РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации с.Быстрый Исток 07 октября 2026 года.
Быстроистокский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой М.В., при секретаре судебного заседания Рябининой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Добрухиной Л.Ю. к Крупп К.Е. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, установил:
Добрухина Л.Ю. обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в ходе рассмотрения дела уточнила заявленные требования и в окончательной редакции просила, расторгнуть договор купли-продажи от 19.09.2025 года, заключенный между истцом, Добрухиной Л.Ю., и ответчиком, Крупп К.Е., следующих объектов недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу<адрес>, кадастровый №; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу<адрес> кадастровый №; при этом на земельном участке имеются ограничения, предусмотренные ст.56, 56.1 Земельного Кодекса РФ, принадлежащего по праву собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, дата и номер государственной регистрации права: ДД.ММ.ГГГГ, № взыскать с ответчика, Крупп К.Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р., место рождения: <адрес>, СНИЛС: №, в пользу истца, Добрухиной Л.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, СНИЛС: №, полученные по договору купли-продажи заключенному ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в сумме 950 000,00 руб.; взыскать с ответчика, Крупп К.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, СНИЛС: №, в пользу истца, Добрухиной Л.Ю., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, СНИЛС: №, компенсацию уплаченной государственной пошлины в размере - 27 000,00 руб.
В обоснование иска указывала, что 19.09.2025 года между истцом, и ответчиком, заключен (подписан) договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый, №; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №; при этом на земельном участке имеются ограничения, предусмотренные ст. 56, 56.1 Земельного Кодекса РФ, принадлежащего по праву собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, дата и номер государственной регистрации права: ДД.ММ.ГГГГ, №.
Предварительно переданы были денежные средства в размере - 30 000 рублей -ответчику, Крупп К.Е., и денежные средства в сумме — 30 000 рублей в счёт залога за дом - С.Ю., что подтверждается соответствующими расписками.
Подтверждением передачи денежных средств в сумме - 950 000 рублей ответчику, Крупп К.Е., являются положения п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
19.09.2025 года было подано заявление о государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременении объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами в Бийский филиал КАУ «МФЦ Алтайского края» /<адрес>.
После детального ознакомления с техническим состояние жилого дома, попытками запуска стиральной машины (оставленной С.Ю.), фактическим выходом из строя электрощита в доме и невозможностью использование электроэнергии в доме. Также невозможностью использования системы отопления в жилом дома, в виду протечек в трубах, а также после протечек крыши во время дождя, что повлекло падание воды на балки и стены жилого дома, что в свою очередь повлечет гниение дерева, всё это в совокупности повлекло возникновение намерений прекратить возникшие правоотношения с ответчиком и его матерью.
Поэтому 24.09.2025 года было подано заявление о прекращении кадастрового учёта и (или) государственной регистрации и возврате документов, в связи с тем, что истицей покупателем указанных объектов недвижимости были обнаружены скрытые дефекты, не позволяющие использовать жилой дом по его прямому назначению.
В настоящее время титульным собственником указанных объектов недвижимости является ответчик, что подтверждается сведениями из ЕГРН, согласно которых вид права, номер и дата регистрации - Собственность № от ДД.ММ.ГГГГ. Записей о переходе права собственности ко мне истцу не имеется.
В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
С её стороны была произведена оплата стоимости жилого дома и земельного участка, но приема-передачи объектов не произошло, также была прекращена государственная регистрация перехода права собственности.
Данных обстоятельств достаточно для расторжения, подписанного сторонами, договора купли-продажи от 19.09.2025 года.
Акт приема-передачи сторонами не подписывался, о чем свидетельствуют проекты такого акта без подписей сторон.
Также стоит принять во внимание, что обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Приема-передачи жилого дома не произошло, в связи, с чем фактически обязательства продавца по передаче жилого дома не исполнены, соответственно ненадлежащее исполнение обязательств стороной ответчика.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Многие дефекты не могли быть обнаружены покупателем при обычном способе приемки и визуального осмотра указанного жилого дома, при этом необходимость осмотра в различные периоды времени /утро, вечер/ и поэтому не могли быть выявлены ввиду их скрытого характера, поскольку для их обнаружения необходимо проведение демонтажа ограждающих конструкций, а такой возможностью она, как потенциальный покупатель не обладала.
Так недостатки в системе отопления вскрылись после того, как в систему попытались залить воду - появились протечки в трубах, тем более в местах, которые сложно осмотреть. Нарушения в крыше вскрылись после того, как прошёл дождь и возникла угроза повреждения балок и бревен от повышенной влажности, работа электропроводки после того, как подключили нагрузку и щит заискрился/задымился.
Следует отметить, что после её обращения с заявлением от 24.09.2025 года о приостановке государственной регистрации перехода права собственности на спорный жилой дом, со стороны ответчика не поступило возражений и соответственно жалоб на отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности.
То есть ответчик, Крупп К.Е., по сути, согласился с претензиями истицы и также прекратил намерения по производству государственной регистрации перехода права собственности, о чем и уведомило меня Управление Росреестра по Алтайскому краю.
То есть возникает два основания для расторжения договора купли-продажи: отказ сторон от государственной регистрации перехода права собственности /добровольность сторон в отказе - не оспаривается сторонами; наличие недостатков в объекте недвижимости - жилом доме.
В частности для одностороннего выхода из сделки у покупателя могут быть следующие причины: продавец уклоняется/отказался от регистрации перехода права; продавец не передал жилой дом покупателю вовремя; объект недвижимости передан не в том состоянии, которое описано в ДКП; продавец скрыл недостатки в жилом доме.
В рамках исполнения условий договора купли-продажи (п.3) по соглашению сторон цена отчуждаемого объекта недвижимости определена в сумме 950 000,00 руб.
Из них: стоимость жилого дома составляет 850 000,00 руб., а стоимость земельного участка составляет 100 000,00 руб., и расчет между покупателем и продавцом произведен до подписания настоящего договора купли-продажи.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Буквальное содержание пункта 3. договора купли-продажи позволяет сделать вывод об исполнении покупателем обязанности перед продавцом о передаче в качестве эквивалента стоимости приобретаемого имущества, денежных средств в размере 950 000,00 руб.
Рассматриваемое условие договора, возможно, расценить в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, в качестве расписки в передаче денежных средств.
