РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16.02.2026 Кировский районный суд г.Томска в составе:
председательствующего Л.Л.Аплиной, при секретаре М.В.Иванцовой, помощник судьи К.А.Параскева, с участием представителя истца О.С.Ершова, ответчика, представителя третьего лица А.М.Кондаловой, рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «КЕЙС» к Кондаловой А.М. о взыскании задолженности по договору аренды, расходов по оплате коммунальных услуг и неустойки, установил:
общество с ограниченной ответственностью «КЕЙС» (далее – ООО «КЕЙС») обратилось в Томский районный суд Томской области с указанным иском к Кондаловой А.М. В обоснование иска указано, что 24.03.2025 между истцом и ответчиком заключен договор поручительства, согласно которому Кондалова А.М. взяла на себя обязательство отвечать перед истцом за исполнение обществом с ограниченной ответственностью «Автоэкспресс» (далее – ООО «Автоэкспресс») долговых обязательств, возникших в связи с неуплатой арендной платы по договору аренды от 04.02.2020 и иных возникающих их них платежей. До настоящего времени соответствующие обязательства не исполнены ни ООО «Автоэкспресс», ни Кондаловой А.М., в связи с чем, истец считает возможным взыскать в полном объеме задолженность, образовавшуюся из договора аренды с ответчика.
На основании изложенного, ООО «КЕЙС» просит взыскать с Кондаловой А.М. задолженность по арендной плате в размере 357493 руб., неустойку за несвоевременное внесение арендной платы за период с 06.04.2024 по 14.07.2025 и до фактического внесения основного долга, затраты по коммунальным услугам в размере 71441 руб., неустойку за несвоевременную компенсацию коммунальных платежей за период с 26.02.2025 по 14.07.2025 и до фактического внесения основного долга.
Определением Томского районного суда Томской области от 07.10.2025 дело передано для рассмотрения по подсудности в Кировский районный суд г.Томска по месту жительства ответчика.
Определением от 10.11.2025 дело принято к производству Кировского районного суда г.Томска суда.
В судебном заседании представитель истца Ершов О.С., действующий на основании доверенности от 15.07.2025 сроком на два года, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Пояснил, что арендная плата должна была производиться 5 числа каждого текущего месяца и рассчитывалась с 1 по 30 или 31 число текущего месяца.
Ответчик и представитель третьего лица Кондалова А.М., являющаяся генеральным директором и учредителем ООО «Автоэкспресс», исковые требования признала частично. Считала, что задолженность по арендной плате за февраль 2025 года рассчитана неверно, поскольку оплата должна производиться 5 числа текущего месяца, арендную плату необходимо исчислять за полный месяц с 4 по 4 число. Также неверными считала начисления за коммунальные услуги в феврале 2025 года, поскольку пользовалась помещением неполный месяц. Просила снизить размер неустойки.
Изучив доказательства по делу в их совокупности, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Из ст. 606 ГК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно ч.ч 1, 3 ч ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
В соответствии с пунктом 1 ст. 367 ГК РФ поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также в случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия, без согласия последнего.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как следует из материалов дела, 04.02.2020 между ООО «Анисия» (арендодатель) и ООО «Автоэкспресс» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять в аренду следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью /________/ кв.м, расположенное по адресу: /________/, являющийся частью нежилого помещения, общей площадью /________/ кв.м, кадастровый номер /________/, с целью использования помещения – деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания.
В соответствии с разделом 2 договора аренды, настоящий договор заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Окончание срока действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение взятых на себя по нему обязательств.
Согласно п.4.4.2 договора аренды, арендатор обязан своевременно и в установленном в настоящем договоре размере вносить арендодателю арендную плату и возмещать расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг по счетам энергоснабжающих и обслуживающих организаций, согласно агентскому соглашению на обеспечение коммунальными ресурсами, заключенному между арендодателем и арендатором.
