РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 октября 2026 года Советский районный суд города Томска в составе:
председательствующего судьи И.А. Ткаченко, при секретаре О.С. Тимофеевой, с участием:
представителя истца Шулятьевой Н.В. – Гришановой Е.И., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, помощника прокурора Советского района г. Томска Литвиненко Е.В., рассмотрев в судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску Шулятьевой Н.В. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены,
УСТАНОВИЛ:
Шулятьева Н.В. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру №, расположенную по адресу <адрес>, путем выкупа, с прекращением права собственности на жилое помещение, установлении и взыскании выкупной цены в размере 8060000 руб. Дополнительно просила взыскать с ответчика в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины 3 000 руб., по оценке имущества 8500 руб.
В обоснование требований указано, что истец является собственником жилого помещения – квартиры №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, утвержденным постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Требованием Департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ истцу предложено в течение 6 месяцев со дня получения требования совместно с другими собственниками произвести снос жилого дома, исполнить которое истец возможности не имела. До настоящего времени меры к изъятию принадлежащего истцу аварийного жилого помещения ответчиком не приняты, вопрос о возмещении истцу стоимости жилого помещения не решен. Истец самостоятельно обратилась за определением выкупной стоимости подлежащего изъятию недвижимого имущества в ООО ..., в соответствии с информационной справкой от ДД.ММ.ГГГГ которого ориентировочная рыночная стоимость изымаемого жилого помещения составляет 8060 000 руб.
Истец Шулятьева Н.В., будучи извещена о времени и месте судебного разбирательства по телефону лично, о чем свидетельствует телефонограмма от ДД.ММ.ГГГГ, в суд не явилась, направила представителя.
Участвуя в судебном заседании, представитель истца Гришанова Е.И. в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) уточнила исковые требования в части размера выкупной стоимости, просила установить ее с учетом результатов судебной экспертизы в размере 8110 000 руб., о чем представила письменное заявление, копия которого направлена ответчику ДД.ММ.ГГГГ. Исковые требования с учетом их уточнения поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, получивший извещение о времени и месте судебного заседания посредством курьерской доставки ДД.ММ.ГГГГ, своего представителя в суд не направил, возражений по существу уточненных исковых требований не представил.
Руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя истца, заключение прокурора, полагавшего исковые требования с учетом их уточнения подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).
В части 8 статьи 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Таким образом, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Судом установлено, что Шулятьева Н.В. является собственником жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером №, площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Право собственности истца указанное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №.
Земельный участок по адресу расположения многоквартирного дома <адрес> образован, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, имеет площадь ... кв.м, вид разрешенного использования – «Многоквартирные жилые дома в 2-4 этажа», что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №.
Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, на Департамент жилищной политики администрации Города Томска возложена обязанность в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ принять меры к выселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении данного многоквартирного дома комплекс мероприятий, установленных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 № р1525 (далее – Регламент).
В соответствии с подпунктом 3 пункта 3 Регламента подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № р1525 (в редакции от 28.05.2025), Департамент жилищной политики администрации Города Томска, в рамках процедуры изъятия обеспечивает решение, в том числе, следующих задач:
- вручение собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (их законным или уполномоченным представителям) лично под роспись либо направление им заказным письмом с уведомлением о вручении требования о сносе или реконструкции многоквартирного дома в порядке частей 10 - 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (в срок не более 100 рабочих дней с даты получения муниципального правового акта администрации Города Томска, указанного в подпункте "а" подпункта 1 пункта 3 настоящего Регламента);
- направление проекта решения об изъятии земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд, оформленного в виде муниципального правового акта администрации Города Томска, в органы и структурные подразделения администрации Города Томска с приложением к нему документов, необходимых для согласования, согласно перечню (приложение 3 к настоящему Регламенту) (в срок не более 7 рабочих дней с даты истечения шестимесячного срока, установленного в требованиях к собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме о его сносе (реконструкции), либо в срок не более 40 рабочих дней с даты получения от данных собственников письменного согласия на изъятие объектов недвижимости до истечения установленного шестимесячного срока);
- уведомление правообладателей изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии (направление копии решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре недвижимости;
- организация проведения оценки подлежащего изъятию для муниципальных нужд земельного участка, жилых и нежилых помещений в расположенном на указанном участке многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), а также иных объектов оценки в целях определения размера возмещения и других условий изъятия земельного участка, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (в срок не более 90 рабочих дней с момента наступления года, в котором в соответствии с региональной или муниципальной программой по переселению граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными, планируется расселение помещений);
- определение в установленном порядке размера возмещения и других условий изъятия для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме с привлечением сторонних организаций для проведения работ по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества (в срок не более 30 рабочих дней с даты поступления результатов оценки подлежащего изъятию недвижимого имущества);
- осуществление переговоров с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия путем направления письменного предложения, содержащего условия изъятия (в срок не более 10 рабочих дней с даты определения в установленном порядке размера возмещения и других условий изъятия для муниципальных нужд);
- подготовка и вручение проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, а также документов, предусмотренных пунктом 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, собственникам жилых, нежилых помещений в многоквартирном доме и земельных участков (их законным или уполномоченным представителям) в порядке, установленном пунктами 3, 5 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (в срок не более 15 рабочих дней с даты определения в установленном порядке размера возмещения и других условий изъятия для муниципальных нужд);
- заключение и исполнение от имени муниципального образования «Город Томск» (в том числе подписание) соответствующего соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд в многоквартирном доме, в том числе земельных участков, жилых и нежилых помещений.
