РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 марта 2026 года Кировский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Ю.А. Романовой, при секретаре Г.С. Бежинарь, помощник судьи Н.А. Лебедева, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Вахитовой И.Ю. к Вахитову В.И. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Вахитова И.Ю. (далее – истец) обратилась в суд к Вахитову Виктору Исрфимовичу (далее – ответчик) с исковым заявлением, в котором просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /________/, заключенный /________/ между Вахитовой И.Ю. и Вахитовым В.И. недействительным; применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение; возвратить квартиру по адресу: /________/, в собственность Вахитовой И.Ю.; указать, что решение суда является основанием для вынесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе, для восстановления записей о праве собственности Вахитовой И.Ю. на указанную квартиру.
В обоснование иска указано, /________/ между истцом и ответчиком заключен договор займа, согласно которому ответчик передал истцу в качестве займа денежную сумму в размере 7000000 рублей, со сроком возврата до /________/. В обеспечение исполнения данного обязательства истец обязалась заключить в пользу ответчика договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /________/. Во исполнение договоренности об обеспечении договора займа, /________/ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи указанной квартиры. /________/ Вахитова И.Ю. возвратила заемные денежные средства и обратилась к Вахитову В.И. с просьбой возвратить квартиру в свою собственность, однако ответчик ответил устным отказом. /________/ истец направила ответчику претензию с просьбой возвратить ей принадлежащую квартиру, однако претензия оставлена без ответа.
Истец, представитель истца Зорин Е.Ю., извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, также материалы дела содержат заявление от /________/ представителя истца о рассмотрении дела в отсутствие истца и её представителя.
Ответчик Вахитов В.И., извещенный о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился, в адрес суда поступило заявление ответчика, согласно которому последний признает исковые требования истца в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В пунктах 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что согласно Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.
По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительной притворной сделки входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
В обоснование заявленных требований истец указывает на заключение договора займа от /________/ между истцом Вахитовой И.Ю. и ответчиком Вахитовым В.И.
В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В соответствии с п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения в силу закона (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации) являются предмет договора (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации), цена (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации), перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1).
Если правила, содержащиеся в ч. 1 указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч. 2).
В абзаце втором пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (абзац третий пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49).
Как следует из требований ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (абз. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (абз. 2).
Судом установлено, что между истцом Вахитовой И.Ю., /________/, и ответчиком Вахитовым В.И., /________/ года рождения, заключен договора займа, по условиям которого истец передает ответчику в собственность денежную сумму в размере 7000000 рублей, а ответчик обязуется возвратить истцу указанную сумму до /________/. Данное обязательство по настоящему договору обеспечивается залогом недвижимости – квартирой, расположенной по адресу: /________/. Залог, указанный в договоре, оформляется договором купли-продажи указанной квартиры. В случае исполнения обязательства по возврату займа – истец обязуется возвратить имущество в собственность ответчика в течение трех дней с момента исполнения обязательства ответчика по возврату денежных средств.
Во исполнение договора займа между сторонами заключен договор купли-продажи от /________/, по условиям которого ФИО2 продает ФИО3 жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: /________/. Стоимость данной квартиры определена сторонами в размере 7000000 рублей.
В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости от /________/, квартира площадью 42 кв.м. с кадастровым номером: /________/, расположенная по адресу: /________/ принадлежит на праве собственности Вахитову В.И..
Однако сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости об исполнении сделки не свидетельствует.
Исходя из расписки /________/, Вахитов В.И. получил от истца Вахитовой И.Ю. денежную сумму в размере 7000000 рублей в счет возврата займа по договору от /________/.
Обращаясь с иском, истец указала, что свои обязательства по возврату заемных денежных средств выполнила, однако ответчик свои обязательства по возврату квартиры, расположенной по адресу: /________/, не выполнил. В связи с этим Вахитовой И.Ю. направлена претензия в адрес ответчика Вахитова В.И., которая оставлена без ответа.
Оценивая сделку на предмет ее притворности, необходимо учитывать, что таковой она является в результате осознанного поведения обеих сторон сделки. В данном случае истец и ответчик, подписывая договор купли-продажи, осознавали, что этим они прикрывают залог жилого помещения в обеспечение обязательства Вахитовой И.Ю. перед Вахитовым В.И. (займодавцем).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 п. 1 ГК РФ).
В соответствие с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ).
В силу положений ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.
Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.
Права залогодержателя в отношениях с залогодателем на основании п. 1 ст. 341 ГК РФ возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.
Правоотношения, связанные с залогом недвижимости, также регулируются специальным законом (абз. 2 п. 4 ст. 334 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от /________/ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктами 4, 5 данной статьи установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
В соответствие с пп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).
В силу положений пункту 1 статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Вахитов В.И. подал заявление о признании исковых требований, последствия признания иска, предусмотренные ч. 2 ст. 173 ГПК РФ, исходя из текста заявления, ему разъяснены и понятны.
Согласно ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, суд не принимает признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. В силу ч. 2 ст. 173 ГПК РФ, суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон. При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований (ч. 3 ст. 173 ГПК РФ).
На основании части 4.1 статьи 198 ГПК РФ, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.
Поскольку обстоятельства, препятствующие принятию судом признания иска в части недействительности договора отсутствуют, суд принимает признание иска ответчиком и полагает необходимым удовлетворить исковое требование о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /________/, заключенного /________/ между Вахитовой И.Ю. и Вахитовым В.И..
Согласно абзацу 12 пункта 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2019), утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 г., признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий, как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.
Таким образом, последствием недействительности сделки является прекращение права собственности Вахитова В.И. в отношении спорной квартиры.
В силу положений п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты. Государственный кадастровый учёт осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (п. 6 ч. 5).
Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В силу статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Согласно подп. 1 и подп. 3 п. 1 ст. 333.40 НК РФ, уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случаях уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой; прекращения производства по делу без рассмотрения Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции или арбитражными судами. При признании ответчиком иска до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.
На основании п. 1 и п. 3 ч. 1 ст. 333.40 НК РФ государственная пошлина подлежит возврату истцу в размере 51100 руб. (70% от 73000 руб.).
Поскольку исковые требования судом удовлетворены, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 21900 руб. (73000х30%) в счет возмещения расходов по ее оплате.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 173, 193 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Вахитовой И.Ю. к Вахитову В.И. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: /________/, заключенный /________/ между Вахитовой И.Ю. и Вахитовым В.И. недействительным.
Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности Вахитова В.И. на квартиру, расположенную по адресу: /________/.
Решение суда является основанием для восстановления в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Вахитовой И.Ю. на квартиру, расположенную по адресу: /________/.
Возвратить Вахитовой И.Ю. из бюджета муниципального образования «Город Томск» государственную пошлину в размере 51100 руб., уплаченную при подаче искового заявления в суд (чек-ордер от /________/ на сумму 73000 руб.).
Взыскать с Вахитова В.И. в пользу Вахитовой И.Ю. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 21900 руб.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Ю.А. Романова
Мотивированный текст решения изготовлен 24.03.2026.