В соответствии с п.п.5.1, 5.2, 5.5 договора аренды, арендная плата вносится арендатором авансом, ежемесячно до 5 (пятого) числа текущего месяца. Оплата арендной платы производится арендатором путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Ежемесячная арендная плата составляет 130000 руб., НДС не облагается. Арендная плата может быть увеличена, но не чаще чем один раз в год, и в любом случае не более чем на 5%, при этом арендодатель должен предупредить об этом арендатора на 1 месяц путем направления ему письменного уведомления.
На основании соглашения от 03.07.2020 о перемене стороны по договору аренды нежилого помещения от 04.02.2020, в связи со сменой собственника нежилого помещения, расположенного по адресу: /________/, общей площадью /________/ кв.м, кадастровый номер /________/, изменяется сторона «Арендодатель» - ООО «Анисия» на «Новый арендодатель» - «ООО «КЕЙС».
Согласно уведомлению ООО «КЕЙС» от 15.12.2022, стоимость арендной платы по договору с 01.01.2023 увеличена на 5% и составила 136500 руб. в месяц.
Согласно уведомлению ООО «КЕЙС» от 26.12.2023, стоимость арендной платы по договору с 01.01.2024 увеличена на 5% и составила 143 325 руб. в месяц.
Согласно уведомлению ООО «КЕЙС» от 18.12.2024, стоимость арендной платы по договору с 01.01.2025 увеличена на 5% и составила 150 491 руб. в месяц.
01.07.2020 между ООО «КЕЙС» (агент) и ООО «Автоэкспресс» (принципал) заключено агентское соглашение на обеспечение коммунальными ресурсами, по условиям которого агент обязуется от своего имени, за счет и в интересах принципала осуществлять комплекс юридических и фактических действий, направленных на обеспечение помещения, предоставленного принципалу по договору аренды нежилого помещения от 04.02.2020, общей площадью /________/ кв.м, являющегося частью нежилого помещения, общей площадью /________/ кв.м, расположенного по адресу: /________/, коммунальными услугами.
Согласно п.1.3 агентского соглашения предоставление принципалу коммунальных услуг производится организациями – поставщиками коммунальных услуг г.Томска. Обязанности агента по настоящему соглашению реализуются путем заключения и сопровождения исполнения договоров с указанными организациями, выполнению расчетов стоимости полученных принципалом услуг от поставщиков, выставления принципалу счетов на оплату потребленных коммунальных услуг и получению стоимости потребленных принципалом коммунальных услуг.
В соответствии с п.п.2.1.1, 2.1.2, 2.2.4 агентского соглашения, агент обязан: обеспечить контроль исполнения организациями-поставщиками договорных обязательств по предоставлению принципалу коммунальных услуг. Тарифы на предоставляемые услуги устанавливаются организациями-поставщиками услуг; письменно уведомлять принципала о предоставленных услугах и сумме платежа до 25 числа месяца, следующего за расчетным. Принципал обязан: вносить ежемесячно агенту плату за коммунальные услуги в соответствии с утвержденными тарифами и нормативами потребления.
Агент ежемесячно в срок до 25-го числа месяца, следующего за расчетным, предоставляет принципалу счет и акт о выполнении настоящего соглашения с приложением подтверждающих документов. Принципал передает подписанный акт агенту в течение 5 (пяти) банковских дней с момента его получения. Размер расходов агента, подлежащих возмещению принципалом по настоящему соглашению, определяется договорами на поставку соответствующих коммунальных ресурсов (заключаемыми агентом со специализированными организациями – поставщиками коммунальных ресурсов) по показаниям приборов учета. Расходы на исполнение агентом поручения по настоящему соглашению в отношении помещений принципала возмещаются принципалом в полном объеме (раздел 4 агентского соглашения).
