РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 мая 2026 года Ленинский районный суд г.Томска в составе:
председательствующего А.Р. Корниенко, при секретаре В.А. Тагиевой, помощник судьи И.А. Сафиулина, с участием истца Лебедева П.А., его представителя Каширина Р.А. (по доверенности от 08.11.2025 сроком на 2 года), ответчика Молчанова В.П., его представителя Атрощенко Д.А. (на основании устного ходатайства), рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по исковому заявлению Лебедева ПА к Молчанову ВП о взыскании неустойки по соглашению о намерениях от 23.09.2025, судебных расходов, установил:
Лебедев П.А. обратился в суд с иском к Молчанову В.П., в котором просит взыскать с ответчика неустойку (штраф) в размере 100 000 руб. по соглашению о намерениях от 23.09.2025, а также расходы по уплату государственной пошлины в размере 4000 руб.
В обоснование иска указано, что между Молчановым В.П. (сторона-1), Лебедевым П.А. (сторона-2) и Марковым Е.Л. (сторона-3) подписано соглашение о намерениях от 23.09.2025, в соответствии с которым сторона-1 имеет намерение передать в собственность стороне-2 объект недвижимости с кадастровым номером <номер обезличен>, наименовании: квартира, назначение: жилое помещение площадью 58,6 кв.м, этаж 1, адрес: <адрес обезличен>, а сторона-2 имеет намерение передать стороне-1 права и обязанности арендатора по договору аренды части нежилого помещения с кадастровым номером 70<номер обезличен> площадью 620,9 кв.м, подвал, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, а также передать в собственность оборудование, находящееся в данном помещении, указанное в приложении <номер обезличен>. В рамках исполнения договора все сведения и документы для проведения сделок по соглашению ответчику предоставлялись и направлялись, проводились осмотры помещения по адресу: <адрес обезличен>, в целях оценки со стороны ответчика как технического состояния, так и перечня оборудования, неоднократно предоставлялась информация о бизнес-процессах, процессах хозяйственной деятельности и т.п., и ответы на все вопросы, в том числе, с использованием мессенджеров.
10.11.2025 Лебедевым П.А. повторно направлены документы в рамках соглашения в письменном виде и запрошены необходимые документы для завершения сделок в рамках соглашения, ранее не предоставленные ответчиком. 14.11.2025 истцом получен проект соглашения о расторжении соглашения о намерениях от 23.09.2025 от имени ответчика, а также в мессенджерах ответчиком заявлен отказ от сделки, ввиду несогласия с условиями договора аренды помещения, который ответчику был предоставлен в момент подписания соглашения. Таким образом, до отказа ответчиком от исполнения соглашения все обязательства со стороны истца в рамках заключенного соглашения о намерениях от 23.09.2025 выполнены. В соответствии с п. 4.2 этого соглашения в случае, если основной договор не будет заключен по вине одной из сторон, виновная сторона обязуется уплатить другой стороне, в соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойку (штраф) в размере 100000 руб. в течение 3 дней со дня, указанного в п. 1.1 настоящего договора.
Истец Лебедев П.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что заключая соглашение о намерениях, имел серьезный настрой на покупку и продажу бизнеса, при подготовке к сделке с его стороны проведена большая работа, предоставлены необходимые документы, он понес организационные, временные и финансовые потери. Подтвердил, что заключая соглашение о намерениях, действовал ка к физическое лицо, в то время, как речь шла о продаже бизнеса, реализуемого посредством функционирования точки общепита "Тайм Паблик" (Time Public). Данное заведение расположено в нежилом помещении, арендуемом ООО «Хорошая неделя», где он является учредителем и руководителем, в деятельности заведения используется оборудование, также принадлежащее ООО «Хорошая неделя», которое собственно и осуществляет оказание услуг населению в этом учреждении общественного питания. Сам он (Лебедев), как физическое лицо, арендатором нежилых помещений, собственников оборудования и организатором деятельности по оказанию услуг общественного питания не является.
