Дело №2-1931/2026 УИД №70RS0002-01-2026-002564-23 РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 октября 2026 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Родичевой Т.П., помощника судьи Павловой Т.С., при секретаре Ильиной И.Н., с участием старшего помощника прокурора Ленинского района г. Томска Думлер Ю.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Никитаевой Ю.Е., Третьяковой Т.В. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска, администрации Ленинского района г. Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение, установил:
истец Никитаева Ю.Е., Третьякова Т.В. обратились в суд с исковым заявление к ответчикам администрации Ленинского района г. Томска, муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором просит в окончательной редакции требований возложить обязанность на ответчиков изъять у истцов для муниципальных нужд жилое помещение – <адрес обезличен> по адресу: <адрес обезличен> путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в размере 7061000,00 руб., распределив указанную сумму между истцами, пропорционально их долям в праве собственности на изымаемое жилое помещение. Взыскать с ответчиков в пользу истца Никитаевой Ю.Е. расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000,00 руб., расходы по оплате оценки жилого помещения и установления выкупной стоимости в размере 8500,00 руб., расходы по уплате судебной экспертизы в размере 20000,00 руб.
В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес обезличен>. Согласно заключению Межведомственной комиссии от <дата обезличена> <номер обезличен> и Постановления администрации Города Томска от <дата обезличена> <номер обезличен> многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, входит в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. В соответствии с действующим законодательством признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления соответствующим органом к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снов или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом и, соответственно, жилые помещения в указанном доме подлежит изъятию для муниципальных нужд с выплатой выкупной цены. Вместе с тем, до настоящего времени меры к изъятию жилого помещения истца со стороны ответчиков не предпринято, копия отчета об определении рыночной стоимости квартиры <номер обезличен> в вышеуказанном доме, соглашение о выкупе земельного участка и квартиры <номер обезличен> в вышеуказанном доме истцу не направлено. Истец был вынужден обратиться в АНО «Томский центр экспертиз» с целью определения выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, принадлежащего им на праве собственности. Согласно справке о выкупной стоимости квартиры от <дата обезличена>, выкупная стоимость составляет 5887899,00 руб.
Истцы Никитаева Ю.Е., Третьякова Т.В., представитель истцов Шумилова А.Л., действующая на основании доверенности от 25.03.2026 сроком на три года, ответчик администрация Ленинского района г. Томска, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении не просили.
Представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска Нохрин Г.А., действующий на основании доверенности № <номер обезличен> от 30.09.2025, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил отзыв в котором указал, что заявленный размер возмещения является завышенным. В представленном отчете указан расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования, в ценах на момент проведения экспертизы. При этом указанный расчет должен быть составлен на дату первой приватизации квартиры в многоквартирном доме (в ценах на момент признания многоквартирного дома аварийным).
На основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение старшего помощника прокурора Ленинского района г. Томска Думлер Ю.Г., полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.
Частью 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации провозглашено, что право частной собственности охраняется законом.
Часть 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. Согласно положениям данной статьи никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В силу ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Вышеуказанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
Из положений ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ следует, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ применяются нормы ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения вышеуказанных норм Жилищного кодекса РФ с учетом вышеуказанных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).
Как следует из материалов дела и подтверждается сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости от <дата обезличена>, истцам Никитаевой Ю.Е. и Третьяковой Т.В. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле в праве) принадлежит жилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенное по адресу: <адрес обезличен>. (л.д. 48-50).
Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда <номер обезличен> от <дата обезличена> и постановлением администрации города Томска <номер обезличен> от <дата обезличена> многоквартирный дом по адресу: <адрес обезличен>, признан аварийным и подлежащим сносу; на администрации районов г. Томска возложена обязанность в срок не позднее <дата обезличена> совместно с комитетом жилищной политики администрации города Томска принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях, расположенных в указанном многоквартирном доме; в установленном порядке и сроки реализовать в отношении данного многоквартирного дома комплекс мероприятий, установленных Регламентом подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации г. Томска от <дата обезличена> № р1525 (л.д. 9, 10).
Частями 9, 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.
Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Разъясняя порядок применения ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Пленум Верховного Суда РФ в п. п. 20, 22 Постановления от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указал, что данное положение закона, принятое в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения, в связи с чем собственник имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп по своему выбору.
