РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 сентября 2026 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:
Председательствующего Мельничук О.В., при секретаре Даниловой К.В., Салутиной Л.О., помощник судьи Зеленин С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению Строю А.Г. к обществу с ограиченной ответственностью «Эра» о взыскании денежных средств, установил:
истец Строю А.Г. обратился в суд с иском, в котором в окончательной редакции исковых требований, просит взыскать с ООО «Эра» оставшуюся часть двойной суммы задатка в размере 250 000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с <дата обезличена> по <дата обезличена> включительно в размере 22217,48 руб., проценты по ст. 395 ГК РФ, начисляемые на сумму задолженности 250 000 руб., начиная с <дата обезличена> по день фактического исполнения денежного обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды; компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб.; штраф по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без учета судебных расходов; расходы на оплату юридической помощи в размере 50000 руб.
В обоснование исковых требований указано, что <дата обезличена> между Строю А.Г. (покупатель) и ООО «Эра» (проодавец) был заключен договор, поименованный сторонами как «Договор о намерениях». По своему содержанию данный договор содержит конкретный объект будущей купли-продажи, срок заключения основного договора, обязанность ответчика построить жилой дом в согласованной комплектации, условия финансирования сделки и условие о задатке. Предметом будущей сделки являлись жилой дом площадью около 80 кв.м. и земельный участок площадью 600 кв.м. по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер земельного участка <номер обезличен>. Истец передал ответчику задаток в общем размере 250 000 руб. Указанное обстоятельство подтверждается совокупностью доказательств: распиской ООО «ЭРА» о получении части задатка в размере 100 000 руб.; письменным уведомлением ООО «ЭРА» от <дата обезличена>, в котором ответчик прямо указал, что в обеспечение исполнения договора истцом был передан задаток в размере 250 000 руб.; последующим возвратом ответчиком <дата обезличена> суммы 250 000 руб. Таким образом, сам ответчик до возникновения судебного спора признал общий размер полученного задатка - 250 000 руб. Срок заключения основного договора был установлен до <дата обезличена>. К указанному сроку ответчик не обеспечил надлежащую готовность объекта и возможность заключения основной сделки. Объект индивидуального жилищного строительства был поставлен на кадастровый учет и право ответчика на дом зарегистрировано только <дата обезличена>, то есть почти через месяц после установленного договором срока. Уведомление о соответствии построенного объекта требованиям градостроительного законодательства также датировано <дата обезличена>, а не <дата обезличена> После нарушения срока ответчик предложил вернуть только 250 000 руб., то есть одинарную сумму задатка. Указанная сумма была возвращена истцу <дата обезличена> и принимается истцом исключительно как частичное исполнение обязанности по возврату двойной суммы задатка, а не как окончательное урегулирование спора. Поскольку сделка не состоялась по причинам, относящимся к ответчику, а именно вследствие несвоевременной подготовки объекта и невозможности провести сделку в согласованный срок, ответчик обязан уплатить истцу двойную сумму задатка - 500 000 руб. С учетом уже возвращенных 250 000 руб. ко взысканию заявляется оставшаяся часть двойной суммы задатка в размере 250 000 руб., а также проценты, компенсация морального вреда, штраф по Закону РФ «О защите прав потребителей» и судебные расходы. Согласно п. 1.1 договора стороны выразили намерение заключить в будущем договор купли - продажи жилого дома и земельного участка в срок до <дата обезличена>. В п. 1.2 договора ответчик принял на себя обязанность построить и продать истцу жилой дом в определенной комплектации: кухня-гостиная, 3 спальни, котельная, санузел, прихожая, коридор; стены из газоблока; пластиковые окна; предчистовая внутренняя отделка; теплый пол и электрический котел; скрытая электропроводка; центральное водоснабжение; выгребной септик. Договор также содержит технические характеристики дома: газоблок 400, буронабивной фундамент с железобетонным ростверком и ленточным элементом, стены 400/200/100, высота потолка 3 м. от чернового пола, двухскатная кровля из металлочерепицы, утепление перекрытия минвата 2OO/OSB, стальные двери с терморазрывом и иные параметры. Следовательно, обязанность ответчика не сводилась к абстрактному намерению «когда- нибудь» продать объект. На ответчика была возложена реальная обязанность к согласованной дате создать/подготовить объект, способный быть предметом основной сделки, банковского одобрения, оценки и залога.
