РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 марта 2026 года г. Петропавловск-Камчатский
Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе:
председательствующего судьи Ковезы Г.И., при секретаре судебного заседания Пташинской О.А., с участием:
от истца: не явились;
от ответчика: Костяева В.Н. – лично, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Баходуровой Татьяны Александровны к Костяевой Вере Николаевне о взыскании задолженности и возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
ИП Баходурова Т.А. обратилась в суд с иском к Костяевой В.Н. о взыскании задолженности, компенсации по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами и возложении обязанности совершить действия по заключению договора.
Требования мотивированы тем, что 25 марта 2022 года между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 26, по условиям которого истец (продавец) передал в собственность ответчика (покупателя) индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 39:№ расположенные в жилом комплексе «Южный парк» в Калининградской области.
Пунктом 4.2.5 договора на покупателя возложена обязанность оплачивать в полном объеме все эксплуатационные платежи по жилому дому (коммунальные платежи, потребленные энергоресурсы, взносы на капитальный ремонт), а также расходы, связанные с содержанием общего имущества поселка, и заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями и управляющей компанией ООО «УК Обслуживание Южный парк» в кратчайшие сроки после перехода права собственности. До момента переоформления указанных договоров и заключения договоров с ООО «УК Обслуживание Южный парк» покупатель обязался возмещать продавцу произведенные им расходы на оплату указанных услуг. Акт приема-передачи недвижимости подписан сторонами 25 марта 2022 года. Переход права собственности к ответчику зарегистрирован 28 марта 2022 года. В нарушение условий договора ответчик не заключил договор с управляющей компанией и не производил оплату эксплуатационных платежей. В связи с этим ООО «УК Обслуживание Южный парк» выставило истцу уведомление о наличии задолженности за период с 30 апреля 2023 года по 30 сентября 2025 года в размере 73 182 руб. 15 коп. Истец, руководствуясь п. 4.2.5 договора, 13 октября 2025 года оплатил указанную задолженность и направил ответчику претензию с требованием возместить расходы, уплатить компенсацию, предусмотренную п. 5.3 договора, и заключить договор с управляющей компанией, которая оставлена без удовлетворения. На основании изложенного, истец просила взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 73 182 руб. 15 коп., компенсацию по договору в размере 365 руб. 91 коп. (0,5% от суммы задолженности), проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 ноября 2025 года по дату исполнения решения суда из расчета 33 руб. 08 коп. за каждый день просрочки, судебные расходы, а также возложить на ответчика обязанность в срок 7 календарных дней с даты вступления решения в законную силу совершить действия, необходимые для заключения договора с ООО «УК Обслуживание Южный парк» на оказание услуг по обслуживанию коммуникаций и благоустройства.
Истец ИП Баходурова Т.А. и ее представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, на удовлетворении иска настаивали.
В судебном заседании ответчик Костяева В.Н. исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. Пояснила, что не согласна с предъявленными требованиями, поскольку из представленных документов невозможно проверить расчет стоимости услуг, основания и факт их оказания, объем.
Третье лицо ООО «УК Обслуживание Южный парк» своего представителя в суд не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено, мнение по иску не выразило.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд (далее – ГПК РФ) определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав пояснения ответчика, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 235 данного кодекса).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 25 марта 2022 года между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого истец (продавец) передал в собственность ответчика (покупателя) индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные в жилом комплексе «Южный парк» в Калининградской области.
В соответствии с п. 4.2.5 договора покупатель обязуется оплачивать в полном объеме все эксплуатационные платежи по жилому дому (коммунальные платежи, потребленные энергоресурсы, капитальный ремонт) со дня подписания акта приема-передачи, расходы, связанные с содержанием общего имущества п. Южный парк. Заключить договоры на себя с ресурсоснабжающими организациями, ООО «УК ОБСЛУЖИВАНИЕ ЮЖНЫЙ ПАРК» в кратчайшие сроки после перехода прав собственности на недвижимое имущество. До переоформления указанных договоров и заключения договоров с ООО «УК ОБСЛУЖИВАНИЕ ЮЖНЫЙ ПАРК» возмещать продавцу произведенные им коммунальные платежи (электроэнергия и ХВС по ИПУ, установленным на объекте), связанные с содержанием и обслуживанием недвижимого имущества в течение 5 рабочих дней с даты предъявления таких расходов продавцом покупателю.
