РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области в составе судьи Немцевой В.Б., при секретаре судебного заседания Чередник О.Е., рассмотрел в г. Омске в открытом судебном заседании 02 июля 2026 года гражданское дело по иску ТСН «В Сосновом Бору» к Моисейкиной Ю.А. о приведении в первоначальное состояние, к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании решения незаконным в части,
УСТАНОВИЛ:
ТСН «В сосновом бору» обратилось в Омский районный суд Омской области к Моисейкиной Ю.А. о возложении обязанности по приведению квартиры в состояние, соответствующее технической документации многоквартирного дома, к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании незаконным решения о согласовании перепланировки. В обоснование указало, что ТСН «В Сосновом Бору» было создано путем принятия решения общим собранием собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес> (далее по тексту - МКД), что подтверждается Протоколом № общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес>А по ул. с/п Коммунальник от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с Уставом ТСН «В Сосновом Бору» является некоммерческой организацией, объединяющей собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, ул. с/п Коммунальник, <адрес>А для совместного управления комплексом недвижимого имущества в данном МКД, обеспечения эксплуатации этого МКД, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1.4 Устава). Моисейкиной Ю.А. владеет на праве собственности жилым помещением, с кадастровым номером 55:20:090501:6014 - квартирой № 20, общей площадью 58,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с/п Коммунальник, <адрес>А. Ответчик является членом ТСН «В Сосновом Бору», что подтверждается заявлением о вступлении в товарищество собственников недвижимости от 13 февраля 2024г. На Ответчике, как собственнике, лежит обязанность по обеспечению надлежащего технического состояния общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: Омская область, Омский район, с. Красноярка, ул. с/п Коммунальник, д. 2А. В ходе выполнения заявок №№ 1416145, 1416320, 1416833 от 26.10.2024 и № 1435435 от 03.11.2024 поступивших в аварийно-диспетчерскую службу у ТСН «В Сосновом Бору» появилась информация о незаконной (несогласованной) перепланировке и переустройстве квартиры № 20 многоквартирного дома № 2 «А» по улице с/п Коммунальник в селе Красноярка Омского муниципального района Омской области, выразившейся в объединении жилого помещения с общим имуществом многоквартирного жилого дома (балконом) и переустройстве системы отопления путем выноса обогревающих элементов на присоединённый балкон, а также установкой полотенцесушителя, подключенного к общедомовой системе отопления, собственниками смонтированы теплые полы, которые подключены к общедомовой системе отопления. Решением администрации Омского муниципального района Омской области от 05.08.2025 № ИСХ-25/ОМС-7285 была согласована перепланировка и переустройство <адрес> многоквартирного <адрес>А, по улице С/П Коммунальник в селе Красноярка Омского муниципального района <адрес> по заявлению Моисейкиной Ю.А. согласно предоставленным документам. В настоящее время приемка произведенных работ по перепланировке и переустройству <адрес> многоквартирного <адрес>А, по улице с/п Коммунальник в селе Красноярка Омского муниципального района Омской области не осуществлялась. В результате объединения балкона и комнаты изменилась не только общая площадь квартиры, но и общая площадь многоквартирного жилого дома в целом, при реконструкции в квартире был нарушен тепловой контур здания, так как ограждения и перекрытия балкона стали наружными элементами квартиры, при этом утепление конструкций выполнено внутри помещения, в связи с чем точка росы была смещена на внутреннюю поверхность наружных конструкцией, что приведет к их преждевременному разрушению. В силу п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, не допускается использование балконов и лоджий не по назначению. Перенос отапливаемой площади из комнаты в помещение балкона означает создание разности температур на внутренних поверхностях верхней и нижней плит перекрытия (по отношению к спорной квартире) по сравнению с внешними поверхностями этих плит, которые контактируют с неотапливаемыми помещениями балкона верхней и нижней квартир соответственно, что, в зимнее время может привести к образованию конденсата и к разрушению плиты. Также собственником <адрес> многоквартирного <адрес> «А» по улице с/п Коммунальник в селе Красноярка Омского муниципального района <адрес>, произведено переустройство внутридомовой системы отопления.