В письменных возражениях представителем ООО «Эра» указано, что Строю А.Г. обратился к ООО «ЭРА» с целью приобретения земельного участка и готового жилого дома. У истца уже имелся подрядчик - ФИО2, который должен был выполнить все работы по строительству жилого дома на выбранном земельном участке, но не имел соответствующей аккредитации для ипотечного кредитования. В связи с тем, что у истца не было денежных средств на первоначальный взнос по ипотеке, приобретение земельного участка и строительство на нем жилого дома осуществлялось за счет денежных средств ООО «ЭРА». За время строительства Строю А.Г. должен был получить одобрение заявки на ипотеку на приобретение земельного участка и жилого дома. Вся работа подрядчика - ФИО2 контролировалась истцом, последний взаимодействовал с подрядчиком, приезжал на объект, следил за сроками. В <дата обезличена> в <адрес обезличен> были неблагоприятные погодные условия, длительное время держались минусовые температуры -30-37°С. В связи с этим строительство дома приостанавливалось. К моменту окончания срока действия предварительного договора от <дата обезличена> Строю А.Г. не выступил с предложением заключить основной договор. Истец не выражал намерение прекратить взаимодействие с ООО «ЭРА», по-прежнему, был заинтересован в объекте, приезжал на стройку, контролировал своего подрядчика, то есть после завершения строительства жилого дома планировал заключить договор купли-продажи. В конце <дата обезличена> к моменту готовности объекта истец сообщил ответчику, что ему одобрили ипотеку на меньшую сумму, которой будет недостаточно для приобретения земельного участка и жилого дома. На предложения ООО «ЭРА» помочь в подаче заявок в другие банки истец ответил отказом, сообщил о нежелании совершать сделку. <дата обезличена> ответчик вернул задаток в размере 250 000 руб. Согласно п. п. 3.1 и 3.2 вышеуказанного предварительного договора стоимость жилого дома по договору купли-продажи составляет 5 900000 руб., а стоимость земельного участка - 500 000 руб. В силу п. 2.1 договора для обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора, сторона 2 (истец) передает, а сторона 1 (ответчик) принимает задаток в размере 250 000 рублей. Стороны обязались в срок до <дата обезличена> заключить основной договор купли-продажи. В предусмотренный предварительным договором срок основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, срок предварительного договора - не продлен. Таким образом, по истечении срока действия предварительного договора купли-продажи от <дата обезличена> - с <дата обезличена> обязательства, предусмотренные данным предварительным договором, прекратились. В соответствии с п. 2.3 договора в случае отказа стороны 2 (истец) заключить договор купли-продажи, задаток остается у стороны 1 (ответчик). В случае, если сторона 1 (ответчик) отказывается заключать договор купли-продажи со стороной 2 (истец), сторона 1 (ответчик) обязуется возвратить задаток в двойном размере, то есть 500 000 рублей (п. 2.4.). В случае нарушения стороной 1 (ответчик) сроков строительства жилого дома, по независящим от стороны 1 (ответчик) обстоятельствам, задаток, переданный стороной 2 (истец) - не возвращается, и стороны освобождаются от обязательств, предусмотренных п. 1.1. настоящего договора. В настоящем деле ответчик не отказывался от заключения основного договора в установленные сроки. В материалы дела не представлены доказательства действий истца, направленных на заключение в срок до <дата обезличена> основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Таким образом, вина ответчика в незаключении основного договора стороной истца не доказана, в связи с чем оснований для возврата задатка в двойном размере не имеется. Истец не понес никаких финансовых потерь, впоследствии утратил интерес к данному объекту, при этом ответчик уже вложил собственные денежные средства в объект, который проектировался под нужды истца. Истец, понимая, что вины ответчика в незаключении основного договора нет, требует выплатить ему задаток в двойном размере и тем самым желает обогатиться за счет него.
