РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 мая 2026 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего А.Р. Корниенко при секретаре В.А. Тагиевой, помощник судьи И.А. Сафиулина, с участием истца Дёминой Т.М., ответчика Карповой Л.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Деминой ТМ к Карповой ЛИ, Ласману СВ о признании договора от 29.01.2024 купли-продажи квартиры недействительным в части, применении последствий недействительности части сделки, взыскании судебных расходов, установил:
Дёмина Т.М. обратилась в суд с исковым заявлением к Карповой Л.И., в котором с учетом привлечения в качестве соответчика Ласмана С.В., просит признать договор купли-продажи квартиры, заключенный 29.01.2024, недействительным в части включения в сделку ответчика Карповой Л.И. на стороне покупателя, исключить Карпову Л.И. из состава участников сделки, признать недействительным предоставление ей (Карповой) 1/4 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес обезличен>, взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 500 руб.
В обоснование иска указано, что истец и ответчик являются субъектами права общей долевой собственности (1/4 - ответчик, 3/4 - истец) на квартиру по адресу: <адрес обезличен>. Право их собственности основано на договоре купли-продажи от 29.01.2024, по условиям которого продавцом является Ласман С.В., а покупателями Дёмина Т.М. и Карпова Л.И. - <данные изъяты>.
Оспаривая действительность части сделки, истец апеллирует к тому, что она (Дёмина) приобрела это жилое помещение исключительно на собственные денежные средства, полученные от продажи недвижимого имущества в <адрес обезличен>, а Карпова Л.И. не принимала финансового участия в покупке квартиры. В момент совершения сделки истцу предоставлялось для ознакомления большое количество документов, но вследствие заболеваний органов зрения она (Дёмина) не имела возможности полностью прочитать их содержание, не могла предвидеть недобросовестное поведение ответчика, т.к. думала, что Карпова Л.И. ей помогает и поэтому присутствует при заключении договора. Полагает, что ответчик воспользовалась данной ситуацией и обманным путем, введя её (истца) в заблуждение, оформила на себя 1/4 долю в праве на спорную квартиру, при том, что по её (Дёминой) сведениям, Карпова Л.И. на момент приобретения квартиры была знакома с продавцом и риелтором.
Определением Ленинского районного суда г. Томска от 29.01.2026 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Ласман С.В.
Истец Дёмина Т.М. в судебном заседании поддержала исковые требования, дала объяснения в объеме искового заявления. Не отрицала, что понимала оформление квартиры в общую долевую собственность с Карповой Л.И., которая хотя финансово в покупке квартиры и не участвовала, но по заранее достигнутой с ней (истцом) договоренности за 1/4 долю в праве на приобретаемую квартиру согласилась организовать подбор, оформление купли-продажи квартиры, переезд её (Дёминой) из <адрес обезличен> в <адрес обезличен> и дальнейшую помощь ей в различных вопросах жизнедеятельности. Свои обязательства Карпова Л.И. выполнила. Дёмина Т.М. также подтвердила в ходе судебного разбирательства, что осознавала факт приобретения квартиры в общую долевую собственность с ответчиком, до заключения договора от 29.01.2024 спорную квартиру неоднократно осматривала, в её приеме-передаче лично участвовала, присутствовала при составлении договора в риэлтерском агентстве, в банке при расчетах, в МФЦ при подаче документов на регистрацию сделки.
Дала объяснения о том, что некоторое время тому назад их взаимоотношения с Карповой Л.И. приобрели конфликтный характер, а проживание в спорной квартире для неё (Дёминой) является некомфортным; в настоящее время она намерена продать спорную квартиру и снова переехать в <адрес обезличен>, где проживает её <данные изъяты> Мурзин К.В., с которым она несколько лет связь не поддерживала, но недавно её возобновила и намерена завещать ему своё имущество. Ранее, но после заключения спорного договора, она (Дёмина) составляла завещание на Карпову Л.И., однако, последняя при общении с психиатрами, приезжавшими к ней на дом до составления завещания, назвала себя <данные изъяты> истца, что её (Дёмину) сильно возмутило, т.к. она Карпову Л.И. не удочеряла. Данное обстоятельство, а также последующая ссора с ответчиком на бытовой почве привели её (истца) к мысли о напрасном оформлении 1/4 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес обезличен> на Карпову Л.И. и о необходимости предъявления настоящего иска.