С учетом изменения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК Российской Федерации, просит обязать Моисейкину Ю.А. своими силами либо за счет собственных средств, в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда, привести жилое помещение (квартиру) №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с/п Коммунальник, <адрес>А, в первоначальное состояние, существовавшее на момент ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, а именно:
1) восстановить инженерные коммуникации системы отопления от стояка (коллектора) в <адрес> многоквартирного <адрес> «А» по улице С/П Коммунальник в селе Красноярка Омского муниципального района <адрес>, в первоначальное состояние, а именно в соответствии с рабочей документацией «Отопление и вентиляция» «ГП Санаторий-профилакторий «Коммунальник» 5-этажный жилой дом по адресу: <адрес>, мик-он «Коммунальник» 13-351-ОВ.
2) восстановить стену в <адрес> многоквартирного <адрес> «А» по улице С/П Коммунальник в селе Красноярка Омского муниципального района <адрес>, с подоконным блоком и остеклением, разделяющую балкон (лоджию) и жилое помещение, в соответствии с рабочей документацией «Архитектурные решения» «ГП Санаторий- профилакторий «Коммунальник» 5-этажный жилой дом по адресу: <адрес>, мик-он «Коммунальник» том 5, альбом 5.2 Шифр 2005/5-1- АР, запроектированную с трехслойной конструкцией:
- наружной версты из кирпича КП 125/35 ГОСТ 484-78-120 мм на кладочном растворе м 50 с тщательной расшивкой швов;
- эффективной теплоизоляции - минераловатная плита «Rockwool» фасад Бате - 100 мм;
- блоки из пенобетона плотностью 700 кг/мЗ - 300 мм Б6.2.25.3.5 ГОСТ 21520- 89 600*200*250 на кладочном растворе м50.
3) произвести демонтаж короба и иных элементов отделки, затрудняющих доступ к общему имуществу дома стоякам горячего и холодного водоснабжения, канализации и отопления на всем их протяжении (от пола до потолка) в помещениях санузла, ванной, кухни, прихожей в <адрес>.
В случае неисполнения судебного акта в установленный срок взыскать с Моисейкиной Ю.А. судебную неустойку в размере 500 (Пятьсот) рублей 00 копеек в день за каждый день просрочки исполнения Ответчиком вступившего в законную силу решения суда.
Признать незаконным решение Администрации Омского муниципального района Омской области о согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме № ВХ-25/ОМС-2685-Ч от 28 июля 2025 года.
Взыскать солидарно с Администрации Омского муниципального района Омской области и Моисейкиной Ю.А. в пользу ТСН «В Сосновом бору» расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей.
В судебном заседании представитель истца ТСН «В сосновом бору» – Родин А.В., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддерживал. Пояснил, что жилой дом по адресу: <адрес> был сдан в эксплуатацию без остекления балконов (лоджий), наружной стеной дома согласно проектной документации является стена, отделяющая комнаты в квартирах от улицы и балкона (лоджии), наружная стена содержит несущие элементы (колонны), имеет утепление и состоит из: наружной версты из кирпича КП 125/35 ГОСТ 484-78-120 мм на кладочном растворе м 50 с тщательной расшивкой швов; теплоизоляции минераловатной плитой «100 мм; блоков из пенобетона плотностью 700 кг/мЗ - 300 мм Б6.2.25.3.5 ГОСТ 21520- 89 600*200*250 на кладочном растворе м50. Балконы (лоджии) являются неотапливаемыми помещениями. ТСН «В Сосновом Бору» осуществляет содержание общего имущества многоквартирного дома. Ответчиком с разрешения Администрации Омского муниципального района Омской области произведен демонтаж наружной стены дома, разделяющей жилую комнату и балкон (лоджию), неотапливаемая лоджия включена в тепловой контур здания, произведено вмешательство в систему отопления путем разделения одной батареи на две. При этом демонтаж наружной стены может быть осуществлен только с разрешения общего собрания собственников МКД, которое не было получено ответчиком и отсутствовало на момент принятия Администрацией Омского муниципального района Омской области решения о согласовании перепланировки (переустройства). Демонтаж наружной стены привел к увеличению жилой площади квартиры и использованию лоджии не по назначению – как жилой комнаты. Включение в тепловой контур здания лоджии, поскольку такие действия осуществлены без согласия иных собственников, учитывая, что другие собственники также производили или могут произвести указанные действия, приводит к увеличению нагрузки на систему отопления в жилом доме, что в холодное время года при низких температурах может привести к невозможности оказания коммунальной услуги теплоснабжения на минимально допустимом уровне. Кроме того, ответчик спрятал в ограждающих несъемных конструкциях общее имущество собственников МКД – инженерные коммуникации водоснабжения, водоотведения и отопления, что затрудняет к ним доступ для осмотра и ремонта в случаях, не терпящих отлагательства. В этой связи решение Администрации Омского муниципального района Омской области о согласовании перепланировки (переустройства) в части разрешения на демонтаж стены между комнатой и лоджией является незаконным, а на собственника следует возложить обязанность по восстановлению наружной стены дома и демонтажу короба, скрывающего коммуникации, являющиеся общим имуществом МКД и расположенные в квартире ответчика.