Представитель истца Каширин Р.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, на удовлетворении которого настаивал. Полагал, что неисполнение условий соглашения о намерениях произошло по вине Молчанова В.П., который мотивировал свой отказ от продолжения сотрудничества обстоятельствами, заранее осаждавшимися сторонами; уважительные причины или обстоятельства непреодолимой силы - отсутствуют. Считал, что в соответствии с п. 4.2 соглашения о намерениях ответчик обязан уплатить истцу штраф.
Ответчик Молчанов В.П. в суде иск не признал, письменные пояснения и возражения на иск поддержал, просил в удовлетворении иска отказать. Пояснил, что квартира по адресу: <адрес обезличен> находится и находилась на 23.09.2025 в его собственности. ООО-1, о котором упоминается в соглашении о намерениях, по состоянию на 23.09.2025 не существовало, но в дальнейшем в этом качестве он учредил и зарегистрировал ООО «Успех прайм». Полагал, что соглашение о намерениях от 23.09.2025 следует квалифицировать, как не заключенное. Так, сторонами подписана была только часть договора, без подписания приложения <номер обезличен>, указанного в п. 1.1 соглашения о намерениях., а именно- перечень оборудования, указанный в приложении <номер обезличен>, не согласован и не подписан сторонами по вине Лебедева П.А., который не смог подтвердить документально перечень, принадлежность, индивидуализирующие признаки и работоспособность оборудования. Таким образом, сторонами не согласован предмет сделки от 23.09.2025.
Как следует из толкования текста соглашения, стороны рассчитывали на взаимную выгоду только при условии заключения всей цепочки сделок, что исключает самостоятельность намерений отдельно взятых договоров, перечисленных в этом соглашении. Сторонами не согласованы существенные условия договора, поскольку не указано наименование и количество товара в нарушение п. 3 ст. 455 ГК РФ. Кроме того, соглашение содержит отлагательное условие (п. 5.4), при котором стороны не несут штрафных санкций, указанных в п. 4 соглашения. Однако, ни одно из условий (согласование с арендодателем проекта договора аренды на 5 лет; заключение соглашения уступки прав и обязанностей нежилого помещения) выполнено не было. При предложенном договоре аренды арендатор не мог уверенно рассчитывать на аренду нежилого помещения на долгий срок, что не устраивало его (Молчанова), а без данного положения арендодатель отказывался подписывать соглашение об уступке прав в отношении имущественного права аренды нежилых помещений.
Представитель ответчика Атрощенко Д.А. в судебном заседании позицию своего доверителя, письменные пояснения и отзыв на иск поддержал в полном объеме. Апеллировал к тому, что ответчик вступал в договорные отношения, как физическое лицо, не владея лично теми правами и имуществом, в отношении которого предполагались юридически значимые действия по соглашению о намерениях. В остальном дал объяснения, аналогичные Молчанову В.П., вины которого в том, что основной договор не был заключен - не усматривал.
Третье лицо Малков Е.Л. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил.
Заслушав участников судебного разбирательства, показания свидетеля, определив на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд находит, что иск не подлежит удовлетворению.
В соответствии с п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2025)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.04.2025) закреплено, что согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Указание в законе на цель данных действий свидетельствует о том, что они являются актом волеизъявления соответствующего лица.
В силу п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, в частности, сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 23.09.2025 между Молчановым В.П. (сторона-1), Лебедевым П.А. (сторона-2) и Марковым Е.Л. (сторона-3) подписано соглашение о намерениях, в соответствии с п. 1.1 которого сторона-1 имеет намерение передать в собственность стороне-2 объект недвижимости с кадастровым номером <номер обезличен>, наименование: квартира, назначение: жилое помещение площадью 58,6 кв.м, этаж 1, адрес: Российская Федерация, <адрес обезличен>; в свою очередь, сторона-2 имеет намерение передать стороне-1 права и обязанности арендатора по договору аренды части нежилого помещения с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 620,9 кв.м, подвал, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, а также передать в собственность оборудование, находящееся в данном помещении, указанное в приложении <номер обезличен>.