В соответствии с порядком расчета потребления коммунальных услуг (приложение /________/ к агентскому соглашению от 01.07.2020), общие показания по электроэнергии снимает энергоснабжающая организация; расчет потребленной электроэнергии производится на основании индивидуального прибора учета /________/, установленного по адресу: /________/, по ценам поставщика. Показания по расходу холодного и горячего водоснабжения принципал передает агенту не позднее 25 числа расчетного месяца; расчет потребленного водоснабжения и водоотведения производится на основании индивидуальных приборов учета, расположенных по адресу: /________/, по ценам поставщика. Расчет за потребленную теплоэнергию производится пропорционально занимаемой площади в ценах поставщика. Общая площадь помещения составляет /________/ кв.м, из них /________/ кв.м арендует принципал, что составляет 65,8 % занимает принципал на основании договора аренды. Расчет по содержанию МКД производится на основании счетов УК пропорционально занимаемой площади в размере 65,8% от счета.
В связи с истечением срока договора аренды нежилых помещений от 04.02.2020 договор расторгнут, согласно акту приема-передачи от 20.02.2025 нежилое помещение общей площадью /________/ кв.м, находящееся по адресу: /________/, являющееся частью нежилого помещения, общей площадью /________/ кв.м, кадастровый номер /________/, передано арендатором арендодателю.
24.03.2025 между ООО «КЕЙС» (арендодатель) и Кондаловой А.М. (поручитель) заключен договор поручительства к договору аренды от 04.02.2020, по условиям которого поручитель обязуется отвечать перед арендодателем за исполнение арендатором ООО «Автоэкспресс» своего обязательства по выплате своей задолженности в размере 696307,68 руб.
В соответствии с п.2.2 договора поручительства, поручитель отвечает перед арендодателем в том же объеме, что и арендатор, включая уплату процентов и других убытков арендодателя, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного поручительством обязательства.
Согласно представленному истцом расчету, задолженность ООО «Автоэкпресс» перед истцом по договору аренды нежилого помещения от 04.02.2020 на момент его расторжения составляет 357493,57 руб.
Учитывая, что в материалы дела не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств ООО «Автоэкспресс» в рамках договора аренды, исковые требования о взыскании в пользу истца задолженности по указанному договору с поручителя Кондаловой А.М., подлежат удовлетворению.
Согласно представленному истцом расчету, задолженность ООО «Автоэкпресс» перед истцом по агентскому соглашению на обеспечение коммунальными ресурсами от 01.07.2020 составляет 71441,22 руб.
В подтверждение указанной задолженности в материалы дела представлены: счет /________/ на оплату ЖКУ за январь 2025 года, акт /________/ /________/ от 31.01.2025, акт /________/ приема-передачи тепловой энергии /________/ от 31.01.2025, счет-фактура /________/ /________/ от 31.01.2025, счет-фактура /________/ /________/ от 29.01.2025, счет-фактура /________/ /________/ от 29.01.2025, счет-фактура /________/ /________/ от 29.01.2025, счет /________/ на оплату ЖКУ за февраль 2025 года, акт /________/ /________/ от 28.02.2025, акт /________/ приема-передачи тепловой энергии /________/ от 28.02.2025, счет-фактура /________/ /________/ от 28.02.2025, счет-фактура /________/ /________/ от 26.02.2025, счет-фактура /________/ /________/ от 26.02.2025, счет-фактура /________/ /________/ от 26.02.2025.
Истцом в адрес ООО «Автоэкспресс» выставлены счета на оплату коммунальных расходов /________/ от 25.02.2025 в размере 43356,72 руб., /________/ от 17.03.2025 в размере 28084,50 руб.
Вместе с тем, обязательства по агентскому соглашению на обеспечение коммунальными ресурсами от 01.07.2020 до настоящего времени не исполнены.
С учетом изложенного, исковые требования истца в данной части также полежат удовлетворению в полном объеме.
Оценивая доводы ответчика о неверном расчете арендной платы за февраль 2025 года, суд находит их несостоятельными. Истцом представлен подробный расчет задолженности, согласно которому оплата должна производиться за текущий месяц. Доказательств того, что сторонами согласовывался иной порядок расчета, ответчиком в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено.
