РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Реморенко Я.А. при помощнике судьи Абубакировой К.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 30 июля 2026 года гражданское дело по исковому заявлению Цыбенко В.А. (СНИЛС №) к Максимовским В.А. (СНИЛС №) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Цыбенко В.А. обратился с иском к Максимовским В.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, указывая, что в ноябре 2025 года он обратился к ответчику с просьбой о займе денежной суммы, равной <данные изъяты> рублей. Ответчик согласился, однако указал на необходимость оформления договора купли- продажи принадлежащих объектов недвижимости в качестве залога, поскольку истец является участником специальной военной операции. Данный договор является фиктивным, так как устная договоренность сторон обуславливала возврат недвижимого имущества истцу после возврата им суммы займа в размере <данные изъяты> рублей. После заключения договора все личное имущество истца осталось в жилом доме. В феврале 2026 года, получив выплаты ввиду гибели сына в ходе проведения специальной военной операции, он высказал ответчику намерение возвратить долг с учетом возврата последним недвижимости, принадлежащей ранее истцу, однако тот ответил отказом, в связи с чем истец просит признать договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Цыбенко В.А. и Максимовским В.А. недействительным, применить последствия недействительности сделки путем погашения регистрационной записи о переходе права собственности к Максимовским В.А. в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, взыскать с истца в пользу ответчика <данные изъяты> рублей.
В судебном заседании истец Цыбенко В.А. участия не принимал, о времени месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом в порядке подпункта 3 пункта 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса РФ. Представитель истца по доверенности – Мунина Ю.А. (т. 1 л.д. 20) настаивала на исковых требованиях, указала, что на данный момент жилой дом находится на продаже по цене <данные изъяты> рублей. В доме остались все личные вещи истца. Истец проживал в доме до ноября 2025, затем уехал в зону боевых действий, в доме осталась проживать сожительница истца с тремя детьми, однако приехал ответчик, попросил их покинуть дом. Ответчик объяснил, что она не имеет никакого отношения к дому. Сроки возврата займа не были оговорены, договор между истцом и ответчиком был таков – стороны ожидали получение истцом выплат от Минобороны РФ по факту гибели сыновей в ходе специальной военной операции. Спорный жилой дом находился в надлежащем состоянии, поскольку истец произвел ремонт в течение 2025 года. При покупке спорных объектов недвижимости в феврале 2025 года Цыбенко В.А. заплатил за них <данные изъяты> рублей, тогда как чтобы не уплачивать налоги был составлен договор на сумму <данные изъяты> рублей, остальное было передано наличными денежными средствами. По выписке из банка видно, что <данные изъяты> рублей были сняты Цыбенко В.А. в день покупки жилого помещения и земельного участка. По месту прописки истца объект недвижимости отсутствует, ранее по данному адресу была прописана покойная супруга истца.
Ответчик Максимовским В.А. в судебном заседании участия не принимал, о времени месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом согласно подпункта 3 пункта 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса РФ. Представитель ответчика по доверенности – В.Д.В. (т. 1 л.д. 203) возражал относительно исковых требований, пояснил, что расчет по договору купли –продажи производился за счет денежных средств, полученных бывшей супругой ответчика в виде кредита в банка на сумму <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей – личные накопления ответчика. В начале ноября 2025 Цыбенко В.А. познакомился с М. Цыбенко В.А. В.А. не одобрили кредит, тогда как ему требовались деньги для возврата долговых обязательств перед сослуживцами, в связи с чем он решил продать дом. Цыбенко В.А. предложил приобрести ответчику дом за <данные изъяты> рублей. В доме хранилось большое количество мусора, который длительно не убирался. За домом не ухаживали более 10-15 лет, баня не эксплуатировалась, кровля дома требует капитального ремонта. В связи с данными обстоятельствами сторонами была согласована продажная цена объектов - <данные изъяты> рублей. На момент покупки объектов покупателю было известно, что в доме до декабря 2025 года будет проживать сожительница истца, после были переданы ключи, однако в доме он не проживал. У ответчика есть квартира в городе Омске, где он проживает с бывшей супругой и несовершеннолетним ребенком. После осуществления государственной регистрации перехода права собственности от истца к ответчику и получения документов на объекты недвижимости Цыбенко В.А. выехал в Самару для продолжения службы, в этот период Максимовским В.А. выставил сожительнице истца устное требование об освобождении жилого дома.