Кроме того, в письменных пояснениях ответчиком дополнительно указано, что у Строю А.Г. для приобретения земельного участка и жилого дома стоимостью 7 510 000 руб., должны были быть денежные средства в сумме 1 502 000 руб. Сторона истца не представила документы, подтверждающие финансовое положение Строю А.Г. и наличие у него необходимой суммы. В материалах дела имеются только сведения о продаже истцом земельного участка <дата обезличена> за 300 000 руб. (договор купли-продажи земельного участка от <дата обезличена>) и о размере материнского капитана по состоянию на <дата обезличена> в сумме 630380,78 руб. Однако цели использования материнского капитала неизвестны, так как на данный момент размер оставшейся части материнского капитала составляет 214016,47 руб.. В договоре о намерениях от <дата обезличена> также нигде не указывалось, что приобретение земельного участка и жилого дома планируется с использованием средств материнского капитала. Таким образом, из представленных самим истцом сведений следует, что у него не имелось достаточной денежной суммы для получения кредитных денежных средств в размере 6 000 000 рублей, то есть ни к <дата обезличена>, ни позднее к моменту ввода объекта недвижимости в эксплуатацию - <дата обезличена>, он бы не смог заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. С учетом принципа разумности и справедливости, просил о снижении указанных истцом расходов на оказание юридических услуг до 25 000 руб., размер компенсации морального вреда снизить до 5 000 руб.
Стороной истца в письменных пояснениях дополнительно указано, что оставшаяся часть двойной суммы задатка является последствием неисполнения договора, обеспеченного задатком, предусмотренным пунктом 2 статьи 381 ГК РФ. <дата обезличена> ответчику была направлена досудебная претензия, содержавшая требование о выплате двойного задатка, процентов и потребительских санкций, а также банковские реквизиты истца. Частичный возврат 250 000 руб. подтверждает, что ответчик имел фактическую возможность перечислять деньги, однако оставшуюся часть законного требования добровольно не исполнил. Ответчик является коммерческой организацией, профессионально действовавшей на рынке строительства и продажи недвижимости, а потому обычные организационные и финансовые затруднения не оправдывают снижение ответственности сами но себе. Ссылка ООО «ЭРА» на низкие температуры в <дата обезличена> сама по себе не подтверждает наличие обстоятельств непреодолимой силы. Договор заключен <дата обезличена>, а срок исполнения установлен до <дата обезличена>. Следовательно, ООО «ЭРА», профессионально осуществляя соответствующую деятельность, изначально приняло на себя обязательство, значительная часть исполнения которого приходилась на зимний период. Сезонность строительства должна была учитываться ответчиком при определении срока исполнения, а не возлагаться впоследствии на гражданина-покупателя. Представленные ответчиком распечатки архива погоды подтверждают лишь температуру воздуха в отдельные дни, но не доказывают объективную невозможность исполнения договора до <дата обезличена> и причинную связь между указанными температурами и всей возникшей просрочкой. Кроме того, низкие температуры никак не объясняют последующее несвоевременное юридическое оформление объекта: дом был поставлен на кадастровый учет и право ООО «ЭРА» зарегистрировано лишь <дата обезличена>. Именно отсутствие надлежащим образом оформленного объекта препятствовало его банковской оценке, одобрению в качестве предмета залога и завершению ипотечной сделки в установленный договором срок. Довод о первоначальной финансовой невозможности приобрести объект опровергается совокупностью доказательств: семейным ипотечным лимитом 7 288 794 руб., положительной платежной дисциплиной супругов и получением истцом денежных средств в размере 300 000 руб. от продажи другого земельного участка.