Ответчик Моисейкина Ю.А. в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежаще.
Представитель ответчика Моисейкиной Ю.А. - Новоселов А.В., действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования не признавал. Пояснил, что ответчиком было получено согласование перепланировки, проект разработан лицензированной организацией, при его подготовке требования жилищного законодательства соблюдены. Демонтированная стена не является несущей, она является ограждающей, угрозы жизни и здоровью не создано. Указывал, что конструкция является лоджией, это подтверждается представленными документами. Демонтированная стена не является общим имуществом собственников МКД. На энергоэффективность перепланировка не повлияла, замена радиаторов исправила возможные погрешности. Дополнительная энергия для отопления квартиры после перепланировки не требуется. Демонтаж ограждающих конструкций (короба), скрывающих коммуникации не является необходимым, так как осмотр может быть произведен, поскольку есть доступ через люк, а при необходимости осуществить ремонт по требованию истца ответчик обеспечит соответствующий доступ в необходимый срок. Просил в удовлетворении требований отказать.
Представитель ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области – Вишнивецкий В.В., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. На основании экспертизы установлено, что угрозы жизни и здоровью граждан не создано, права других граждан не нарушены. Приведение стены в первоначальное состояние не требуется. Тепловые потери не увеличены после перепланировки. Перепланировка проведена в соответствии с разрешением и проектом, просил отказать в удовлетворении требований.
Третьи лица Государственная жилищная инспекция Омской области в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежаще.
Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Как предусмотрено ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
В судебном заседании установлено, жилой дом по адресу <адрес> является многоквартирным.
Согласно выписке из ЕГРН Моисейкина Ю.А. является собственником квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Многоквартирный дом возведен в соответствии с рабочим проектом Арх
ТСН «В Сосновом Бору» создано на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 2А по ул. С/П Коммунальник от 22.05.2017
В соответствии с уставом товарищество является некоммерческой организацией, объединяющей собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в данном многоквартирном доме, обеспечения его эксплуатации, владения пользования и распоряжения им (пункт 1.4, 2.1, 6.1), для чего товарищество вправе осуществлять управление недвижимым имуществом помещений в МКД, выполнять работы и услуги по содержанию и ремонту, в том числе капитальному, реконструкции помещений и инженерных сооружений в помещениях МКД, заключать договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями с целью обеспечения коммунальными услугами собственников помещений в МКД, проводить мероприятия, направлению на обеспечение выполнения всеми собственниками помещений МКД обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, на обеспечение соблюдения прав собственников, представлять законные интересы собственников помещений в МКД в том числе в судах, защищать права и интересы членов товарищества (пункт 2.2). Товарищество обязано обеспечивать управление, надлежащее состояние общего имущества МКД, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества (пункт 7.1). Член товарищества обязан соблюдать правила содержания общего имущества МКД, обеспечивать доступ представителям товарищества в принадлежащее ему помещение для осмотра и ремонта общего имущества
Управление МКД осуществляется ТСН «В Сосновом Бору» на основании Протокола № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 2А по ул. С/П Коммунальник от 22.05.2017.