Требованием Департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № собственнику квартиры <адрес> было предложено в течение 6 месяцев после получения требования осуществить вместе с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Истец, как собственник жилого помещения № в данном доме, от сноса дома за счет собственных средств отказалась, требование в установленный срок не исполнила.
В связи с отказом собственников жилых помещений от сноса дома своими силами администрацией Города Томска ДД.ММ.ГГГГ принято постановление № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, признанном аварийным и подлежащим сносу», согласно которому изъятию подлежат земельный участок площадью ... кв.м по адресу <адрес> и жилые помещения в многоквартирном доме по указанному адресу согласно приложению к настоящему постановлению.
В Перечне жилых помещений, изымаемых для муниципальных нужд, являющемся Приложением к вышеназванному постановлению указана квартира №, принадлежащая истцу.
Многоквартирный дом по <адрес> включен в резервный перечень многоквартирных домов, подлежащих расселению в рамках муниципальной программы «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда» на 2024 – 2028 годы, утвержденной постановлением администрации Города Томска от 07.11.2023 № 901, сроки расселения аварийных домов Муниципальной программой не установлены, сведения о чем находятся в свободном доступе в сети Интернет.
Между тем, дальнейшие действия, установленные Регламентом, не проводились, с момента принятия постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по указанному адресу проект соглашения об изъятии истцу не направлялся, оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества ответчиком не проводилась. Доказательства, опровергающие указанные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлены.
До настоящего времени изъятие (выкуп) принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения ответчиком не произведено, соглашение о размере выкупной цены с собственником не заключено.
В силу положений статьи 32 ЖК РФ, с учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в разделе 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, право на внеочередное предоставление или выкуп жилого помещения вне зависимости от плана и срока сноса дома возникает в случае постоянного проживания гражданина в непригодном для таких целей жилом помещении, представляющем опасность для жизни и здоровья.
При этом постоянное проживание предполагает, что гражданин не имеет в собственности или в пользовании иных жилых помещений; фактически непригодное жилое помещение должно быть для него единственным местом жительства, пользование которым без угрозы для жизни и здоровья невозможно.
Согласно сведениям, поступившим в ответ на судебный запрос из филиала ППК «Роскадастр» по Томской области (от ДД.ММ.ГГГГ №) истец Шулятьева Н.В., помимо аварийного, иных жилых помещений в собственности не имеет.
В свою очередь, невозможность проживания в доме по <адрес> ввиду его критического состояния была установлена специалистами ООО ... в ДД.ММ.ГГГГ, согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ которого, послужившего основанием для признания дома аварийным и подлежащим сносу, техническое состояние многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, характеризуется как «ветхое». При «ветхом» техническом состоянии эксплуатация жилого дома невозможна и создает угрозу жизни и здоровью граждан. Основные несущие конструктивные элементы (фундамент, стены, перекрытия) указанного жилого многоквартирного дома имеют аварийное техническое состояние и грозят обрушением, т.е. необходима их полная замена. Физический износ указанного жилого дома составляет 70%. При таком физическом износе восстановление (проведение капитального ремонта или реконструкции) указанного дома нецелесообразно с экономической точки зрения, т.к. стоимость затрат на восстановление (капитальный ремонт или реконструкцию) превысит стоимость воспроизводства (строительства) нового аналогичного объекта.
При указанных обстоятельствах, принимая во внимание, что до истечения установленного постановлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № срока расселения многоквартирного жилого дома по <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ) осталось менее двух месяцев, при этом дальнейшее проживание в спорном жилом помещении создает реальную, непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан, у истца иных пригодных для проживания жилых помещений не имеется, ответчиком установленная Регламентом процедура изъятия у собственников жилых помещений аварийного дома не завершена, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием её жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством принудительного изъятия принадлежащего истцу жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.
В этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанности изъять у Шулятьевой Н.В. для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру №, адрес объекта: <адрес> путем выкупа, с прекращением права собственности Шулятьевой Н.В. на указанное жилое помещение.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).
Как установлено в судебном заседании, земельный участок по адресу расположения многоквартирного дома по <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, имеет площадь ... кв.м, вид разрешенного использования «Многоквартирные жилые дома в 2-4 этажа».
Положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Согласно части 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес> сформирован, поставлен на кадастровый учет, и принадлежит собственникам помещений в нем (в том числе истцу) на праве общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение следует исходить из рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок.
Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.08.2007, разъяснено, что в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по ному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
При этом, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома определяется исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Из ответа Департамента жилищной политики администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу <адрес> не проводился. Информация о капитальном ремонте данного дома за предшествующий период отсутствует.
