РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 февраля 2026 года Кировский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Балахниной С.И., при секретаре Хаританович Ю.Е., с участием представителя истца Груздева И.Ю., представителя третьего лица ПАО Сбербанк Родченко И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Сергеева С.В. к Головацкой К.А., Поздняковой (Кашинской) Д.Б. о признании многоквартирного дома домом блокированной застройки, признании квартиры зданием в составе жилого дома блокированной застройки, признании права собственности на здание, установил:
Сергеев С.В. обратился в суд с исковым заявлением к Головацкой К.А., Позняковой (Кашинской) Д.Б., в котором с учетом заявления об изменении исковых требований просит: признать здание с кадастровым номером /________/, назначение: многоквартирный дом, площадью 71,9 кв.м, по адресу: г. Томск, /________/, жилым домом блокированной застройки, состоящим из трех зданий (жилых блоков) - площадью 29,8 кв.м, с кадастровым номером /________/, площадью 31,4 кв.м, с кадастровым номером /________/, площадью 56,8 кв.м, с кадастровым номером /________/; признать квартиру с кадастровым номером /________/ по адресу: г. Томск, /________/ зданием (жилым блоком) площадью 46,6 кв.м, в составе жилого дома блокированной застройки по адресу: г. Томск, /________/; признать право собственности Сергеева С.В., /________/ года рождения, на здание (жилой блок), площадью 46,6 кв.м, по адресу: г. Томск, /________/ согласно техническому плану от 25.06.2024, подготовленному кадастровым инженером Бурановой Ю.В.
Определением судьи Кировского районного суда г. Томска от 27.01.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерного общество «Сбербанк России» (далее ПАО Сбербанк).
В обоснование заявленных исковых требований указано, что истцу Сергееву С.В. на праве собственности принадлежит квартира с кадастровым номером /________/, площадью 31,4 кв.м, расположенная по адресу: г. Томск, /________/. Данная квартира расположена в многоквартирном жилом доме, который фактически является домом блокированной застройки, поскольку все расположенные там квартиры имеют свои собственности входы и выходы, в доме отсутствует общий подъезд, чердак и подпол. Полагает, что возможно признание его квартиры самостоятельным жилым строением блокированной застройки, поскольку присутствуют все признаки блокированного жилого строения.
Истец Сергеев С.В., будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил своего представителя.
Представитель истца Груздев И.Ю. в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований. Дополнительно пояснил, что по своей сути дом, в котором расположена квартира Сергеева С.В., не является многоквартирным жилым домом, поскольку состоит из трех зданий, объединенных общими стенами, и отвечает всем признакам жилого дома блокированной застройки. Истец просит признать жилым блоком его квартиру площадью 46,6 кв.м, данная площадь вычислена в соответствии с Приказом Управления Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-место». В эту площадь входит и холодная пристройка. Согласно правилам инвентаризации, кадастровый инженер обязан отмерять площадь здания по внешнему контуру, поэтому при составлении технического плана была указана данная площадь квартиры. Реконструкция квартиры истца не производилась.
Ответчики Головацкая К.А., Позднякова (Кашинская) Д.Б., будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не представили. Согласно телефонограмме секретаря судебного заседания ответчики не возражают против удовлетворения заявленных исковых требований.
Представитель третьего лица ПАО Сбербанк Родченко И.В. в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований не возражала. Пояснила, что с ответчиком Головацкой К.А. у ПАО Сбербанк заключен ипотечный кредитный договор. Просила сохранить обременение на данное жилое помещение после признания его блокированной застройкой.
Определив на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) рассмотреть дело в отсутствие сторон, заслушав представителя истца, представителя третьего лица, изучив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Как устанавливает ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Заинтересованное лицо при нарушении или угрозе нарушения его прав, свобод и охраняемых законом интересов по своему усмотрению решает, воспользоваться ему гарантированным ст. 46 Конституции Российской Федерации правом на судебную защиту или нет. При выборе судебного способа защиты и обращении в суд ему предоставляется равный со всяким другим заинтересованным лицом доступ к правосудию в соответствии с порядком, установленным федеральным законом.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
С 1 марта 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ), которым внесены изменения в том числе в Градостроительный кодекс Российской Федерации.
В соответствии с п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования, в случае если строительство и реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
При этом Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ из указанной нормы среди прочего исключены требования по размещению жилого дома (блока) на отдельном земельном участке.
Приказом Минстроя России от 17.05.2023 № 350-пр внесены изменения в термины, данные в пунктах 3.1 - 3.3 СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, утвержденного и введенного в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр. Согласно пункту 3.1 данного свода правил домом блокированной застройки жилым индивидуальным (блокированным жилым домом) признается индивидуальный жилой дом, блокированный с другим индивидуальным жилым домом (другими индивидуальными жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Таким образом, 01.03.2022 в законодательство внесены изменения в правовой режим домов блокированной застройки, в том числе дано определение дома блокированной застройки, исключены требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Собственник каждого блока после государственной регистрации права на такой блок вправе обеспечить образование необходимого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Сергееву С.В. на основании договора купли-продажи от 18.08.2006 на праве собственности принадлежит квартира № 2, расположенная по адресу: г. Томск, /________/, что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии /________/ от /________/.
