РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Бессчетновой Е.Л. при секретаре судебного заседания Сахаровой Т.В., Девдариани О.М., рассмотрев в городе Омске в открытом судебном заседании 17 сентября 2026 года гражданское дело по исковому заявлению Балтабекова Д.К. к администрации Омского района Омской области о признании незаконным расторжение договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Балтабеков Д.К. обратился в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к администрации Омского района Омской области о признании незаконным расторжение договора аренды земельного участка. В обоснование заявленных исковых требований указано, что 26 апреля 2022 года истец по договору о передаче прав и обязанностей по договору № принял от правообладателя Алешина В.О. (арендатора) земельный участок площадью 1 000 кв.м. <данные изъяты>. Договор передачи прав и обязанностей зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области. С момента перехода прав истец самостоятельно оплачивает арендную плату за земельный участок. 03 марта 2013 года администрацией Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области на имя Алешина В.О. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на спорном земельном участке. На земельном участке расположен фундамент, завезены строительные материалы. Истец обратился к кадастровому инженеру для подготовки технического плана объекта незавершенного строительства. При проведении кадастровых работ установлено, что проведена государственная регистрация расторжения договора аренды земельного участка. На обращение в администрации получен ответ, что в связи с неиспользованием земельного участка, а также отсутствием каких-либо зданий, строений, объектов незавершенного строительства на основании акта осмотра земельного участка от 18 августа 2025 года, предоставленного администрацией Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, в адрес истца направлено 12 ноября 2025 года уведомление № о расторжении договора аренды. Подтвердить направление данного уведомления администрация не смогла. На основании вышеизложенного, просит признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды земельного участка № от 09 марта 2011 года.
В судебном заседании истец Балтабеков Д.К. участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель истца Калинкина Н.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования уточнила, просила признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, местоположение которого: <адрес>.; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись о праве аренды Балтабекова Д.К., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении земельного участка с <данные изъяты>
Представитель ответчика администрации Омского района Омской области Дмитриева Ю.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании пояснила что уведомление о расторжении договор аренды земельного участка направлено с учётом информации, полученной от администрации сельского поселения, согласно которой, какие-либо сооружения, объекты не завершенного строительства отсутствовали, что исходя из анализа снимков не соответствует действительности.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Омской области, администрации Магистрального сельского поселения Омского района Омской области, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Алешин В.О. в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.
Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав представленные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
В силу положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В силу положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы были нарушены. Судебной защите подлежит только нарушенное право.
Одним из способов защиты права может являться восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
На основании статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в аренду могут быть переданы, в частности, земельные участки.
На основании части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно части 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с частью 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Из положений статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственники, землепользователи и арендаторы земельных участков имеют право возводить на них объекты недвижимости по специальному разрешению, с соблюдением требований Градостроительного кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (часть 1).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2).
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное нарушение договора другой стороной. Нарушение может быть названо существенным в законе или договоре. При этом на истца возлагается обязанность доказать, что контрагент совершил это нарушение и в чем заключается существенность такого нарушения.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с этими основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе, при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно, в числе прочего, при использовании земельного участка не по целевому назначению.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации Омского муниципального района Омской области от 02 марта 2011 года №-п Алешину В.О. предоставлен в аренду земельный участок местоположение которого: <адрес>
09 марта 2011 года между Омским муниципальным районом Омской области и Алешиным В.О. заключен договор аренды земельного участка №, предметом которого является земельный участок <данные изъяты> Земельный участок предоставлен для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Срок договора аренды составляет 3 года (пункт 1.1. договора).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован 02 августа 2011 года в Управлении Росреестра по Омской области.
04 марта 2013 года Алешиным В.О. получено в администрации Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области разрешение № на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке местоположение которого: <адрес>
26 апреля 2022 года между Алешиным В.О. (арендатор) и Балтабековым Д.К. (новый арендатор) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору №. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области 29 апреля 2022 года.
Из текста искового заявления и пояснений представителя истца, данных в судебном заседании, следует, что на арендуемом земельном участке истцом возведен фундамент жилого дома. При оформлении документов для постановки объекта незавершенного строительства на кадастровый учет истцу от кадастрового инженера поступила информация о расторжении договора аренды и гашении соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости.