В судебном заседании истец Строю А.Г. исковые требования поддержал в полном объеме, указав, что на объект приезжал неоднократно, контролировал стройку частично, по возможности, даже помогал, участвовал. Предоставляли разнорабочих, убирали снег. В процессе строительства ФИО2 занимал деньги, чтобы поставить крышу. Помогал, чтобы ускорить процесс строительства. В тот период действительно были низкие температуры. На письменную претензию ответчик ничего не ответил, и только третьего июня вернул деньги, хотя требование написано намного раньше. Истец также просил вернуть двойной задаток.
Представитель истца Иванова А.В. исковые требования поддержала в полном объеме, пояснив, что о намерении заключить основной договор не обращались, были отношения напрямую с застройщиком. У доверителя был материнский капитал и одобренная ипотека. Заново заявку оформить он мог. <данные изъяты> были проблемы из-за дома, у них <данные изъяты>, требовалось расширение жилого помещения.
Представитель ответчика Желева О.В. возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что после <дата обезличена> истец не выражал намерение прекратить взаимодействие с ООО «ЭРА», по-прежнему был заинтересован в объекте, приезжал на стройку, контролировал своего подрядчика, то есть после завершения строительства жилого дома планировал заключить договор купли-продажи. В связи с этим сумма задатка не была возвращена <дата обезличена>. Истец ссылается на то, что основной договор купли-продажи не был заключен исключительно по вине ответчика по причине незавершения строительства. Вместе с тем согласно п. 2.5 договора о намерениях в случае нарушения стороной 1 (ответчик) сроков строительства жилого дома, по независящим от стороны 1 (ответчик) обстоятельствам, задаток, переданный стороной 2 (истец) - не возвращается. В настоящем деле одной из причин незаключения основного договора безотносительно условий п. 1.1 договора явились обстоятельства, независящие ни от одной из сторон: погодные условия, работа подрядчика - ФИО2 Истец не представил доказательств, подтверждающих, что у него имелись денежные средства, необходимые для внесения в качества первоначального взноса по ипотеке, а также то, что у него была одобренная заявка по ипотеке. Помимо одобренной заявки на получение ипотеки заемщику необходимо внести в качестве первоначального взноса собственные денежные средства в размере от 20,1 % от стоимости объекта. Соответственно, у Строю А.Г. для приобретения земельного участка и жилого дома стоимостью 7 510 000 рублей, должны были быть денежные средства в сумме 1 502 000 рублей. Сторона истца не представила документы, подтверждающие финансовое положение Строю А.Г. и наличие у него необходимой суммы. Таким образом, его готовность к заключению основного договора купли-продажи не нашла своего подтверждения. Вина ответчика в незаключении основного договора стороной истца не доказана, в связи с чем оснований для возврата задатка в двойном размере не имеется. Расчет процентов по ст. 395 ГК РФ был произведен истцом неверно, и в случае признания судом необходимости возврата ответчиком двойного задатка сумма процентов по ст. 395 ГК РФ на <дата обезличена> составила бы 3 261,98 рублей. Стоит также обратить внимание и на репутацию ООО «ЭРА». В производстве судов общей юрисдикции, арбитражных судов у ООО «ЭРА» нет никаких споров с потребителями или контрагентами.