Из п. 5.3 договора следует, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязанностей, предусмотренных пунктами 4.2.5., 4.2.6. договора, покупатель уплачивает продавцу согласованный сторонами размер компенсации в размере 0,5 % от суммы просроченной к оплате в соответствии с пунктом 4.2.5. Договора.
Акт приема-передачи недвижимости подписан сторонами 25 марта 2022 года.
Право собственности ответчика на объекты недвижимости зарегистрировано 28 марта 2022 года, что в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ является моментом возникновения права собственности у приобретателя по договору у ответчика, и моментом прекращения права собственности у истца. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.
10 октября 2025 года ООО «УК Обслуживание Южный парк» направило истцу уведомление о наличии по спорному объекту недвижимости задолженности за период с 30 апреля 2023 года по 30 сентября 2025 года в размере 73 182 руб. 15 коп. за содержание общего имущества поселка «Южный парк» и обеспечения работы автоматического шлагбаума, камер и систем видеонаблюдения.
Истец, руководствуясь п. 4.2.5 договора, 13 октября 2025 года платежным поручением № 321 оплатила указанную задолженность перед ООО «УК Обслуживание Южный парк» в размере 73 182 руб. 15 коп.
13 октября 2025 года истец направила ответчику претензию с требованием возместить расходы, уплатить компенсацию, предусмотренную п. 5.3 договора, и заключить договор с управляющей компанией ООО «УК Обслуживание Южный парк».
Из искового заявления следует, что претензия ответчиком оставлена без удовлетворения, в связи с чем истец обратилась в суд с указанным иском.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
С момента государственной регистрации перехода права собственности (28 марта 2022 года) ответчик Костяева В.Н. является собственником жилого дома и земельного участка. Следовательно, в силу прямого указания закона обязанность по оплате эксплуатационных и коммунальных платежей за спорный период с 30 апреля 2023 года по 30 сентября 2025 года лежала на ответчике, а не на истце.
Пункт 4.2.5 договора купли-продажи, на который ссылается истец, устанавливает обязательственные отношения между сторонами договора и предусматривает обязанность покупателя возмещать продавцу произведенные им коммунальные платежи в виде электроэнергии и ХВС по ИПУ, установленным на объекте.
Указанным пунктом договора не установлен порядок возмещения покупателем иных расходов, связанных с содержанием общего имущества поселка «Южный парк».
Как разъяснено в п. 5 ст. 313 ГК РФ, к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со ст. 387 ГК РФ. Однако такой переход прав возможен лишь тогда, когда исполнение произведено в соответствии с законом (например, при просрочке должника) либо на основании волеизъявления должника.
В данном случае истец, оплачивая задолженность за период, когда собственником имущества являлся ответчик, действовала добровольно, без возложения на нее такой обязанности ответчиком. Доказательств того, что ответчик поручала истцу произвести такую оплату либо впоследствии одобрила эти действия, материалы дела не содержат. Напротив, ответчик в судебном заседании исковые требования не признала, что свидетельствует об отсутствии ее волеизъявления на исполнение обязательства третьим лицом.
Суд также учитывает, что из системного толкования п. 4.2.5 договора следует, что обязанность покупателя возмещать расходы продавцу возникает лишь постольку, поскольку у продавца имеется собственная обязанность по оплате этих услуг перед УК. Однако после перехода права собственности у истца отсутствовала какая-либо обязанность перед УК, поскольку она перестала быть собственником. Следовательно, произведенная ею оплата не являлась исполнением ее собственного обязательства, а представляла собой добровольное действие в чужом интересе без поручения.
Из буквального содержания п. 4.2.5 договора не следует, что продавец вправе производить оплату без предварительного уведомления или согласования с покупателем, а также что к продавцу, оплатившему задолженность покупателя, переходят права кредитора
При оценке представленных доказательств суд также учитывает обстоятельства, свидетельствующие об аффилированности истца и третьего лица ООО «УК Обслуживание Южный парк».
Как следует из материалов дела и письменных объяснений истца, ИП Баходурова Т.А. является застройщиком ЖК «Южный парк» и прошлым собственником спорного недвижимого имущества. ООО «УК Обслуживание Южный парк» создано для обслуживания и содержания инфраструктуры данного коттеджного поселка, при этом функции управления поселком переданы истцом (застройщиком) указанной управляющей компании.
Согласно общедоступным сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц, генеральным директором и единственным учредителем ООО «УК Обслуживание Южный парк» является ФИО2.