С выводами судебной психолого-психиатрической экспертизы истец в суде согласилась, пояснив, что к экспертам ОГАУЗ «ТКПБ» испытывала и испытывает доверие, т.к. они дали оправданное экспертное заключение, согласующееся с её (Дёминой) личным мироощущением.
Ответчик Карпова Л.И. в судебном заседании иск не признала, пояснив, что при выборе квартиры, купленной по договору от 29.01.2024, она (Карпова) действовала добросовестно, исключительно по настойчивой просьбе Дёминой Т.М. и по согласованию с последней. Истец понимала предмет и все существенные условия сделки, лично и тщательно осмотрела квартиру до покупки и осуществляла её приемку у продавца. Включение её (Карповой) в состав покупателей квартиры с определением её доли в праве в размере 1/4 было обусловлено договоренностью, заранее достигнутой с Дёминой Т.М., о том, что такое распределение долей в праве на квартиру является платой истца за трудозатратное участие ответчика в подборе, покупке квартиры, организации переезда истца с её имуществом из <адрес обезличен> в <адрес обезличен> и дальнейшее сопровождение жизнедеятельности Дёминой Т.М. в <адрес обезличен>. Поскольку с последней она (Карпова) не имеет кровнородственных связей, то заниматься перечисленными вопросами безвозмездно была не согласна, о чем сразу проинформировала Дёмину Т.М., которая добровольно согласилась с предложенным вариантом распределения долей в праве собственности на квартиру. Все перечисленные обязательства перед истцом она (ответчик) выполнила.
Ссылалась на то, что сложности во взаимоотношениях с Дёминой Т.И. у них начались на бытовой почве и лишь через какое-то время после заключения договора от 29.01.2024; назвав же себя <данные изъяты> истца, она (Карпова) никаких негативных целей не преследовала, просто не знала, как себя обозначить, т.к. в кровном родстве с истцом не состоит, но та в период её (Карповой) несовершеннолетнего возраста состояла в <данные изъяты> и все они жили совместно.
С выводами судебной психолого-психиатрической экспертизы согласилась, полагая, что они лишь дополнительно подтверждают её (Карповой) позицию по делу о том, что Дёмина Т.М. при заключении 29.01.2024 договора купли-продажи действовала осознанно, разумно и добровольно, акцентировала внимание на том, что истец лично осматривала жилое помещение перед покупкой, участвовала в его приеме-передаче, а также на всех этапах оформления сделки, нигде при этом не будучи ограничена во времени и в праве знакомиться с документами и задавать по ним вопросы.
Ответчик Ласман С.В. в суд не явился, уведомлен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в его отсутствие.
Заслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд считает необходимым оставить исковые требования без удовлетворения.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу п.п. 1, 2, 3 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
На основании п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Как следует из п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сторона истца ссылалась на ряд оснований для признания договора купли-продажи недействительной сделкой: сделка была не сопряжена с финансовым участием ответчика; заключение сделки истцом под влиянием обмана и заблуждения, а также в состоянии, когда Дёмина Т.М. не была способна понимать значение своих действий или руководить ими; болезненным состоянием органов зрения истца, не позволившим ей прочесть юридически значимые документы.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
В п. 1 ст. 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статья 554 ГК РФ гласит, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Статьей 180 ГК РФ закреплено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В п. 100 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).