<данные изъяты> ответчика ООО «Эра» Яврумян А.У. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснив, что одобренная ипотека это далеко не всё, чтобы приобрести дом. По семейной ипотеке необходимо иметь первоначальный взнос, чего не было у Строю А.Г., он попросил помочь с первоначальным взносом. В данной ситуации у Яврумян А.У. была роль инвестора. Проблем с финансированием не было, материалы предоставлялись, задержка была только из-за морозов. Основной договор никто не предлагал заключить. После окончания срока действия предварительного договора взаимодействие с истцом только началось, до этого он общался только со строителем. После этого пару недель двигались к сделке, срок одобрения заканчивался, Яврумян А.У. предложил подключить брокера, Строю А.Г. отказался. Примерно <дата обезличена> ему пришлось переподавать заявку. Дом был готов к сделке <дата обезличена>. Строю А.Г. сказал, что сумма была одобрена меньше и, что у него нет уже желания. ФИО3 привел своего друга ФИО17 и сказал, что он тоже хочет строить дом и предложил продать дом ФИО18. ФИО19 не продали, потому что у него был тоже процесс переодобрения заявки, сумму ему одобрили меньше, было не выгодно. Задаток истцу вернули, потому что договор перестал действовать. Дополнительных соглашений не было никаких. Задаток вернули спустя три месяца, потому что после <дата обезличена> были разговоры и попытки выйти на сделку. В <дата обезличена> он (Строю А.Г.) сказал, что нужно было время для того чтобы собрать деньги, на задаток покупали участок, вложили свои средства и на покупку участка и на постройку. Исходя из того, что Строю А.Г. не был готов к сделке, он не купил бы и в марте месяце этот дом. Истец отказался от покупки дома, потому что <данные изъяты>
Истец Строю А.Г., извещенный о времени и месте рассмотрении дела в судебное заседание не явился.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив и оценив в совокупности письменные доказательства, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.
В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).
На основании статьи 550 (пункт 1) ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно статье 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункты 2, 3 названной статьи Кодекса).
В пункте 4 статьи 380 ГК РФ предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Из анализа приведенных норм права следует, что соглашение о задатке заключается между сторонами по основному обязательству, исполнение которого обеспечивается задатком, при этом, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора, и по смыслу закона договор о задатке должен заключаться вместе с договором купли-продажи (предварительным или основным), в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязательства. В случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток.
Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата обезличена> <номер обезличен> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены, в частности, из объяснений сторон (часть 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Судом установлено и письменными материалами дела подтверждается, что <дата обезличена> между Строю А.Г. (покупатель) и ООО «Эра» (проодавец) был заключен договор о намерениях.
Предметом договора являлось намерение сторон заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома площадью 80 кв.м. и земельного участка площадью 600 кв.м. по адресу: <адрес обезличен> кадастровый <номер обезличен> в срок до <дата обезличена>.
Согласно п. 1.2 договора ответчик принял на себя обязанность построить и продать истцу жилой дом в определенной комплектации: кухня-гостиная, 3 спальни, котельная, санузел, прихожая, коридор; стены из газоблока; пластиковые окна; предчистовая внутренняя отделка; теплый пол и электрический котел; скрытая электропроводка; центральное водоснабжение; выгребной септик. Договор также содержит технические характеристики дома: газоблок 400, буронабивной фундамент с железобетонным ростверком и ленточным элементом, стены 400/200/100, высота потолка 3 м. от чернового пола, двухскатная кровля из металлочерепицы, утепление перекрытия минвата 2OO/OSB, стальные двери с терморазрывом и иные параметры.
Согласно п. п. 3.1 и 3.2 вышеуказанного договора стоимость жилого дома по договору купли-продажи составляет 5 900000 руб., стоимость земельного участка - 500 000 руб.
В силу п. 2.1 договора для обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора, сторона 2 (истец) передает, а сторона 1 (ответчик) принимает задаток в размере 250 000 рублей.
Указанный зададок в размере 250 000 рублей был передан истцом ответчику, что сторонами не оспаривалось.
В соответствии с п. 2.3 договора в случае отказа стороны 2 (истец) заключить договор купли-продажи, задаток остается у стороны 1 (ответчик).
В случае, если сторона 1 (ответчик) отказывается заключать договор купли-продажи со стороной 2 (истец), сторона 1 (ответчик) обязуется возвратить задаток в двойном размере, то есть 500 000 рублей (п. 2.4.).