Многоквартирный дом возведен в соответствии с рабочим проектом «Архитектурные решения» «ГП Санаторий- профилакторий «Коммунальник» 5-этажный жилой дом по адресу: <адрес>. Согласно рабочему проекту конструкция наружной стены трехслойная, в соответствии с фасадами и цветовыми решениями фасадов - наружная верста из кирпича КП 125/35 ГОСТ 484-78-120 мм на кладочном растворе м 50 с тщательной расшивкой швов; теплоизоляция - минераловатная плита «Rockwool» фасад Бате - 100 мм; блоки из пенобетона плотностью 700 кг/мЗ - 300 мм Б6.2.25.3.5 ГОСТ 21520- 89 600*200*250 на кладочном растворе м50. Отделка фасадов – ограждения балконов из лицевого кирпича. Представлены исполнительные схему системы теплоснабжения квартир. Система отопления двухтрубная с нижней разводкой трубопроводов, радиаторы чугунные МС140-108, трубопроводы отопления поквартирные из труб молекулярно-сшитого полиэтилена в конструкции пола и защищенные гофротрубой
28.07.2025 Моисейкина Ю.А. обратилась в Администрацию Омского муниципального района Омской области с заявлением о согласовании перепланировки и переустройства принадлежащей ей квартиры в соответствии с проектом, подготовленным ООО «Проектный институт» шифр 12-2024-ПП, предоставив указанный проект, выписку из ЕГРН, технический паспорт, заключение. Протокол общего собрания собственников МКД о согласии с перепланировкой в части демонтажа наружной стены не представлен
Решением Администрации Омского муниципального района Омской области от 05.08.2025 № ИСХ-25/ОМС-7285 была согласована перепланировка и переустройство <адрес> многоквартирного <адрес> по ул. с/п Коммунальник <адрес> по заявлению Моисейкиной Ю.А. в соответствии с проектом перепланировки и переустройства квартиры, подготовленным ООО «Проектный институт» шифр 12-2024-ПП.
Согласно данному проекту перепланировка предполагает демонтаж ненесущих перегородок, не несущей подоконной части, в процессе которой не задеты несущие конструкции, система теплоснабжения не изменена. Перепланировка заключается в демонтаже ненесущих гипсолитовых перегородок, ненесущего подоконного блока, внутренней стены квартиры, утепление лоджии, демонтаже дверных блоков, перенос сантехнических приборов. Наружные стены описаны как газобетонные блоки, облицованные кирпичом.
Завершение работ и их приемка в установленном порядке не произведены.
04.11.2024 в адрес Моисейкиной Ю.А. направлено уведомление от ТСН «В Сосновом бору», из которого усматривается, что в ТСН «В Сосновом бору» поступила информация о том, что ею осуществлена перепланировка и переустройство жилого помещения № 20, принадлежащего ей на праве собственности, а именно осуществлено объединение жилого помещения с общим имуществом многоквартирного жилого дома (балконом), в том числе системы отопления. В связи с чем Моисейкину Ю.А. просят предоставить в течение 3-х рабочих дней информацию о согласовании уполномоченным органом Администрации Омского муниципального района Омской области перепланировки жилого помещения, а также документ, подтверждающий внесение в ЕГРН уточненных сведений об объекте недвижимости.
Как указывает истец, доступ в квартиру не был предоставлен, однако с улицы усматривается демонтаж наружной стены дома.
В период рассмотрения дела ответчик отказалась предоставить истцу доступ в жилое помещение для установления факта осуществления строительных работ в соответствии с вышеуказанным решением.
По ходатайству истца определением суда от 24.02.2026 назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта № 47-26 ООО «АКМБ» от 09.04.2026 жилой дом имеет ж/б монолитные перекрытия, опирающиеся на колонны и наружные стены не являются несущими конструкциями, а только ограждающими. В результате перепланировки демонтированы дверные и оконные блок с подоконной тумбой между балконом и комнатой, утеплен балкон, в результате которых ограждающей конструкцией являются стены балкона, крыша и пол. Радиатор, ранее установленный под окном, разделен на два с разнесением по выступающим простенкам, отопительных приборов на стенах балкона не выявлено. Увеличена площадь квартиры. Сделан вывод о соответствии проекта перепланировки требованиям строительных норм и правил, нормам пожарной безопасности. Выполненные фактически работы соответствуют обязательным требованиям, не нарушают прав других лиц. Относящиеся к общему имуществу стояки водоснабжения, водоотведения, отопления, в санузле закрыты коробом из ГКЛ, облицованным керамической плиткой с устройством смотровых лючков, на кухне система коммуникаций закрыта в стене коридора с устройством смотрового лючка, в коридоре в шкафу-купе устроен доступ к регулирующей и запорной арматуре системы отопления через лючки. Осмотр коммуникаций произведен с эндоскопом, ремонт коммуникаций затруднен ввиду наличия коробов.
