РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июля 2026 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Мельничук О.В., при секретаре: Полещук Я.А., помощник судьи Зеленин С.Г., с участием представителей истца Мельник Е.Ю., Одайской Т.П., представителя ответчика Языкова Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Виноградова Р.А. к Кузьминой М.Я. об оспаривании сделки купли-продажи недвижимого имущества, установил:
истец Виноградов Р.А. обратился в суд с заявлением, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, заключенный <дата обезличена> между Виноградовым Р.А. и Кузьминой М.Я.; взыскать с Кузьминой М.Я. в пользу Виноградова Р.А. денежные средства, полученные по сделке в размере 2 100 000 рублей; взыскать с Кузьминой М.Я. в пользу Виноградова Р.А. денежные средства, оплаченные за госпошлину в размере 36 000 рублей.
В обоснование заявленных требований указано, что по договору купли-продажи от <дата обезличена> Виноградов Р.А. приобрел у ответчика Кузьминой М.Я. недвижимое имущество – нежилое здание, с кадастровым номером <номер обезличен>, общей площадью 200 кв. м., расположенное по адресу: <адрес обезличен>. Цена за приобретаемый объект недвижимости определена в договоре купли-продаже в п. 2.1 – 2 100 000 рублей, денежные средства были оплачены истцом ответчику в полном объеме, что подтверждается распиской от <дата обезличена>. Право собственности у продавца на нежилое здание возникло на основании договора аренды на земельный участок от <дата обезличена> № <номер обезличен>, о чем указано в ЕГРП запись <номер обезличен> от <дата обезличена>. Объект недвижимости истцом приобретался у ответчика, как нежилое здание, которое он планировал использовать как магазин, с целью извлечения прибыли, более того спорное здание использовалось и продавцом как магазин. На момент приобретения спорного здания истец был уведомлен о наличии у стороны ответчика договора аренды на земельный участок от <дата обезличена>, что указано в п. 1.3 договора, которые были переданы истцу при совершении сделки. Таким образом, на момент совершения сделки у истца не имелось сомнения в том, что у ответчика имеются права на спорный объект недвижимости, что нежилое здание является объектом недвижимости. Сделка купли-продажи от <дата обезличена> прошла государственную регистрацию <дата обезличена>. Более того, в собственности и во владении у ответчика спорный объект находился длительное время, что также не вызывало никаких подозрений у стороны истца по предмету сделки купли-продажи. <дата обезличена> между Виноградовым Р.А. и МО «Город Точек» на основании договора купли-продажи спорного здания (ввиду перехода на него прав собственности) было заключено соглашение <номер обезличен> к договору аренды земельного участока с кадастровым номером <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен> в силу которого права и обязанности по договору аренды перешли от ответчика к истцу с <дата обезличена>, как новому собственнику спорного здания. Решением суда от <дата обезличена> по делу № 2-16/205 суд признал зарегистрированное право собственности Виноградова Р.А. на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен> по договору купли-продажи с Кузьминой М.Я. от <дата обезличена> отсутствующим. Обязал Виноградова Р.А. освободить земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен> путем демонтажа (сноса) торгового павильона в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу. О том, что здание не является капитальным объектом, ответчица не сообщила истцу, в договоре также данная информация отсутствует. Наличие регистрации права у ответчика на данный объект длительное время (<дата обезличена>) по дату совершения сделки, владение им, наличие заключенного договора аренды земельного участка под спорным зданием, ввело в заблуждение истца о том, что приобретаемый им объект является недвижимым имуществом, что подтверждалось на момент приобретения здания выпиской из ЕГРН. О том, что приобретаемый истцом объект недвижимости таковым не является и не обладает признаками объекта недвижимости, истцу стало известно после вынесения судом судебного акта в законную силу. В случае, если бы истец знал, все вышеизложенные обстоятельства, он бы не заключил спорный договор и не приобрел спорное здание у ответчицы. Поскольку истец заблуждался относительно предмета сделки, которая изменят возможность использования проданного истцу здания по назначению, как объект недвижимости, договор купли-продажи между истцом и ответчиком, с учетом ранее постановленного судебного акта от <дата обезличена>, подлежит признанию недействительным с применением последствий недействительности сделки.
