РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 августа 2026 года г. Южно-Сахалинск
Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области, в составе:
председательствующего судьи Омелько Л.В., при помощнике судьи Безбородовой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управляющей компании Общество с ограниченной ответственностью «Северная» к Тамаряну С.Г. об обеспечении доступа в нежилое помещение для проведения ремонтных работ по замене стояков отопления МКД,
УСТАНОВИЛ:
Управляющая компания Общество с ограниченной ответственностью (далее по тексту – УК ООО) «Северная» к Тамаряну С.Г. об обеспечении доступа в нежилое помещение для проведения ремонтных работ по замене стояков отопления МКД, ссылалась на то, что по решению собственников, многоквартирный жилой дом (далее по тексту - МКД) № <адрес>, передан в управление истца.
Ответчик Тамарян С.Г. является собственником нежилого помещения торгово-офисного комплекса (магазин) расположенного на первом этаже МКД № <адрес>.
В целях осуществления деятельности по управлению МКД, управляющая компания намерена произвести замену стояков отопления МКД в вышеуказанном жилом доме.
Общедомовые стояки проходят в помещении торгово-офисного комплекса (магазин), однако ответчик препятствует представителям УК в проведении работ.
Истец просил суд обязать ответчика Тамаряна С.Г. предоставить доступ в нежилое помещение торгово-офисного комплекса (магазин) расположенное на первом этаже МКД № <адрес> для проведения ремонтных работ по замене стояков отопления; взыскать с ответчика понесенные расходы по оплате госпошлины оплаченной при предъявлении иска в суд в размере 20 000 рублей.
Стороны по делу в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрение дела, в том числе ответчик Тамарян С.Г. по месту регистрации 29 июля 2026 года.
В порядке положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), дело рассмотрено в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.
Исследовав письменные доказательства по делу, суд признает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим причинам.
На основании пункта 1 статьи 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.
Согласно пункту 7 статьи 141.4 ГК РФ правила ГК РФ о помещениях подлежат применению к жилым помещениям, если иное не установлено Жилищным кодексом Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что решением собрания сособственников многоквартирного жилого <адрес>, от 01 февраля 2014 года выбрана обслуживающая организация МКД – ООО «Северная».
Протоколом № 1 общего собрания от 01 февраля 2014 года утвержден проект договора на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, а также утвержден перечень работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД (вопросы 5, 6 протокола № 1).
Согласно выписки из ЕГРН, собственником нежилого помещения торгово-офисный комплекс (магазин), с кадастровым номером №, общей площадью 142,2кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного жилого <адрес> является Тамарян С.Г.
Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. По договору управления многоквартирным домом (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ст. 162 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Частями 2 и 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно пунктов 5, 10, 11,13, постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 07.03.2025) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (абз. 1 п. 5абз. 1 п. 5 Правил содержания общего имущества).
В Письме Минстроя России от 09.04.2026 N 20682-ДН/04 разъяснено, что согласно правовой позиции Верховного Суда РФ обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только 1 квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений в многоквартирном доме, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме не включаются.
В указанном случае границей балансовой принадлежности является первый запорно-регулировочный кран на отводе непосредственно к радиатору отопления, являющемуся индивидуальной собственностью собственника помещения, при этом такой запорно-регулировочный кран входит в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Отмечается, что при отсутствии запорно-регулировочного крана на отводе непосредственно к радиатору отопления указанный радиатор отопления входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. При этом определение границы балансовой принадлежности по иному запорно-регулировочному крану, предполагающему отнесение к индивидуальной собственности собственника помещения не только 1 радиатора отопления, но и участка сети отопления, в том числе включающего в себя группу (более 1) радиаторов отопления, законом не предусмотрено.
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ (ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ).
К общим работам, выполняемым для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего) в многоквартирных домах, относится восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме (п. 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290).
Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 Правил содержания общего имущества ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (п. 11 Правил содержания общего имущества).
Согласно п. 21 Правил содержания общего имущества капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящим через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила предоставления коммунальных услуг).
Согласно пп. "б" п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
В силу пп. "е" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в п. 85 указанных Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
Потребитель вправе требовать от представителя исполнителя предъявления документов, подтверждающих его личность и наличие у него полномочий на доступ в помещение потребителя для выполнения ремонтных работ (пп. "ж" п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг).
В п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019, указано, что требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (пп. "е" п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг).
Право требовать допуск в занимаемое потребителем помещение имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.
ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «Холмский городской округ» и ООО «Северная» заключен договор № <адрес>.
В соответствии с п. 3.1.1 названного договора, управляющая организация обязуется, предоставлять собственнику (нанимателю) коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда имуществу, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; самостоятельно или с привлечением иных юридических лиц и специалистов, имеющих необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы, организовать предоставление коммунальных услуг, проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с приложением № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества дома, включает, в том числе и установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления; установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации.
06 ноября 2025 года Тамаряну С.Г. УК ООО «Северная» направлено уведомление о проведении ремонтно-восстановительных работ и обеспечении доступа к инженерным сетям 14 ноября 2025 года в 09 часов 00 минут.
Аналогичное уведомление направлено Тамаряну С.Г. и об обеспечении доступа в помещение на 27.10.2025 года в 09 часов 00 минут.
Согласно акту от 27.10.2025 года, 14.11.2025 года, подписанного мастером, а также двумя жильцами МКД 101, доступ в нежилое помещение управляющей компании не предоставлен.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик был уведомлен о необходимости обеспечить доступ в нежилое помещение в конкретную дату и время. Кроме того, собственник нежилого помещения при должной степени заботы о техническом состоянии своего помещения, в случае не нахождения в нем, мог обеспечить контроль за информацией, поступающей от управляющей организации.
Доказательств того, что доступ в спорное нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого <адрес>, невозможно было предоставить по объективным причинам, материалы дела не содержат и суду не представлено.
Наоборот, материалами дела подтверждается, что реализация возложенных на УК ООО «Северная» полномочий как управляющей организации по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а именно: проведению работ по устранению неисправности общего имущества в виде стояков отопления в целях обеспечения надлежащего технического состояния внутридомового оборудования и их замена, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме, невозможна ввиду не предоставления ответчиком доступа к коммуникациям, находящихся в принадлежащем ему нежилом помещении.
Таким образом, суд признает требования истца об обязании ответчика предоставить доступ в нежилое помещение для проведения ремонтных работ по замене стояков отопления обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.
В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом.
Таким образом, не выходя за пределы заявленных исковых требований, в порядке ст. 206 ГПК РФ, принимая во внимание приближение отопительного сезона, суд считает необходимым установит срок для предоставления такого доступа до 20 сентября 2026 года.
В порядке положений ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию с ответчика понесенные истцом расходы по оплате госпошлины в размере 20 000 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Управляющей компании Общество с ограниченной ответственностью «Северная» удовлетворить.
Обязать Тамаряна С.Г. (ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>) предоставить Управляющей компании Общество с ограниченной ответственностью «Северная» (№) доступ в нежилое помещение торгово-офисный комплекс (магазин), с кадастровым номером 65:09:0000015:926, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Тамаряна С.Г. (ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты>) в пользу Управляющей компании Общество с ограниченной ответственностью «Северная» (№) понесенные расходы на оплату госпошлины 20 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Южно-Сахалинского городского суда Л.В. Омелько