её брат З.Д.
Факт регистрации З.Д. в аварийном жилом помещении подтверждается адресной справкой от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной ОВМ ОМВД России по ... району г. Томска.
Между тем, невозможность проживания в доме по <адрес> ввиду его критического состояния была установлена специалистами ООО ... в ДД.ММ.ГГГГ, согласно заключению № которого, послужившего основанием для признания дома аварийным и подлежащим сносу, техническое состояние несущих конструкций дома (фундамент, стены, перекрытие, крыша, полы) оценивается как аварийное. Физический износ здания составляет 71%.
При таких обстоятельствах суд считает, что наличие у истца Леткеман Г.В. в собственности иного жилого помещения в данном случае не является препятствием для реализации истцами права на выкуп аварийного жилого помещения, принимая во внимание, что истцы членами одной семьи не являются, установленный постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № срок расселения многоквартирного жилого дома по <адрес> истек ДД.ММ.ГГГГ, проживание в спорном жилом помещении создает реальную, непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан, у истца Демидовой Д.А., имеющей в аварийном жилом помещении большую долю, иных пригодных для проживания жилых помещений не имеется, между тем, жилое помещение, находящееся в долевой собственности граждан, при наличии соответствующего волеизъявления всех его сособственников, подлежит изъятию для муниципальных нужд целиком.
Учитывая также, что ответчиком предварительная процедура по направлению собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома и последующему принятию решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения в таком доме, не соблюдена, суд приходит к выводу, что реализация и защита жилищных прав истцов, связанных с признанием их жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством принудительного изъятия принадлежащего им жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.
В этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истцов о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Демидовой Д.А., Леткеман Г.В. для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру №, адрес объекта: <адрес> путем выкупа, с прекращением права общей долевой собственности Демидовой Д.А., Леткеман Г.В. на указанное жилое помещение.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцам жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).
Как установлено в судебном заседании, земельный участок по адресу расположения многоквартирного дома по <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, имеет площадь ... кв.м, вид разрешенного использования «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка».
Положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Согласно части 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет, и принадлежит собственникам помещений в нем (в том числе истцам) на праве общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за принадлежащее истцам жилое помещение следует исходить из рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок.
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.08.2007, разъяснено, что в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по ному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
При этом, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома определяется исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Доказательств выполнения капитального ремонта за период эксплуатации дома по вышеуказанному адресу полностью либо в части ответчиком не представлено, по сообщению департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу <адрес> не проводился.
Отсутствие своевременного капитального ремонта дома привело к разрушению его конструкций и элементов, следствием чего явилось признание дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены жилого помещения – квартиры № по адресу: <адрес> необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Вместе с тем, следует учесть, что Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее - Федеральный закон № 473-ФЗ) в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.
Часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ вступила в силу со дня официального опубликования Федерального закона № 473-ФЗ, то есть с 28 декабря 2019 года.
Указанная правовая норма, не имеющая обратной силы, применяется к отношениям, возникшим на основании договоров о приобретении гражданами в собственность жилых помещений, заключенных после вступления в силу Федерального закона № 473-ФЗ.
Таким образом, законодатель в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий установил различия в способе реализации прав лиц, приобретших право собственности на жилые помещения в домах, признанных в установленном порядке аварийными. При этом законодатель в качестве правоизменяющего юридического факта определил именно время приобретения жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.
Из материалов дела следует, что право собственности Демидовой Д.А. на ... доли квартиры по адресу <адрес> возникло на основании договора дарения доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного после признания жилого дома непригодным для проживания.
Таким образом, истец Демидова Д.А. имеет право на получение возмещения за изымаемое жилое помещение, которое должно быть реализовано по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, но с учетом ограничений, определенных частью 8.2 указанной статьи.
Поскольку ... доли спорной квартиры приобретены истцом по безвозмездной сделке, цена её в договоре не определена, размер возмещения за указанную долю квартиры по смыслу положений части 7 и части 8.2 статьи 32 ЖК РФ в их системном толковании должен быть ограничен рыночной стоимостью указанной доли жилого помещения, в которую компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не входит. Выкупная стоимость жилого помещения в остальной части подлежит определению по общему правилу, установленному частью 7 статьи 32 ЖК РФ.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В качестве доказательства размера выкупной стоимости спорного жилого помещения, в материалы дела представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО ..., согласно которому рыночная стоимость жилого помещения по адресу <адрес> составляет 3 673 900 руб., включая стоимость квартиры – 1480 200 руб.; стоимость доли в праве на земельный участок – 1175 900 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома (квартира №) – 784 000 руб.; размер убытков, причиненных собственникам квартиры № её изъятием – 233 800 руб.
Учитывая, что соглашение о выкупной стоимости принадлежащего истцам жилого помещения для муниципальных нужд между сторонами не достигнуто, а также наличие между ними спора о рыночной стоимости имущества, подлежащего изъятию, по ходатайству представителя ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено АНО ...