Согласно п. 1.2 соглашения, стороне-1 принадлежит квартира на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации <номер обезличен> от 20.05.2025. В настоящее время арендатором нежилого помещения является ООО «ХОРОШАЯ НЕДЕЛЯ» (ИНН 7017448403, ОГРН 1187031063141), директором и учредителем которого является сторона-2, вторым учредителем является сторона-3, на основании договора аренды от «01» октября 2018 г., запись регистрации в ЕГРН <номер обезличен> от 19.11.2018 (аренда). Оборудование находится частично на балансе ООО «ХОРОШАЯ НЕДЕЛЯ», частично в собственности стороны-2, и к моменту заключения основного договора будет принадлежать стороне-2 на праве собственности полностью, сторона-3 не имеет претензий по данному факту.
Из п. 1.3 данного соглашения видно, что стороны договорились заключить до «15» ноября 2025 г. основной договор, по которому сторона-1 передает право собственности на квартиру стороне-2 (договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи неотделимых улучшений в квартире), и основной договор, по которому сторона-2 передает право собственности на оборудование стороне-1 (договор купли-продажи оборудования), а также договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО-1), открытым и зарегистрированным на сторону-1, в котором сторона-1 будет являться директором и учредителем, и ООО «ХОРОШАЯ НЕДЕЛЯ», в котором сторона-2 и сторона-3 являются директором и учредителем в отношении нежилого помещения.
В соответствии с п. 5.4 соглашения о намерениях, основной договор в отношении квартиры и оборудования подлежит заключению при условии согласования с арендодателем (собственником нежилого помещения) проекта договора аренда на 5 лет (между арендодателем и ООО-1) и заключения договора уступки прав и обязанностей арендатора нежилого помещения (между ООО-1 и ООО «ХОРОШАЯ НЕДЕЛЯ»). В противном случае настоящее соглашение расторгается без взимания штрафных санкций, предусмотренных п. 4.2 настоящего соглашения.
Пунктом 4.2 соглашения предусмотрено, что в случае, если основной договор не будет заключен по вине одной из сторон, виновная сторона обязуется уплатить другой стороне в соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойку (штраф) в размере 100000 (сто тысяч) рублей 00 копеек в течение 3 (трех) дней со дня, указанного в п. 1.1 настоящего договора.
Буквально толкуя слова и выражения, содержащиеся в соглашении о намерениях от 23.09.2025, суд полагает, что фактически таковое имеет признаки предварительного договора
Пунктами 1, 3, 4 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Свидетель ФИО14 в судебном заседании дал показания о том, что Лебедев П.А. и Молчанов В.П. ему знакомы в связи с его служебной деятельностью, как специалиста по недвижимости АН «Этажи», а третье лицо Малков Е.Л. знаком только по телефонным переговорам. Агентство недвижимости "Этажи" сопровождало взаимодействие сторон, намеревавшихся совершить ряд действий и сделок, имевших своей конечной целью продажу бизнеса за оплату его квартирой, принадлежавшей Молчанову В.П., который изначально и обратился в АН «Этажи». Предполагалось заключение ряда договоров, в частности, договор купли-продажи квартиры; соглашение о продаже оборудовании, спецификация которого не была согласована по причинам, исходившим от Лебедева П.А.; договор уступки прав о том, что бизнес передается с товарным знаком "Тайм Паблик", который передается потенциальному юридическому лицу, которое планировал создать Молчанов В.П., предполагалась передача товарного знака, сайта и прав интеллектуальной собственности; договор уступки права аренды нежилых помещений, в которых функционировало заведение общепита "Тайм Паблик". Дал показания о том, что решение Молчанова В.П. принять меры к расторжению соглашения о намерениях было обусловлено не согласованностью спецификации оборудования, часть которого при осмотре оказалась не исправной, по ряду позиций отсутствовали какие бы то ни было документы, некоторое оборудование контрагент не мог индивидуализировать в большей степени, чем только по наименованию. Несмотря на настойчивые обращения Молчанова В.П., ему не была предоставлена возможность личного общения с собственником нежилых помещений, уступка права аренды в отношении которых предполагалась по соглашению от 23.09.2025; согласование отдельных условий договора аренды, имевших для ответчика принципиальное значение, оказалось невозможным, вследствие чего, проект договора аренды не был согласован. С учетом изложенного, по просьбе Молчанова В.П. АН «Этажи» был подготовлен проект соглашения о расторжении соглашения о намерениях, который был почтой направлен в адрес Лебедева П.А., поскольку тот на телефонные звонки и сообщения не отвечал.