В письменном ходатайстве стороной ответчика заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности и отказе в удовлетворении исковых требований, в обоснование чего указано, что договор купли-продажи был заключен <дата обезличена>, государственная регистрация перехода права произведена <дата обезличена>. Сумма сделки сторонами была определена в размере 2 100 000 рублей. На <дата обезличена> средняя стоимость квадратного метра нежилой недвижимости в <адрес обезличен> составляла примерно 66 000 рублей. Таким образом, здание коммерческого назначения в <адрес обезличен> площадью 200 кв. м. продавалась бы за сумму не менее 13 200 000 рублей. Истцу было известно об обстоятельствах, на которые он ссылается, как на основания недействительности сделки, не позднее <дата обезличена> и он понимал, что приобретает и почему стоимость здания площадью 200 кв. м. составила не 13 200000 рублей, а 2 100 000 рублей. Приобретая имущество, указанное в договоре купли-продажи от <дата обезличена>, истец намеревался сам на этом месте возвести здание площадью, как указанно в правоустанавливающих документах. Однако по каким-то причинам этого делать не стал, а просто эксплуатировал приобретенное имущество в качестве торговой точки. С <дата обезличена> истец должен был понять, что приобрел здание площадью значительно менее 200 кв. м. Таким образом, годичный срок исковой давности для оспаривания сделки истек <дата обезличена>. Иск предъявлен <дата обезличена>, то есть с пропуском установленного законом срока.
В судебном заседании представитель истца Мельник Е.Ю. исковые требования поддержала в полном объеме, пояснив, что истец не мог усомниться в достоверности сведений о том, что он покупает объект недвижимости. Сведения об объекте недвижимости имеют статус актуальные, то есть они никем не оспорены, здание является тем, которое поставлено на кадастровый учет. Право было признано отсутствующим именно на основании того, что оно не соответствовало пользованию земельного участка и не могло быть тем объектом, который был поставлен на кадастровый учет. Непонятно, по какому основанию ответчик изменила статус объекта недвижимости, при том, что аренда земельного участка осталась абсолютно такая, какая была, документов о том, что администрация каким-то образом меняла вид пользования земельным участком не предоставлено ни в том судебном заседании, ни в настоящий момент. Истец не имел достоверной информации об истории данного объекта недвижимости и не мог усомниться в том, что он приобретает объект недвижимости, исходя из выписок, которые были предоставлены ему при сделке купли-продажи. Но это было известно противоположной стороне, потому что она купила здание в <дата обезличена>, как временное, она владела и пользовалась им как временным, изменила ему статус непонятно на каком основании, поставила на кадастровый учет, владела, пользовалась и потом продала истцу. До момента, как был постановлен судебный акт и не вступил в законную силу, истцу не было достоверно известно о том, что права собственности на спорный объект не имеется. Право истца не являлось нарушенным до момента постановки судебного акта.
