РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МАГАДАНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ
в составе председательствующего судьи Соболевой В.А.
при секретаре Дягилевой К.Д., представителя истца Антонова И.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане, в помещении Магаданского городского суда, гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» к Дьячковой Наталье Егоровне о взыскании задолженности по кредитному договору №, расходов по уплате государственной пошлины, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее по тексту – АО «Российский Сельскохозяйственный банк», Банк) обратилось в суд с иском к Дьячковой Н.Е., указав в его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил ответчику кредит в размере 1 784 000 руб., с ежемесячным начислением процентов по ставке 8,75 % годовых, и сроком пользования кредитом 180 месяцев.
Банк выполнил принятые по кредитному договору обязательства и перечислил ответчику денежные средства. Вместе с тем, заемщик обязательства по кредитному договору исполняет не должным образом, допуская систематические просрочки.
По состоянию на 22 апреля 2026 года общая сумма задолженности по предоставленному кредиту составила 1 473 110,37 руб., в том числе: просроченная основная задолженность – 1 403 428 руб., задолженность по процентам – 64 352,26 руб., пеня за несвоевременную уплату основного долга – 4 617,56 руб., пеня за несвоевременную уплату неустойки по оплате процентов – 711,93 руб.
Надлежащее исполнение обязательств ответчика перед Банком по кредитному договору обеспечивается ипотекой квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
Между продавцом ФИО10 и покупателем Дьячковой Н.Е. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 5 договора купли продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что стоимость имущества, передаваемого в залог составляет 2 230 000 руб.
Ипотека в пользу истца зарегистрирована на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 03 сентября 2020 года на срок с 16 сентября 2020 года на 180 месяцев.
Банком в адрес заемщика направлялись уведомления о погашении имеющейся задолженности, а также письменное требование о досрочном исполнении кредитных обязательств, которые остались без удовлетворения.
Ссылаясь на приведенные обстоятельства, положения ст. ст. 309, 809, 811, 819, 820 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом уменьшения исковых требований просил суд взыскать с Дьячковой Н.Е. в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк» задолженность по кредитному договору № по состоянию на 22 апреля 2026 года в сумме составляет 1 404 848,71 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 49 731,10 руб., обратить взыскание на задолженное имущество, Дьячковой Н.Е. на праве собственности в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, определив способ реализации заложенного имущества путем продажи его с публичных торгов, и, установив начальную продажную цену при реализации в размере 2 230 000 руб.
Ответчик в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
Суд, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска, по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства, представленные в дело, суд приходит к следующему.
В соответствии ч. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.
Согласно ст. 809 ГК РФ за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты на сумму кредита в размерах и в порядке, определенных договором.
В силу статей 810, 811 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Исходя из положений ст.ст. 330, 331 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), при этом соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В силу положений ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между АО «Россельхозбанк» и Дьячковой Н.Е. заключен кредитный договор №, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в размере 1 784 000 руб. на срок до 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита, с процентной ставкой по кредиту в размере 8,75 %. В соответствии с п. 12 кредитного договора, кредит предоставлен для целевого использования – приобретение квартиры, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 41 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.
Пунктами 7.1-7.3, 9, кредитного договора установлено, что погашение кредита осуществляется ежемесячно, аннуитетными платежами, размер платежей, способ исполнения обязательств определяется Общими условиями кредитования.
В соответствии с графиком погашения кредита и уплаты начисленных процентов, размер ежемесячного платежа по кредитному договору № составляет 17 878 руб. 49 коп.
В соответствии с разделом 13 кредитного договора, размер неустойки зависит от периода ее начисления относительно даты окончания начисления процентов. В период с даты предоставления кредита по дату окончания начисления процентов (включительно) из расчета 4,25 % годовых. В период с даты, следующей за датой окончания начисления процентов и по дату фактического возврата кредитору кредита в полном объеме из расчета 0,06 % годовых от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с разделом 11 кредитного договора, обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору являются в совокупности: ипотека в силу закона приобретенного с использованием средств кредита объекта недвижимости,, страхование риска, связанного с владением, пользованием и распоряжением застрахованным имуществом, страхование жизни и здоровья заемщика.
Банк принятые на себя обязательства по кредитному договору исполнил, зачислив 03 сентября 2020 на его счет вышеуказанную сумму кредита, что подтверждается банковским ордером № 1898).
Разделом 24 кредитного договора установлено, что заемщик обязуется исполнять надлежащим образом свои обязательства по возврату кредита и по уплате процентов за пользование кредитом.
Кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от заемщика досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов, неустойки и иных платежей, предусмотренных договором.
Из материалов дела следует, что ответчик допускала нарушения принятых на себя обязательств в части сроков и сумм гашения основного долга и уплаты процентов.
При таких обстоятельствах, в силу приведенных положений ст. 811 ГК РФ и условий кредитного договора, у истца возникло право требования к заемщику о досрочном возврате суммы кредита, процентов и неустойки, а также право обратить взыскание на предмет залога.
03 марта 2026 года Банк направил в адрес ответчика досудебное уведомление о досрочном возврате задолженности и расторжении кредитного договора, содержащее требования о погашении задолженности, уплате процентов за пользование кредитом, неустойки и расторжении кредитного договора.
