РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 мая 2026 года Кировский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Селезневой Е.А.
при секретаре Заварзиной Ю.Е.
помощник судьи Васильева А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске с участием старшего помощника прокурора Кировского района г. Томска Семитко С.Е., представителя истца Завгоруль И.Е., действующего на основании доверенности 70 АА 2171259 от 21.10.2025 со сроком действия три года, гражданское дело по иску Глазуновой ЛИ к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска, администрации Кировского района города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем его выкупа с прекращением права собственности, выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение, установил:
Глазунова Л.И. обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска, администрации Кировского района города Томска, в котором с учетом заявления об уточнении исковых требований от 04.05.2026 просит возложить на ответчиков обязанность за счет средств муниципальной казны изъять для муниципальных нужд принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: /________/, путем выкупа с прекращением права собственности, установив размер выкупной цены в общей сумме 4421500 руб.
В обоснование иска указано, что ей на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: г/________/. Заключением межведомственной комиссии многоквартирный дом (далее – МКД) признан аварийным и подлежащим сносу.
Истец Глазунова Л.И. на рассмотрение дела не явилась, направила в суд своего представителя Завгоруль И.Е., действующего на основании доверенности 70 АА 2171259 от 21.10.2025 со сроком действия три года, который исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Ответчики муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, администрация Кировского района Города Томска в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований суду не представили.
Суд, выслушав представителя истца, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению в части требований об изъятии жилого помещения истца для муниципальных нужд с прекращением права собственной с выплатой выкупной цены за вычетом рыночной стоимости доли в общем имуществе МКД пропорционально доле истца в праве собственности на принадлежащее жилое помещение в размере 26000 руб., входящей в рыночную стоимость жилого помещения, изучив материалы дела, определив на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся участников процесса, находит иск подлежащим частичному удовлетворению.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).
В соответствии с пунктами 1, 8, 9 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) к компетенции органов местного самоуправления относится учет муниципального жилищного фонда, контроль за его сохранностью и соответствием жилых помещений санитарным и техническим требованиям, признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодным для проживания.
Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, к компетенции органа местного самоуправления отнесено также принятие решения и издание распоряжения с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 49).
В силу указанных норм определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения физических и юридических лиц является компетенцией органа местного самоуправления.
Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности.
Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе, по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
Следовательно, в целях обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу законодатель предусмотрел процедуру принудительного отчуждения имущества для государственных нужд и порядок определения предварительного и равноценного возмещения за него.
При включении многоквартирном аварийного дома в программу по переселению собственники жилых помещений в указанном доме имеют право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
Выбор способа защиты жилищного права принадлежит собственнику жилого помещения, которое подлежит изъятию в силу закона в связи с признанием жилого дома, в котором оно расположено аварийным. Отказ собственника от сноса или реконструкции собственными силами аварийного дома является безусловным основанием для его сноса и изъятия под ним земельного участка.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Исходя из приведенного правового регулирования и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, действующим законодательством предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что Глазуновой Л.И. на праве собственности с 05.11.2002 принадлежит квартира, расположенная по адресу: г. Томск,
/________/, общей площадью 28,3 кв. м, кадастровый номер /________/.
Указанное жилое помещение находится в МКД с кадастровым номером /________/, 1900 года постройки, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.03.2026 № КУВИ-001/2026-30182165.
Земельный участок, расположенный по адресу: г.Томск, ул. Максима Горького, д. 70, под указанным домом не сформирован в установленном законом порядке и не поставлен на государственный кадастровый учет, при этом земельный участок, необходимый для обслуживания многоквартирного жилого дома, фактически используется собственниками жилых помещений многоквартирного дома.
Многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение истца, признан аварийным и непригодным для проживания на основании заключения межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска № 2802 от 14.12.2022, что установлено, в том числе вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Томска от 19.03.2025 по делу № 2-398/2025.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам. К числу оснований для такого пересмотра относится установление приговором суда преступлений против правосудия (включая фальсификацию доказательств), совершенных при рассмотрении ранее оконченного дела.
Постановлением администрации г. Томска от 20.12.2023 № 1060 «О реализации решения межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» МКД по ул. Максима Горького, д 70 в г. Томске признан аварийным и подлежащим реконструкции. На администрацию Кировского района г. Томска возложена обязанность в рамках своей компетенции в срок до 31.12.2025 совместно с комитетом жилищной политики администрации города Томска принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях.
14.02.2024 администрацией Кировского района г. Томска Глазуновой Л.И. вручено требование, в котором предложено в течение 6 месяцев со дня получения требования произвести совместно с другими собственниками снос (реконструкцию) МКД по адресу: г.Томск, ул. М. Горького, д. 70. Глазунова Л.И. при получении данного уведомления указала, что от сноса отказывается.
