ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Кошевого В.В., при секретаре судебного заседания Кузьминой В.Е., рассмотрев 25 мая 2026 года в открытом судебном заседании в городе Омске гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и возврате недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований указано следующее. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить с рассрочкой платежа следующее имущество: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 52,0 кв.м., категория земель – земля населенных пунктов. Настоящий договор имеет силу передаточного акта.
Участники подтвердили факт передачи недвижимого имущества ответчику. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ по заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами № №.
В соответствии с п. № цена договора составляет 16 000 руб.
П. № Договора стороны установили порядок оплаты стоимости земельного участка равными платежами в размере 2 000 руб. ежемесячно, первый платеж в размере 2 000 руб. при подписании договора, последний платеж для окончательного расчета до ДД.ММ.ГГГГ. В день заключения договора ответчик оплатил 2 000 руб.
В нарушение условий договора обязательства по выплате стоимости земельного участка со стороны ответчика не исполнены. Сумма задолженности составляет 14 000 руб.
С ответчиком длительное время велись переговоры, направленные на исполнение условий договора или его расторжение, однако результата в них не было.
Неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи, что является существенным нарушением договора.
П. № договора в случае расторжения настоящего договора по вине покупателя, покупатель возвращает продавцу земельный участок в исходном состоянии.
Согласно п. № Договора, в случае несоблюдения предусмотренных пунктами № сроков внесения денежных средств покупатель обязан уплатить пеню в размере 0,1 % от суммы непогашенной задолженности за каждый календарный день просрочки.
Расчёт размера пени:
Размер пени = (сумма долга) ? (процент пени ежедневно) ? (количество дней просрочки).
Установленный период начисления пени: ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ (№ дней).
Размер пени = 14 000 ? 0,1 % ? 306 = 4 284 руб.
Таким образом, сумма пени, подлежащая выплате за указанный период, составляет 4 284 руб.
Согласно п. № Договора, в случае нарушения покупателем сроков платежей, установленных пунктами №, ДД.ММ.ГГГГ, предусмотрена обязанность покупателя выплатить продавцу штраф в размере 20 % от общей суммы просроченного платежа.
Поскольку ответчиком были нарушены сроки оплаты, размер начисленного штрафа составил двадцать процентов от суммы задолженности, равной 14 000 руб.
Таким образом, общая сумма штрафных санкций составила 2 800 руб.
Ранее ДД.ММ.ГГГГ аналогичный иск подавался в Омский районный суд <адрес>, за который уплачена государственная пошлина в размере 4 000 руб. Определением Омского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора и взыскании денежных средств оставлено без рассмотрения.
В связи с изложенным, истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком; обязать ФИО1 вернуть ФИО2 недвижимое имущество – земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 52,0 кв.м., категория земель – земля населенных пунктов по акту приема-передачи в надлежащем состоянии; установить, что вынесенный судебный акт о возврате недвижимого имущества ФИО2 является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости у ФИО2; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.; взыскать с ответчика пеню в сумме 4 284 руб., рассчитанной за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно (ДД.ММ.ГГГГ), исходя из ставки 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, с дальнейшим увеличением указанной суммы, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до момента полного погашения задолженности, в порядке, предусмотренном условиями заключенного сторонами договора; взыскать с ответчика сумму штрафных санкций в размере 2 800 руб. Также истец просит произвести зачет государственной пошлины в размере 4 000 руб., уплаченной им ДД.ММ.ГГГГ за подачу искового заявления по делу №.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил в случае своей неявки рассмотреть дело в своё отсутствие.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании не участвовала, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, причины неявки суду не пояснила, возражений относительно заявленных требований в материалы дела не представила.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Омской области участия в судебном заседании не принимал, извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствии, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке заочного производства по представленным доказательствам.
Исследовав материалы дела, выслушав позицию истца, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (часть 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В силу пункта 1 статьи 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Аналогичные правила содержатся и в статье 421 Гражданского кодекса РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была рассчитывать при заключении договора. Согласно п. 3 указанной статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
В соответствии с пунктом 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Как следует из существа договора купли-продажи, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывая при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями договора в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 52,0 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов.
