РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 июля 2026 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Бабьевой Н.В., при секретаре Черняевой А.Ф., с участием старшего помощника прокурора Ленинского района г. Томска Думлер Ю.Г., представителя истца Шумиловой А.Л., действующей на основании доверенности от 20.01.2026 сроком на 3 года, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Ивченко О.А. к администрации Ленинского района Города Томска, муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, установил:
Ивченко О.А. обратилась в суд с иском к администрации Ленинского района Города Томска, муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором с учетом уточнения заявленных требований просит возложить на ответчиков обязанность изъять у нее (истца) для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, путем выкупа с прекращением ее (истца) права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в сумме 6423000 руб.; взыскать с ответчиков в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы по оплате оценки жилого помещения и установления выкупной стоимости в размере 10000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20000 руб. (денежные средства внесены в экспертное учреждение).
В обоснование заявленных требований истец указывает, что является собственником жилого помещения по адресу: <адрес обезличен>. Многоквартирный дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу постановлением администрации Города Томска от 20.12.2024 № 837. Вместе с тем, ею (истцом) до настоящего момента не получена копия отчета об определении рыночной стоимости квартиры, соглашение о выкупе земельного участка и квартиры не достигнуто. Она (истец) самостоятельно обратилась в экспертную организацию для определения выкупной стоимости квартиры, после чего обратилась в суд, полагая свои права нарушенными.
Истец Ивченко О.А. в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела.
Представитель истца Шумилова А.Л. в судебном заседании заявленные требования поддержала с учетом их уточнения.
Ответчики МО «Город Томск» в лице администрации Города Томска, администрация Ленинского района Города Томска, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителей не направили, возражений относительно заявленных требований не представили.
Определив на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, принимая во внимание заключение помощника прокурора Ленинского района г. Томска, полагавшей исковые требования подлежащими удовлетворению к ответчику муниципальному образованию Город Томск в лице администрации Города Томска, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.
Часть 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. Согласно положениям данной статьи никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В силу ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Вышеуказанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
Из положений ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Таким образом, для применения вышеуказанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Кроме этого, следует установить форму изъятия жилого помещения, на которую собственник согласен, то есть выразил ли он свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу Ивченко О.А. на праве собственности принадлежит жилое помещение общей площадью 46,7 кв.м. с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес обезличен>.
Земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Заключением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска № 2996 от 25.10.2024 выявлены основания для признания многоквартирного дома <адрес обезличен> аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации Города Томска от 20.12.2024 № 837 многоквартирный дом с кадастровым номером <номер обезличен>, местоположение которого: <адрес обезличен>, признан аварийным и подлежащим сносу, департаменту жилищной политики администрации Города Томска предписано в рамках своей компетенции в срок не позднее 31.12.2026 принять меры к выселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении указанного многоквартирного дома комплекс мероприятий, предусмотренных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № р1525.
29.04.2025 письмом департамента жилищной политики администрации Города Томска в адрес собственника жилого помещения по адресу: <адрес обезличен>, Ивченко О.А. направлено требование, в котором сообщено о признании многоквартирного дома по адресу: <адрес обезличен>, аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем собственнику предложено в течение 6 месяцев со дня получения требования произвести совместно с другими собственниками снос указанного многоквартирного жилого дома.
Обращаясь с настоящим иском, истец указывает, что до настоящего времени каких-либо мер к изъятию принадлежащего ему жилого помещения ответчиками не предпринято, копия отчета об определении рыночной стоимости квартиры, соглашение о выкупе земельного участка и квартиры истцу не направлены, ответчики бездействуют, чем нарушают его (истца) права и законные интересы.
Поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения истцом не заключено, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможны путем принятия судебного решения об изъятии жилого помещения с условием равноценного возмещения, при этом обращение с настоящим иском не свидетельствует о том, что истец просит о внеочередной реализации своего права на получение компенсации за аварийное жилье.
В качестве способа реализации своих жилищных прав истец избрала требование о выплате выкупной стоимости, принимать меры к самостоятельному сносу аварийного жилья истец не намерена.
Суд принимает во внимание, что согласно отчету по результатам визуального обследования технического состояния строительных конструкций многоквартирного дома <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, выполненного ООО «Судебная экспертиза» в 2024 году, физический износ жилого дома составляет 68%, техническое состояние здания признается ветхим, дальнейшая безопасная эксплуатация здания невозможна.