Представитель истца Одайская Т.П. исковые требования поддержала в полном объеме, пояснив, что у Виноградова Р.А. информация о том, что спорное здание не является капитальным, стационарным отсутствовала, какой-то возможности проверить данную информацию также не было. Более того, не возникало такой необходимости, поскольку здание состояло на учете в ЕГРН, было поставлено на кадастровый учет. Поэтому об отсутствии у здания признаков объекта недвижимости истцу не могло быть известно на дату сделки ни при каких обстоятельствах, более того, при рассмотрении предыдущего гражданского дела было проведено две судебных экспертизы, в результате которых только вторая указала на то, что здание является некапитальным. Истец ФИО1, по сути, сообщила в регистрирующий орган недостоверные сведения о площади здания, материале стен и о его капитальности. В договоре купли-продажи, заключенного между ФИО2 и Кузьминой М.Я. предметом сделки указано здание, как временный объект розничной торговли, магазин розничной торговли, также в передаточном акте указано, что это временный объект розничной торговли. <дата обезличена> имущество было передано Кузьминой М.Я. и в <дата обезличена> она этот объект ставит на кадастровый учет. В соглашении о перемене стороны по договору аренды земельного участка к договору аренды ФИО2 был заменен на Кузьмину М.Я. и в нем также указана цель использования земельного участка – для эксплуатации временного сооружения – магазина розничной торговли. Данные документы подтверждают, что Кузьмина М.Я. была осведомлена о временном характере этого объекта, никаких изменений не вносила, соответственно знала, что этот объект не являлся капитальным, вместе с тем ввела Виноградова Р.А. в заблуждение, а он, в свою очередь не приобретал бы данный объект, зная, что он является некапитальным, потому что его задача была – выкупить землю под капитальным строением. Ходатайство о применении срока давности удовлетворению не подлежит, поскольку обстоятельство о не капитальности объекта было установлено решением суда, являлось предметом спора. Виноградов Р.А. до последнего не предполагал, что объект может быть некапитальным. Решение суда вступило в законную силу, в связи с чем срок давности исчисляется именно с даты вступления решения суда в законную силу, то есть с <дата обезличена>. Нарушение закона состоит не в отдельном наступлении условий сделки, а в отсутствии у ответчика того самого материально-правового основания, без которого договор купли-продажи недвижимости в принципе не может состояться, как сделка данного вида, совершение такой сделки нарушает права и охраняемые законом интересы истца, как добросовестного участника оборота, полагавшегося на официальные данные из ЕГРН при приобретении объекта. Указанная совокупность обстоятельств свидетельствует о ничтожности договора купли-продажи в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, последствием недействительности сделки является возврат ответчиком истцу уплаченной по договору денежной суммы.
Представитель ответчика Языков Е.Д. в судебном заседании не согласился с исковыми требованиями. Считает, что истец был осведомлен о том, что здание по <адрес обезличен> в <адрес обезличен> не является объектом капитального строительства, что следует из заключения экспертов <номер обезличен> и <номер обезличен> от <дата обезличена>, которое было подготовлено ФБУ «Томская лаборатория судебных экспертиз Минюста России», где указано, что нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, не является объектом капитального строительства. Как следует из материалов дела, хоть объект был зарегистрирован в качестве недвижимого имущества, в действительности таковым не является, поскольку отсутствуют признаки недвижимости, в связи с чем факт регистрации в реестре в качестве недвижимого имущества противоречит требованиям действующего законодательства. То есть, гражданское дело по иску Администрации г. Томска рассматривалось с <дата обезличена>, именно тогда администрация обратилась с требованием о признании незарегистрированным права Виноградова Р.А. на нежилое здание, поэтому уже с момента участия в этом деле Виноградов Р.А. был осведомлен о том, что здание как минимум является проблематичным, у него были все основания и возможности, начиная с <дата обезличена> обратиться в суд, урегулировать вопрос с Кузьминой М.Я. о том, что приобретенный им объект не является объектом недвижимости, каким-то образом в досудебном порядке урегулировать данный вопрос. Однако никаких уведомлений в адрес Кузьминой М.Я. с требованием о расторжении договора, в связи с данным обстоятельством Виноградовым Р.А. направлено не было, в суд с исковым заявлением с аналогичными требованиями, которые указаны в настоящем исковом заявлении, о признании недействительным договора купли-продажи данного здания, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, заключенного <дата обезличена> с ФИО1, недействительным не обращался, данным правом не воспользовался, продолжал отстаивать свое право о том, что данный объект является объектом капитального строительства, и с этой позицией его представители выступали в суде. На сегодняшний день с исковым заявлением обратился только в <дата обезличена>, срок исковой давности по данным спорам является годичным, как минимум он истек в конце <дата обезличена> поэтому необходимо применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований. Речь идет о том, когда истец узнал, а не когда он удостоверился, что его право нарушено.
Истец Виноградов Р.А., ответчик Кузьмина М.Я., третьи лица Департамент управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска, Администрация Города Томска, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно п. 2 указанной статьи право распоряжения имуществом, в том числе право на его отчуждение по договору купли- продажи, принадлежит исключительно собственнику этого имущества либо лицу, управомоченному законом или собственником.