Сторонами был подписан договор купли-продажи от 19.09.2025, но в свою очередь переход права собственности на указанные объекты недвижимости не состоялся в установленном законом порядке, также сторонами не был подписан Акт приема-передачи жилого дома и земельного участка.
Так из ответа из Управления Росреестра по Алтайскому краю: «...19.09.2025 от Добрухиной Л.Ю. и Круппа К.Е. (№) в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, государственным регистратором прав 28.10.2025 принято решение об отказе в государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 4 части 1, пунктом 3 части 4, частью 6 статьи 29 Закона о регистрации. Обращаем внимание, что приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в заявительном порядке осуществляется только в отношении заявлений, по которым не принято решение об отказе».
Из указанного следует, что ответчик по факту признал расторжение договора купли-продажи возможным и отказался от государственной регистрации перехода права собственности.
В процессе формальной недлительной эксплуатации (2-3 дня), до регистрации перехода права собственности, мною Покупателем, Добрухиной Л.Ю., указанного жилого дома, в доме были обнаружены существенные и скрытые недостатки, которые не были оговорены ответчиком, как Продавцом, при продаже спорного недвижимого имущества, в доказательство этому мною могут быть представлены фотоматериалы, о которых ответчик, как Продавец, знал, но преднамеренно скрыл от меня, в связи, с чем считаю, что будет подтверждено соответствующей строительно-технической экспертизой, что жилой дом не соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и СанПин 2.1.22645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
Договором купли-продажи от 19.09.2025 года, не оговорены сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества.
Следовательно, необходимо в данном случае руководствоваться п. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которым данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю.
09.10.2025 года и 21.10.2025 года, ссылаясь на обнаруженные недостатки, истцом, в адрес ответчика и третьего лица, были направлены уведомления о расторжении договора купли-продажи от 19.09.2025 года и возврате уплаченных по сделке денежных средств в размере - 950 000,00 руб., что подтверждается соответствующими отчетами АО «Почта России», которые ответчиком, Крупп К.Е., исполнено не было и ответа на уведомления также не поступило.
Руководствуясь основным предназначением жилого дома, обнаруженные в жилом доме недостатки являются существенными и не могут быть устранены без несоразмерных расходов, с учетом невозможности эксплуатации жилого дома без угрозы жизни и здоровью, а также предоставленного п. 2 ст. 475 ГК РФ права Покупателя в случае обнаружения недостатков отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы.
В указанном жилом доме, расположенном по адресу<адрес> кадастровый №, имеет серьезные недостатки, дефекты: по каркасу дома - трещины, биологическая гниль и грибковые образования, трухлявость стен, в жилых помещениях возможен повышенный уровень влажности, которые нарушают микроклимат жилого помещения, снижают несущую способность наружных стен, крыша не способна сдерживать дождевые и иные осадки, что делает опасным с точки зрения безопасности проживание в жилом доме граждан, что позволяет сделать вывод о том, что жилой дом не соответствует требованиям соответствующих СНиП, СанПиН, Правил пожарной безопасности, предъявляемых к жилым помещениям.
В зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки; к явным недостаткам относятся те, которые могут быть обнаружены при обычном способе приемки (например, при осмотре товара) либо для которых определены специальные методы контроля (лабораторные испытания); скрытые это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, демонтажа, наладки, использования и эксплуатации товара.
Причина образования видимых и скрытых недостатков - ошибки, допущенные при строительстве жилого дома. Были нарушены требования следующих нормативов: СНиП 31-02-2001, СанПиН 2.1.2.2645-10, ГОСТ 20022.2-80, СП 7.13130.2013. Основными причинами вышеперечисленных недостатков является нарушение технологии работ строителями.
Считает, что имеются обстоятельства, делающие непригодным проживание в указанном жилом доме, так как имеют место нарушения требований Строительных норм и правил, Санитарных правил и норм, Правил пожарной безопасности, предъявляемых к жилым помещениям, при этом из-за грибковых образований и плесени снижена несущая способность и эксплуатационные характеристики стен. Указанный жилой дом невозможно эксплуатировать по прямому назначению без угрозы жизни и здоровью лиц, в нем проживающих.
Продавец обязан был предупредить покупателя, как о явных, так и о скрытых недостатках, если они ему известны, в противном же случае он будет нести ответственность перед покупателем.
Допустимых доказательств, достаточных и с достоверностью подтверждающих, что спорное жилое помещение является пригодным для проживания, ответчиком не представлено. При этом, не доказано и образование этих недостатков после продажи дома вследствие ненадлежащей эксплуатации его мною, Покупателем.
Заявлений, подтверждающих намерения сторон произвести государственную регистрацию перехода права собственности, не имеется, так как стороны отказались от регистрации перехода права собственности, и данный факт подтверждается ответом Управления Росреестра по Алтайскому краю /в приложении/.
В связи с наличием двух оснований, которые направлены на отказ от совершения сделки и на расторжение договора купли-продажи, считаю целесообразным рассмотреть данные обстоятельства, без разрешения вопроса о назначении судебной строительно-технической экспертизы.
В судебном заседании истица Добрухина Л.Ю., заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям указанным в иске. В судебном заседании, 11.03.2026, пояснила, что изначально при осмотре дома она не могла понять, что в доме имеются скрытые дефекты. После изменения погодных условий были выявлены недостатки: начала протекать крыша, начав проводить осмотр, она обнаружила емкости, которые служили для сбора воды, которая протекала сквозь видимо поврежденную кровлю. После подписания договора купли-продажи и заполнения системы отопления в углу кухни, в трубе образовалась дыра. При отъезде продавцы дома ей об этом сказали, добавив, что вскоре течь прекратится, но труба не переставала течь. Считает, что эти скрытые дефекты она не могла выявить самостоятельно. Также с учетом имеющихся емкостей на крыше для сбора дождевой воды полагаю, что продавец дома знал о таком дефекте. Относительно образования плесени в пояснила, что продавец дома сказал, что он не успел подготовить дом к отопительному сезону, она сама начала этот процесс, в итоге обнаружила под полом на земле желтое пятно – плесень. Более того осматривая дом, она задавала вопрос продавцу относительно проводки, т.к. электросчётчик у нее вызвал ряд вопросов, на что ей ответили, что приходил электрик и сказал, что нужно менять проводку, но сейчас все хорошо. В момент подключения дома к электроэнергии электросчетчик заискрился.
