РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 сентября 2026 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Юровского И.П., с участием помощника прокурора Жигаловой А.Н., при секретаре Литвиненко К.А., помощник судьи Пастухова М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Никитаева Е.А. к Администрации Ленинского района г. Томска, Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Никитаев Е.А. в лице представителя Шумиловой А.Л. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации Ленинского района г. Томска, муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска, в котором просит возложить на ответчиков обязанность изъять у истца для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру <номер обезличен>, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в сумме 5219 492,00 рублей; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000,00 рублей, расходы по оплате оценки жилого помещения и установления выкупной стоимости в размере 8 500,00 рублей.
В обоснование заявленных требований представитель истца указала, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г <адрес обезличен>. Согласно заключению Межведомственной комиссии от 14.12.2023 № 2871 и постановления администрации г. Томска от 20.12.2023 № 1063, многоквартирный дом по адресу: <адрес обезличен>, входит в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащих сносу. Истцом не были получены копия отчета об определении рыночной стоимости квартиры истца и соглашение о выкупе земельного участка и квартиры истца, в связи с чем он был вынужден обратиться в АНО «Томский центр экспертиз» с целью определения выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности.
Определением Ленинского районного суда г. Томска от 24.06.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен Департамент жилищной политики администрации г. Томска.
Уточнив исковые требования, представитель истца просит возложить на ответчиков обязанность изъять у истца для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру <номер обезличен>, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в сумме 6417 000,00 рублей; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000,00 рублей, расходы по оплате оценки жилого помещения и установления выкупной стоимости в размере 8 500,00 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20000,00 рублей.
Истец Никитаев Е.А., его представитель Шумилова А.Л., действующая на основании доверенности 70 АА 2293453 от 30.03.2026 сроком на три года, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, причин неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.
Ответчик муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, надлежащим образом уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направил, ранее представлены письменные возражения на исковое заявление.
Ответчик Администрация Ленинского района г. Томска, надлежащим образом уведомленный о дате, месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направил.
Третье лицо Департамент жилищной политики администрации г. Томска, надлежащим образом уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителей не направил, причин неявки не сообщил.
На основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение помощника прокурора Ленинского района г. Томска, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, определив размер выкупной стоимости изымаемого жилого помещения в соответствии с заключением судебной экспертизы, суд приходит к следующему.
Частью 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации провозглашено, что право частной собственности охраняется законом.
Часть 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. Согласно положениям данной статьи никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В силу ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Вышеуказанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
Из положений ч. 10 ст. 32 ЖК РФ следует, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ применяются нормы ч.ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 Жилищного кодекса РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения вышеуказанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом вышеуказанных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
В судебном заседании установлено, что истцу Никитаеву Е.А. на праве собственности на основании договора передачи от 10.11.2014 принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу:<адрес обезличен>, общей площадью 38,5 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 25.03.2026.
Заключением Межведомственной комиссии об оценке жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации Города Томска № 2871 от 14.12.2023 многоквартирныйдом <номер обезличен> по <адрес обезличен> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации г. Томска от 20.12.2023 № 1063 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный дом по адресу: <адрес обезличен> признан аварийным и подлежащим сносу.
Частями 9, 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.
Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Разъясняя порядок применения ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. п. 20, 22 постановления от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указал, что данное положение закона, принятое в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения, в связи с чем собственник имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп по своему выбору.
Из анализа указанных правовых норм следует, что в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу собственники жилых помещений имеют право выбора способа реализации жилищных прав.
На момент рассмотрения дела действия, предписанных в постановлении администрации Города Томска от 20.12.2023 № 1063, ответчиком не исполнены.
Обращаясь с настоящим иском, истец указывает, что до настоящего времени каких-либо мер к изъятию жилого помещения истца не предпринято, копия отчета об определении рыночной стоимости квартиры, соглашение о выкупе земельного участка и квартиры истцу не направлены.
Доказательств обратного стороной ответчика в материалы дела не представлено.
Установленный Постановлениемот 20.12.2023 № 1063 срок расселения дома истек, многоквартирный дом официально признан аварийным и подлежащим сносу, что создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан. Иного жилого помещения в собственности истцов не имеется, а фактическое проживание в аварийном жилье невозможно без риска причинения вреда их жизни и здоровью.
Доказательства обратного ответчиками не представлено.
Процедура изъятия включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), уведомление собственника жилого помещения о принятом решении об изъятии земельного участка, направление ему проекта соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). Кроме того, в соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Лишь в случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, в порядке, указанном выше.
Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома.