По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя именно недвижимую вещь (ст. 549 ГК РФ), а в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (п. 1 ст. 554 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, является несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с ч. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Судом установлено, что Постановлением главы Администрации Ленинского района г. Томска<номер обезличен> было разрешено на земельном участке, расположенном по адресу:г. <адрес обезличен>, разместить киоск, временно, сроком на два года.
На основании договора купли-продажи <дата обезличена>было выдано временное регистрационное свидетельство<номер обезличен> временный объект розничной торговли, расположенный по адресу<адрес обезличен>
Постановлением Мэра Города Томска<номер обезличен> участок, площадью 54 кв. м., расположенный по адресу:<адрес обезличен> предоставленФИО2для эксплуатации временного сооружения - магазина розничной торговли.
<дата обезличена> заявлениюФИО2, земельный участок, площадью 54 кв. м., расположенный по адресу:<адрес обезличен> поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового <номер обезличен>
<дата обезличена> МО Город Томск в лице первого заместителя руководителя Комитета по земельным ресурсам и землеустройства (Арендодатель) иФИО2(арендатор) был заключен договор аренды<номер обезличен>, согласно которого арендатору был передан в аренду земельный участок, площадью 54 кв. м., расположенный по адресу:<адрес обезличен> на пять лет для эксплуатации временного сооружения - магазина розничной торговли.
Указанный земельный участок был переданФИО2по акту приема-передачи от<дата обезличена>.
<дата обезличена> Р.Л.и Кузьминой М.Я. заключен договор купли-продажи временного объекта розничной торговли площадью 54 кв. м. по адресу
<адрес обезличен>, в связи с <дата обезличена> указанными лицами заключено соглашение «О перемене стороны в договоре аренды земельного участка по договору аренды земельного участка№ <номер обезличен>
<дата обезличена> МО «Город Томск» и Кузьминой М.Я. заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды, в соответствии с которым договор аренды считается заключенным на неопределенный срок с<дата обезличена>.
<дата обезличена> кадастровый учет в качестве объекта недвижимости было поставлено нежилое здание по адресу:г. <адрес обезличен>, общей площадью 200 кв. м., количество этажей – 2, материал стен – кирпич, год ввода в эксплуатацию - <дата обезличена> (кадастровый <номер обезличен>), что подтверждается выпиской из ЕГРН.
<дата обезличена> Кузьминой М.Я. и Виноградовым Р.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого здания, расположенного по адресу:
<адрес обезличен> общей площадью 200 кв. м., количество этажей – 2, материал стен – кирпич, год ввода в эксплуатацию - <дата обезличена> (кадастровый <номер обезличен>),стоимость объекта2100 000,00 руб. Данный договор прошел государственную регистрацию <дата обезличена> и в ЕГРН внесена запись о праве собственности Виноградова Р.А. на данный объект.
<дата обезличена> соглашением<номер обезличен>к договору аренды земельного участка№ <номер обезличен> МО «Город Томск» и Виноградовым Р.А. права и обязанности по договору аренды переданы от Кузьминой М.Я. к Виноградову Р.А. с<дата обезличена>.
Заявляя о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, заключенного <дата обезличена> между Виноградовым Р.А. и Кузьминой М.Я., и взыскании денежных средств, полученных по сделке, истец указывает, что на момент совершения сделки у него не имелось сомнения в том, что спорный объект является недвижимым имуществом, о том, что здание не является капитальным объектом, Кузьмина М.Я. не сообщила истцу, в договоре и в выписке из ЕГРН также данная информация отсутствовала. При этом истец заблуждался относительно предмета сделки, что не позволило ему в дальнейшем использовать данный объект по назначению. О том, что приобретаемый истцом объект недвижимости таковым не является и не обладает признаками объекта недвижимости, истцу стало известно только после вынесения судом судебного акта по делу <номер обезличен> и вступлению его в законную силу.
