РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 марта 2026 года Кировский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Балахниной С.И., при секретаре Хаританович Ю.Е., с участием представителя истца Чаунина Ю.С., представителя ответчика Курасова И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Шварцман О.А. к Лабазанову Х.А. о признании договора купли-продажи нежилых помещений недействительным, применении последствий недействительности сделки, установил:
Шварцман О.А. обратилась в суд с иском к Лабазанову Х.А., в котором с учетом заявления об увеличении исковых требований просит признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами /________/, площадью 231 кв.м, и /________/, площадью 210 кв.м, заключенный между истцом и ответчиком 20.01.2011; применить последствия недействительности сделки в виде возврата истцу денежных средств, уплаченных по договору, в сумме 1650000 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что 21.01.2011 между Шварцман О.А. и Лабазановым Х.А. был заключен договор купли-продажи нежилых помещений, согласно которому истец приобрела у ответчика нежилые помещения с кадастровыми номерами /________/, площадью 231 кв.м, и /________/, площадью 210 кв.м, расположенные по адресу: г. Томск, /________/. Для покупки данной недвижимости 20.01.2011 Шварцман О.А. заключен кредитный договор на сумму 1350000 руб. Денежные средства по договору купли-продажи продавцу переданы в полном объеме. Решением Кировского районного суда г. Томска от 01.04.2025 право собственности истца на вышеуказанные нежилые помещения было признано отсутствующим в связи с тем, что данные помещения являются общей долевой собственностью и общедомовым имуществом, и не могли быть предметом договора купли-продажи. Ранее об этом факте истцу известно не было, поскольку в договоре купли-продажи имелась отметка о гарантии продавца в том, что нежилые помещения свободны от прав третьих лиц, не находятся под арестом, в залоге и не являются предметом спора.
Истец Шварцман О.А., извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила своего представителя.
Представитель истца Чаунин Ю.С. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал. Пояснил, что он является супругом истца Шварцман О.А. Нежилые помещения приобретались с использованием в большей степени кредитных денежных средств. Помещения располагаются в подвале многоквартирного жилого дома, у них 4 входа, два из которых заколочены и не функционируют. Долгое время они не использовались из-за финансовых трудностей, не было денег на ремонт. В 2023 году они со Шварцман О.А. решили сделать в помещениях ремонт, чтобы открыть там офис по производству полиграфических изделий, сменить дверь. Но ТСЖ «Радуга», которая является управляющей компанией в доме, в котором находятся помещения, по адресу: г. Томск, /________/, начало чинить препятствия в пользовании истцу нежилыми помещениями. Сменило замки, чтобы было невозможно попасть в подвальные помещения, после чего Шварцман О.А. была вынуждена обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании имуществом. ТСЖ в рамках рассмотрения дела подало встречное исковое заявление о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилые помещения. ТСЖ было несогласно с тем, что эти помещения находятся у Шварцман О.А.; полагало, что они являются общедомовым имуществом, поскольку сквозь помещения проходят инженерные коммуникации. Решением Кировского районного суда г. Томска от 01.04.2025 право собственности на нежилые помещения Шварцман О.А. было признано отсутствующим, в основу решения положена судебная экспертиза. Решение суда истцом не обжаловалось, поскольку это было нецелесообразно. При заключении договора купли-продажи нежилые помещения осматривались как истцом, так и представителем банка, с которым был заключен кредитный договор. Через помещения проходили инженерные коммуникации, были канализационная труба, трубы горячей и холодной воды. Пояснил, что никаких вопросов или сомнений у них не возникло, поскольку в данном многоквартирном доме в подвале находятся и другие нежилые помещения, которые на праве собственности принадлежат иным собственникам, но к ним никто претензий не предъявляет. Попытки найти первичные документы в Управлении Росреестра по Томской области, либо в Департаменте архитектуры и градостроительного развития ничего не дали. Нежилые помещения передавались по акту приема-передачи. Полагал, что сделка являлется оспоримой и срок исковой давности истцом не пропущен, так как о нарушении своего права Шварцман О.А. узнала из решения от 01.04.2025.
Ответчик Лабазанов Х.А., будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил своего представителя.
Представитель ответчика Курасов И.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, просил применить срок исковой давности. Пояснил, что Лабазанов Х.А. не являлся участником по гражданскому делу, рассмотренному в 2025 году. О вынесенном решении, которым право собственности Шварцман О.А. на нежилые помещения было признано отсутствующим, он узнал только тогда, когда к нему был предъявлен настоящий иск. Указал, что помещения изначально продавались по цене ниже рыночной, до продажи ими никто не пользовался длительное время. По мнению ответчика, нежилые помещения были проданы лишь для того, чтобы Шварцман О.А. могла воспользоваться кредитными денежными средствами. Считал, что данную сделку следует признавать мнимой, поскольку Лабазанов Х.А. денежных средств по ней не получал, Зайцева В.А., который получил по расписке денежные средства от Шварцман О.А., он не знает. Так же полагал, что истцом пропущен предельный срок исковой давности, который составляет 10 лет.