Таким образом, техническое состояние многоквартирного дома, в котором расположена квартира истца, установление обстоятельств опасности для жизни и здоровья, проживающих в нем граждан является значимым обстоятельством по настоящему делу.
При наличии исключительных обстоятельств - опасности проживания в доме, длительное неисполнение ответчиком обязанности по принятию решения об изъятии спорного имущества приводит к нарушению прав истца на жилище.
Отсутствие в законе срока, в течение которого жилые помещения подлежат изъятию, не освобождает орган местного самоуправления от исполнения возложенной на него обязанности в разумные сроки.
Поскольку соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения истцом не заключено, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием жилого дома аварийным и подлежащим реконструкции возможны путем принятия судебного решения об изъятии жилого помещения с условием равноценного возмещения.
При этом, истец в качестве способа реализации своих жилищных прав избрал требование о выплате выкупной стоимости.
При этом, суд полагает, что поскольку изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в муниципальную собственность, что, соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица, а полномочия собственника имущества муниципального образования «Город Томск» согласно Уставу Города Томска, от имени муниципального образования «Город Томск» осуществляет администрация Города Томска, суд полагает, что именно муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска является надлежащим ответчиком по делу, к которому должны предъявляться требования об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, а оснований для удовлетворения требований к ответчику Администрации Ленинского района г. Томска не имеется.
В этой связи суд полагает, что требования истца о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд принадлежащее им жилое помещение, путем выкупа с прекращением права собственности истца на указанное жилое помещение, установлении размера выкупной цены, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относится к общему имуществу, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ).
Положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Согласно ч. 1 ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Поскольку земельный участок под многоквартирным домом по адресу:<адрес обезличен>,сформирован, поставлен на кадастровый учет и принадлежит собственникам помещений в нем, на праве общей долевой собственности, суд приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение следует исходить из рыночной стоимости жилого помещения с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).
В силу статей 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Право собственности на жилое помещение зарегистрировано за истцом на основании договора передачи от10.11.2014.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Как указал Конституционный Суд в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ, не затронули ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.
Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку скорое изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.
При этом суд отмечает, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.
В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.
Согласно части 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
Таким образом, законом прямо предусмотрено применение перечня услуг и работ, установленного частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, при установлении услуг и работ, которые требовалось провести на дату приватизации бывшим наймодателем.
Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Вместе с тем принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, юридически значимыми по делу обстоятельствами являются: нуждаемость многоквартирного дома, относящегося к муниципальному жилищному фонду, в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; фактическое проведение капитального ремонта общего имущества; объем необходимых работ по капитальному ремонту на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме и их стоимость.
Из ответа Департамента жилищной политики администрации г. Томска от 07.07.2026 № 7341 следует, что согласно архивным сведениям, предоставленным Администрацией Ленинского районного г. Томска, передача (приватизация) первого жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес обезличен>, в собственность граждан была 29.06.1994. В период с 01.01.2006 до настоящего времени работы по капитальному ремонту в многоквартирном доме по адресу:<адрес обезличен>, не выполнялись.
Из ответа ОГБУ «ТОЦИК» от 09.07.2026 № 3961 следует, что согласно инвентарному делу в отношении жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес обезличен>, сведения о капитальных ремонтах отсутствуют, год постройки жилого здания – 1937, процент износа по состоянию на 1989 год – 64%.
Таким образом, материалы дела не содержат сведений о проведении каких-либо ремонтно-строительных работ в указанном жилом доме, как с момента его постройки, так и после признания дома подлежащим сносу в2023году. Ответчиком доказательства, подтверждающие выполнение указанных работ, в материалы дела не представлены.
Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
На основании данных технического паспорта на жилой дом государственного общественного жилищного фонда, год постройки указанного многоквартирного дома – 1937 год.
В указанной связи, суд пришел к выводу о том, что при определении выкупной стоимости жилого помещения по адресу:<адрес обезличен>, необходимо учитывать стоимость доли компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме –29.06.1994, учитывая год постройки многоквартирного дома – 1937 год, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования (в ценах на момент проведения экспертизы).
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В связи с тем, что сторонами не достигнуто соглашение о размере стоимости изымаемого жилого помещения, определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Томская независимая оценочная компания».
Согласно заключению эксперта ООО «Томская независимая оценочная компания»№ 086/2026от28.08.2026выкупная стоимость изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, составляет3698 000,00 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемой квартиры составляет1622 000,00 рублей, доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом составляет1872 000,00 рублей, размер всех убытков, связанных с изъятием указанной квартиры, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет 204 000,00 рублей; сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес обезличен>, приходящаяся на квартиру <номер обезличен>, исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома на дату приватизации первого жилого помещения в доме – 21.06.1993, учитывая год постройки многоквартирного дома – 1937, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов и инженерного оборудования на момент проведения экспертизы составляет2719 000,00 рублей.