Доводы о неправильном начислении коммунальных платежей за февраль 2025 года, в связи использованием помещения неполный месяц, судом во внимание не принимаются, поскольку представленный расчет задолженности по коммунальным услугам, представленный истцом, судом проверен и признан арифметически верным, указанный расчет произведен с учетом срока фактического владения помещением в феврале 2025 года.
Разрешая требования истца о взыскании пени, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату принятия решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Пунктом 8.1 договора аренды нежилого помещения от 04.02.2020 установлено, что арендатор в случае задержки оплаты любого из платежей в сроки, установленные настоящим договором, уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с п.5.2 агентского соглашения на обеспечение коммунальными ресурсами от 01.07.2020, за несвоевременное возмещение расходов агент вправе потребовать уплаты пени принципалом в размере 0,5% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с неисполнением обязанности по оплате по договору аренды от 04.03.2020 за период с 06.04.2024 по 16.02.2026 подлежит начислению неустойка в размере 953460,8 руб., по оплате по агентскому соглашению от 01.07.2020 подлежит начислению неустойка в размере 123233,54 руб.
Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при взыскании неустойки с физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п.п. 71,75 Постановления).
Оценивая соразмерность установленной договором и соглашением неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств, суд исходит из того, что установленный размер неустойки является не соразмерным последствиям нарушения ответчиком обязательств, соответственно подлежит уменьшению до 50 000 руб. по договору аренды от 04.02.2020, до 10 000 руб. по агентскому соглашению от 01.07.2020.
В силу приведенных нормативных положений суд также удовлетворяет исковые требования о взыскании с ответчика неустойки в размере 0,5% в день, начисляемой на сумму задолженности по договору аренды нежилого помещения от 04.02.2020 за период с 17.02.2026 по день фактического погашения задолженности, и неустойки в размере 0,5% в день, начисляемой на сумму задолженности по агентскому соглашению на обеспечение коммунальными ресурсами от 01.07.2020 за период с 17.02.2026 по день фактического погашения задолженности.
В соответствии с ч.1 ст.88, ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе, требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).
Расходы истца по уплате государственной пошлины в размере 25 325 руб. подтверждаются платежным поручением /________/ от 15.07.2025 и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194- 198 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «КЕЙС» к Кондаловой А.М. о взыскании задолженности по договору аренды, расходов по оплате коммунальных услуг и неустойки удовлетворить частично.
Взыскать с Кондаловой А.М. в пользу общества с ограниченной ответственностью «КЕЙС» задолженность по договору аренды нежилого помещения от 04.02.2020 в размере 357493 руб., неустойку за несвоевременное внесение арендной платы за период с 06.04.2024 по 16.02.2026 в размере 50 000 руб.
Взыскать с Кондаловой А.М. в пользу общества с ограниченной ответственностью «КЕЙС» неустойку в размере 0,5% в день, начисляемую на сумму задолженности по договору аренды нежилого помещения от 04.02.2020 за период с 17.02.2026 по день фактического погашения задолженности.
Взыскать с Кондаловой А.М. в пользу общества с ограниченной ответственностью «КЕЙС» задолженность по агентскому соглашению на обеспечение коммунальными ресурсами от 01.07.2020 в размере 71 441 руб., неустойку за несвоевременное внесение коммунальных платежей за период с 26.02.2025 по 16.02.2026 в размере 10 000 руб.
Взыскать с Кондаловой А.М. в пользу общества с ограниченной ответственностью «КЕЙС» неустойку в размере 0,5% в день, начисляемую на сумму задолженности по агентскому соглашению на обеспечение коммунальными ресурсами от 01.07.2020 за период с 17.02.2026 по день фактического погашения задолженности.
Взыскать с Кондаловой А.М. в пользу общества с ограниченной ответственностью «КЕЙС» расходы по оплате госпошлины в размере 25325 руб.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья подпись Л.Л.Аплина
В окончательной форме решение принято 03.03.2026