Третьи лица ТСЖ «Радуга», Габриелян А.О., Зайцев В.А., будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представителей не направили, об отложении судебного заседания ходатайств не заявляли.
Определив на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) рассмотреть дело в отсутствие сторон и третьих лиц, заслушав пояснения представителей, изучив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 20.01.2011 Лабазановым Х.А. (продавец) в лице представителя Габриеляна А.О., действующего по доверенности, и Шварцман О.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому покупатель приобретает в собственность у продавца нежилое помещение, инвентаризационный номер: /________/, общей площадью 210,8 кв.м, этаж – подвал в многоквартирном доме, номер помещения на поэтажном плане 4-10, изготовленном ОГУП «Томским областным центром технической инвентаризации», свидетельство об аккредитации серия РH-1 № 000107, запись № 171 от 17 января 2006 года, расположенное по адресу: /________/, и нежилое помещение, инвентаризационный номер: /________/, общей площадью 231,1 кв.м, этаж подвал в многоквартирном доме, номера на поэтажном плане 11, 12, 14-19, изготовленном ОГУП «Томским областным центром технической инвентаризации», свидетельство об аккредитации серия РН-1 № 000107, запись № 171 от 17 января 2006 года, расположенное по адресу: г. Томск, Мокрушина улица, 13а.
В соответствии с п. 1.2 договора объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности на основании Договора № 2п о совместном строительстве жилого дома на началах долевого участия от 02.06.2003 и дополнительного соглашения о внесении изменений в договор № 2л о совместном строительстве жилого дома на началах долевого участия от 02.06.2003 от 11.11.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.04.2010, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области, запись регистрации /________/ от 02.04.2010.
Согласно п. 2.1 договора цена объекта недвижимости установлена в размере 1 650 000 руб. Покупатель обязуется выплатить цену в полном объеме следующим образом: 300 000 руб. за счет собственных средств в день заключения настоящего договора№ 1 350 000 руб. в течение пяти рабочих дней с момента перехода права собственности на объект недвижимости за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО «Томскпромстройбанк», согласно кредитному договору /________/ от 20.01.2010 (п. 2.3 Договора).
В соответствии с распиской от 20.01.2011 Зайцев В.А., действующий по доверенности от Габриеляна А.О., получил от Шварцман О.А. задаток в сумме 300 000 руб. по договору купли-продажи от 20.01.2011 нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Томск, /________/, номера в поэтажном плане 4-10, 11, 12, 14-19.
В соответствии с распиской от 18.02.2011 Зайцев В.А., действующий по доверенности от Габриеляна А.О., получил от Шварцман О.А. окончательный расчет в сумме 1 350 000 руб. по договору купли-продажи от 20.01.2011.
В материалы дела представлен кредитный договор /________/ от 20.01.2011, заключенный между Шварцман О.А. и ОАО «Томскпромстройбанк», предметом договора является предоставление Банком заемщику кредита в размере 1 350 000 руб.
Право собственности Шварцман О.А. на нежилое помещение по адресу: г.Томск, /________/, площадью 210,8 кв.м, кадастровый номер /________/, нежилое помещение по адресу: г.Томск, /________/, площадью 231,1 кв.м, кадастровый номер /________/, зарегистрировано 08.02.2011.
Решением Кировского районного суда г. Томска от 01.04.2025 право собственности Шварцман О.А. на нежилые помещения с кадастровым номером /________/ по адресу: г. Томск, /________/, пом. п011, п012, п014-п019, площадью 231,1 кв.м, и с кадастровым номером /________/, по адресу: г. Томск, /________/, площадью 210,8 кв.м, признано отсутствующим; запись о государственной регистрации права собственности Шварцман О.А. на нежилые помещения /________/ по адресу: г. Томск, /________/, пом. п011, п012, п014-п019, площадью 231,1 кв.м и /________/, по адресу: г. Томск, /________/, площадью 210,8 кв.м исключена из Единого государственного реестра недвижимости; нежилые помещения /________/ по адресу: г. Томск, /________/, пом. п011, п012, п014-п019, площадью 231,1 кв.м и /________/, по адресу: г. Томск, /________/, площадью 210,8 кв.м признаны общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Томск, /________/.
Решение суда не обжаловалось и вступило в законную силу 16.05.2025.
Обращаясь в суд с настоящим иском Шварцман О.А. указала, что сделка была заключена с нарушением требований закона. При ее заключении продавец гарантировал, что передаваемый объект свободен от прав третьих лиц. О том, что помещения являются общедомовым имуществом и не могли быть проданы, истец узнала 01.04.2025.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из требований ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (абз. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (абз. 2).