Исследовав представленные доказательства, заслушав участвующих лиц, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как предусмотрено п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Согласно ст. 456 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2).
Согласно справке Войсковой части № от ДД.ММ.ГГГГ Цыбенко В.А. с ДД.ММ.ГГГГ проходит службу по контракту (т. 1 л.д. 13).
Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ являлось собственностью Р.Е.П. , с ДД.ММ.ГГГГ-К.А.М., с ДД.ММ.ГГГГ –С.С.В. , с ДД.ММ.ГГГГ- Цыбенко В.А., с ДД.ММ.ГГГГ –Максимовским В.А. (т.1 л.д. 53-55). Земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ являлось собственностью Р.Е.П. , с ДД.ММ.ГГГГ-К.А.М., с ДД.ММ.ГГГГ –С.С.В. , с ДД.ММ.ГГГГ- Цыбенко В.А., с ДД.ММ.ГГГГ –Максимовским В.А. (т.1 л.д.56-58).
ДД.ММ.ГГГГ между К.А.М. (продавец) и С.С.В. (покупатель) заключен договор купли- продажи, по которому продавец продал земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> рублей, при этом стоимость жилого помещения равна <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка – <данные изъяты> рублей (т. 1 л.д. 133- 134).
ДД.ММ.ГГГГ между С.С.В. (продавец) и Цыбенко В.А. (покупатель) заключен договор купли- продажи, по которому продавец продал указанные выше объекты недвижимого имущества по цене <данные изъяты> рублей, при этом стоимость жилого помещения – <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка – <данные изъяты> рублей (т. 1 л.д.141- 142). Из текста договора следует, что расчет между сторонами произведен на дату подписания договора.
Согласно выписке по счету № Цыбенко В.А. ДД.ММ.ГГГГ осуществлен перевод <данные изъяты> рублей С.С.В. , 02.02.2025истцом произведено снятие <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ- снятие <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ- снятие <данные изъяты> рублей (т. 2 л.д. 67).
ДД.ММ.ГГГГ между Цыбенко В.А. (продавец) и Максимовским В.А. (покупатель) заключен договор купли- продажи, по которому продавец продал земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты> рублей (каждый объект недвижимости оценен в размере по <данные изъяты> рублей). Расчет по договору производится после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (т. 1 л.д. 147-148).
По акту приема –передачи жилой дом и земельный участок переданы продавцом покупателю ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 11).
Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей были перечислены ответчиком со счета № на счет Цыбенко В.А. ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 213).
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 8 июля 2020, на основании статьи 170 Гражданского кодекса РФ сделки участников оборота, совершенные в связи с намерением создать внешне легальные основания осуществления передачи денежных средств или иного имущества, в том числе для легализации доходов, полученных незаконным путем, в зависимости от обстоятельств дела могут быть квалифицированы как мнимые (совершенные лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия) или притворные (совершенные с целью прикрыть другие сделки, в том числе сделки на иных условиях) ничтожные сделки.
Разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации по вопросам, связанным с оценкой мнимости (притворности) сделок, содержатся в пунктах 86 - 88 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в которых внимание судов обращено на то, что мнимой может быть признана в том числе сделка, исполнение которой стороны осуществили формально лишь для вида, например, посредством составления актов приема-передачи в отсутствие действительной передачи имущества или осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество без реальной передачи владения (пункт 86), а притворной - сделка или несколько сделок, совершенных на иных условиях, например, на иную сумму, в сравнении с действительной суммой исполнения (пункты 87 и 88).
Мнимость или притворность сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их главным действительным намерением. При этом сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но при этом стремятся создать не реальные правовые последствия, а их видимость. Поэтому факт такого расхождения волеизъявления с действительной волей сторон устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность их намерений.