В судебном заседании, 06.10.2026 истица пояснила о том, что она не согласна с заключением экспертизы, что все недостатки ею были выявлены в тот момент, когда она начала пользоваться домом, на протяжении нескольких дней с момента подписания договора купли-продажи, обнаружила, что электропроводка несправна, в подполе плесень, с крыша протекает, так как шел сильный дождь и она поднялась на крышу и обнаружила, что там просто льет насквозь, кроме того, залили воду в отопление и обнаружили, что имеются протески в трубах. Продавец все недостатки от нее скрыл, и после того, она поняла, что ремонт данного дома требует больших затрат, и она не в состоянии его выполнить, в связи с чем, она закрыла дом на замок и уехала, а в последующем обратилась в Управления Росреестра для приостановления регистрации. Полагала, что дом не пригоден к проживанию.
На вопросы суда пояснила, что в зимний период она дом не отапливала, поскольку, полагала, что государственная регистрация перехода права собственности не состоялась, в связи с чем, она собственником дома не является, а является ответчик Крупп К.Е. и именно он должен нести ответственность по сохранению данного жилого дома. Однако, просила учесть, что она со своей стороны предприняла все меры по сохранности дома, она слила воду из отопления.
Представитель истца Андросов Е.Г., в судебном заседании 06.10.2026 пояснил, что заявленные исковые требования считает законными, обоснованными, подлежащими удовлетворению по основаниям изложенным в иске.
На вопросы представителя ответчика в судебном заседании 10.12.2025 пояснял, что сделка была заключена 19.09.25., его доверителем были обнаружены недостатки, указанные в иске, после подписания договора купли-продажи. До заключения договора его доверитель осматривал дом, все описано в уточненном иске. До заключения договора осматривали визуально дом, отопление на тот момент было слито. Жилой дом был передан истцу в день заключения договора. С 19.09.25 дом не находится во владении его доверителя, поскольку, после проверки дома, спустя несколько дней было направлено уведомление о расторжении договора. Дом находился во владении его доверителя с 19.09.2025 дом находится в обладании его доверителя всего один день, то есть с 19.09.25 по 20.09.2025. После 19.09.2025, ответчику дом не был возвращен, так как акта приема-передачи дома не было, направлено было только уведомление о расторжении. Из указанного уведомления, следует, что 19.09.25 дом был получен на один день. Указанное обстоятельство ничем не предусмотрено, так как сторонами акт приема-передачи не был подписан. Относительно исполнения договора-купли продажи, пояснил, что его доверителю был передан товар ненадлежащего качества. Переход права собственности не было, акта не было, дом не передавался. После детальной проверки дома были обнаружены недостатки, и было направлено уведомление. В связи с чем, считает, что имеются основания для расторжения договора в виде передачи товара ненадлежащего качества. Ими самостоятельно были установлены дефекты, система отопления была неисправна, остальное в уточненном иске указано. К осмотру дома специалиста не привлекали. С момента заключения договора-купли продажи истец в данном доме не проживала. Документы на дом не передавались, ключи были переданы 19.09.2025. С целью установления всех недостатков жилого дома необходимо провести экспертизу по делу. Ему не известно о том, какая была начальная продажная цена у дома, а также не было известно о том, что сторонами было достигнута договоренность о снижении стоимости дома. Обнаруженные дефекты возможно носят устранимый характер, однако, необходимы значительные средства. В случае устранения дефекта системы отопления, дом не может использоваться по назначению, так как крыша повреждена, в подвале плесень. Наличие плесени является нарушением вентиляции, что подтверждается гарантийным письмом от ООО «Бюро оценки и консалтинга».. После проживания в доме один день, вода из системы отопления была слита, электроэнергия отключена.
В ходе рассмотрения дела 06.10.2026, представитель истца Андросов А.Г., при объявлении перерыва в судебном заседании на непродолжительное время самостоятельно покинул зал судебного заседания, в связи, с чем суд продолжил рассмотрение дела без его участия. Так как каких-либо доказательств подтверждающих уважительность причин отсутствия суду предоставлено не было. При этом сторона истца не была лишена возможности задавать вопросы эксперту, так как истец непосредственно принимала участие в судебном заседании. Кроме того вопросы эксперту были предоставлены в письменном виде.
Между тем, представителем истца Андросовым А.Г., после объявления перерыва в судебном заседании на 07.10.2026, в суд (на электронную почту суда 06.10.2026 в 18 час. 02 мин., на ГАС «Правосудие» 07.10.2026, было направлено ходатайство о возобновлении производства по делу и отложении судебного заседания, поскольку 06.10.2026 он не смог принимать участие в судебном заседании поскольку, был занят в ином процессе, указанное ходатайство подлежит отклонению, поскольку, судом был объявлен перерыв на стадии реплик, где стадия ходатайств уже была окончена, а сторона истца и сторона ответчика высказали свою позицию, по существу данного спора, между тем, полагает необходимым отметить тот факт, что участие представителя истца в ином судебном процессе, обусловленное по существу его самостоятельным усмотрением, не является уважительной и исключительной причиной для отложения судебного заседания. При этом истец не был лишен права направить в суд для защиты своих интересов иного представителя. Кроме того, представителем истца 06.10.2026, после объявления перерыва, Андросовым А.Г. не представлено доказательств, в том числе медицинских документов, свидетельствующих о невозможности явки в суд по состоянию здоровья.
Ответчик Крупп К.Е. в судебном заседании 06.10.2026 пояснил, что он не признает исковые требования в полном объёме. Считаю, что истец, Добрухина Л.Ю., была полностью и заблаговременно проинформирована о состоянии жилого дома до заключения договора купли-продажи, цена была снижена с учётом всех известных недостатков, а проблемы, на которые ссылается истец, возникли по её собственной вине — из-за того, что она более года не появлялась в доме, не отапливала и не проветривала его. 1. Истец знала о недостатках дома до покупки, цена была снижена с их учётом1 сентября 2025 года Добрухина Л.Ю. перевела задаток за дом в размере 30 000.00 руб. До этого она неоднократно осматривала объект — я лично водил её по дому и участку, показывал всё, что есть и чего нет.