При допросе эксперта Берина Р.В. в судебном заседании, эксперт пояснил, что наружная стена дома также относится к общему имуществу МКД. Осуществлен демонтаж ненесущей части данной стены (оставлены несущие колонны, демонтирован подоконный блок, двери и окно, разделен прибор отопления с установкой на несущие колонны, утеплена лоджия внутри помещения) Увеличена отапливаемая площадь квартиры за счет включения лоджии в жилую площадь (присоединения к комнате). Чугунный радиатор заменен на два стальных с подводкой труб отопления по полу.
Пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 данного кодекса.
В силу пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Пунктом 2 раздела I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, определено, что в состав общего имущества включаются в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия), как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Судом установлено, что представленным истцом на согласование проектом перепланировки предусмотрен демонтаж дверей, окна и подоконного блока, отделяющего жилое помещение от неотапливаемого помещения - лоджии, что фактически ведет к изменению конфигурации наружной стены здания.
Стена между комнатой и лоджией в квартире ответчика является наружной стеной, что следует из рабочей документации многоквартирного дома. Эта стена включает несущие элементы – колонны, и ненесущие, является трехслойной и утепленной, представляет собой ограждающую конструкцию между жилым отапливаемым помещением и неотапливаемой площадью балкона/лоджии. Наружная стена дома в целом представляет собой общее имущество многоквартирного дома. Согласно проектной документации дом имеет наружные стены, с учетом их наличия проектирована система теплоснабжения дома. Демонтаж ее слоев и ненесущих частей ответчиком привел к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, изменению отапливаемой площади помещений дома.
Согласия на такое уменьшение общего имущества многоквартирного дома ответчиком не получено, доказательств иного не представлено. В этой связи произведенные ответчиком работы по демонтажу части наружной стены закону не соответствуют, нарушают права иных собственников помещений многоквартирного дома.
Также суд отмечает, что использование балконов, эркеров и лоджий, являющихся неотапливаемыми и нежилыми помещениями, не по назначению не допускается в соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.
В этой связи требования истца о восстановлении конструкции наружной стены является правомерным.
Согласно положениям статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме представляет: заявление, правоустанавливающие документы, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса; технический паспорт.
В случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства или непредставления необходимых документов принимается решение об отказе в согласовании перепланировки.
Поскольку из проекта перепланировки усматривается демонтаж наружной стены жилого дома, а согласие всех собственников помещений в МКД не имеется, решение от 05.08.2025 Администрации Омского муниципального района Омской области о согласовании перепланировки квартиры ответчика в указанной части принято неправомерно.
В этой связи суд приходит к выводу о признании такого решения в указанной части незаконным.
Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13 августа 2006 года, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Пунктом 13 вышеуказанных Правил установлено, что осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Системы отопления, в т.ч. и обогревающие элементы, отвечают главному обязательному признаку общего имущества: они влияют на нагрев стен и перекрытий с несколькими другими смежными помещениями в многоквартирном доме, используются, в том числе для повышения температуры в таких помещениях и, кроме того, служат для транзита теплоносителя по системе отопления дома в другие помещения дома.
Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения - это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (п. 21 ч. 2 ст. 2); параметры и другие характеристики систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (ч. ч. 1 и 2 ст. 36).
Судом установлено, что инженерные коммуникации в квартире ответчика до отсекающих устройств скрыты несъемными конструкциями (коробами) и отделаны, что затрудняет их визуальный осмотр без инструментов и ремонт.
Согласно пункту 10.6 "СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные", принятого постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 N 109, должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены.