Однако указанное требование о досрочном погашении кредита заемщиком не исполнено. Доказательств обратного суду не представлено.
Согласно приложенному к исковому заявлению расчету задолженности, по состоянию на 20 июля 2026 г. задолженность ответчика по кредитному договору составляет 1 404 848,71 руб., из которых: просроченная задолженность по основному долгу – 1 335 166,96 руб., задолженность по процентам за пользование кредитом – 64 352,26 руб., неустойка за неисполнение обязательств по возврату основного долга по кредиту – 4 617,56 руб., неустойка за неисполнение обязательств по уплате процентов за пользование кредитом – 711,93 руб.
Таким образом, материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату денежных средств по заключенному кредитному договору.
Расчет судом проверен и признан соответствующим требованиям ст.ст. 809-811 ГК РФ, условиям кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ.
Доказательств, опровергающих расчет истца, в том числе исполнения обязательств надлежащим образом в период до возникновения спора в суде, либо доказательств погашения указанной задолженности в полном объеме при рассмотрении спора в суде ответчиком, в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ, не представлены, и судом при рассмотрении дела не добыто.
При изложенных обстоятельствах, суд находит требование истца к Дьячковой Н.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 404 848,71 руб. законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Разрешая требование об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (пункт 1).
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2).
В силу п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на этом имущество, если иное не установлено договором.
Пункт 1 ст. 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом в п.1 ст. 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В соответствии с п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с разделом 11 кредитного договора, обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору являются в совокупности: ипотека в силу закона приобретенного с использованием средств кредита объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Магадан, ул. Левонабережная, д. д. 19, кв. 29, принадлежащая на праве собственности Дьячковой Н.Е.
Право собственности Дьячковой Н.Е. на вышеуказанный объект недвижимости подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в п. 5.2 которой отражено, что в отношении объекта недвижимости имеется обременение – ипотека в силу закона в пользу Банка, срок ограничения прав и обременения установлен с ДД.ММ.ГГГГ на 180 месяцев.
В соответствии с отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости вышеуказанного жилого помещения, рыночная стоимость предмета залога составляет 2 233 688 руб.
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причинённых просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Поскольку судом при рассмотрении дела установлено, что ответчик свои обязательства перед Банком по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ исполняла ненадлежащим образом, а исполнение обязательств заемщика обеспечено залогом объекта недвижимости, то имеются основания для обращения взыскания на предмет залога.
Обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 348 ГК РФ и ст. 54.1 Закона об ипотеке, исключающих возможность обращения взыскания на заложенное имущество, судом не установлено.
Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
Согласно ч. 1 ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Согласно статье 78 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
В соответствии с подп. 4 п. 2 ст.54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.
Истец в иске просит установить начальную продажную цену предмета залога в размере 2 230 000 руб.
Для установления актуальной рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества определением Магаданского городского суда от 27 мая 2026 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО11
Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры <адрес>.
Оценивая отчет об оценке в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что он выполнен компетентным лицом, обладающим профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., как в части обязательных элементов содержания, так и по форме, определяет реальную рыночную стоимость недвижимого имущества, то есть отвечает требованиям, установленным для данного вида доказательств, эксперт-оценщик провел полное исследование представленных материалов и документов; дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанных в результате его выводов.
Доказательств неверного определения экспертом в указанном экспертном заключении рыночной стоимости недвижимого имущества, обоснованных возражений по методике и правильности определения стоимости, суду не представлено, в связи с чем, оснований не доверять отчету об оценке, составленному ИП ФИО12., у суда не имеется.
С учетом изложенного, суд полагает необходимым исходить из рыночной стоимости недвижимого имущества, определенного в отчете об оценке № от 03 июня 2026 года.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что взыскание на указанное имущество следует обратить путем реализации его с публичных торгов в порядке, предусмотренном законодательством, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из рыночной стоимости, в размере 4 749 600 (5 937 000 х 80%) рублей, без НДС.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.
При подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина в размере 49 731,10 руб., что подтверждается платежным поручением № 439 от 05 мая 2026 г.
В соответствии с приведенными положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в заявленном размере.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» удовлетворить.
Взыскать с Дьячковой Натальи Егоровны (ИНН №) в пользу Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» (ИНН 7725114488 ОГРН 1027700342890) задолженность по кредитному договору от 3 сентября 2020 г. № в размере 1 404 848 рублей 71 копейку. расходы по уплате государственной пошлины в размере 49 048 рублей 49 копеек, а всего взыскать 1 453 897 (один миллион четыреста пятьдесят три тысячи восемьсот девяносто семь) рублей 20 копеек.
Возвратить акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» из бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 5 мая 2026 г. № 439 государственную пошлину в размере 682 рубля 61 копейка.
Обратить взыскание в пределах суммы долга на недвижимое имущество - квартиру, общей площадью 41 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер № путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 4 749 600 (четыре миллиона семьсот сорок девять тысяч шестьсот) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Установить срок изготовления решения суда в окончательной форме - 3 августа 2026 года.
Судья В.А. Соболева