Из анализа указанных правовых норм следует, что в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу собственники жилых помещений имеют право выбора способа реализации жилищных прав.
При этом, суд полагает, что поскольку изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиком и возникновения права на помещение у иного лица, а полномочия собственника имущества муниципального образования «Город Томск» согласно Уставу Города Томска, от имени муниципального образования «Город Томск» осуществляет администрация Города Томска, суд полагает, что именно муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска является надлежащим ответчиком по делу, к которому должны предъявляться требования об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, а оснований для удовлетворения требований к ответчику администрации Ленинского района г. Томска не имеется.
На момент рассмотрения дела действия, предписанных в постановлении администрации Города Томска от <дата обезличена> <номер обезличен>, ответчиком не исполнены.
Обращаясь с настоящим иском, истец указывают, что до настоящего времени каких-либо мер к изъятию жилого помещения истца не предпринято, копия отчета об определении рыночной стоимости квартиры, соглашение о выкупе земельного участка и квартиры истцу не направлены.
Материалами дела установлено, что у Никитаевой Ю.Е. и Третьяковой Т.В. отсутствует иное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, находящееся в их собственности или занимаемое по договору социального найма (л.д. 51, 52)
Установленный Постановлением от <дата обезличена> <номер обезличен> срок расселения дома истек, многоквартирный дом официально признан аварийным и подлежащим сносу, что создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан. Иного жилого помещения в собственности у Никитаевой Ю.Е. и Третьяковой Т.В. не имеется, а фактическое проживание в аварийном жилье невозможно без риска причинения вреда её жизни и здоровью.
Доказательства обратного стороной ответчика не представлено.
Процедура изъятия включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч.2 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии земельного участка, направление ему проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (ч.4 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кроме того, в соответствии с п.10 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Лишь в случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, в порядке, указанном выше.
Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома.
Таким образом, техническое состояние многоквартирного дома, в котором расположена квартира истца, установление обстоятельств опасности для жизни и здоровья, проживающих в нем граждан является значимым обстоятельством по настоящему делу.
Как следует из заключения от 2023 года, подготовленного <данные изъяты> обследуемый объект представляет собой многоквартирный, деревянный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес обезличен>. Здание построено в <дата обезличена> году, в соответствие с данными технического паспорта. На основании анализа материалов, полученных при обследовании, сделаны следующие выводы: Согласно Постановлению Правительства РФ от <дата обезличена> <номер обезличен> п. 10 «Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии», что не соответствует техническому состоянию конструкций обследуемого деревянного многоквартирного дома, описанных в данном заключении. Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от <дата обезличена> <номер обезличен> «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» исследуемый многоквартирный дом является аварийным и подлежит сносу или реконструкции на основании п.п. 33 и 34. Физический износ основных конструкций многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, составляет 72%. В результате обследования выявлены опасные дефекты и повреждения: неравномерная осадка фундаментов, превышающая в 2,2 раза предельное значение по СП 22.13330.2016 табл. Г1, п. 2, и как следствие деформация наружных и внутренних стен, перекос дверных и оконных проемов; деструктивная гниль деревянных конструкций крыши и разрушение кровельного покрытия; деструктивная гниль перекрытий, наружных и внутренних стен; критический прогиб перекрытий. Техническое состояние здания оценивается как аварийное. При наличии данных дефектов существует угроза обрушения несущих конструкций. Проводить работы по капитальному ремонту для полного восстановления работоспособного состояния всех основных строительных конструкций многоквартирного дома экономически нецелесообразно (л.д. 14-31).
При наличии исключительных обстоятельств - опасности проживания в доме, длительное неисполнение ответчиком обязанности по принятию решения об изъятии спорного имущества приводит к нарушению прав истцов на жилище.
Отсутствие в законе срока, в течение которого жилые помещения подлежат изъятию, не освобождает орган местного самоуправления от исполнения возложенной на него обязанности в разумные сроки.
Поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения истцами не заключено, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истцов, связанных с признанием жилого дома аварийным и подлежащим реконструкции возможны путем принятия судебного решения об изъятии жилого помещения с условием равноценного возмещения.
Истцы в качестве способа реализации своих жилищных прав избрали требование о выплате выкупной стоимости.
В этой связи суд полагает, что требования истца о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд принадлежащее им жилое помещение, путем выкупа с прекращением права собственности истцов на указанное жилое помещение, установлении размера выкупной цены, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцам жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ).
Положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Согласно ч. 1 ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес обезличен> сформирован, поставлен на кадастровый учет и принадлежит собственникам помещений в нем, на праве общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за принадлежащее истцам жилое помещение следует исходить из рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Кроме того, согласно ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).
В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Право собственности на жилое помещение зарегистрировано за истцами на основании договора передачи <номер обезличен> от <дата обезличена>.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Как указал Конституционный Суд в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ, не затронули ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.
Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку скорое изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.
При этом суд отмечает, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.
В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.
Согласно части 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
Таким образом, законом прямо предусмотрено применение перечня услуг и работ, установленного частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, при установлении услуг и работ, которые требовалось провести на дату приватизации бывшим наймодателем.
Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Вместе с тем принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, юридически значимыми по делу обстоятельствами являются: нуждаемость многоквартирного дома, относящегося к муниципальному жилищному фонду, в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; фактическое проведение капитального ремонта общего имущества; объем необходимых работ по капитальному ремонту на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме и их стоимость.
Департамент жилищной политики администрации города Томска не располагает сведениями о проведенных капитальных ремонтах в многоквартирном доме по адресу: <адрес обезличен>. (ответ от <дата обезличена> <номер обезличен>) (л.д. 78).
Документы организаций, в которых бы содержалась информация обо всех капитальных ремонтах, проводившихся в доме по адресу: <адрес обезличен>, на хранение в ОГКУ ГАТО не поступали. В электронной базе данных ОГКУ ГАТО, содержащих заголовки имеющихся на хранении в архиве дел и перечни решений (распоряжений, постановлений) местных органов власти, сведения о проведении капитальных ремонтов и необходимости их проведения в доме по адресу: <адрес обезличен>, отсутствует (ответ ОГКУ ОГКУ ГАТО от <дата обезличена> <номер обезличен>) (л.д. 57).
Из ответа администрации Ленинского района г. Томска от <дата обезличена> <номер обезличен> следует, что в период с 2013 года по настоящее время капитальный ремонт общего имущества в доме по адресу: <адрес обезличен>, не проводился. Информация за более ранний период отсутствует (л.д. 56).
Таким образом, материалы дела не содержат сведений о проведении каких-либо ремонтно-строительных работ в указанном жилом доме, как с момента его постройки, так и после признания дома подлежащим сносу в 2023 году. Ответчиком доказательства, подтверждающие выполнение указанных работ, в материалы дела не представлены.
Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Согласно ответу, предоставленным ОГБУ «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от <дата обезличена> <номер обезличен>, передача (приватизация) первого жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес обезличен> собственность граждан осуществлена <дата обезличена>, что также подтверждается представленным в материалы дела договором передачи <номер обезличен> от <дата обезличена> (л.д. 95-96).
Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте на жилой дом государственного общественного жилищного фонда, год ввода в эксплуатацию спорного <адрес обезличен>. (л.д. 80-94).
В указанной связи, суд пришел к выводу о том, что при определении выкупной стоимости жилого помещения по адресу: <адрес обезличен>, необходимо учитывать стоимость доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме – <дата обезличена>, учитывая год постройки многоквартирного дома - <дата обезличена> год, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования (в ценах на момент проведения экспертизы).
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В связи с тем, что сторонами не достигнуто соглашение о размере стоимости изымаемого жилого помещения, определением суда от 31.07.2026 назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости, подлежащего изъятию имущества, проведение которой поручено ООО "Томская независимая оценочная компания".
Согласно заключению эксперта ООО "Томская независимая оценочная компания" <номер обезличен> от <дата обезличена> рыночная стоимость жилого помещения <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, с учетом достоверных сведений об описании объекта оценки (месторасположение, транспортная доступность, престижность района), а также с учетом включения пропорционально площади жилого помещения стоимости общего имущества многоквартирного дома составляет 1906000,00 руб., в том числе стоимость доли общего имущества многоквартирного дома 94000,00 руб.
Рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под домом по адресу: <адрес обезличен>, приходящейся на помещение <номер обезличен>, составляет 2017000,00 руб.
Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес обезличен>, приходящейся на квартиру <номер обезличен> исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме – <дата обезличена>, учитывая год постройки многоквартирного дома - <дата обезличена>, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования (в ценах на момент проведения экспертизы), составляет 2931000,00 руб.