При указанных обстоятельствах, с учетом того, что устройство коробов, закрывающих общедомовые инженерные системы, создает препятствия истцу по проведению текущих, сезонных и внеочередных осмотров состояния общего имущества, а при необходимости к производству ремонтных работ, обязанность по производству которых истец несет в силу Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2013 года N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" которым предусмотрен перечень общих работ, выполняемых для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах, при этом на наличии таких препятствий было указано и в заключении судебной экспертизы, суд находит обоснованным требование о возложении на ответчиков обязанности осуществить демонтаж коробов на всем протяжении стояков холодного и горячего водоснабжения, отопления и водоотведения, являющихся общим имуществом собственников многоквартирного дом, то есть до первых отсекающих устройств, при их наличии.
По правилам ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
Учитывая срок наступления отопительного сезона, объем действий, которые необходимо совершить ответчику для исполнения судебного решения, суд полагает достаточным срок в три месяца со дня вступления решения суда в законную силу для его исполнения.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика судебной неустойки, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.
Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.
Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 32 указанного Постановления, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Исходя из указанных правовых норм и акта их толкования, в случае неисполнения судебного акта в пользу взыскателя по его заявлению может быть присуждена судебная неустойка, размер которой определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
Судебная неустойка, может быть взыскана лишь на будущее время с целью понуждения должника к совершению указанных в решении суда действий по исполнению гражданско-правового обязательства в натуре.
С учетом приведенных норм, принимая во внимание имущественное положение ответчика, которая трудоустроена, имеет в собственности недвижимое и иное имущество, трудоспособна, имеются основания для присуждения судебной неустойки в размере 200 руб. в день. При этом, устанавливая размер судебной неустойки, суд исходит из того, что данной суммой будет соблюден баланс между побуждением ответчика к своевременному принятию мер и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днем установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре.
В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 данного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Как следует из материалов дела, сумма государственной пошлины составляет 20 000 рублей,
Поскольку требования ТСН «В Сосновом Бору» к Моисейкиной Ю.А. удовлетворены, то судом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 20 000 рублей.
Истцом понесены расходы по оплате экспертизы. На депозит УСД в Омской области внесено 50000 рублей. Ответчик Моисейкина Ю.А. также внесла на депозит 32960 рублей. Стоимость экспертизы составляет 53000 рублей. Учитывая изложенное, расходы по оплате экспертного исследования следует возложить на ответчика. Таким образом, с нее в пользу истца следует взыскать 53000-32960=20040 рублей. Излишне внесенная истцом сумма должна быть возвращена ему на основании заявления истца с предоставлением платежных документов.
Руководствуясь статьями 195-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ТСН «В Сосновом Бору» к Моисейкина Ю.А. о приведении в первоначальное состояние, к Администрации Омского муниципального района Омской области о признании решения незаконным в части удовлетворить.
Признать незаконным решение Администрации Омского муниципального района Омской области о согласовании переустройства и перепланировки №ИСХ-25/ОМС-7285 от 05.08.2025 года в части согласования демонтажа наружной стены многоквартирного дома по адресу: <адрес>
Обязать Моисейкина Ю.А. в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести наружную стену многоквартирного дома по адресу: <адрес> разделяющую лоджию и жилое помещение, в первоначальное состояние в соответствии с рабочей документацией «Архитектурные решения» «ГП Санаторий-профилакторий» «Коммунальник» 5-этажный жилой дом по адресу: <адрес> «Коммунальник» том 5 альбом 5.2 Шифр 2005*/5-1-АР, а также демонтировать короб, иные элементы отделки, затрудняющие доступ к общему имуществу дома – стоякам горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, отопления на всем их протяжении в указанной квартире.
При неисполнении решения в установленный срок взыскать с Моисейкина Ю.А. в пользу ТСН «В Сосновом Бору» неустойку в размере 200 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного решения.
Взыскать с Моисейкина Ю.А. в пользу ТСН «В Сосновом Бору» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20000 рублей.
Взыскать с Моисейкина Ю.А. в пользу ТСН «В Сосновом Бору» расходы по оплате экспертизы в размере 20040 рублей.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
Судья В.Б. Немцева
Решение изготовлено в окончательной форме 16 июля 2026 года.