Сторонами не оспаривается, что снос (реконструкция) МКД своими силами собственниками жилых помещений до настоящего времени не осуществлены, шестимесячный срок для выполнения данных мероприятий истек.
Каких-либо допустимых доказательств того, что ответчиками запланировано проведение реконструкции либо капитального ремонта МКД по ул. Максима Горького, д. 70 в г. Томске, утвержден проект такой реконструкции (капитального ремонта) либо принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд в целях исключения нахождения на территории муниципального образования жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, в материалы дела не представлено.
Исходя из этого, сам по себе факт не изъятия земельного участка, являющийся в силу статьи 32 ЖК РФ основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, подлежащем сносу, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.
Согласно пояснениям представителя истца в судебном заседании, выписке из ЕГРН от 16.04.2026, Глазунова Л.И., /________/ года рождения, иных жилых помещений на территории г. Томска, помимо аварийного, в собственности либо на ином праве не имеет, проживание истца в спорном помещении невозможно ввиду высокой степени физического износа основных конструкций многоквартирного дома и наличии угрозы обрушения несущих конструкций и неудовлетворительного санитарно-технического состояния дома.
При указанных обстоятельствах, поскольку дальнейшее проживание в спорном жилом помещении создает реальную, непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан, имущественное положение истца не позволяет приобрести новое жилое помещение, отвечающим требованиям безопасности, у истца иных жилых помещений не имеется, при этом соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения истцом не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, требование истца о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации города Томска обязанности изъять у Глазуновой Л.И. для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г.Томск, ул. Максима Горького, д. 70, кв. 5, путем выкупа за счет средств казны Муниципального образования «Город Томск» с прекращением права собственности истца на указанное жилое помещение является обоснованным и подлежит удовлетворению.
При этом суд приходит к выводу, что администрация Кировского района города Томска не является надлежащим ответчиком по данному требованию как не наделенная полномочиями по выкупу у граждан жилых помещений, расположенных в жилых домах, признанных непригодными для проживания. В связи с этим требования к администрации Кировского района г. Томска подлежат оставлению без удовлетворения.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 названной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям, содержащимся п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерные перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок. Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на жилое помещение - квартиру в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Как следует из п. 4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей Глазуновой Л.И. доли в праве аренды на земельный участок под домом, исходя из его минимальной площади, предназначенной для обслуживания и эксплуатации жилого дома.
Положениями ст. 36 - 38 ЖК и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Согласно ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В силу ст. 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007, разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по ному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
При этом, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома определяется исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Как отмечено, доказательств выполнения капитального ремонта дома (за исключением капитального ремонта фундамента дома в 2015 году) ответчиком в материалы дела не представлено, отсутствие своевременного полного капитального ремонта дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены жилого помещения - квартиры по адресу: /________/ необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Судом установлено, что изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме по ул. Максима Горького, д. 70 в г. Томске 1900 года постройки, дом признан аварийным 14.12.2023, величина физического износа здания в составляет 72,56 %, следовательно, отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации многоквартирного дома (за исключением капитального ремонта фундамента дома в 2015 году) способствовало разрушению его основных конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию в установленном законом порядке всего строения аварийным и подлежащим сносу, доказательств обратного ответчиками в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
По ходатайству сторон с целью определения действительной рыночной стоимости принадлежащего Глазуновой Л.И. жилого помещения № 5, находящегося в доме по адресу: г.Томск, ул. Максима Горького, д. 70, судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Томская независимая оценочная компания».
Согласно заключению эксперта от 03.04.2026 № 018/2026 рыночная стоимость жилого помещения – квартиры № 5 общей площадью 28,30 кв.м, адрес объекта: г.Томск, ул. Максима Горького, д. 70, с учетом доли (площади) общего имущества МКД по состоянию на дату проведения оценки составляет 4421500 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения – 1600000 руб., рыночная стоимость доли в общем имуществе МКД пропорционально доле истца в праве собственности на жилое помещение - 26000 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт пропорционально доле в праве собственности на жилое помещение № 5 - 1452000 руб.; размер расходов на переезд, поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое жилое помещение – 190500 руб.
Из описательной части экспертного заключения следует, что расчет стоимости компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома произведен с учетом даты первой приватизации жилого помещения в МКД № 70 по ул. Максима Горького в г.Томске, экспертом установлено, что 97 % конструктивных элементов на дату приватизации первого жилого помещения (1999 г.) нуждалось в проведении капитального ремонта, что говорит о не соблюдении сроков проведения капитального ремонта.
Из заключения эксперта следует, что выкупная цена спорного объекта недвижимости определена за жилое помещение (квартиру), включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, рыночную стоимость доли земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Между тем, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД, относимая к жилому помещению, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав и не имеет отдельной (от права собственности на жилое помещение) рыночной стоимости. Стоимость общего имущества МКД не подлежит выделению в составе рыночной стоимости жилого помещения, определенной сравнительным подходом.