Судом установлено и следует из материалов дела, что 29.01.2024 между продавцом Ласманом С.В. в лице представителя ФИО11 и покупателями Карповой Л.И. и Деминой Т.М. заключен и зарегистрирован в ОГКУ «ТО МФЦ» 29.01.2024 договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес обезличен>, с кадастровым номером <номер обезличен>, согласно которому продавец обязуется передать в общую долевую собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить продавцу в соответствии с настоящим договором квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>. Согласно п. 4 договора от 29.01.2024, цена на квартиру составляет 3 700000 руб., денежные средства уплачены покупателями в качестве задатка до подписания договора в размере 25000 руб., в день подписания договора и подачи документов в регистрирующий орган в размере 3675000 руб. Согласно п. 1 названного договора, доли в праве собственности покупателей следующие: 1/4 доля в праве – Карповой Д.М., 3/4 доли в праве – Деминой Т.М. Данный договор подписан его сторонами – от имени и в интересах продавца Ласмана С.В. - его представителем ФИО11 (с одной стороны), и покупателями Карповой Л.И. и Дёминой Т.М. (с другой стороны), что никем не оспорено, равно как подтвержден факт уплаты денежных средств в сумме 3 700000 руб. покупателем продавцу в счет исполнения обязательств по договору от 29.01.2024.
Допрошенная в качестве свидетеля Воробьёва И.В. дала показания о том, что для продавца Ласмана С.В., которого она (Воробьева) при исследуемых событиях представляла, не имело значение, кто из двоих покупателей вносит денежные средства в качестве оплаты по договору от 20.01.2024, а также кому из них эти денежные средства принадлежат.
Более того, спорящие стороны в суде согласованно пояснили, что до заключения спорного договора между ними была достигнута договоренность, что за участие Карповой Л.И. в подборе, организации покупки квартиры и переезде Дёминой Т.М. с её имуществом из другого города, обустройстве истца на новом месте жительства и дальнейшем участии в её жизни, Карповой Л.И. будет причитаться 1/4 доля в праве на квартиру, приобретаемую для проживания Дёминой Т.М. в <адрес обезличен>. Такая договоренность сторон не противоречит действующему законодательству, не свидетельствует о нарушении обязательств покупателя по оплате товара перед покупателем по договору от 29.01.2024.
Сама Дёмина Т.М. в суде дала объяснения, а свидетели ФИО10, ФИО11 - дали показания о том, что истец на протяжении всего периода подготовки к покупке квартиры и оформления договора купли-продажи от 29.01.2024 осознавала, что доли на стороне покупателя будут распределены : 1/4 - Карповой Л.И., 3/4 - Дёминой Т.М., против чего последняя никаких возражений не имела.
Кроме того, свидетель ФИО10 дала показания о том, что в 2024 году осуществляла свою трудовую деятельность в агентстве недвижимости в качестве риелтора по адресу: <адрес обезличен>. Обратившаяся в это агентство ФИО17 попросила её (ФИО18) помочь продать квартиру по <адрес обезличен>, принадлежавшую брату и доверителю ФИО19 Ласману С.В., убывшему в длительную служебную командировку. В свою очередь, ранее не знакомая Карпова Л.И., прочитав объявление о продаже, обратилась к ней (ФИО20) относительно просмотра этой квартиры, который и был организован; в ходе просмотра ответчик сняла видео для потенциального покупателя и жильца этой квартиры - супруги своего отца. Карпова Л.И. сразу поясняла, что решение о покупке квартиры будет принимать именно Дёмина Т.М., которая по прибытии в <адрес обезличен> лично дважды тщательно осмотрела квартиру вместе с Карповой Л.И., задавала интересующие её вопросы и получала на них ответы. Дёмина Т.М. лично присутствовала в агентстве недвижимости при подготовке документов для заключения спорной сделки, условия договора были разъяснены представителю продавца и обеим покупателям, лично прочитаны Дёминой Т.И. без ограничения во времени, ею возражений высказано не было, жалоб на непонимание или иные обстоятельства - от неё не поступало Дёмина Т.М. изучала договор от 29.01.2024 вдумчиво, поясняла, что все указано верно. При регистрации сделки в МФЦ обеим сторонам договора, включая истца, повторно были озвучены все условия договора купли-продажи. Далее через банк были перечислены денежные средства в счет оплаты по договору, расчеты произведены в полном объеме. Общение между ответчиками происходило доброжелательно, как между близкими родственниками.