Как следует из материалов дела № 2-16/2025, муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска обратилось в суд с исковым заявлением к Виноградову Р.А., в котором просила: признать зарегистрированное право собственности Виноградова Р.А. на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес обезличен> общей площадью 45,3 кв. м, отсутствующим; обязать Виноградова Р.А. освободить земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен> путем демонтажа (сноса) торгового павильона по адресу: <адрес обезличен> течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу; в решении суда указать, что в случае его неисполнения ответчиком в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, муниципальное образование «Город Томск» в лице уполномоченных органов вправе осуществить демонтаж (снос) объекта по адресу:
<адрес обезличен> за счет собственных средств с отнесением расходов на ответчика; в случае неисполнения решения суда в установленный в решении суда срок обязать Виноградова Р.А. выплатить судебную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки решения суда.
Решением суда от <дата обезличена> по делу № 2-16/2025 исковые требования муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска к Виноградову Р.А. удовлетворены частично, судом постановлено: признать зарегистрированное право собственности Виноградова Р.А. на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес обезличен> кадастровый <номер обезличен>, отсутствующим; обязать Виноградова Р.А. освободить земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен> путем демонтажа (сноса) торгового павильона в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения Виноградовым Р.А. указанного требования в установленный срок предоставить муниципальному образованию Город Томск в лице уполномоченных органов право снести (демонтировать) указанный торговый павильон, установленный на земельном участке по адресу: <адрес обезличен> отнесением расходов на Виноградова Р.А,; взыскать с Виноградова Р.А. в бюджет в пользу муниципального образования «Город Томск» судебную неустойку в размере 500 руб. за каждый день неисполнения настоящего решения в части исполнения обязанности по демонтажу нестационарного временного строения - торгового павильона, расположенного по адресу: <адрес обезличен> начиная с 31 календарного дня после вступления решения суда в законную силу и до фактического исполнения решения в соответствующей части; взыскать с Виноградова Р.А. в бюджет муниципального образования «Город Томск» государственную пошлину в размере 6 000 руб.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от <дата обезличена> по делу № 33-178/2026 решение Ленинского районного суда г. Томска от 03.06.2025 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика Виноградова Р.А. - без удовлетворения.
Решение суда от 03.06.2025 по делу № 2-16/2025 вступило в законную силу <дата обезличена>.
При рассмотрении гражданского дела № 2-16/2025 и с учетом выводов, сделанных в заключении судебной экспертизы <номер обезличен>, <номер обезличен> от <дата обезличена>, подготовленного Томской лабораторией судебных экспертиз Министерства юстиции Российской Федерации, достоверно установлен, в том числе факт того, что нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен>, не является объектом капитального строительства.
В настоящее время земельный участок по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <номер обезличен>, площадью 54 +/- 3 кв. м., относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации временного сооружения - магазина розничной торговли, сведения о правообладателе земельного участка в ЕГРН отсутствуют.
Согласно ст. 6 Федерального конституционного закона от <дата обезличена> <номер обезличен>-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Приведенные положения процессуального закона направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и обеспечение законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации
<номер обезличен> (2016)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата обезличена>).
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что с учетом положений статей 554 ГК РФ, 556 ГК РФ, 557 ГК РФ истец Виноградов Р.А. приобрел у ответчика Кузьминой М.Я. нежилое здание, с кадастровым номером <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен> которое не соответствует существенным условиям договора купли-продажи от <дата обезличена> и правоустанавливающим документам.
Проданное истцу по договору купли-продажи от <дата обезличена> нежилое здание – объект капитального строительства по адресу: <адрес обезличен>, с кадастровым номером <номер обезличен>, признано по решению суда не капитальным строением, что является существенным недостатком, в силу чего предмет договора (здание) не соответствует условиям договора купли-продажи.
При этом суд находит установленным то обстоятельство, что истец при заключении сделки был введен в заблуждение относительно предмета сделки, что не позволит ему в дальнейшем использовать приобретенный объект по назначению, как объект недвижимости.