Согласно выписке из ЕГРН от 21.01.2026 жилое помещение № 2 представляет себе квартиру с кадастровым номером /________/, общей площадью 31,4 кв.м, расположенную на 1 этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Томск, /________/.
Данный многоквартирный дом имеет кадастровый номер /________/, представляет собой одноэтажное жилое строение, подземных этажей нет, площадь дома составляет 71,9 кв.м, материал наружных стен: рубленные, год завершения строительства 1953 (выписка из ЕГРН от 21.01.2026).
Квартира № 1 принадлежит на праве собственности Головацкой К.А. на основании договора купли-продажи от 02.07.2024. Согласно выписке из ЕГРН от 21.01.2026 данное жилое помещение имеет кадастровый номер /________/, расположено на 1 этаже, общая площадь 29,8 кв.м.
Квартира № 3 принадлежит на праве собственности Поздняковой (Кашинской) Д.Б. на основании договора купли-продажи от 26.07.2007. Согласно выписке из ЕГРН квартира расположена на 1 этаже, имеет кадастровый номер /________/, площадь 56,8 кв.м.
В соответствии с техническим планом здания от 25.06.2024, квартира № 2, расположенная в вышеуказанном жилом доме, является блокированной жилой застройкой площадью 46,6 кв.м. Согласно заключению кадастрового инженера, жилой дом с кадастровым номером /________/ соответствует определению жилого дома блокированной застройки, поскольку состоит из трех блоков (по сведениям ЕГРН помещений (квартир) с кадастровыми номерами /________/, /________/, /________/. Дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной или стенами без проемов с отдельным выходом на земельный участок.
Согласно пояснениям представителя истца, Сергеев С.В. реконструкцию жилого помещения не осуществлял, площадь его квартиры увеличилась в связи с присоединением холодной пристройки (веранды).
Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного суда от 19.03.2014, пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Площадь здания (жилого блока), находящегося во владении истца, определена кадастровым инженером в размере 56,8 кв.м, за счет включения холодной пристройки, являющейся частью жилого блока, но не являющейся жилой пристройкой, в соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 № NП/0393 «Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-место».
В соответствии с «Методическими рекомендациями по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 № 8) блокированный жилой дом – это здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.
Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13.05.2022 № 361/пр утвержден СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные». В данном своде правил содержится определение здания жилого многоквартирного блокированного, согласно которому это многоквартирное жилое здание, предназначенное для малоэтажной застройки, имеющее общие инженерные системы, в котором каждая квартира имеет самостоятельный выход на приквартирный участок и (или) на придомовую территорию, при этом помещения разных квартир могут располагаться друг над другом.
Согласно заключению о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций и эксплуатационной безопасности жилого дома, расположенного по адресу: г. Томск, /________/, данное здание имеет все признаки блокированной застройки, а именно: общий вход к отдельным блокам отсутствует, наличие выхода на территорию общего пользования из каждого блока отдельно; помещения общего пользования (в том числе чердака, подвала) отсутствуют; наличие общей стены без проемов с соседним блоком; проживание одной семьи в каждом блоке; наличие придомового участка с возможностью выхода из каждой части дома (блока) на обособленный участок, находящийся во владении, пользовании и распоряжении, и он неотделим от части дома, к которой прилегает; каждый блок имеет собственные коммуникации (отопление, водопровод, канализация, электроснабжение); вид разрешенного использования земельного участка: индивидуальное жилищное строительство. Реконструкция объекта не производилась, изменение сведений о площади строения № 2 произошли за счет включения в площадь пристроенной веранды.
Также эксперт сделал следующий вывод о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций и эксплуатационной безопасности жилого дома: в результате визуального обследования несущих и ограждающих конструкций, можно сделать выводы, что жилой блок по уровню ответственности классифицируется, как уровень 2 (нормальный) таблица 2, согласно ГОСТ 27751-2014. Несущие и ограждающие строительные конструкции жилого блока находятся в работоспособном состоянии, выступы на фасаде, подвергающихся воздействию атмосферных осадков - защищены, узлы и места сопряжений элементов отвечают требованиям Строительных Норм и Правил РФ: СП63.13330.2012 «Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения». Свод правил СП15.13330.2012 «СНиПН-22-81», Каменные и армокаменные конструкции» Актуализированная редакция СНиПН-22-81 (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 29.12.2011 № 635/5). Свод правил СП64.13330.2011 «СНиПН-25-80, Деревянные конструкции» Актуализированная редакция СНиПН-25-80 (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 28.12.2010 № 826). Свод правил СП22.13330.2011 «СНиП2.02.01-83, Основания зданий и сооружений» Актуализированная редакция СНиП2.02.01-83 (утв. приказом Министерства регионального развития РФ от 28.12.2010 № 823), ГОСТ27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований Основные положения» (введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.12.2014 № 1974-ст). Жилые помещения оборудованы инженерными сетями (системой электроснабжения, печным отоплением). Увеличение эксплуатационных нагрузок на строительные конструкции фундамент, стены и перекрытие не выявлено, конструктивная надёжность и безопасность возведённого объекта, не нарушена. Общее состояние основы и несущих конструкций жилого дома согласно СП 13-102-2003 признано работоспособным. Узлы и места сопряжений строительных элементов находятся в надлежащем виде.
