РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 сентября 2026 года г. Биробиджан
Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе председательствующего судьи Кустова М.О., с участием представителя Миронова А.А. Страшко И.В.,
Болотовой Т.С., Снисарь Л.В., Брусникиной О.В., представителя Брусникиной О.В., Волошина А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Миронова Александра Агафоновича к Болотовой Татьяне Сергеевне, Ким Нели, Снисарь Лилии Викторовне, Брусникиной Оксане Викторовне об обязании заключить договор аренды нежилого помещения и по встречным искам Болотовой Татьяны Сергеевны к Миронову Александру Агафоновичу, Управлению Росреестра по Еврейской автономной области о признании права отсутствующим, признании права общей долевой собственности, обязании совершить действия; по встречному иску Ким Нели, Снисарь Лилии Викторовны, Брусникиной Оксаны Викторовны к Миронову Александру Агафоновичу, Управлению Росреестра по Еврейской автономной области о прекращении права собственности, признании права общей долевой собственности, обязании совершить действия
УСТАНОВИЛ:
Моронов А.А. обратился в суд с иском Болотовой Татьяне Сергеевне, Ким Нели, Снисарь Лилии Викторовне, Брусникиной Оксане Викторовне об обязании заключить договор аренды нежилого помещения. В обосновании заявленных требований указал, что является собственником нежилого помещения по адресу <адрес> пом.12,13,19,20 с кадастровым номером: №. Данное помещение представляет собой коридор и санузел общего помещения на первом этаже многоквартирного дома. Первый этаж полностью занят офисными помещениями, собственниками которых являются ответчики. Поскольку ответчики пользуются местами общего пользования, им было предложено выкупить помещение истца, либо заключить с ним договор аренды, от чего последние отказались. Поскольку ответчики пользуются помещением, принадлежащим истцу, Миронов А.А. просит суд:
Обязать ответчиков заключить с истцом договор аренды на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом.12,13,19,20 с кадастровым номером: №.
Болотова Т.С. обратилась со встречным иском к Миронову А.А., Управлению о признании права отсутствующим, признании права общей долевой собственности, обязании совершить действия. В обоснование требований указала, что является собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, пом.8,9. Помещение, принадлежащее Миронову А.А., относится к общему имуществу собственников помещения на первом этаже многоквартирного дома, следовательно, не может принадлежать Миронову А.А. на праве лично собственности, а должно принадлежать собственникам нежилых помещений в равных долях. Просит суд:
Признать отсутствующим право собственности Миронова А.А. на нежилое помещение по адресу: <адрес> пом.12,13,19,20 с кадастровым номером: №:
Признать за Болотовой Татьяной Сергеевной право общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом.12,13,19,20 с кадастровым номером: №.
Обязать Управление Росреестра по ЕАО внести запись в ЕГРН о прекращении права собственности Миронова А.А. на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом.12,13,19,20 с кадастровым номером: №.
Брусникина О.В., Ким Неля, Снисарь Л.В. обратились со встречным иском Миронову А.А., Управлению Росреестра по ЕАО о прекращении права собственности, признании права общей долевой собственности, обязании совершить действия. Указали, что являются собственниками нежилых помещений 10, 21 и 18 по вышеуказанному адресу, просят суд:
Прекратить право собственности Миронова А.А. на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом.12,13,19,20 с кадастровым номером: №.
Признать за Брусникиной О.В., Ким Нелей, Снисарь Л.В. право общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом.12,13,19,20 с кадастровым номером: №.
Обязать Управление Росреестра по ЕАО внести запись в ЕГРН о прекращении права собственности Миронова А.А. на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> пом.12,13,19,20 с кадастровым номером: №.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержала заявленные требования в полном объеме, против удовлетворения встречных требований возражала.
Болотова Т.С., Снисарь Л.В., Брусникина О.В., представитель Брусникиной О.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения первоначальных требований, представили письменные возражения, требования встречных исков поддержали.
Миронов А.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о рассмотрении дела, путем направления судебной корреспонденции по адресу, указанному в иске. Судебное извещение получено.
Ким Неля в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещена под протокол судебного заседания от 05.08.2026.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Кутовая (Чуйко) О.О. и Корнева Т.А. в судебное заседание не явились. Чуйко О.О. извещена о рассмотрении дела телефонограммой. Корневой Т.А. направлено извещение по месту жительства, которое возвращено в суд с отметкой «за истечением срока хранения».