Показания свидетеля ФИО15 согласуются с текстом письменного обращения (уведомления) от 06.11.2025 Молчанова В.П. в адрес истца и третьего лица, а также с почтовыми описями и кассовыми чеками от 06.11.2025, свидетельствующими о направлении такого уведомления Лебедеву П.А. и Малкову Е.Л. по почте.
Вместе с тем, анализируя наличие оснований к расторжению соглашения о намерениях, суд полагает данное юридически значимое действие невозможным в принципе, т.к. считает, что сделка - соглашение о намерениях от 23.09.2025 является незаключенной.
В п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).
В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
В силу п.п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Как следует из статьи 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, в том числе цифровые рубли, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
В статье 421 ГК РФ закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Согласно п.п. 1, 4 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных, в том числе цифровых, прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
Таким образом, по смыслу ст. 454 ГК РФ, существенным условием договора купли-продажи является условие о товаре, которым, в силу п. 1 ст. 455 ГК РФ, по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.
В п. 3 ст. 455 ГК РФ указано, что условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Анализ приведенные законоположения в их правовом единстве, а также фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что соглашение от 23.09.2025 не позволяет надлежаще установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить.
Как указано выше, в ст. 432 ГК РФ перечислены условия, отнесенные законодателем к существенным, одним из которых является: предмет договора - обязательное положение для любой сделки.
Обязательными требованиями, предъявляемыми к форме договора купли-продажи, являются сведения, которые способствуют идентификации объекта отчуждения.
Гражданское законодательство дифференцирует физических и юридических лиц, в частности, в подразделе 2 раздела 1 ГК РФ.
Согласно ч.1 ст. 21 ГК РФ, способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
На основании ч.1 ст.48 К РФ, юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительном документе (статья 52), и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Как указано выше, соглашение о намерениях подписано физическими лицами Молчановым В.П., Малковым Е.Л. и Лебедевым П.А. Однако, их волеизъявление, изложенное в разделе 1 соглашения о намерениях, направлено во многом на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении иных лиц, в том числе, еще не существующего на 23.09.2025 некоего ООО -1, а также на распоряжение неким имуществом (оборудованием), индивидуализация которого не произошла ни на стадии подписания соглашения о намерениях, ни в ходе дальнейших взаимоотношений сторон. Лебедев П.А., подтвердивший принадлежность не ему (истцу), а ООО «ХОРОШАЯ НЕДЕЛЯ» некоего оборудования, даже в суде не индивидуализировал это оборудование и доводы о нахождении его в собственности указанного юридического лица в порядке ст.56 ГПК РФ не подтвердил.
Условие соглашения о том, что договор уступки прав и обязанностей арендатора должен быть заключен между несуществующим на момент подписания соглашения обществом с ограниченной ответственностью (ООО-1), открытым и зарегистрированным на Молчанова В.П., не порождает никаких прав и обязанностей для физических лиц- сторон соглашения от 23.09.2025, а направлено на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей отсутствующего на 23.09.2025 субъекта гражданских прав- некоего ООО-1, а также юридического лица ООО «ХОРОШАЯ НЕДЕЛЯ», не являющегося участником соглашения о намерениях.
В соответствии со ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Таким образом, суд приходит к выводу, что подписанное между истцом, ответчиком и третьим лицом соглашение о намерениях от 23.09.2025, как не заключенное, не влечет для его участников гражданско-правовых последствий, в частности, не является основанием ко взысканию штрафа (неустойки), что влечет отказ в иске в полном объеме. Указанное по правилам главы 7 ГПК РФ является основанием и к отказу во взыскании судебных расходов.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
в удовлетворении иска Лебедева ПА к Молчанову ВП о взыскании неустойки (штрафа) по соглашению о намерениях от 23.09.2025, судебных расходов – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий А.Р. Корниенко
Мотивированное решение суда изготовлено 05.06.2026.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>