Приведенное заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено на основе изучения объекта оценки, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Объективность изложенных в заключении результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости жилого помещения, стоимости доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ.
В связи с изложенным, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, оно принимается судом в качестве допустимого доказательства по делу.
Сторонами каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы сторонами не заявлено.
В то же время, суд полагает, что основания для включения в выкупную стоимость в качестве самостоятельного компонента (составляющей) рыночной стоимости доли в общем имуществе МКД по адресу: г. Томск, ул. Максима Горького, д. 70, пропорционально доле в праве собственности на жилое помещение – квартиру № 5 в размере 26000 руб., отсутствуют.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Пунктом 2 ст. 290 ГК РФ установлено, что собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.
Таким образом, исходя из установленной данными нормами неразрывной связи жилого помещения в многоквартирном доме и общего имущества данного дома, учитывая назначение общего имущества многоквартирного дома, призванного обеспечить возможность пользования жилым помещением, отдельно стоимость доли в общем имуществе МКД при выкупе жилого помещения не подлежит определению, стоимость доли в праве собственности на такое имущество включается в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение - квартиры /________/ составляет 4395500 руб., их которых: рыночная стоимость жилого помещения по адресу: /________/ (с учетом стоимости доли в праве на общее имущество, за исключением земельного участка) составляет 1600000 руб.; рыночная стоимость доли земельного участка (права аренды) пропорционально площади жилого помещения по адресу: /________/, распложенного под жилым домом, составляет 1153000 руб.; размер потенциальных убытков, связанных с изъятием жилого помещения, который понесет собственник указанного недвижимого имущества составляет 190500 руб., стоимость за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения квартиры составляет 1452000 руб.
В соответствии с пп «л» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилые помещения за истцами и возникновения права на помещения у иных лиц.
Таким образом, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца Глазуновой Л.И. на жилое помещение по адресу: г/________/ после выплаты выкупной стоимости.
На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 ГПК РФ.
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (п. 1 ст. 94 ГПК РФ).
Определениями Кировского районного суда г. Томска от 19.12.2025, от 24.02.2026 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Томская независимая оценочная компания».
В связи с отсутствием оплаты за проведение экспертизы на счет экспертной организации в Кировский районный суд г. Томска поступило ходатайство ООО «Томская независимая оценочная компания» об оплате экспертизы, проведенной по определению Кировского районного суда г. Томска от 24.02.2026 в размере 22000 руб.
Из материалов дела следует, подтверждается чеком по операции мобильного приложения Сбербанк Онлайн от 16.12.2025 (УПНО 1042202603429042161220253185671), что представителем истца Глазуновой Л.И. Завгоруль И.Е. на депозит Управления Судебного департамента в Томской области за проведение экспертизы внесена денежная сумма в размере 20000 руб.
Определением Кировского районного суда г. Томска от 04.05.2026 Управлению судебного департамента в Томской области поручено перечислить денежные средства в размере 20000 руб. экспертной организации за проведение по делу оценочной экспертизы.
Таким образом, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Томская независимая оценочная компания» подлежит взысканию стоимость проведения судебной экспертизы по определению Кировского районного суда г. Томска от 24.02.2026 в размере 2000 руб. (22000 руб. – 20000 руб.).
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Глазуновой ЛИ к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска, администрации Кировского района города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем его выкупа с прекращением права собственности, выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение удовлетворить частично.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации города Томска за счет средств муниципальной казны изъять у Глазуновой ЛИ 57, для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру /________/ путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер подлежащей взысканию выкупной стоимости в размере 4395500,00 руб.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права Глазуновой ЛИ года рождения, СНИЛС /________/, на квартиру, расположенную по адресу: /________/, после получения выкупной стоимости.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Томская независимая оценочная компания» (юридический адрес: 634592, Томская область, Томский район, п. Синий утес, ул. Парковая, д. 3, кв. 112; фактический адрес: 634051, г. Томск, ул. Обруб, д. 10а, оф. 28; ИНН 7014045389, КПП 701401001, ОГРН 1067014023251, платежные реквизиты: Р/сч.: 40702810714400006006, Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) г. Москва, юридический адрес: 107031, г. Москва, ул. Рождественка, д. 10/2, стр. 1, К/сч.: 30101810145250000411, БИК 044525411, ИНН 7702070139, КПП 770943002, ОКПО 01929672) стоимость проведения судебной экспертизы по определению Кировского районного суда г. Томска от 24.02.2026 в размере 2000,00 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья (подписано) Е.А. Селезнева
Решение принято в окончательной форме 19.05.2026.