При наличии сомнений в реальности существования обязательства по сделке в ситуации, когда стороны спора заинтересованы в сокрытии действительной цели сделки, суд не лишен права исследовать вопрос о несовпадении воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, в том числе, оценивая согласованность представленных доказательств, их соответствие сложившейся практике хозяйственных взаимоотношений, наличие или отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п.
Приведенные подходы к оценке мнимости (притворности) сделок являются универсальными и в полной мере применимы к тем случаям, когда совершение таких сделок обусловлено намерением придать правомерный вид передаче денежных средств или иного имущества, полученного с нарушением закона.
Пункт 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ признает соблюдением письменной формы договора не только составление одного документа, подписанного сторонами, а также обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, содержание договора, на заключение которого была направлена реальная воля сторон, с учетом приведенных норм материального права должно быть установлено не только из положений одного оспариваемого договора купли-продажи, но из оценки в совокупности иных составленных сторонами документов.
Сторона истца последовательно в суде заявляла о притворности договора подписанного сторонами спора купли-продажи, ссылаясь на то, что по договору недвижимое имущество фактически ответчику не передавалось. Целью заключения договора было предоставление займа на сумму <данные изъяты> рублей для погашения долговых обязательств истца. Представитель ответчика также подтверждал, что Максимовским В.А. знал о наличии у истца долговых обязательств перед сослуживцами, после получения Цыбенко В.А. <данные изъяты> рублей отправился по месту службы в <адрес>, о чем также свидетельствуют сведения о приобретении железнодорожных билетов (т. 2 л.д. 145 оборот).
Свидетель Ч.К.Б. суду пояснил, что Цыбенко В.А. знает с 2023 года как сослуживца. Как только тот в 2025 году истец приобрел дом в <адрес>, то начал делать ремонт внутри дома, в чем он ему помогал. Цыбенко В.А. занял у ответчика, с которым он его познакомил, сумму в размере <данные изъяты> рублей на похороны сына. Договор между ними был следующий – оформление дома на Максимовским В.А. в качестве залога, после осуществления возврата долга - возвращение сторон в первоначальное состояние. Зимой 2026 года Цыбенко В.А. хотел рассчитаться с ответчиком, тот ответил, что необходимо вернуть <данные изъяты> рублей, только в этом случае он объекты передаст обратно. Помимо ремонта дома Цыбенко В.А. приобретены техника и мебель на сумму около <данные изъяты> рублей.
При оценке доводов стороны истца о притворности сделки, суд исходит из того, что в предмет доказывания по данному спору входит, прежде всего, установление соотношения воли и волеизъявления участников спорных правоотношений.
Представитель ответчика суду пояснил, что спорный дом приобретался Максимовским В.А. в личных целях для проживания, он располагал деньгами, необходимыми для покупки дома, а именно: <данные изъяты> рублей - личные накопления ответчика, <данные изъяты> рублей – деньги, полученный в кредит в банке бывшей супругой Максимовским В.А.
Так согласно сведений Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния Максимовским В.А. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ состоял в браке с М.О.А. , в настоящее время брак расторгнут (т.1 л.д. 50 оборот-51).
На счет №, открытый на имя М.О.А. , ДД.ММ.ГГГГ зачислена сумма в размере <данные изъяты> рублей – кредит, ДД.ММ.ГГГГ - произведена выдача наличных в сумме <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ - поступил перевод от М.Василия Алексеевича на сумму <данные изъяты> рублей, ДД.ММ.ГГГГ – произведен перевод суммы в размере 475000 рублей на счет №, где получателем значится М.О.А. (т. 1 л.д. 214-216).
ДД.ММ.ГГГГ М.О.А. обратилась в банк с заявлением о досрочном погашении кредита в части суммы <данные изъяты> рублей (т. 2 л.д. 64).