В тексте объявления о продаже было прямо указано, что дом требует ремонта. Кроме того, я устно предупредил истца о двух конкретных недостатках: необходимость замены электропроводки; необходимость проведения косметического ремонта. Именно из-за этих недостатков первоначальная цена дома была снижена с 1 600 000,00 руб. до 950 000,00 руб. — скидка составила 650 000,00 руб. Это не жест доброй воли, это компенсация за предстоящие расходы на ремонт. Дополнительно было передано имущество, перекрывающее стоимость ремонта. Помимо скидки в 650 000,00 руб., он бесплатно оставил в доме и на участке имущество: Стиральная машина Ariston стоимостью 20 000 руб., кухонная стеклокерамическая плита «Gorenjie GEC5 A20SG», класс А. стоимостью 20 000 руб., морозильная камера стоимостью 10 000 руб. уголь каменный, 5 тонн (5 500 руб./тонна + доставка 5 500 руб.) общей стоимостью 33 000 руб.
Дрова, 2 куб.м, новая отопительная печь стоимостью 50 000 руб., работы по установке печи (печнику) стоимостью 12 000 руб., а всего в сумме 145 000,00 руб. Также на участке остаются: две большие сушилки, два навеса, баня, складское помещение размером 15x7 метров. Земельный участок — 27 соток. Таким образом, общая выгода истца за счёт скидки и переданного имущества составила не менее 795 000,00 руб. Согласно заключению экспертизы, стоимость устранения выявленных дефектов — 91 000,00 руб.. Разница очевидна; истец получила компенсацию, многократно превышающую реальные затраты на ремонт.
Экспертиза не подтвердила доводы истца о скрытых дефектах. Истец утверждает, что обнаружила скрытые дефекты, не позволяющие использовать дом по назначению. Однако проведённая по определению суда строительно-техническая экспертиза установила следующее; Заявленный дефект отопления не подтверждён. Система отопления работает. Скрытых дефектов на земельном участке не обнаружено. Дефект электропроводки является изначальной характеристикой электросети дома, а не скрытым дефектом, возникшим после покупки. Причина — несоответствие сечения токопроводяших жид (1,5 мм2 алюминий при минимально допустимом сечении 2 мм2 по таблице 2.1.1 ПУЭ) номиналу защитного аппарата и современной бытовой нагрузке в сочетании с длительным сроком эксплуатации. При штатной нагрузке дом пригоден к эксплуатации. Ограничения возникают только при повышенной нагрузке. Стоимость устранения — 91 000,00 руб. Вывод эксперта однозначен: существенных нарушений, препятствующих эксплуатации дома, не выявлено. Дом пригоден для проживания при соблюдении нормальной нагрузки на электросеть. Плесень и сырость — следствие бездействия истца, а не скрытых дефектов. Он прожил в этом доме более 20 лет. Никакой плесени, сырости или промерзания не было — при регулярном отоплении и проветривании дом находится в нормальном состоянии. 10.09.2025 года он залил воду в расширительный бачок для водяных батарей и лично топил печь. 23.09.2025 года он уехал из дома поездом Бийск—Москва. На момент его отъезда претензий от истца не было — она осматривала дом, знала о его состоянии, задаток в размере 30 000,00 руб., был передан, договор купли-продажи был заключён 19 сентября, он получил всю оставшеюся денежную сумму размером 920 000,00 руб.. 10.11.2025 года истец подала на него иск в суд — и после этого ни разу не появилась в доме. Она не отапливала дом, не проветривала его в течение всего отопительного сезона. В результате дом промерз, появилась плесень и сырость. Это произошло по вине истца, а не из-за каких-либо скрытых недостатков жилого дома. На основании изложенного, просил суд: удовлетворении исковых требований Добрухиной Л.Ю. — отказать в полном объёме.
В судебном заседании был допрошен в качестве специалиста Н.Ю. который показал, что он проводил обследование жилого дома и земельного участка, в результате проведения исследования дал заключение, согласно которого указал все выявленные недостатки. Также пояснил, что проводился расчет только скрытых дефектов, относительно явных дефектов им расчет не был произведен, в виду отсутствия указанного вопроса при назначении экспертизы. На вопросы истца пояснил, что жилой дом пригоден для проживания при штатной нагрузке.
В судебное заседание не явился представитель ответчика Базанов И.А., извещался о времени и месте рассмотрения надлежащим образом, сведений об уважительности причин не явки в суд не предоставил.
В предыдущих судебных заседаниях, показал, что с лета 2025 его доверитель (Крупп К.Е.) продавал дом, ранее принадлежавший его отцу, расположенный в <адрес>. Изначально дом был выставлен на продажу за 1 500 000 руб., дом отвечал потребительским функциям, к моменту заключения договора – 19.09.2025 дом был неоднократно осмотрен Добрухиной, согласно п.9 договора купли-продажи подписанный сторонами, в рассматриваемом случае, истец имел полную возможность детально осмотреть дом, как самостоятельно, так и с привлечением специалистов. Приведенные недостатки носили очевидный характер, истец, неоднократно пребывая на дом, имела возможность его осмотреть. Дом находился в хорошем техническом состоянии и пригоден для проживания на день заключения договора. Ключи от дома были переданы, и дом перешел во владение истца, каких-то претензий к качеству отопительной системы не предъявлялось. После одного дня пользования домом истец оставила его в бесхозном состоянии, с 20.09.2025 дом не эксплуатировался, и за этот период могли возникнуть иные недостатки. Также во время торга, цена за дом была снижена до 1 000 000 руб., дом имеет оцинкованную крышу, пластиковые окна, специальную дверь «тепло/холод», установлена новая печь, вместе с домом перешел в собственность земельный участок, на территории домовладения имеются хозяйственные постройки, которые имеют такую же стоимость, что и дом, к тому же были переданы: морозильная камера, стиральная машина, сенсорная плита, шкаф, двухспальная кровать, для отопления дома 5 тонн угля и два куба колотых дров. Полагал, что требования о расторжении договора носят незаконный характер, ответчик исполнил свое обязательство, дом передал вместе с ключами, документы истец мог получить после регистрации в Управлении Росреестра. Факт передачи дома имел место быть, истец, утратив интерес к дому пытается расторгнуть договор купли-продажи. Изменение цели не является основанием к расторжению договора. При продаже дома все было оговорено, но не было таких недостатков, на которые сейчас указывает истец. В данном случае нет неустранимых недостатков, нет оснований для расторжения договора и удовлетворения требований.
Иные лица, в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте рассмотрения надлежащим образом, сведений об уважительности причин не явки в суд не предоставили, не просили об отложении рассмотрения дела.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.