Доказательств выполнения капитального ремонта в полном объеме либо в части за период эксплуатации дома по вышеуказанному адресу не представлено, отсутствие своевременного капитального ремонта дома привело к разрушению его конструкций и элементов, следствием чего явилось признание дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены жилого помещения – квартиры № по адресу: <адрес> необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Из материалов дела следует, что с целью определения выкупной цены жилого помещения истец Шулятьева Н.В. обратилась в ООО ..., согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ которого ориентировочная выкупная стоимость жилого помещения по адресу <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 060 000 руб.
Учитывая наличие между сторонами спора о рыночной стоимости имущества, подлежащего изъятию, по ходатайству представителя ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО ....
Согласно заключению комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ общая величина размера возмещения за изымаемое жилое помещение (согласно положениям ч.7 ст.32 ЖК РФ) составляет 8 110 000 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – квартиры № по адресу <адрес> (без учета стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок) – 2 399 000 руб.; рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> – 1 927 000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме – ДД.ММ.ГГГГ, учитывая год постройки многоквартирного дома – ДД.ММ.ГГГГ, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования (в ценах на момент проведения экспертизы) – 3 468 000 руб.; размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества – квартиры №, у собственника данного объекта – 316 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Рассмотрев справку от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленную ООО ..., на которой истец основывала свои исковые требования при обращении в суд, и заключение комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ, составленное ООО ... по результатам судебной экспертизы, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении судебной экспертизы, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Объективность изложенных в заключении комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку заключение составлено комиссией экспертов, имеющих высшее специальное образование и соответствующую квалификацию, содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих. Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения.
После ознакомления с результатами судебной экспертизы стороны о своем несогласии с выводами экспертов не заявили, исковые требования в части размера выкупной стоимости уточнены истцом с учетом результатов судебной экспертизы.
На основании изложенного, суд определяет размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение – квартиру <адрес>, исходя из заключения комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ ООО ..., в размере 8 110 000 руб. Указанная сумма подлежит взысканию с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу Шулятьевой Н.В.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение и возникновения права на помещение у иного лица.
Соответственно, настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности Шулятьевой Н.В. на квартиру <адрес> после получения выкупной стоимости.
Согласно части 1 статьи 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии со статьей 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам и другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
При предъявлении иска в суд уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб., о чем свидетельствует чек по операции ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ на указанную сумму (плательщик Шулятьева Н.В., назначение платежа – государственная пошлина в суд).
Также в подтверждение размера выкупной стоимости жилого помещения к исковому заявлению была приложена справка от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленная ООО .... Расходы на поведение оценки жилого помещения составили 8 500 руб., что подтверждается договором № на оказание информационных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Шулятьевой Н.В. и ООО ..., пунктом 3.1 которого вознаграждение Исполнителя по договору определено в размере 8 500 руб., актом № от ДД.ММ.ГГГГ, счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ, кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 8 500 руб. (плательщик – Шулятьева Н.В., получатель платежа – ООО ..., назначение платежа – консультационные услуги, номер счета на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ).
Данные расходы иначе как необходимые расценены быть не могут, поскольку понесены истцом Шулятьевой Н.В. для защиты своего нарушенного права и явились основанием для инициирования судебного процесса об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, установлении и взыскании выкупной цены.
С учетом удовлетворения судом исковых требований, расходы, понесенные Шулятьевой Н.В. на оплату государственной пошлины в размере 3 000 руб., на оплату услуг по оценке в размере 8500 руб., подлежат возмещению ей ответчиком в полном объеме.
Кроме того, как указывалось выше, в ходе рассмотрения дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначалась комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО .... Расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика, представителем которого заявлено соответствующее ходатайство.
Стоимость проведения судебной экспертизы составила 25 000 руб., что подтверждается актом № от ДД.ММ.ГГГГ, счетом на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ и ответчиком не оплачена, о чем свидетельствует ходатайство директора экспертного учреждения об оплате от ДД.ММ.ГГГГ №, представленное в суд совместно с заключением судебной экспертизы.
Доказательства оплаты ответчиком стоимости судебной экспертизы после поступления заключения комиссии экспертов в суд в материалы дела не представлены.
Учитывая, что заключение судебной экспертизы положено в основу решения об удовлетворении исковых требований в части размера выкупной стоимости, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны подлежит взысканию в пользу ООО ... 25 000 руб. за проведение судебной экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Шулятьевой Н.В. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности, установления выкупной цены удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Шулятьевой Н.В. жилое помещение – квартиру №, адрес объекта: <адрес> для муниципальных нужд путем выкупа, с прекращением права собственности Шулятьевой Н.В. на жилое помещение, установив и взыскать размер выкупной цены в сумме 8110 000 руб.
Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Шулятьевой Н.В. жилое помещение – квартиру №, адрес объекта: <адрес> после получения выкупной стоимости.
Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу Шулятьевой Н.В. расходы по уплате госпошлины 3 000 руб., расходы по оценке 8500 руб.
Взыскать с Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ООО ... 25000 руб. за проведение судебной экспертизы.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья:
Мотивированный текст решения изготовлен 09.11.2026.
На дату опубликования решение не вступило в законную силу.