В силу п. № указанного договора стоимость земельного участка составляет 16 000 рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит. Расчет между сторонами будет произведен следующим образом: 2 000 рублей – при подписании договора; до ДД.ММ.ГГГГ – 2 000 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ - 2 000 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ - 2 000 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ - 2 000 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ - 2 000 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ - 2 000 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ - 2 000 рублей. До момента полной оплаты покупателем земельный участок, составляющий предмет настоящего договора, будет находиться в залоге у продавца.
Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на земельный участок площадью 52,0 +/- 3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ. В отношении объекта недвижимости какие-либо ограничения отсутствуют.
Таким образом, установлено, что ФИО2 свои обязательства по передаче в собственность объекта недвижимости исполнил в полном объеме.
Вместе с тем, обязательства по договору купли-продажи не исполнены ответчиком надлежащим образом, денежные средства по договору не переданы истцу в полном объеме, что послужило основанием для обращения ФИО2 с требованиями в суд.
Разрешая заявленные требования по существу, суд исходит из следующего.
В силу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Как ранее установлено в судебном заседании, и не оспаривалось стороной ответчиков, стороны при заключении договора купли-продажи пришли к соглашению, что полный расчет по договору должен был быть произведен в соответствии с условиями п. 2.1 договора.
Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Установлено, что обязательства продавца по договору купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме, в свою очередь, ответчиком принятые на себя обязательства по договору не исполняются, платежи в порядке, установленном договором внесены не были.
Доказательств обратного суду не представлено.
В названной связи суд приходит к выводу о необходимости удовлетворении заявленных исковых требований истца.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ (абзац 4).
В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В силу положений пункта 52 того же постановления решения по делам об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
По изложенным мотивам, суд приходит к выводу, что записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности ответчика на спорные объекты недвижимого имущества подлежат погашению.
На основании изложенного, суд полагает возможным прекратить право собственности ФИО1 в отношении в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; восстановить права собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 11009 данного Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
Учитывая существенность допущенного нарушения ответчиком (длительное отсутствие оплаты переданного имущества), а также, принимая во внимание, что продавец не получил денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, избранный истцом способ защиты права путем расторжения договора и возврата ранее переданного имущества, а не путем взыскания задолженности, не противоречит закону и полностью соответствует основным началам гражданского законодательства, изложенным в ст. 1 ГК РФ, что подтверждается многочисленной правоприменительной практикой.
Согласно п. № Договора, в случае несоблюдения предусмотренных пунктами № сроков внесения денежных средств покупатель обязан уплатить пеню в размере 0,1 % от суммы непогашенной задолженности за каждый календарный день просрочки.
Расчёт размера пени: (сумма долга) ? (процент пени ежедневно) ? (количество дней просрочки).
Установленный период начисления пени: ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ (306 дней).
Размер пени = 14 000 ? 0,1 % ? 306 = 4 284 руб.
Таким образом, сумма пени, подлежащая выплате за указанный период, составляет 4 284 руб.
Согласно п. № Договора, в случае нарушения покупателем сроков платежей, установленных пунктами №, более чем на тридцать дней, предусмотрена обязанность покупателя выплатить продавцу штраф в размере 20 % от общей суммы просроченного платежа.
Поскольку ответчиком были нарушены сроки оплаты, размер начисленного штрафа составил двадцать процентов от суммы задолженности, равной 14 000 руб.
Таким образом, общая сумма штрафных санкций составила 2 800 руб.
В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 данного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истцом уплачена государственная пошлина в размере 4 000 рублей, что подтверждается чеком ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ (СУИП №). Данная государственная пошлина уплачена истцом при подаче искового заявления в Омский районный суд Омской области по делу № 2-515/2026, которое было оставлено без рассмотрения.
Таким образом, в соответствии с требованиями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая удовлетворение заявленных исковых требований в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере 4 000 рублей.
Руководствуясь статьями 194-199, 235-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО2 (ИНН №) и ФИО1 (ИНН №).
Прекратить право собственности ФИО1 (ИНН №) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Восстановить права собственности ФИО2 (ИНН №) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу ФИО2 (ИНН №) пеню по ставке 0,1 % годовых на сумму остатка основного долга в размере 14000,00 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4284,00 рублей; пеню по ставке 0,1 % годовых на сумму основного долга в размере 14000,00 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического погашения задолженности; штраф в размере 2800,00 рублей
Взыскать с ФИО1 (ИНН №) в пользу ФИО2 (ИНН №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000,00 рублей.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья В.В. Кошевой
Решение в окончательной форме изготовлено 25 мая 2026 года.