С учетом требований ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд рассмотрел гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, с вынесением решения.
Выслушав участвующих в судебном заседании, допросив эксперта, изучив материалы гражданского дела, представленные доказательства в их совокупности, разрешая дело в пределах заявленных требований, суд приходит к следующему.
В силу ст.2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и интересов участвующих в деле лиц.
Согласно ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
На основании ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцами (по первоначальному и встречному искам) требованиям, поскольку иного действующим законодательством применительно к спорным правоотношениям не предусмотрено.
На основании ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, истец и ответчик должны представить доказательства, необходимые для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств возникшего спора.
В соответствии со ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1).
К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами названного Кодекса об этих видах договоров (пункт 5).
По правилу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1).
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2).
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 ст. 475 ГК РФ).
В пункте 1 ст.549 ГК РФ указано, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 ст.555 ГК РФ).
Согласно пункту 2 ст.556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст.557 ГК РФ).
В силу пункта 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что 19.09.2025 между Крупп К.Е. (продавец) и Добрухиной Л.Ю. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность жилой дом, кадастровый №, и земельный участок, кадастровый № (категория земель: земли населенных пунктов-для ведения личного подсобного хозяйства), <адрес> (том 1 л.д.43).
Отчуждаемые дом и земельный участок, принадлежали продавцам на праве собственности, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между С.Ю. и Крупп К.Е. (том 1 л.д.84)
В соответствии с п.3 договора, по соглашению сторон отчуждаемого объекта недвижимости определена в сумме 950 000,00 руб., из ни: стоимость жилого дома составляет 850 000,00 руб., а стоимость земельного участка 100 000,00 руб.. расчет между покупателем и продавцом произведен до подписания настоящего договора купли-продажи.
Согласно п.9 договора, покупатель до заключения настоящего договора путем осмотра ознакомился с техническим состоянием отчуждаемого имущества, и претензий не имеет.
В соответствии с п.12 договора купли-продажи жилого дома, указано, что акт-приема передачи недвижимости будет подписан 30.09.2026, стороной истца представлен проект акта приема-передачи недвижимого имущества.
19.09.2025, Добрухина Л.Ю., обратилась в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, а также предоставила договор купли-продажи от 19.09.2025года (том 1 л.д.29).
Далее, 24.09.2025, Добрухина Л.Ю., обратилась в Управление Росреестра по Алтайскому краю, с заявлением о прекращении государственной регистрации кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возврате документов без их проведения (том 1 л.д.26).
В связи с чем, Управлением Росреестра по Алтайскому краю в адрес Добрухиной Л.Ю., было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав. Кроме того из указанного заявления следует, что заявлений о прекращении осуществления государственной регистрации и возврате ранее предоставленных документов для проведения государственной регистрации на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес> от продавца Крупп К.Е., не поступили. Осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности было приостановлено до 25.10.2025 года. Для устранения причин приостановления Добрухиной Л.Ю. было рекомендовано было предоставить заявление от продавца Крупп К.Е. о прекращении государственной регистрации перехода права и права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости (том 1 л.д.23).
В соответствии с ответом на обращение Андросова А.Г. в адрес Управления Росрестра по Алтайскому краю, следует, что 28.10.2025, регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации прав (том 1 л.д.59).
Далее 20.10.2025 Добрухиной Л.Ю. в адрес Крупп К.Е. было направлено уведомление о об одностороннем расторжении договора – купли продажи от 19.09.2025, поскольку в процессе недлительной эксплуатации, до регистрации перехода права собственности, ею были обнаружены существенные и скрытые недостатки, которые при продаже дома сторонами оговорены не были (том 1 л.д.12-14).
Согласно сведений Росреестра (том 1 л.д.116-119) право собственности на спорное имущество зарегистрировано за ответчиком.
Так же сторонами по иску не оспаривалось, что Добрухина Л.Ю. в счет оплаты недвижимости по договору 19.09.2025, 01.09.2025, а также в счет залога за жилой дом в сумме 30 000,00 руб., передала ответчику и его матери –третьему лицу С.Ю., вместе с тем сторонами в судебном заседании не оспаривался факт полного расчета покупателя с продавцом, что также нашло свое подтверждение в судебном заседании и подтверждается договором купли-продажи (п.3 договора).
Представитель истца и истец не оспаривали вышеуказанные обстоятельства в судебном заседании, при этом в обоснование иска указала, что при проживании в жилом доме Добрухиной Л.Ю. были выявлены недостатки, которые она не обнаружила на момент заключения договора купли-продажи, а именно: после детального ознакомления с техническим состоянием жилого дома, попытками запуска стиральной машины (оставленной С.Ю.), фактическим выходом из строя электрощита в доме и невозможностью использование электроэнергии в доме. Также невозможностью использования системы отопления в жилом дома, в виду протечек в трубах, а также после протечек крыши во время дождя, что повлекло падание воды на балки и стены жилого дома, что в свою очередь может повлечь гниение дерева.
Кроме того, в обоснование иска указывала, что данный жилой дом имеет дефекты: по каркасу дома - трещины, биологическая гниль и грибковые образования, трухлявость стен, в жилых помещениях возможен повышенный уровень влажности, которые нарушают микроклимат жилого помещения, снижают несущую способность наружных стен, крыша не способна сдерживать дождевые и иные осадки, что делает опасным с точки зрения безопасности проживание в жилом доме граждан, что позволяет сделать вывод о том, что жилой дом не соответствует требованиям соответствующих СНиП, СанПиН, Правил пожарной безопасности, предъявляемых к жилым помещениям.
Оценивая доводы сторон, суд учитывает, что согласно договора купли продажи от 19.09.2025 (п.9 договора), покупатель Добрухина Л.Ю. осмотрела дом и земельный участок, претензий по их качеству и комплектации не имеет. Претензий к продавцам не имеет.
Также указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон, как истицы, ответчика, представителя истца и представителя ответчика, о том, что указанное жилое помещение Добрухиной Л.Ю. неоднократно осматривалось, она не была лишена возможности пригласить для осмотра специалиста, также не была ограничена по времени осмотра, а также имела доступ во все помещения.
Судом по делу была назначена экспертиза, и сторона истца принимала участие в осмотре объектов недвижимости экспертами, что не оспаривалось сторонами при рассмотрении дела.