В материалы дела представлен технический план объекта незавершенного строительства, подготовленный 05 июня 2026 года кадастровым инженером Сейдалиной Е.С. Из заключения кадастрового инженера следует, что объект незавершенного строительства расположен в границе земельного участка с кадастровым номером №, степень готовности составляет 10 %, площадь застройки 25 кв.м. Год начала строительства – 2023.
Получив информация о расторжении договора аренды земельного участка истец обратился в администрацию Омского муниципального района Омской области. Ответом от 07 июля 2026 года № администрация сообщила, что в связи с неиспользованием земельного участка, а также отсутствием каких-либо зданий, строений, объектов незавершенного строительства на основании акта осмотра от 18 августа 2025 года, предоставленного администрацией Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области, в адрес заявителя направлено уведомление от 12 ноября 2025 года о расторжении договора аренды. В связи с отсутствием в течении 3 месяцев какой-либо позиции по вопросу расторжения договора аренды администрацией направлено заявление в Управление Росреестра по Омской области для погашения зарегистрированной записи об аренде.
Не согласившись с действиями органа местного самоуправления, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок <адрес> имеет площадь 1 000 +/- 11 кв., относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – под размещение дома индивидуальной жилой застройки. По состоянию на 13 августа 2026 года сведения о зарегистрированных правах на земельный участок, в том числе регистрация договора аренды земельного участка отсутствуют.
Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно положениям абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Между тем, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не лишают арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет безусловную обязанность освободить земельный участок.
Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, но только на три года.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Представленный в материалы дела технический план объекта незавершенного строительства, содержит сведения о готовности объекта на 10%, год начала строительства – 2023 год. Судом установлено, что на спорном земельном участке возведен фундамент для строительства индивидуального жилого дома, что сторона ответчика в судебном заседании не оспаривала, представив снимки о годе возведения этого фундамента.
В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, необходимым условием применения которых является обеспечение восстановление нарушенного или оспариваемого права в случае удовлетворения исковых требований.
На основании части 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Согласно пункта 20 части 1 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселения относится утверждение правил землепользования и застройки.
Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, закрепляет обязанность по соблюдению при использовании земельного участка требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером №, в отношении которого заключен договор аренды земельного участка № от 09 марта 2011 года, предоставлен для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Факт начала возведения объекта капитального строительства подтверждается представленным в материалы дела техническим планом объекта незавершенного строительства от 05 июня 2026 года, из которого следует, что объект начал возводиться в 2023 году. То есть, на момент осмотра земельного участка администрацией Магистрального сельского поселения Омского муниципального района Омской области (18 августа 2025 года) на земельном участке уже имелись признаки начала строительства. Кроме того, в материалы дела представлены чеки об оплате арендных платежей.
Таким образом в судебном заседании не нашел подтверждение факт существенных нарушений условий договора, земельный участок использовался в соответствии с видом его разрешенного использования, для целей, указанных в договоре аренды.
Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 названного кодекса).
В силу части 1 статьи 198 названного кодекса в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.
В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 названного постановления Пленума).
Кроме того, судебный акт, принятый по делу, не должен содержать в себе взаимоисключающие выводы, и им должны разрешаться заявленные истцом требования, как предписывается частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом собранных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования Балтабекова Д.К. к администрации Омского района Омской области о признании незаконным расторжение договора аренды земельного участка, подлежат удовлетворению.
Истцом заявлены требования о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о праве аренды в отношении спорного земельного участка.
Согласно части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведение Единого государственного реестра недвижимости регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Исходя из частей 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», одним из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости (состоящего, в том числе из реестра объектов недвижимости - кадастра недвижимости и реестра границ) является достоверность сведений.
Статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что действия, нарушающие права на землю граждан или создающих угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Таким образом, исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о зарегистрированном за Балтабековым Д.К. права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № с кадастрового учета нарушает права истца на регистрацию права собственности в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке и последующую регистрацию права собственности в отношении земельного участка.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Балтабекова Д.К. (<данные изъяты>) к администрации Омского района Омской области (ИНН 5528055430) о признании незаконным расторжение договора аренды земельного участка удовлетворить.
Признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению администрацией Омского района Омской области договора аренды земельного участка № от 09 марта 2011 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:20:110601:1121, расположенного по адресу: <адрес>.
Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости исключенные сведения о праве аренды Балтабекова Д.К., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в отношении земельного участка <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Е.Л. Бессчетнова
Решение в окончательном виде изготовлено 18 сентября 2026 года.