В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.
При этом суд считает необходимым отметить, что выводы любого экспертного исследования в определенной степени всегда носят вероятностный характер. При этом необходимый и достаточный объем выборки, порядок и логика проведения экспертизы, определяются исследователем в конкретный момент времени, исходя из целей и задач исследования, в том числе, с учетом принципов разумности и целесообразности.
Рассмотрев заключение судебной экспертизы№ 086/2026от28.08.2026, составленное ООО «Томская независимая оценочная компания», суд полагает правильным основывать свои выводы на результатах судебной экспертизы, поскольку заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Объективность изложенных в заключении эксперта результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих её составляющих.
Стороны о назначении повторной экспертизы ходатайств не заявили, с выводами эксперта согласились, исковые требования уточнены истцом с учетом выводов судебной экспертизы.
На основании изложенного, суд определяет размер выкупной цены за изымаемое у истца жилое помещение, исходя из заключения судебной экспертизы, в размере 6417 000,00 рублей, исходя из расчета 3698 000,00 + 2719 000,00 рублей.
При таких обстоятельствах, размер выкупной цены за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, принадлежащее истцу, составляет 6417 000,00 рублей.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что, соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиком и возникновения права на помещение у иного лица.
Учитывая установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Никитаева Е.А. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об обязании за счет средств муниципальной казны изъять у Никитаева Е.А. для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, путем выкупа с прекращением права собственности истца, установив размер выкупной цены в размере 6417 000,00 рублей.
Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на спорную квартиру.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.
Истцом заявлено требование о взыскании расходов на получение справки о стоимости выкупаемого жилого помещения в размере 8 500,00 рублей, что подтверждается справкой о возможной рыночной стоимости жилого помещения и понесенных убытков, связанных с изъятием квартиры, ООО «Томский центр экспертиз» от 20.045.2026 № 25138, товарным и кассовым чеком от 10.06.20256 на сумму 8 500,00 рублей, согласно которой оплату произвел Никитаев Е.А.
Рассматривая данное требование, суд признает указанные расходы истца необходимыми, поскольку независимая оценка была необходима истцу для подтверждения заявленных требований, требования к данному ответчику удовлетворены в полном объеме, в связи с чем требование истца подлежит удовлетворению, с ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу истца Никитаева Е.А. подлежат взысканию расходы по оплате оценки в размере 8500,00 рублей.
Как следует из п. 3 ст. 95 ГПК РФ эксперты, специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.
Согласно ст. 85 ГПК РФ эксперт обязан принять к производству порученную ему судом экспертизу и провести полное исследование представленных материалов и документов; дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам и направить его в суд, назначивший экспертизу; явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением (п. 1).
Из материалов дела следует, что на основании определения суда от 24.07.2026 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Томская независимая оценочная компания». Расходы по оплате проведения экспертизы возложены на истца.
Согласно кассовому чеку от 25.08.2026 и квитанции к приходному кассовому ордеру № 237 от 25.08.2026, Никитаев Е.А. оплатил в ООО «Томская независимая оценочная компания» 20000,00 рублей за экспертизу № 086/2026по делу № 2-1894/2026.
Учитывая, что судебная экспертиза положена в основу решения суда, истец Никитаев Е.А. в полном объеме оплатил расходы по проведению судебной экспертизы, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу истца Никитаева Е.А. расходов по оплате судебной экспертизы в размере 20 000,00 рублей.
При подаче настоящего искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина в размере 3 000,00 рублей, что подтверждается чеком по операции Сбербанк Онлайн от 22.06.2026 на указанную сумму.
Таким образом, учитывая положения ст. 98 ГПК РФ, с ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу истца Никитаева Е.А. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000,00 рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Никитаева Е.А. к Администрации Ленинского района г. Томска, Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности удовлетворить частично.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Никитаева Е.А. (<данные изъяты>) для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру <номер обезличен>, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, путем выкупа с прекращением права собственности Никитаева Е.А. (<данные изъяты>) на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 6417 000,00 рублей.
Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности Никитаева Е.А. (<данные изъяты>) на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес обезличен>, после получения выкупной стоимости.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу Никитаева Е.А. (<данные изъяты>) расходы по оплате оценки в размере 8 500,00 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000,00 рублей.
В удовлетворении исковых требований Никитаева Е.А. к Администрации Ленинского района г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий И.П. Юровский
Мотивированный текст решения изготовлен 09 октября 2026 года.
УИД № 70RS0002-01-2026-002565-20