Доказательств передачи М.О.А. Максимовским В.А. денежных средств в ноябре 2025 года в деле не имеется, как и сведений о доходах истца, позволяющих ему производить накопления денежных средств, погашения долговых обязательств бывшей супруги, находящейся, по утверждению представителя ответчика, в состоянии беременности, учитывая пояснения представителя ответчика об отсутствии у того в 2026 году дохода, в связи с чем Максимовским В.А. был вынужден в настоящее время работать вахтовым методом, учитывая на иждивении несовершеннолетнего ребенка.
Кроме того, в день заключения договора купли-продажи сторонами спора подписан акт приема –передачи имущества. При этом, в дом покупатель не вселялся, напротив, в нем проживали сожительница истца с несовершеннолетними детьми, по настоящее время в доме находятся все предметы домашнего обихода (мебель, бытовая техника, инвентарь), принадлежащие Цыбенко В.А., что не оспаривалось представителем ответчика, тогда как при обычном заключении договора типичным и ожидаемым поведением покупателя, который приобрел жилое помещение для личных целей, является вселение в указанную недвижимости после заключения сделки и регистрация перехода права собственности по сделке. На момент предъявления требований ответчиком об освобождении жилого помещения сожительнице истца, Цыбенко В.А. находился за пределами <адрес>, отправившись по месту военной службы, что не оспаривалось в суде.
Также из сведений похозяйственного учета, предоставленных по запросу суда Администрацией Розовского сельского поселения Омского муниципального района <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, следует, что по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ никто не проживает (т. 1 л.д. 43- 45).
Согласно договора подряда № от ДД.ММ.ГГГГ по заказу Максимовским В.А. осуществлена подготовка технического плана здания по адресу: <адрес>, на реконструкцию объекта (т. 1 л.д.217). Из технического плана здания по адресу: <адрес>, площадью объекта составила <данные изъяты> кв.м. (т. 1 л.д. 218- 220). Представитель ответчика в суде подтверждал, что реконструкция жилого дома Максимовским В.А. не была произведена, он приобрел жилое помещение уже с произведенной реконструкцией у Цыбенко В.А.
Представителем ответчика предоставлены суду чеки на приобретение ДД.ММ.ГГГГ водонагревателя (т.1 л.д. 224), ДД.ММ.ГГГГ –печи, котла, комплекта дымохода (т. 1 л.д. 225), ДД.ММ.ГГГГ- доски и бруса (т. 1 л.д. 225), ДД.ММ.ГГГГ – гвозди, шайбы плоские, болты, лезвия для ножей, скобы, фасадная клинкерная плитка, клей для плитки, смесь кладочная огнеупорная, ведро строительное, бетон контакт, самоклеящаяся лента, монтажная пена (т. 1 л.д. 226-229), ДД.ММ.ГГГГ – кирпич керамический, проводка гибкая для воды, ниппель (т. 1 л.д. 230), ДД.ММ.ГГГГ- кирпич, смесь монтажно-кладочная (т. 1 л.д. 231), ДД.ММ.ГГГГ- гвозди, уровень (т. 1 л.д. 232), ДД.ММ.ГГГГ- отвертка (т. 1 л.д. 233), ДД.ММ.ГГГГ- сверло по дереву, анкер, ножовка (т. 1 л.д. 234).
Данные доказательства подтверждают факт несения расходов ответчиком только в период после предъявления рассматриваемых исковых требований. Кроме того, соотношение части указанных расходов на ремонт приобретенного недвижимого имущества не доказан, тогда как представитель истца указывал, что ответчик работает в строительстве, имеет соответствующее образование.
Представитель истца суду указывала, что обозначенная в договоре стоимость спорных объектов существенно занижена по сравнению с рыночной стоимостью, тогда как представитель ответчика указывал на ненадлежащее состояние продаваемых объектов.
На основании определения суда по гражданскому делу была проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Бизнес-Оценка».
Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей (жилой дом – <данные изъяты>, земельный участок – <данные изъяты> (т. 2 л.д. 98-140).
Эксперт Ф,М.В. судом опрошен, подтвердил изложенные в заключении выводы, пояснил, что визуально осматривал объекты оценки, существенных дефектов, в том числе, дефектов, связанных с капитальным ремонтом крыши, не установлено. Состояние объектов недвижимости оценено как удовлетворительное.