Согласно выводам судебной экспертизы № от 20.08.2026 (том 2 л.д. 1-36) в отношении жилого дома и земельного участка, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>,
- в жилом доме (кадастровый №) выявлены дефекты систем электроснабжения и отопления, кровельного покрытия и ограждающих конструкций. К скрытым, не обнаружимым при обычном способе приёмки, относится дефект электропроводки — несоответствие сечения токопроводящих жил; с технической точки зрения он является значительным. Остальные выявленные дефекты являются явными. Отнесение недостатков к существенным в правовом смысле относится к компетенции суда. В части земельного участка скрытые дефекты не установлены. В отношении земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, скрытые дефекты (недостатки), отсутствуют.
- Причиной дефекта электроснабжения является несоответствие сечения токопроводящих жил (1,5 мм? алюминия при минимально допустимом сечении 2 мм? по табл. 2.1.1 ПУЭ) номиналу защитного аппарата и уровню современной бытовой нагрузки в совокупности с длительным сроком эксплуатации электросети. Причиной дефекта системы отопления являются коррозионные повреждения трубопровода (физический износ). Причиной увлажнения ограждающих конструкций и образования плесени являются дефекты кровельного покрытия. Отнесение всех дефектов исключительно к нарушениям при строительстве не подтверждается.
- Дефект электропроводки, являющийся изначальной характеристикой электросети дома, имелся и на момент заключения договора купли-продажи 19.09.2025. Давность образования иных выявленных дефектов инструментально не устанавливалась; заявленный истцом дефект системы отопления при обследовании не подтверждён.
- Выявленные дефекты обусловлены совокупностью причин: дефект электропроводки — несоответствием сечения жил требованиям и уровню современных нагрузок (моральный и физический износ), дефект системы отопления — физическим износом, увлажнение и плесень стен — дефектами кровельного покрытия. Отнесение дефектов исключительно к результату естественного износа либо исключительно к нарушениям при строительстве не подтверждается. Выявленный дефект электропроводки ограничивает эксплуатацию электросети при повышенной нагрузке и повышает пожарную опасность; при штатной нагрузке дом пригоден к эксплуатации. Заявленный истцом дефект системы отопления при обследовании не подтверждён. Выявленные скрытые дефекты (недостатки) – электрическая сеть, в полном объеме использованию объектов недвижимости (жилого дома и земельного участка) по их назначению не препятствует, требуется замена электропроводки всего дома.
- Дефект электропроводки (несоответствие сечения токопроводящих жил) при обычном способе приёмки обнаружить невозможно — он является скрытым. Остальные выявленные дефекты являются явными и могли быть обнаружены при визуальном осмотре объекта.
- По результатам проведенного исследования эксперт утверждает, что стоимость устранения скрытых дефектов (недостатков) и проявившихся впоследствии нарушений, на дату проведения экспертизы (включая сопутствующие работы, без которых невозможно выполнить основные работы) жилого дома по адресу: <адрес>, составляет с учетом округлений: 91 000,00 руб. Расчёт выполнен в отношении устранения выявленного скрытого дефекта — замены электропроводки дома. Работы по устранению явных дефектов кровельного покрытия в расчёт стоимости не включены.
Не доверять заключению эксперта № от 20.08.2026 у суда оснований не имеется.
Экспертиза была назначена судом в строгом соответствии с требованиями ст. ст. ст. 79-80, 216, 224 ГПК РФ. Объекты исследования (жилой дом и земельный участок) были предоставлены для осмотра, стороны присутствовали при осмотре объектов экспертом, что не отрицали при рассмотрении дела.
Заключение экспертизы составлено организацией, имеющей статус экспертного учреждения, выводы, изложенные в нем сделаны экспертом, имеющим специальные познания и опыт работы. Как следует из заключения эксперта, им были детально изучены представленные материалы дела и проведен осмотр объектов недвижимости с применением специальных технологий (вскрытие конструкций жилого дома). Заключение эксперта мотивировано, в нем указано: кем и на каком основании проводились исследования, их содержание, даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед экспертом вопросы.
Экспертное заключение является одним из доказательств по делу и оценивается в совокупности с иными доказательствами, собранными по делу, что в данном случае в соответствии со статьей 67 ГПК РФ учитывается судом.
Согласно ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами
В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость достоверность, каждого доказательства в отдельности, а так же достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с п.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Оценивая заключение судебной экспертизы, анализируя соблюдение процессуального порядка ее проведения, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, в совокупности с фактическими обстоятельствами, которые установлены судом при рассмотрении дела, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.
При этом суд считает, что оснований сомневаться в заключении эксперта не имеется, поскольку данное заключение составлено компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями, исследование составлено в полной мере объективно, а его выводы - достоверны.
Кроме того, судом был допрошен эксперт Н.Ю., который в судебном заседании пояснил, что указанный жилой дом является пригодным для проживания в штатной нагрузке, скрытый дефект данного жилого дома –система электроснабжения является несоответствие сечения токопроводящих жил, что в свою очередь является технической характеристикой данного жилого дома. Расчет стоимости явных недостатков им не производился, поскольку такого вопроса при назначении экспертизы им поставлено не было.
Сомневаться в компетентности эксперта и в заключении экспертизы у суда оснований не имеется. Заключение выполнено экспертом, обладающим необходимым уровнем квалификации, в установленном порядке, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Все доводы истицы относительно выявленных явных недостатков в том числе кровельного перекрытия, а также системы отопления, сводятся лишь к несогласию к выводам экспертов, каких-либо доводов опровергающих заключение эксперта стороной истца предоставлено не было. Таким образом, выявленные дефекты обусловлены совокупностью причин: несоответствием сечения электропроводки требованиям и нагрузке, физическим износом трубопровода системы отопления, а также дефектами кровельного покрытия при монтаже. Отнесение всех выявленных дефектов исключительно к нарушениям, допущенным при строительстве, не подтверждается.
Заключение эксперта № от 20.08.2026 не оспаривалась сторонами, в соответствии с доказательственным подтверждением, и признается судом допустимым доказательством по настоящему гражданскому делу. Ходатайство стороны истицы о назначении экспертизы было рассмотрено судом, и признано необоснованным, в виду отсутствия правовых оснований для его удовлетворения.
Частью 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В силу положений части 2 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.