Обследуемый многоквартирный жилой дом соответствует требованиям Строительных Норм и Правил. Жилые помещения пригодны для постоянного проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.
Согласно экспертному заключению ООО «Сибирский Центр исследований, консультаций и экспертиз» № 06-08/2024-С объект исследования, расположенный по адресу: г. Томск, /________/, не противоречит государственным санитарным правилам и нормам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан при постоянном пребывании в ней; соответствует разделу VI СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».
В соответствии с экспертным заключением ООО «Сибирский Центр исследований, консультаций и экспертиз» № 06-08/2024-П, объект исследования, расположенный по адресу: г. Томск, /________/, не противоречит нормам и правилам пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан в случае возникновения пожара. Противопожарный режим соблюдается в соответствии с требованиями Постановления Правительства РФ № 1479 от 16.09.2020 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации». Нормальная безопасная эксплуатация дома возможна.
Из вышеизложенного следует, что настоящий многоквартирный дом по своим характеристикам имеет большее сходство с домами блокированной застройки. Дома блокированной застройки являются единым, неделимым строением, каждый блок из которого имеет отдельный выход. Данные характеристики отличны от описания многоквартирного дома, а, следовательно, невозможно приравнять их к домам многоквартирным. Важно отметить, что наличие общедомовой собственности - один из главных критериев многоквартирного дома. Отсутствие общедомовой собственности не позволяет отнести объекты блокированной застройки к многоквартирным домам.
Рассматриваемое строение является блокированным в силу следующих признаков: общий вход к отдельным блокам отсутствует, наличие выхода на территорию общего пользования из каждого блока отдельно; помещения общего пользования отсутствуют; наличие общей стены без проемов с соседним блоком; проживание одной семьи в каждом блоке; наличие придомового участка с возможностью выхода из каждой части дома (блока) на обособленный участок, и он неотделим от части дома, к которой прилегает; каждый блок имеет собственные коммуникации (отопление, водопровод, канализация, электроснабжение и др.). Жилое строение по адресу: г. Томск, /________/, имеет статус - блокированного жилого дома.
Согласно п. 14 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
Вместе с тем, учитывая положения части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждая часть жилого дома (блок) соответствует автономному блоку (индивидуальному жилому дому), и каждой такой части соответствует земельный участок с соответствующим видом разрешенного использования, то такие части жилого дома могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как здания - блоки жилого дома блокированной застройки.
Таким образом, из представленных документов следует, что дом, расположенный по адресу: г. Томск, /________/, соответствует всем параметрам блокированной застройки, и его можно признать жилым домом блокированной застройки, состоящим из трех зданий (жилых блоков) - площадью 29,8 кв.м, с кадастровым номером /________/, площадью 31,4 кв.м, с кадастровым номером /________/, площадью 56,8 кв.м, с кадастровым номером /________/.
При таких обстоятельствах, суд считает, что исковые требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.
Согласно ч.1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт.
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в запись ЕГРН в отношении многоквартирного дома, площадью 71,9 кв.м, по адресу: г. Томск, /________/.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования акционерного общества Сергеева С.В. удовлетворить.
Признать здание с кадастровым номером /________/, назначение: многоквартирный дом, площадью 71,9 кв.м, по адресу: г. Томск, /________/, домом блокированной застройки, состоящим из трех зданий (жилых блоков) - площадью 29,8 кв.м, с кадастровым номером /________/, площадью 31,4 кв.м, с кадастровым номером /________/, площадью 56,8 кв.м, с кадастровым номером /________/.
Признать квартиру с кадастровым номером /________/ по адресу: г. Томск, /________/ зданием (жилым блоком) площадью 46,6 кв.м, в составе жилого дома блокированной застройки по адресу: г. Томск, /________/.
Признать право собственности Сергеева С.В., /________/ года рождения (СНИЛС /________/), на здание (жилой блок), площадью 46,6 кв.м, по адресу: г. Томск, /________/, согласно техническому плану от 25.06.2024, подготовленному кадастровым инженером Бурановой Ю.В.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Томска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий С.И. Балахнина
Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 марта 2026 года.