Свидетель ФИО21 дала показания о том, что до участия в продаже спорной квартиры ей не были знакомы Карпова Л.И. и Дёмина Т.М., а также риелтор ФИО10 Показала, что первоначально на просмотр квартиры явились Карпова Л.И. с мужчиной, они сняли видео для потенциального покупателя-жильца этой квартиры, которая со слов Карповой Л.И., после просмотра этого видео выразила свое согласие на покупку. По прибытию в <адрес обезличен> Дёмина Т.М. лично и очень детально осматривала жилое помещение, задавала множество вопросов, на которые она (ФИО22) давала ответы. Истец сама подписала договор купли-продажи, присутствовала на регистрации сделки в МФЦ. В агентстве недвижимости юрист объяснял истцу все интересующие её моменты, лично при ней (<данные изъяты>) Дёмина Т.М. внимательно изучала договор, во времени её никто не ограничивал и не торопил. Странностей в поведении Деминой Т.М. не было, каких-либо возражений от неё не поступало. Взаимоотношения Дёминой Т.М. с Карповой Л.И. не вызывали никакой настороженности.
Суд находит показания свидетелей полными, последовательными и достоверными, согласующимися как между собой, так и с объяснениями спорящих сторон, письменными доказательствами.
Указанные обстоятельства в их совокупности и анализ медицинской документации на Дёмину Т.М. позволяют суду отклонить её довод о невозможности прочтения документов, сопряженных со спорной сделкой. Ни одно из описанных в медицинской документации на истца заболеваний глаза и его вспомогательных органов не является <данные изъяты>, а из объяснений ответчика Карповой Л.И., показаний свидетелей ФИО10 и ФИО11 судом установлено, что Дёмина Т.М. не только лично и вдумчиво изучала договор от 29.01.2024 до его подписания, но также и задавала возникающие у неё при этом вопросы, на которые получала ответы от юриста, только после этого договор истец подписала без возражений.
Не нашли своего подтверждения в суде и доводы истца о пороке субъективной стороны при заключении договора от 29.01.2024.
В силу п. 3 ст. 431.2 ГК РФ сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).
Как закреплено в п. 1 ст. 177 ГК РФ, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В соответствии с п.п. 1-2 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ, п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Определением Ленинского районного суда г. Томска от 12.02.2026 по делу назначена амбулаторная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза.
Согласно заключению комиссии экспертов от 28.04.2026 <номер обезличен>, подготовленному ОГАУЗ «ТКПБ», Демина Т.М. <данные изъяты>.
Суд принимает данное заключение комиссии экспертов от 28.04.2026 <номер обезличен> в качестве относимого и допустимого доказательства по делу; выводы экспертов последовательны, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ; ответы на вопросы даны в полном объеме; а кроме того, спорящие стороны в суде согласились с выводами заключения комиссии экспертов от 28.04.2026 <номер обезличен>.
Совокупность указанных доказательств не оставляют у суда сомнений в недоказанности исследуемой позиции истца.
Довод истца о том, что в дальнейшем между ней и Карповой Л.И. произошел конфликт, а после заключения та назвала себя её (Дёминой) «<данные изъяты>», что возмутило истца, в принципе не имеет правового значения, поскольку: во-первых, не порождает никаких правовых последствий, во-вторых, эти обстоятельства имели место быть после заключения договора от 29.01.2024, т.е. не влияют на юридическую состоятельность спорной сделки. Аналогичным образом не имеет правового значения и не доказана в порядке ст.56 ГПК РФ ссылки истца на якобы имевшее место предыдущее знакомство ответчика и риелтора ФИО10
Указанное, наряду с приведенными выше выводами суда, является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, что влечет отказ во взыскании понесенных истцом судебных расходов, согласно главе 7 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд решил:
в удовлетворении исковых требований Деминой ТМ к Карповой ЛИ, Ласману СВ о признании договора от 29.01.2024 купли-продажи квартиры недействительным в части, применении последствий недействительности части сделки, взыскании судебных расходов - отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий А.Р. Корниенко
Мотивированное решение суда составлено 05.06.2026.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>