Убытки (в том числе упущенная выгода) и в каком размере возникли у собственника изъятого имущества – жилого помещения <номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен> в связи с изъятием недвижимого имущества составляет 207000,00 руб. (л.д. 114-181).
При проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперты имеют необходимое специальное образование, стаж работы, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы, указаны примененные методы.
Учитывая, что в опровержение выводов экспертов доказательств не представлено, у суда отсутствуют основания сомневаться в его правильности и достоверности.
В этой связи суд определяет размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение, исходя из заключения судебной экспертизы ООО "Томская независимая оценочная компания" <номер обезличен> от <дата обезличена> в размере 7061000,00 руб. (1906000,00 руб. + 2017000,00 руб. + 2 931000,00 руб. + 207000,00 руб.).
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении иска и возложении на муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации Города Томска обязанности изъять у Никитаевой Ю.Е., Третьяковой Т.В. для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру <номер обезличен>, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, путем выкупа с установлением выкупной цены в сумме 7061000,00 руб., которая подлежит взысканию пропорционально принадлежащим истцам долям в праве собственности на квартиру (по 1/2 доле): по 3530500,00 руб. в пользу каждого из истцов.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пп. "л" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица.
Соответственно указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истцов на жилое помещение на квартиру <номер обезличен>, расположенное по адресу: <адрес обезличен>.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ предусмотрено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, и другие признанные судом необходимыми расходы.
При обращении с иском истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000,00 руб., что подтверждается чеком по операции от <дата обезличена> (л.д. 3), а также расходы по определению рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения в размере 8500,00 руб., что подтверждается кассовым чеком от <дата обезличена>. (л.д. 44-45).
Поскольку требования иска удовлетворены, указанные расходы являлись необходимыми и были понесены, в том числе, для обращения в суд в защиту своих прав и для доказывания обоснованности позиции по иску, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000,00 руб., расходы по определению рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения в размере 8500,00 руб.
Кроме того, определением Ленинского районного суда г. Томска от 31.07.2026 судом назначена судебная экспертиза, проведение поручено экспертам ООО "Томская независимая оценочная компания", оплата которой возложена была на истцов Никитаеву Ю.Е., Третьякову Т.В.
Истцом Никитаевой Ю.Е., на счет экспертного учреждения ООО «Томская независимая оценочная компания» внесены денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы в размере 20000,00 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру <номер обезличен> от <дата обезличена>, кассовым чеком от <дата обезличена> (л.д. 112).
Таким образом, поскольку требования иска удовлетворены, суд приходит к выводу о взыскании с муниципального образования «Город Томска в лице администрации Города Томска как с проигравшей стороны в пользу истца Никитаевой Ю.Е., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000,00 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
исковые требования Никитаевой Ю.Е., Третьяковой Т.В. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска, администрации Ленинского района г. Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности и выплатой выкупной цены, удовлетворить частично.
Обязать муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации Города Томска изъять у Никитаевой Ю.Е., <дата обезличена> года рождения (паспорт <номер обезличен>) для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру <номер обезличен> расположенную по адресу <адрес обезличен>, путем выкупа с прекращением права собственности на 1/2 долю в праве собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в размере 3530500 (Три миллиона пятьсот тридцать тысяч пятьсот) рублей 00 копеек.
Обязать муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации Города Томска изъять у Третьяковой Т.В., <дата обезличена> года рождения (паспорт <номер обезличен>) для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру <адрес обезличен>, расположенную по адресу <адрес обезличен>, путем выкупа с прекращением права собственности на 1/2 долю в праве собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости, подлежащей взысканию, в размере 3530500 (Три миллиона пятьсот тридцать тысяч пятьсот) рублей 00 копеек.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН 7017004461) в пользу Никитаевой Ю.Е., <дата обезличена> года рождения (паспорт <номер обезличен>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000,00 руб., расходы по определению рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения в размере 8500,00 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20000,00 руб.
В оставшейся части требования иска оставить без удовлетворения.
Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности Никитаевой Ю.Е., <дата обезличена> года рождения (паспорт <номер обезличен>) на 1/2 долю в праве собственности и Третьяковой Т.В., <дата обезличена> года рождения (паспорт <номер обезличен>) на 1/2 долю в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес обезличен> после получения ими выкупной стоимости.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Т.П. Родичева
Мотивированный текст решения изготовлен 06 октября 2026 года.