Таким образом, проживание в многоквартирном доме по адресу: <адрес обезличен>, по состоянию на 2026 год нельзя считать безопасным.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 14.04.2026 Ивченко О.А., помимо спорного жилого помещения по адресу: <адрес обезличен>, принадлежит также на праве общей долевой собственности (1/3 доля в праве) жилое помещение по адресу: <адрес обезличен>, площадью 23,2 кв.м.
Между тем, постановлением администрации Города Томска от 31.05.2024 № 413 многоквартирный дом с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, также признан аварийным и подлежащим сносу, предписано в срок не позднее 31.12.2026 принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении указанного многоквартирного дома комплекс мероприятий, предусмотренных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации Города Томска от 14.12.2009 № р1525.
Несмотря на то, что установленный постановлением № 837 от 20.12.2024 срок расселения дома не истек, многоквартирный дом официально признан аварийным и подлежащим сносу, что создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан. Иного жилого помещения, пригодного для безопасного проживания, в собственности у Ивченко О.А., не имеется, а фактическое проживание в аварийном жилье невозможно без риска причинения вреда ее жизни и здоровью.
В этой связи суд полагает, что требование истца о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд принадлежащее ей жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установлении размера выкупной цены является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
При разрешении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу жилое помещение, суд руководствуется следующим.
На основании ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Приведенный перечень возможных убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, не является исчерпывающим.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, согласно п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Земельный участок по адресу: <адрес обезличен>, с кадастровым номером <номер обезличен> поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования многоквартирные жилые дома в 2-4 этажа.
Положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Согласно ч. 1 ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес обезличен>, сформирован, поставлен на кадастровый учет и в силу закона принадлежит собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение следует исходить из рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).
В силу ст.ст. 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом Ивченко О.А. 09.01.2023 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 28.12.2022, то есть ранее признания дома аварийным и подлежащим сносу.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007, разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Как указал Конституционный Суд в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ, не затронули ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.
Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку скорое изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.
При этом суд отмечает, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.
В соответствии с ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.
Согласно ч. 2 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
Таким образом, законом прямо предусмотрено применение перечня услуг и работ, установленного ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, при установлении услуг и работ, которые требовалось провести на дату приватизации бывшим наймодателем.
Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Вместе с тем, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, юридически значимыми по делу обстоятельствами являются: нуждаемость многоквартирного дома, относящегося к муниципальному жилищному фонду, в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; фактическое проведение капитального ремонта общего имущества; объем необходимых работ по капитальному ремонту на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме и их стоимость.
По данным технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес обезличен>, год постройки дома 1960.
Из ответа архивного отдела администрации Города Томска от 17.04.2026 следует, что сведений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, не имеется.
Как следует из ответа Департамента жилищной политики администрации Города Томска от 17.04.2026, передача (приватизация) первого жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес обезличен>, в собственность граждан состоялась 30.06.1994. Информация о проведении капитального ремонта многоквартирного дома по вышеуказанному адресу на дату первой приватизации жилого помещения в нем в департаменте отсутствует.
Согласно сведениям, предоставленным администрацией Ленинского района Города Томска 15.04.2026, в период с 2013 года по настоящее время капитальный ремонт общего имущества в доме по адресу: <адрес обезличен>, не проводился, информация за более ранний период отсутствует. Рекомендовано обратиться в ОГКУ «ГАТО».
В соответствии с ответом на запрос ОГКУ «Государственный архив Томской области» от 15.04.2026 документы организаций, в которых бы содержалась информация о проводившихся в доме по адресу: <адрес обезличен>, капитальных ремонтах, на хранение в ОГКУ ГАТО не поступали.
Таким образом, доказательств того, что с момента постройки жилого дома и до признания дома аварийным и подлежащим сносу в указанном доме проводились какие-либо ремонтно-строительные работы, судом не добыто, ответчиком не представлено.
Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
При таких данных, учитывая, что на момент первой приватизации комплексный капитальный ремонт дома не проводился, что бесспорно привело к утрате несущей способности конструкций дома, то у муниципального образования (бывшего наймодателя) сохраняется обязанность выплатить компенсацию за него в виде невыполненного комплексного капитального ремонта, требуемого на момент первой приватизации.
По смыслу положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, включению в размер возмещения подлежат убытки, причиненные ответчику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места жительства, переездом, арендой жилья, оформлением права собственности, т.е. под убытками понимаются не только понесенные расходы, но и те, которые собственник понесет в будущем в связи с изъятием жилого помещения, действующее законодательство не связывает возможность возмещения убытков только с наличием реально понесенных расходов.