Судами установлено, что из пояснений сторон, данных в судебных заседаниях, следует, между сторонами сложились правоотношения из договора купли-продажи жилого помещения.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями данного кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права.
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).
По смыслу абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что буквальное толкование не является единственным и исключительным способом толкования договора.
В частности, при толковании договора судом должна быть установлена действительная общая воля сторон с учетом их взаимоотношений, включая их переписку и практику, установившуюся во взаимных отношениях.
Этому же корреспондируют и положения части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом (интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).
В пункте 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В связи с чем в судебном заседании был установлен факт заключения вышеуказанного договора купли-продажи от 19.09.2025, по условиям которого продавец Крупп К.Е., передал в собственность Добрухиной Л.Ю. недвижимое имущество, жилой дом и земельный участок расположенные по адресу: <адрес>, однако государственная регистрация перехода права собственности не состоялась, поскольку, именно истцом было подано заявление о приостановлении государственной регистрации. В то время как, ответчик Крупп К.Е. с заявлением об отказе в государственной регистрации не обращался. На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что с 19.09.2025 по настоящее время спорное жилое помещение находится в собственности, во владении и распоряжении именно у истца. Доказательств обратного стороной истца предоставлено не было, поскольку каких-либо документов подтверждающих передачу указанного жилого помещения Крупп К.Е. в судебное заседание предоставлено не было, кроме того указанные обстоятельства подтверждаются показаниями самой истицы Добрухиной Л.Ю., о том, что после непродолжительной эксплуатации данного жилого дома она его просто закрыла на замок и уехала, в зимний период дом не отапливала, из пояснений ответчика Крупп К.Е., который пояснил, что проезжал мимо указанного дома, дом зарос бурьяном.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Между тем, как было установлено в судебном заседании, указанный объект недвижимости был передан покупателю, а покупатель в свою очередь оплатил полную стоимость, что подтверждается указанным договором купли-продажи (п.3), пояснениям сторон.
Доводы стороны истца в части того, что поскольку не был подписан акт –приема передачи данного жилого дома, следовательно, передача спорного объекта недвижимости не состоялась, суд находит не состоятельными и не нашедшего своего подтверждения, поскольку в судебном заседании достоверно было установлено, что данные жилой дом 19.09.2025 был передан истице.
Поскольку, несмотря на не подписание акта приема-передачи жилого дома и земельного участка, он был фактически передан покупателю, поскольку, Добрухиной Л.Ю. был произведен расчету по договору в полном объеме, до подписания указанного акта, также как в судебном заседании пояснила истица, что она в течение нескольких дней эксплуатировала указанное жилое помещение, обратилась с заявлением в Управление для государственной регистрации права собственности, а до момента (срока указанного в договоре о подписании данного акта – 30.09.2025 обратилась в Управление Росреестра для приостановления перехода государственной регистрации права собственности).
В данном случае существенного значения не имеет тот факт, что сторонами не был подписан акт-приема передачи, поскольку как было указано ранее, п.9 указанного договора, где покупатель до заключения настоящего договора, путем осмотра ознакомился с техническим состоянием отчуждаемого имущества, и претензий к нему не имеет, в связи с чем, суд признает не имеющим правового значения не подписание данного акта для рассмотрения настоящего дела, поскольку вышеуказанные действия истца однозначно свидетельствовали о фактическом принятии жилого дома и земельного участка после приобретения ее в собственность.
Также судом учитывается тот факт подписания истцом и ответчиком договора, содержащего сведения о том, что денежные средства уплачены истцом ответчику в полном объеме, а также факт исполнения договора истцом так и ответчиком, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Добрухиной Л.Ю. о расторжении договора купли-продажи по причине нарушения существенных условий договора со стороны ответчика.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Законом или договором.
В соответствии со статьей 450 названного Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).
В силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
На основании п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В соответствии с положениями ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Кроме того, как следует из фактических обстоятельств и не оспаривается сторонами, объект передан покупателю и используется им с момента подписания договора.
В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Учитывая изложенные нормы закона, договор между сторонами заключен в письменной форме, в нем указаны все существенные условия, договор сторонами исполнен, продавцом приняты денежные средства в размере оговоренной цены, жилой дом с земельным участком передан покупателю, Добрухина Л.Ю. владеет и пользуется этим имуществом с сентября 2025 года.
При этом, суд полагает необходимым указать, что сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на незаключенность этого договора ("эстоппель"). Данное правило, закрепленное в пункте 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исковые требования Добрухиной Л.Ю. мотивированы тем, что с момента заселения в жилой дом, попытки запуска стиральной машины (оставленной С.Ю.), фактическим выходом из строя электрощита, невозможностью использования системы отопления в жилом доме, в виду протечек в трубах, а также после протечек крыши во время дождя, что повлекло падание воды на балки и стены жилого дома, что в свою очередь может повлечет гниение дерева, о которых ответчик Крупп К.Е. знал, однако, при продаже дома скрыл их от истицы.
Вместе в судебном заседании, как указано ранее перечисленные недостатки в виде протечек в трубах и дефекты кровельного покрытия экспертом были отнесены к явным недостаткам, которые истица при осмотре дома могла обнаружить. Кроме того, заявленный истцом дефект системы отопления (течь трубопровода в толще стены) при обследовании не подтвержден, экспертами была зафиксирована неработоспособность системы отопления обусловленная размораживанием участка трубопровода, что является эксплуатационным обстоятельством.
Суд, соглашается с указанными доводами эксперта, поскольку, при рассмотрении данного гражданского дела, при допросе эксперта судом был снят вопрос о возможности проживания в спорном жилом помещении, поскольку в заключении эксперта имеется ответ на указанный вопрос №4 указано, что дом пригоден для эксплуатации, и в ответе на вопрос №3 заявленный истцом дефект системы отопления при обследовании не подтвержден, вместе с тем доводы истицы в части размороженной системы отопления и не возможности проживания в доме, суд отклоняет, поскольку, истица в судебном заседании поясняла тот факт, что в зимнее время она дом не отапливала, а закрыла на замок и уехала, тем самым она не предприняла должных мер по сохранности данного жилого дома в зимний период времени, так как фактической передачи спорного жилого помещения обратно ответчику Крупп К.Е. не было, в связи с чем, все риски гибели и повреждения имущества при должной осмотрительности, лежат именно на истице Добрухиной Л.Ю..
В то же время, силу п. 2 ст. 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п. 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.