В случае нарушения стороной 1 (ответчик) сроков строительства жилого дома, по независящим от стороны 1 (ответчик) обстоятельствам, задаток, переданный стороной 2 (истец) - не возвращается, и стороны освобождаются от обязательств, предусмотренных п. 1.1. настоящего договора.
Согласно п. 3.3. договора стороны пришли к соглашению о том, что договор купли-продажи подлежит заключению при условии получения стороной 2 (истец) положительного кредитного решения банка (кредитной организации) и одобрения объекта недвижимости в качестве предмета залога, а также оценки жилого дома и земельного участка не менее, чем в 7510000 руб. В противном случае настоящий договор расторгается, а задаток водлежит возврату стороне 2 (истец).
В предусмотренный предварительным договором срок до <дата обезличена> основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, срок предварительного договора - не продлен.
Таким образом, по истечении срока действия предварительного договора от <дата обезличена> - с <дата обезличена> обязательства, предусмотренные данным предварительным договором, прекратились, а <дата обезличена> ответчик вернул задаток истцу в размере 250 000 рублей.
В обоснование исковых требований истцом указано, что поскольку сделка купли-продажи не состоялась по причинам, относящимся к ответчику, а именно вследствие несвоевременной подготовки объекта и невозможности провести сделку в согласованный срок, ответчик обязан уплатить истцу двойную сумму задатка в размере 500 000 руб.
Между тем, вопреки требованиям процессуального закона доказательств, свидетельствующих о наличии вины стороны ответчика в нарушении условий предварительного договора, в ходе судебного разбирательства представлено не было.
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО10 показал, что организацию ООО «ЭРА» знает, собирался покупать у них дом под стороительство, ФИО3 предложил, так как ему уже оформили там сделку. Предлагали условия, что ФИО10 вносит денежные средства в виде задатка в размере 500000 руб., общая цена дома составила 7 5000 000 руб. Срок строительства был до <дата обезличена>. ФИО10 заключил договор с ООО «ЭРА», внес задаток, дом не построили. Задаток вернули в одинарном размере. ФИО10 посмотрел дом истца, он ему понравился, предложили купить дом истца, и в <дата обезличена> ФИО10 согласился на условия. Дом не достроили. На сколько ему известно этот участок уже продан другим лицам.
Свидетель ФИО11, показал, что со Строю А.Г. познакомился через знакомого, пригласил его в компанию. У Строю А.Г. была одобрена семейная ипотека, первоначального взноса у него не было. Поэтому участок под ИЖС не подходил, все проводилось через ООО «ЭРА». Одобрение на ипотеку было только со слов Строю А.Г.
Свидетель ФИО12, показал, что сроки окончания работ смещались из-за погоды. Финансировал строительство директор ответчика. Не думали, что будут морозы до -40, это не закладывалось в срок. В зимнее время до -23 можно строить. Строю А.Г. приезжал периодически на стройку, ему объясняли, что не можем строить в морозы. Дом закончили полностью в марте. Сроки строительства согласовывались с заказчиком, продление сроков не обсуждалось.
Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО13, пояснила, что обращались в ООО «Эра», дом строили под ипотеку, сдали даже раньше сроков. Договор предварительный был заключен <дата обезличена>. Приостановок, в связи с погодными условиями не было. Компанией выполнялись дополнительные работы, построили крыльцо и сделали облицовку.
Согласно ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
По смыслу указанной нормы невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц (п. п. 36, 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата обезличена> <номер обезличен> «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).
Из смысла приведенных выше положений ст. 401 ГК РФ следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. В силу этого освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной согласно положениям ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Так, в материалы дела не представлены доказательства действий истца, направленные на заключение в срок до <дата обезличена> основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. При этом претензия была направлена истцом в адрес ответчека лишь <дата обезличена>, что свидетельствует о бездействии самого истца.