Проанализировав содержание экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении экспертов документов, основываются на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, путем визуального осмотра объектов оценки, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, значительном стаже работы.
Ходатайство представителя Максимовским В.А. о назначении по делу повторной оценочной экспертизы, судом отклонено, поскольку в соответствии со ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также истребование и оценка доказательств, относится к исключительной компетенции суда. В соответствии с ч. 1, 2 ст. 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
Согласно заключения № ООО «Альфа - Проект» от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного по заказу Максимовским В.А. , произведено обследования жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный дом ДД.ММ.ГГГГ постройки, отопление - газовое, водоснабжение- централизованное, канализация- выгребная яма, электроснабжение - центральное. Установлено, что по данным технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого помещения составляет <данные изъяты> кв.м. (помещения № являются постройками без правовых документов), по сведениям ЕГРН площадь жилого дома - <данные изъяты> кв.м. В разделе 6 данного заключения (страница 11) указано, что дефекты стен, перекрытий, пола, перегородок, кровли, инженерных сетей и оборудования отсутствуют. Специалистом сделан вывод о том, что конструкция здания находится в работоспособном состоянии.
Таким образом, по делу не установлено наличие каких –либо недостатков спорного жилого помещения, которые бы существенным образом изменили стоимость спорных объектов по сравнению с выводами эксперта ООО «Бизнес- Оценка».
Пояснения свидетеля Д.Г.Д. о том, что жилое помещение, принадлежащее Максимовским В.А. , имеет существенные недостатки крыши, которая значительный период времени не ремонтировалась, судом не приняты во внимание, поскольку данный свидетель специальными познаниями в области оценки технического состояния объектов недвижимости не обладает, тогда как специалист ООО «Альфа –Проект» - С.К.В. имеет высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство» (лист 19 заключения ООО «Альфа-Проект»).
В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2008 года N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" разъяснено, что если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), приобретатель не является добросовестным.
Также представителем истца суду представлены сведения о размещении в марте <адрес> объявления о продажи спорного жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> рублей (т. 2 л.д. 31- 47). Размещенные в объявлении фотографии жилого помещения и обстановке внутри помещений идентичны с представленными в заключении эксперта ООО «Бизнес-Оценка» и ООО «Альфа-Проект» (страница 17-18 заключения), а также приобщенными фотографиями представителем ответчика к материалам дела (т. 2 л.д. 70-71).
Указанное позволяет сделать вывод, что спорные объекты недвижимости приобретены Максимовским В.А. в целях их продажи по более высокой цене, при этом, в указанный период ответчиком произведены только мероприятия по приведению в соответствие площади жилого помещения.
Суд учитывает, что спорное имущество является единственным помещением для проживания Цыбенко В.А., иного недвижимого имущества он не имеет, по адресу регистрации истца по месту жительства имущество отсутствует, о чем свидетельствуют сведения из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости и пояснений представителя ответчика Максимовским В.А. принадлежит <данные изъяты> доля в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, по адресу регистрации по месту жительства ответчика: <адрес>, квартира принадлежит его матери.
В приведенном выше пункте 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с принятием судами мер противодействия незаконным финансовым операциям разъяснено, что при наличии сомнений в реальности существования обязательства по сделке в ситуации, когда стороны спора заинтересованы в сокрытии действительной цели сделки, суд не лишен права исследовать вопрос о несовпадении воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, в том числе, оценивая согласованность представленных доказательств, их соответствие сложившейся практике хозяйственных взаимоотношений, наличие или отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п.
Оценив объяснения сторон и приведенные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что объяснения представителя ответчика о заключении договора купли-продажи не соответствуют поведению покупателя при покупке недвижимости, не согласуются с приведенными доказательствами по делу, при этом убедительных пояснений таким действиям ответчик не дал.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что в действительности сторона ответчика давала недостоверные и неправдивые объяснения, которые не согласуются с вышеуказанными доказательствами, что дает основание для вывода о том, что в действительности воля ответчика также была направлена на заключение договора займа с залогом объектов недвижимости.