Представитель Управления Росреестра по ЕАО в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, судебное извещение получено.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Толкование указанных законодательных положений дано постановлениях высших судебных инстанций.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления № 64).
Согласно пункту 3 Постановления № 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Надлежит учитывать, что состав общего имущества определен частью 1 статьи 36 ЖК РФ, пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Правилами № 491 в состав общего имущества включены объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома. Коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ)(пункт 9 Постановления № 64).
По материалам дела установлено, что Миронов А.А. является собственником нежилого помещения по адресу <адрес> пом.12,13,19,20 с кадастровым номером: №.
Брусникина О.В. является собственником помещения № 10.
Болотова Т.С. является собственником помещения № 8,9.
Снисарь Л.В. является собственником помещения №18.
Ким Неля является собственником помещения № 21.
Корнева Т.А. является собственником помещения № 7.
Кутовая (Чуйко) О.О. является собственником помещения № 11.
Из представленного плана первого этажа многоквартирного жилого дома и пояснений сторон следует. что принадлежащее Миронову А.А. помещение представляет собой коридор и сантехнические узел. Данное помещение используется Снисарь Л.В., Болотовой Т.С., Ким Нелей, Брусникиной О.В., Чуйко О.О., Корневой Т.А. для эксплуатации своих офисных помещений (непосредственно проход к офисным помещениям, использование общего санузла клиентами и собственниками).
При этом, первый этаж полностью изолирован от жилой части многоквартирного дома, имеет собственные входы/выходы.
Таким образом, помещение Миронова А.А. предназначено для обслуживания помещений Снисарь Л.В., Ким Нели, Болотовой Т.С., Брусникиной О.В., то есть отвечает критериям общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, помещение истца по первоначальному иску в силу закона принадлежит истцам по встречным искам, то есть заявленные требования о прекращении права собственности и признания права общей долевой собственности подлежат удовлетворению с отказом в иске по первоначальным требованиям.
Требования о признании права Миронова А.А. отсутствующим удовлетворению не подлежит.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.
В настоящем случае защита права должна быть осуществлена путем признания права общей долевой собственности.
Требования к Управлению Росреестра по ЕАО удовлетворению не подлежат, поскольку настоящий судебный акт сам по себе является основанием для совершения соответствующих регистрационных действий, действия административного органа права и законные интересы заявителей не нарушают.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных исковых требований Миронова Александра Агафоновича к Болотовой Татьяне Сергеевне, Ким Нели, Снисарь Лилии Викторовне, Брусникиной Оксане Викторовне об обязании заключить договор аренды нежилого помещения отказать.
Встречные исковые требования Болотовой Татьяны Сергеевны к Миронову Александру Агафоновичу, Управлению Росреестра по Еврейской автономной области о признании права отсутствующим, признании права общей долевой собственности, обязании совершить действия удовлетворить частично.
Признать за Болотовой Татьяной Сергеевной, ДД.ММ.ГГГГ г.р. право общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес> пом.12,13,19,20 с кадастровым номером: № пропорционально размеру общей площади помещения, находящегося в собственности Болотовой Татьяны Сергеевны.
В остальной части в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
В удовлетворении заявленных исковых требований к Управлению Росреестра отказать.
Встречные исковые требования Ким Нели, Снисарь Лилии Викторовны, Брусникиной Оксаны Викторовны к Миронову Александру Агафоновичу, Управлению Росреестра по Еврейской автономной области о прекращении права собственности, признании права общей долевой собственности, обязании совершить действия удовлетворить частично.
Прекратить право собственности Миронова Александра Агафоновича, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на нежилое помещение по адресу <адрес> пом.12,13,19,20 с кадастровым номером: №.
Признать за Брусникиной Оксаной Викторовной, ДД.ММ.ГГГГ г.р., Ким Нелей, ДД.ММ.ГГГГ г.р., Снисарь Лилией Викторовной, ДД.ММ.ГГГГ г.р. право общей долевой собственности на нежилое помещение по адресу: <адрес> пом.12,13,19,20 с кадастровым номером: № пропорционально размеру общей площади помещений, находящихся в собственности указанных лиц.
В удовлетворении заявленных исковых требований к Управлению Росреестра по Еврейской автономной области отказать.
Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья М.О. Кустов
Мотивированное решение изготовлено 16.09.2026