В рассматриваемом случае именно на сторону истца возложены обязательства по предоставлению доказательств уклонения стороны ответчика от заключения договора, вместе с тем, из материалов дела следует, что сторона ответчика даже после истечения указанного в предварительном договре срока не отказывалась от заключения основной сделки купли-продажы, а наоборот, ответчик был заинтересован в продолжении строительства на объекте, приезжал на стройку, контролировал своего подрядчика, то есть после завершения строительства жилого дома ответчик планировал заключить договор купли-продажи. При этом сам истец намерений к побуждению ответчика заключить договор купли-продажы не проявлял.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от <дата обезличена> <номер обезличен>-ЭС21-751 по делу № А53-42913/2019 несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Материалы дела не содержат доказательств того, что за неисполнение договора ответственна исключительно сторона ответчика, кроме того сам договор от <дата обезличена> не содержит каких-либо сроков окончания сторительства жилого дома, в том числе и предварительных, а равно условия о том, что объект строительства должен был быть готов ко времени заключения сторонами основного договора.
Также заслуживают внимние доводы ответчика, о том, что сторона истца не представила документы, подтверждающие финансовое положение Строю А.Г. и наличие у него необходимой суммы денежных средств в размере 6400000 руб. для приобретения жилого дома и земельного участка, а равно наличия положительного кредитного решения банка (кредитной организации) и одобрения объекта недвижимости в качестве предмета залога, не менее, чем в 7510000 руб. с целью заключения договора купли-продажи (п. п. 3.1.-3.3. договора).
Заключая предварительный договор от <дата обезличена>, истец принял на себя финансовые риски, связанные с необходимостью получения денежных средств для исполнения возникшего обязательства, в отсутствие устраивающих истца кредитных предложений, что также является обстоятельством, указывающим на невозможность заключения истцом договора купли-продажи в будущем.
При этом в договоре о намерениях от <дата обезличена> не указано, что приобретение земельного участка и жилого дома планируется с использованием средств материнского капитала.
Как было указано выше, согласно п. 2.4. договора о намерениях от <дата обезличена> в случае, если сторона 1 (ответчик) отказывается заключать договор купли-продажи со стороной 2 (истец), сторона 1 (ответчик) обязуется возвратить задаток в двойном размере, то есть 500 000 рублей.
Из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе пояснений сторон, показаний свидетелей, переписки между сторонами не следует, что именно сторона ответчика отказалась от заключения договора купли-продажи спорного земельного участка и жилого дома.
Не представлено доказательств, подтверждающих уклонение ответчика от заключения договора купли-продажи, а истцом, в свою очередь, доказательств, подтверждающих принятие мер к заключению договора купли-продажи, в то время как согласно положениям ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Факт наличия вины ответчика в неисполнении обязательства по заключению договора купли-продажи в ходе судебного разбирательства не нашел своего подтверждения.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика оставшейся части двойной суммы задатка в размере 250 000 руб.
Разрешая требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с <дата обезличена> по <дата обезличена> включительно в размере 22217,48 руб., процентов по ст. 395 ГК РФ, начисляемых на сумму задолженности 250 000 руб., начиная с <дата обезличена> по день фактического исполнения денежного обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды суд исходит из следующего.
Исходя из п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.
Согласно материалам дела задаток ответчиком был возвращен лишь <дата обезличена>, при том, что договор о намерениях от <дата обезличена> прекратил свое действие с <дата обезличена> ввиду незаключения сторонами договора купли-продажи.
Таким образом, после расторжения предварительного договора ответчик обязан был вернуть сумму полученного задатка истцу, соответственно за период с <дата обезличена> по <дата обезличена>, то есть по дату фактического возврата суммы задатка, подлежат взысканию в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, начисляемые на сумму задолженности 250 000 руб., исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, что составляет 6445,20 руб.