Из изложенного следует, что сделки, направленные на отчуждение нежилых помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирных домов, являются ничтожными, так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
В соответствии со статьями 11 и 12 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, а предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица. Выбор способа защиты права избирается заявителем, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения, удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.
Основными задачами гражданского судопроизводства, сформулированными в статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.
В соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В соответствии с частью 1 статьи 196 названного кодекса при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом (часть 3).
С учетом требований части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации право определения предмета и основания иска, способа защиты гражданских прав принадлежит только истцу, в связи с чем, исходя из заявленных требований все иные формулировки и толкование требования судом, а не истцом означают фактически выход за пределы заявленного истцом к ответчику требования.
В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п.1 ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (п.1 ст.461 ГК РФ).
Из разъяснений, изложенных в п.83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 ГК РФ не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460 - 462 ГК РФ. По смыслу пункта 1 статьи 461 ГК РФ исковая давность по этому требованию исчисляется с момента вступления в законную силу решения суда по иску третьего лица об изъятии товара у покупателя.
Согласно разъяснениям, изложенным в п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018, покупатель, который лишился приобретенной им вещи на основании решения суда, вынесенного по иску третьего лица, вправе требовать от продавца возмещения убытков исходя из реально уплаченной им за товар денежной суммы.
Исковая давность по требованию покупателя исчисляется с момента вступления в силу решения суда об истребовании вещи.
С учетом положений п.83 Постановления Пленума №25 истец избрала ненадлежащий способ защиты права. Избранный способ защиты не соответствует характеру нарушенного права и в результате применения последствий недействительности сделки не восстановит нарушенное право непосредственным образом.
Кроме того, согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ и пункту 2 статьи 167 ГК РФ потенциальным правовым последствием удовлетворения требования о признании недействительным договора купли-продажи является восстановление права собственности продавца на отчужденный объект, что в настоящее время невозможно.
Судом на обсуждение неоднократно ставился вопрос об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, однако представитель истца в процессе настаивал на иске о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий его недействительности.
Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Кроме того, ответчиком было заявлено о пропуске исковой давности.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ устанавливается в три года.
В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу п.1 ст.181 ГК РФ (в редакции, действующей на дату заключения договора) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 101 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Таким образом, приведенные выше положения п.1 ст.181 ГК РФ предполагают, что начало течения срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а соответственно и по требованиям о признании ее недействительной, обусловлено не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки.
Договор купли-продажи заключен сторонами 20.01.2011, акт приема-передачи подписан 20.01.2011, право собственности за Шварцман О.А. на нежилые помещения зарегистрировано 08.02.2011, что следует из регистрационного дела на спорные объекты недвижимости. Исковое заявление о признании сделки недействительной подано 28.11.2025, то есть с пропуском установленного законом срока.
Обстоятельств, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока исковой давности, истцом не приведено.
Доводы стороны истца, изложенные в иске и ходатайстве о восстановлении срока, о том, что срок исковой давности следует исчислять со дня, когда истец узнала о нарушении своего права, т.е. со дня вынесения решения Кировского районного суда г.Томска от 01.04.2025, основаны на неверном понимании норм материального права.
Общие положения о начале течения срока исковой давности в данном случае не применяются, поскольку п. 1 ст. 181 ГК РФ является специальной нормой по отношению к ст. 200 ГК РФ.
Ссылка представителя истца на то, что ТСЖ «Радуга» препятствовало в пользовании недвижимыми помещениями, что следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению ТСЖ «Радуга» от 17.06.2011, не может служить основанием для применения иного правового регулирования.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что нежилые помещения длительное время не использовались, так как не было денег на ремонт, платили кредит.
В 2015 году Шварцман О.А. подавала заявление на имя председателя ТСЖ «Радуга» о согласовании подключения нежилого помещения под детско-юношеский военно-патриотический клуб «Россия вперед». С иском в суд об устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями обратилась лишь в 2024 году.
Каких-либо требований к ответчику о признании договора недействительным в связи с невозможность пользования приобретенным имуществом истец не предъявляла, доказательств этому не представлено.
Обращение представителя истца Чаунина Ю.С. в ОМВД России по Советскому району г.Томска от 09.10.2025 по обстоятельствам возможной противоправной деятельности Габриеляна А.О., Лабазанова Х.А., что следует из постановления от 25.12.2025, в данном случае правового значения для рассмотрения настоящего иска не имеет, каких-либо значимых процессуальных решений по обращению не принималось.
Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
На основании изложенного, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований Шварцман О.А., в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
в удовлетворении иска Шварцман О.А. к Лабазанову Х.А. о признании договора купли-продажи нежилых помещений недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий С.И. Балахнина
Решение суда в окончательной форме изготовлено /________/.