Поскольку при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определением суда от 08.05.2026 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Томская независимая оценочная компания».
Согласно заключению эксперта ООО «Томская независимая оценочная компания» №041/2026 от 10.06.2026 рыночная стоимость жилого помещения по адресу: <адрес обезличен>, на дату проведения оценки составляет 2390000 руб.; размер потенциальных убытков, связанных с изъятием жилого помещения по адресу: <адрес обезличен>, которые понес бы собственник на дату проведения оценки, составляет 209000 руб.; стоимость доли Ивченко О.А. в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, составляет 1286000 руб.; сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес обезличен>, приходящийся на квартиру <номер обезличен>, исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого помещения в доме 30.06.1994, учитывая год постройки многоквартирного дома 1960, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования, в ценах на момент проведения экспертизы составляет 2538000 руб.
Суд не находит оснований не доверять заключению эксперта ООО «Томская независимая оценочная компания», поскольку оно выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Объективность изложенных в заключении эксперта результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержат механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих.
Возражений относительно заключения судебной экспертизы не представлено, вопреки положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявлялось.
Таким образом, устанавливая выкупную стоимость изымаемого жилого помещения, суд полагает возможным определить ее стоимость на основании заключения эксперта №041/2026 от 10.06.2026, выполненного ООО «Томская независимая оценочная компания», а именно в общем размере 6423000 руб. (2390000 + 209000 + 1286000 + 2538000).
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении иска и возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанности изъять у Ивченко О.А. для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру <номер обезличен>, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 46,7 кв.м. путем выкупа с установлением выкупной цены в сумме 6423000 руб., которая подлежит взысканию с ответчика МО «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу истца Ивченко О.А.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение и возникновение права у иного лица.
Соответственно указанное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности истца на квартиру <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>.
Поскольку изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в муниципальную собственность, а полномочия собственника имущества муниципального образования «Город Томск» согласно Уставу Города Томска от имени муниципального образования «Город Томск» осуществляет администрация Города Томска, суд полагает, что именно муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска является надлежащим ответчиком по делу, к которому должны предъявляться требования об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, а потому оснований для удовлетворения требований к ответчику администрации Ленинского района Города Томска не имеется.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, а также другие признанные судом необходимыми расходы.
При обращении с иском истцом Ивченко О.А. понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., что подтверждается чеком по операции от 03.04.2026, а также расходы по определению рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения в размере 10000 руб., что подтверждается чеком по операции от 11.03.2026.
Поскольку в силу положений ст.ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на истца при подаче иска возложена обязанность указать цену иска, которой в настоящем случае признается рыночная стоимость помещения и понесенных убытков, связанных с изъятием, суд признает данные расходы необходимыми.
В этой связи с учетом удовлетворения иска, с ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу истца Ивченко О.А. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы по определению рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения в размере 10000 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно вносятся на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, кассационному суду общей юрисдикции, апелляционному суду общей юрисдикции, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующую просьбу.
В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, стоимость которой составила 20000 руб., в счет оплаты экспертизы истцом Ивченко О.А. в кассу экспертного учреждения ООО «Томская независимая оценочная компания» внесена сумма в размере 20000 руб., что подтверждается кассовым чеком, квитанцией к приходному кассовому ордеру № 156 от 04.06.2026
Поскольку заключение эксперта № 041/2026 от 10.06.2026 признано судом относимым и допустимым доказательством, положено в основу выводов суда, иск удовлетворен, указанные расходы в размере 20000 руб. подлежат взысканию с ответчика МО «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу истца Ивченко О.А.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковое заявление Ивченко О.А. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Ивченко О.А. для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру <номер обезличен>, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, путем выкупа с прекращением права собственности Ивченко О.А. на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу Ивченко О.А., в размере 6423000 (шесть миллионов четыреста двадцать три тысячи) рублей.
Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности Ивченко О.А. на жилое помещение, расположенное по адресу <адрес обезличен>, после получения ею выкупной стоимости.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу Ивченко О.А. судебные расходы по оплате оценки жилого помещения и установления выкупной стоимости в размере 10000 (десять тысяч пятьсот) рублей, судебной экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей, государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей.
В удовлетворении исковых требований Ивченко О.А. к администрации Ленинского района Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Н.В. Бабьева
Мотивированный текст решения суда составлен 15.07.2026.