Требования истца о взыскании процентов на основании ст. 395 ГК РФ в указанной части подлежат удовлетворению.
Оснований для взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ, начисляемых на сумму задолженности 250000 руб. по день фактического исполнения денежного обязательства, суд не усматривает, поскольку в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика оставшейся части двойной суммы задатка в размере 250 000 руб. отказано.
Согласно материалам дела, истец является физическим лицом, который намеревался приобрести жилой дом и земельный участок для личных и семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, а ответчик коммерческой организацией, профессионально реализующей объект недвижимости и выступающей как продавец/исполнитель в отношениях с физическими лицами.
Согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата обезличена> <номер обезличен> к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе приобрести в будущем товары, работы или услуги для личных, семейных, домашних, бытовых нужд, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Следовательно, в данном случае к спорным отношениям подлежит применению Закон о защите прав потребителей, в том числе положения о недопустимости условий, ущемляющих права потребителя, компенсации морального вреда, штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 13 Закона о защите прав потребителей за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.
В соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата обезличена> <номер обезличен> «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку судом установлен факт нарушения ответчиком прав истца, как потребителя, последний имеет право на компенсацию морального вреда, и принимая во внимание все обстоятельства дела, учитывая характер нравственных страданий, суд полагает подлежащим ко взысканию с ответчика размер компенсации морального вреда в размере 5000 руб. разумным, соответствующим характеру причиненных потребителю нравственных страданий, в связи с чем он подлежат взысканию с ответчика.
Согласно ч. 6 ст. 13 Закон РФ от <дата обезличена> <номер обезличен> «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата обезличена> <номер обезличен> «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф по основаниям, предусмотренным указанной нормой права, в сумме 5722,60 руб., из расчета (6445,20 руб. + 5000 руб.) х 50%. Оснований для снижения размера штрафа суд не усматривает.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Часть первая статьи 100 ГПК Российской Федерации предоставляет суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от <дата обезличена> <номер обезличен>-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Именно поэтому в части первой статьи 100 ГПК Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.
В соответствии с п. 11 Постановлением Пленума Верховного суда РФ от <дата обезличена> <номер обезличен> «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (ст. ст. 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
В соответствии с п. 13 указанного Постановления, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги.
С учетом изложенного, конкретных обстоятельств и сложности дела, с учетом соблюдения баланса интересов сторон, соответствия требования к сложности дела, объема оказанных услуг, времени, необходимого на подготовку процессуальных документов, количества судебных заседаний, в которых принимал участие представитель истца, сумму удовлетворенных исковых требований, суд считает, что требование истца о возмещении расходов по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб. подлежит удовлетворению. Суд полагает, что данная сумма полностью отвечает требованиям разумности и справедливости.
При таких обстоятельствах, с учетом частичного удовлетворения иска с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оказание юридических услуг в размере 25600 руб., исходя из удовлетворенной части требования имущественного характера и неимущественного характера.
Согласно положениям ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Принимая во внимание, что при подаче иска государственная пошлина истцом не уплачена, суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход государства сумму государственной пошлины в размере 4 000 руб. за требования имущественного характера и 3000 руб. за требование неимущественного характера (компенсация морального вреда), а всего 7000 рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил:
исковое заявление Строю А.Г. к обществу с ограиченной ответственностью «Эра» о взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограиченной ответственностью «Эра» (ИНН 7000006534) в пользу Строю А.Г. (паспорт <номер обезличен>) проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с <дата обезличена> по <дата обезличена> в размере 6445,20 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей; штраф по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 5722,60 рублей, расходы за оказание юридических услуг в размере 25600 рублей.
В остальной части исковые требования Строю А.Г. оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограиченной ответственностью «Эра» (ИНН 7000006534) в доход муниципального образования «Город Томск» государственную пошлину в размере 7000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий О.В. Мельничук
Мотивированный текст решения суда изготовлен 21.09.2026 года