Согласно заключению комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ действительная рыночная стоимость жилого помещения – квартиры <адрес> составляет 3630 216 руб., в том числе: стоимость жилого помещения – квартиры <адрес> (с учетом стоимости доли в праве на общее имущество, за исключением земельного участка) – 529 000 руб.; стоимость доли в праве собственности на земельный участок для обслуживания многоквартирного дома – 1079 000 руб.; стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме – ДД.ММ.ГГГГ, учитывая год постройки многоквартирного дома – ДД.ММ.ГГГГ, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования (в ценах на момент проведения экспертизы) – 1806 174 руб.; размер убытков, связанных с изъятием данного недвижимого имущества у собственников – 216 042 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Рассмотрев отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО ..., на котором истцы основывали свои исковые требования при обращении в суд, и заключение комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, составленное АНО ... по результатам судебной экспертизы, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении судебной экспертизы, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Объективность изложенных в заключении комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку заключение составлено комиссией экспертов, имеющих высшее специальное образование и соответствующую квалификацию, содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих. Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения.
После ознакомления с результатами судебной экспертизы стороны о своем несогласии с выводами экспертов не заявили, исковые требования в части размера выкупной стоимости уточнены истцом исходя из результатов судебной экспертизы.
С учетом изложенного, суд считает возможным при расчете выкупной цены жилого помещения по адресу <адрес> принять за основу заключение комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ АНО ...
При расчете суд учитывает, что выкупная стоимость ... доли Леткеман Г.В. и ... долей Демидовой Д.А. подлежат определению по общему правилу, установленному частью 7 статьи 32 ЖК РФ, с учетом стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, а выкупная стоимость ... доли Демидовой Д.А., перешедшей к ней в собственность по безвозмездной сделке после признания дома аварийным и подлежащим сносу, должна определяться без учета стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома.
Соответственно, выкупная стоимость ... доли составит 181510,80 руб. (из расчета ...).
Выкупная стоимость ... долей составит 907544 руб. (из расчета ...).
Выкупная стоимость ... долей составит 1780829,40 руб. (из расчета 2541151,20 руб. (общая стоимость ... долей) – 760321,80 руб. (стоимость капитального ремонта ... долей)).
Таким образом, суд определяет размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение – квартиру <адрес> в размере 2869884,20 руб., из которой в пользу Демидовой Д.А. – 2688373,40 руб., в пользу Леткеман Г.В. – 181 510, 80 руб., тем самым удовлетворив исковые требования в указанной части в полном объеме.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение и возникновения права на помещение у иного лица.
Соответственно, настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права общей долевой собственности Демидовой Д.А., Леткеман Г.В. на квартиру <адрес> после получения выкупной стоимости.
Согласно части 1 статьи 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии со статьей 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, и другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
При предъявлении иска в суд истцом Демидовой Д.А. уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб., о чем свидетельствует чек по операции ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ на указанную сумму.
Также Демидовой Д.А. понесены расходы по оценке жилого помещения в размере 15 000 руб., что подтверждается договором № на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным Демидовой Д.А. с ООО ..., пунктом 3.1 которого денежное вознаграждение Исполнителю по договору определено в размере 15 000 руб., кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 15 000 руб., получатель платежа - ООО ...
Данные расходы иначе как необходимые расценены быть не могут, поскольку понесены истцом Демидовой Д.А. для защиты своих нарушенных прав, а также в интересах второго истца, и явились основанием для инициирования судебного процесса об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, установлении выкупной цены.
С учетом удовлетворения судом исковых требований, расходы, понесенные Демидовой Д.А. на оплату госпошлины в размере 3 000 руб., на оценку жилого помещения в размере 15 000 руб. подлежат возмещению ей ответчиком в полном объеме.
Кроме того, как указывалось выше, в ходе рассмотрения дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначалась комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено АНО .... Расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика, представителем которого заявлено соответствующее ходатайство.
Стоимость проведения судебной экспертизы составила 20 000 руб., что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ о приемке выполненных работ (оказанных услуг), счетом № от ДД.ММ.ГГГГ и ответчиком не оплачена, о чем свидетельствует заявление директора экспертного учреждения о возмещении расходов за проведенную судебную экспертизу от ДД.ММ.ГГГГ №, представленное в суд совместно с заключением судебной экспертизы.
Доказательства оплаты ответчиком стоимости судебной экспертизы после поступления заключения комиссии экспертов в суд в материалы дела не представлены.
Учитывая, что заключение судебной экспертизы положено в основу решения об удовлетворении исковых требований в части размера выкупной стоимости, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны подлежит взысканию в пользу АНО ... 20 000 руб. за проведение судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Демидовой Д.А., Леткеман Г.В. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Демидовой Д.А., Леткеман Г.В. жилое помещение – квартиру №, адрес объекта: <адрес> для муниципальных нужд путем выкупа, с прекращением права общей долевой собственности Демидовой Д.А., Леткеман Г.В. на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 2 869 884,20 руб., из которой в пользу Демидовой Д.А. – 2688 373,40 руб., Леткеман Г.В. – 181510, 80 руб.
Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права общей долевой собственности Демидовой Д.А., Леткеман Г.В. на жилое помещение – квартиру №, адрес объекта: <адрес> после получения выкупной стоимости.
Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу Демидовой Д.А., расходы по уплате госпошлины 3 000 руб., расходы по оценке 15 000 руб.
Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу АНО ... 20 000 руб. за проведение судебной экспертизы.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья:
Мотивированный текст решения изготовлен 03.09.2026.
На дату опубликования решение не вступило в законную силу.