Об отсутствии у здания признаков объекта недвижимости истцу не могло быть известно ни на дату сделки, ни в течение всего периода владения зданием до вступления в силу судебного акта по делу № 2-16/2025. На момент заключения договора купли-продажи от <дата обезличена> спорный объект был поставлен на государственный кадастровый учет как объект недвижимости (нежилое здание), право собственности продавца, а затем истца на него было зарегистрировано в ЕГРН, что в силу ст. 8.1 ГК РФ и ч. 5 ст. 1 Федерального закона от <дата обезличена> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является единственным доказательством существования зарегистрированного права. У истца, как у добросовестного участника гражданского оборота, отсутствовали основания сомневаться в статусе объекта как недвижимого имущества, поскольку это прямо подтверждалось официальными данными государственного реестра, договором и иными документами.
Вопреки положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, опровергающих указанные выводы, в материалах настоящего гражданского дела не имеется, ответчиком суду не представлены.
Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформирована в следствии заблуждения и повлекла иные правовые последствия нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение и остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую не совершил бы, если бы не заблуждался.
Довод ответчика о том, что истец, зная о расхождении заявленной в договоре площади и этажности здания (200 кв. м, 2 этажа) с фактическими характеристиками объекта, должен был усомниться в его правовой природе уже <дата обезличена>, является несостоятельным.
Расхождение в метрических характеристиках объекта (площадь, этажность, материал стен) - правовой факт, квалифицированный как реестровая (техническая) ошибка, подлежащая исправлению в административном порядке без изменения самого объекта. Отсутствие у объекта признаков недвижимого имущества не может быть выявлен визуально или по документам и требует специальных познаний в области строительно-технической экспертизы. При этом само по себе несовпадение метрических данных было устранено истцом после заключения сделки во внесудебном порядке (сведения из ЕГРН от <дата обезличена>).
Согласно ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (ч. 1 ст. 196 ГК РФ).
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ч. 2 ст. 181 ГК РФ).
Аналогичная позиция закреплена в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата обезличена> <номер обезличен> «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно которому течение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о совокупности обстоятельств, а именно о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по требованию о защите этого права.
Так, вопрос о правовой природе объекта был предметом судебного разбирательства по делу № 2-16/2025, в котором истец отстаивал позицию о принадлежности ему объекта недвижимости. Судом рассматривался спор, в том числе по встречному иску Виноградова Р.А., в котором он просил признать сведения о здании реестровой ошибкой и признать за собой право собственности на здание как на объект недвижимости и до окончательного постановления судебного акта по данному делу истец не знал и не должен был знать о том, что спорное здание не является объектом недвижимости, оспаривая в судебном порядке саму возможность иной квалификации данного объекта.
Поскольку факт того, что нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен>, не является объектом капитального строительства был установлен решением суда от 03.06.2025 по делу № 2-16/2025, которое вступило в законную силу <дата обезличена>, суд вопреки доводам стороны ответчика приходит к выводу, что именно с этой даты началось течение срока исковой давности у истца.
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей общие положения о последствиях недействительности сделки, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при применении последствий недействительности сделки обе стороны сделки, как не соответствующей требованиям закона, должны быть возвращены в первоначальное положение, а именно в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки (двусторонняя реституция).
Таким образом, обязанность сторон недействительной сделки по возврату всего полученного по такой сделке (реституционное обязательство) возникает в силу прямого указания закона, согласно которому основанием возникновения данного обязательства служит сам факт недействительности сделки.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Частью 1 статьи 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. При этом частью 1 статьи 88 ГПК РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
При подаче настоящего искового заявления истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 36000 рублей, что подтверждается чеком по операции ПАО Сбербанк от <дата обезличена>.
Таким образом, руководствуясь положениями ст. 98 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 36 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковое заявление Виноградова Р.А. к Кузьминой М.Я. об оспаривании сделки купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен> заключенный <дата обезличена> между Виноградовым Р.А. и Кузьминой М.Я..
Взыскать с Кузьминой М.Я. (паспорт <номер обезличен>) в пользу Виноградова Р.А. (паспорт <номер обезличен>) денежные средства в размере 2 100 000 рублей, полученные ею по договору купли-продажи нежилого здания от <дата обезличена> с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>
Взыскать с Кузьминой М.Я. (паспорт <номер обезличен>) в пользу Виноградова Р.А. (паспорт <номер обезличен>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 36 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья О.В. Мельничук
Мотивированный текст решения суда изготовлен 05 августа 2026 года.