По требованиям, вытекающим из передачи недвижимости с недостатками юридически значимыми по делу обстоятельствами являются фактическое состояние дома на момент его осмотра покупателем при заключении договора купли-продажи, наличие явных и видимых недостатков, не препятствующих использованию дома по назначению, с которыми покупатель соглашается приобретать недвижимость, и с учетом которых сторонами согласовывается цена договора; состояние объектов недвижимости на момент фактической передачи недвижимости покупателю, отступление от первоначального состояния, возникновение не согласованных сторонами недостатков, а также причины и период возникновения таких недостатков.
Вместе с тем, в заключении эксперта следует, что указанные недостатки в виде размороженной системы отопления возникли в результате эксплуатационного характера, кроме того, обращаясь с настоящим исковым заявлением, уточненным исковым заявлением, а также при даче пояснений в судебном заседании истица не указывала на размороженную систему отопления, ею лишь указывался факт протечки трубы.
При этом истцом Добрухиной Л.Ю. не представлено допустимых доказательств о передаче жилого дома с не исправной системой отопления, учитывая, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, а также доказательств возникновение повреждений системы отопления после передачи жилого дома истцу, поскольку с момента заключения договора купли-продажи с 19.09.2025 по дату проведения экспертизы 20.08.2026, т.е. в зимний период дом истица не отапливала.
Таким образом, суд приходит к выводу, что в судебном заседании установлено и не оспорено сторонами в соответствии с доказательственным подтверждением, наличие недостатков жилого дома, которые имели место на дату заключения договора купли-продажи (19.09.2025), которые являются скрытыми, то есть при их выявлении необходимые специальные познания только дефект электропроводки, иные указанные дефекты стороной истца не подтверждены, они являются явными и могли быть обнаружены при визуальном осмотре объекта. Стоимость устранения скрытых дефектов (недостатков) жилого дома, составляет 91 000,00 руб.
Выявленные в ходе проведения судебной экспертизы дефекты являются скрытыми, однако, как следует из заключения эксперта указанный скрытый недостаток в то же время является технической характеристикой жилого дома с годом постройки 1984, в полном объеме использованию объектов недвижимости (жилого дома и земельного участка) по их назначению не препятствует. Кроме того, выявленный скрытый дефект является устранимым. Остальные дефекты являются явными и могли быть обнаружены при визуальном осмотре.
Суд в данном случае исходит из того, что наличие устранимых недостатков в жилом доме, не свидетельствуют о существенном нарушением договора со стороны ответчика, поскольку об их наличии истцу должно было быть известно при осмотре помещения и ознакомлении с технической документацией на дом.
Более того, сама истец подтвердила, что на момент приобретения жилого дома она его осматривала, а доводы истицы о том, что, что продавцом дома умышленно были скрыты недостатки жилого помещения, истец была введена в заблуждение относительно технических характеристик жилого помещения, суд находит не состоятельными. Поскольку как следует из объявления жилого помещения, данный жилой дом требует ремонта (том 1 л.д.143).
Напротив, действуя добросовестно, заключая сделку купли-продажи недвижимости 1984 года постройки, Добрухина Л.Ю. имела реальную возможность осмотреть объект недвижимости, проверить правоустанавливающие документы и техническую документацию на дом, каких-либо препятствий к этому со стороны продавца не чинилось, с учетом года постройки дома при необходимости привлечь квалифицированных специалистов для оценки его качества, однако претензий относительно качества объекта при заключении договора истец не предъявляла, договор заключен без каких-либо замечаний.
Более того, с учетом того, что с момента строительства дома прошло 41 год, истец должна была предполагать наличие в нем недостатков эксплуатационного характера, возникших в результате естественного износа дома, а также то, что недвижимость может потребовать дополнительных денежных вложений с учетом его конкретного технического состояния. При этом экспертами не было установлено
Принимая во внимание отсутствие доказательств того, что спорный жилой дом является непригодным для постоянного проживания, либо имеет существенные недостатки, относительно которых Добрухина Л.Ю. была введена в заблуждение продавцом, учитывая, что при подписании договора каких-либо претензий и замечаний по техническому состоянию жилого дома истица не предъявляла, была ознакомлена с качеством приобретаемого имущества, выразила свое согласие на приобретение данного жилого помещения в том техническом состоянии, которое существовало на момент передачи дома, дом передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния жилого помещения, пригодности для проживания и площади, даты постройки жилого дома (1984 год постройки), суд также учитывает стоимость устранения скрытого недостатка – системы электроснабжения в сумме 91 000,00 руб., что составляет 10,43 % от суммы договора купли продажи. Кроме того, как следует из пояснений истца и ответчика цена жилого дома была снижена, а также тот факт, что вместе с домом и земельным участком истице была передана мебель, техника, уголь дрова, что не оспаривалось истицей в ходе рассмотрения дела. В связи с чем, суд приходит к выводу что оснований для расторжения данного договора купли-продажи от 19.09.2025, не имеется, в связи с чем, требования истицы не подлежат удовлетворению в полном объеме.
Правилами пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения в судебном порядке договора по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В связи с тем, что хоть и экспертами был выявлен скрытый недостаток, но в то же время он является и технической характеристикой жилого дома, а также является устранимым недостатком не требующих больших затрат, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи спорного жилого помещения.
Абзацем 2 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года №23 "О судебном решении" установлено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен, исходя из его предмета и основания, возражений ответчика относительно иска.
Часть 1 ст. 15 ГК РФ предусматривает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) (ч. 2 ст. 15 ГК РФ).
Между тем, истцом таких требований заявлено не было, в связи с чем, суд не находит оснований о взыскания с ответчика, суммы убытков по устранению выявленных недостатков в сумме 91 000,00 руб.
В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Как установлено статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Таким образом, Крупп К.Е. вправе в последующем обратиться за защитой своих прав с части уклонения Добрухиной Л.Ю. от государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку, судом в удовлетворении заявленных требований истицы отказано в полном объеме, в связи с чем, судебные расходы с ответчика в пользу истицы взысканию не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решил:
В удовлетворении заявленных требований Добрухиной Л.Ю. к Крупп К.Е. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Алтайского краевого суда через Быстроистокский районный суд Алтайского края, в течение одного месяца, со дня изготовления мотивированной части решения, которая изготовлена 12.10.2026 года.
Судья М.В. Кузнецова