Из сведений о физическом лице, поступивших по запросу суда, следует, что Баходурова Т.А. и ФИО2 являются супругами.
При этом платежное поручение № 321 об оплате задолженности исполнено 13 октября 2025 года, в кратчайшие сроки после подписания уведомления о наличии задолженности – 10 октября 2025 года, что свидетельствует о согласованности действий истца и третьего лица.
Более того, как следует из материалов дела, ООО «УК Обслуживание Южный парк» направила уведомление об оплате задолженности не действующему собственнику (ответчику), а бывшему собственнику (истцу), что не соответствует обычной практике управления многоквартирными домами и коттеджными поселками и выходит за рамки обычного гражданского оборота.
Указанные обстоятельства позволяют суду критически оценить действия истца по добровольной оплате задолженности за ответчика без предварительного обращения к последнему с требованием об исполнении обязанности.
Суд также учитывает, что истец, являясь профессиональным участником рынка недвижимости (застройщиком), действуя разумно и осмотрительно, должен был предпринять меры по информированию ООО «УК Обслуживание Южный парк» о смене собственника и понуждению ответчика к заключению договора непосредственно после перехода права собственности. Вместо этого истец длительное время бездействовал, а затем, в условиях аффилированности с ООО «УК Обслуживание Южный парк», произвел оплату накопившейся задолженности и предъявил требование к ответчику.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех обязательных признаков: 1) имеет место приобретение или сбережение имущества ответчиком; 2) приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица - истца; 3) приобретение или сбережение имущества не основано ни на законе, ни на сделке, то есть происходит неосновательно.
При этом бремя доказывания наличия указанных обстоятельств лежит на истце. На истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, что обогащение произошло за счет истца, а также факт отсутствия правовых оснований для такого обогащения.
В данном случае истцом не доказано, что ответчик приобрел или сберег имущество именно за его счет. Оплаченные истцом денежные средства поступили в адрес УК, а не ответчику. Ответчик не получал от истца никаких денежных сумм непосредственно. Следовательно, отсутствует такой обязательный признак неосновательного обогащения, как приобретение или сбережение имущества именно ответчиком.
Кроме того, в силу п. 4 ст. 1109 ГК РФ денежные суммы, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата, знало об отсутствии обязательства, не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения. Истец, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, достоверно знал о том, что с 28 марта 2022 года собственником имущества является ответчик, и, соответственно, об отсутствии у него собственной обязанности по оплате услуг ООО «УК Обслуживание Южный парк».
Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что истцом не доказано наличие правовых оснований для взыскания с ответчика заявленных сумм, поскольку пункт 4.2.5 договора купли-продажи, на который ссылается истец, не порождает у ответчика обязанности компенсировать истцу расходы, произведенные последним добровольно, без наличия к тому законных оснований и без волеизъявления должника, в условиях аффилированности истца и третьего лица, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании задолженности.
Требование о возложении на ответчика обязанности заключить договор с третьим лицом (ООО «УК Обслуживание Южный парк») не может быть удовлетворено, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Не исполненное ответчиком обязательство заключить договор с конкретной управляющей компанией не может быть исполнено принудительно через суд, поскольку это нарушало бы принцип свободы договора. При этом отсутствие договора не освобождает его от обязанности нести расходы на содержание имущества.
Поскольку в удовлетворении требований о взыскании задолженности отказано, производные требования о взыскании компенсации по договору (п. 5.3 договора), процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) и судебных расходов также удовлетворению не подлежат в силу их акцессорного характера.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении иска Баходуровой Татьяны Александровны (№) к Костяевой Вере Николаевне (паспорт № №) о взыскании задолженности в сумме 73 182 руб. 15 коп., компенсации по договору купли-продажи недвижимости от 25 марта 2022 года № 26 в размере 365 руб. 91 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01 ноября 2025 года по дату решения суда из расчета 33 руб. 08 коп. за каждый день просрочки, возложении обязанности в срок 7 дней с даты вступления в законную силу решения суда исполнить обязанность, предусмотренную п. 4.2.5 договора купли-продажи недвижимости от 25 марта 2022 года № 26, а именно – совершить действия, необходимые для заключения с ОО «УК Обслуживание Южный парк» (ИНН 3906406076) на оказание услуг по обслуживанию коммуникаций и благоустройства в отношении принадлежащего ей недвижимого имущества, отказать.
Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 13 марта 2026 года.
Судья Г.И. Ковеза