Объяснения представителя истца, напротив, согласуются с приведенными доказательствами и признаются судом убедительными и достоверными.
Суд, оценив представленные доказательства, считает, что сделка по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости не была направлена на создание тех правовых последствий, которые характерны для сделки купли-продажи.
В действительности воля истца была направлена на получение взаймы денежных средств под залог спорного имущества, а воля ответчика была направлена на передачу денежных средств в заем под залог. Таким образом, обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о притворности оспариваемой сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что фактически между сторонами заключен договор займа, а оспариваемый договор прикрывал собой договор залога недвижимого имущества в обеспечение исполнения обязательств по заключенному между сторонами договору займа.
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Применяя к правоотношениям сторон правила прикрываемых сделок - договора займа и договора ипотеки, суд исходит из следующего.
Определяя условия договора займа, суд принимает во внимание, что в силу пункта 1 силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Поскольку проценты за пользование займом и его срок в письменном виде согласованы не были, суд ограничивается указанием на сумму займа в размере <данные изъяты> рублей.
Поскольку суд пришел к выводу о притворности заключенной сделки по купле-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду осуществления перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества на имя ответчика, последствием признание данной сделки недействительной является возвращение жилого помещения и земельного участка в собственность истца и восстановления в ЕГРН записи о собственности истца на них.
При этом применение к сделке залога, которую стороны действительно имели в виду, относящихся к ней правил, указывает, на то, что и сделка залога также является ничтожной.
В соответствии со ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
В силу п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 или нарушены правила п. 4 ст. 13 этого Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи отсутствуют существенные условия, предусмотренные ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не осуществлена, соответственно, данная сделка является недействительной ввиду ее ничтожности в силу прямого указания в законе.
При этом факт регистрации сторонами притворного договора купли-продажи отождествлять с регистрацией ипотеки нельзя.
Согласно чека по операции от ДД.ММ.ГГГГ истцом внесена денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей на депозит Управления судебного департамента в Омской области (т. 2 л.д. 160,170). Указанные денежные средства внесены истцом в счет погашения займа перед ответчиком, в связи с чем суд полагает возможным перечислить данные денежные средства в пользу Максимовским В.А.
Согласно чека по операции от ДД.ММ.ГГГГ истцом произведена оплата государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей (т. 1 л.д. 5) и в сумме <данные изъяты> рублей (т. 1 л.д. 24).
Истцом заявлено два требования неимущественного характера, по которым размер государственной пошлины в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ равен <данные изъяты> рублей, а также заявлено ходатайство о принятии мер по обеспечению иска, в связи с подпунктом 15 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины равен <данные изъяты> рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Частью 1 ст. 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 того же Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Ввиду того, что исковые требования суд признал подлежащими удовлетворению, сумма государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>) подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, тогда как излишне уплаченная сумма государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей подлежит возврату истцу согласно подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительными договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Цыбенко В.А. и Максимовским В.А. .
Применить последствия недействительности сделки в виде применения к прикрываемой договором купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенным ДД.ММ.ГГГГ, договора займа денежной суммы с обеспечением в виде залога объектов недвижимости, а именно: жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенного между Цыбенко В.А. и Максимовским В.А. , путем возврата в собственность Цыбенко В.А. жилого дома с кадастровым номером 55№ по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, внесенные на депозит Управления судебного департамента в Омской области ДД.ММ.ГГГГ Цыбенко В.А., перечислить в пользу Максимовским В.А. в счет возврата денежного займа.
Аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в отношении жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на имя Максимовским В.А. от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №.
Восстановить запись о государственной регистрации права собственности в отношении жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, за Цыбенко В.А. от ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с Максимовским В.А. в пользу Цыбенко В.А. <данные изъяты> рублей –расходы по оплате государстве пошлины.
Возвратить Цыбенко В.А. из средств местного бюджета <данные изъяты> рублей –сумму излишне уплаченной государственной пошлины на основании чека по операции от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
Судья Я.А. Реморенко
Решение в окончательной форме изготовлено 06 августа 2026 года.