РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 марта 2026 года Кировский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Селезневой Е.А.
при секретаре Заварзиной Ю.Е.
помощник судьи Васильева А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске с участием старшего помощника прокурора Кировского района г. ТомскаСемитко С.Е. гражданское дело по иску Стаканова МВ к Стакановой ЛГ, Горсту АВ о признании договора найма жилого помещения недействительным и выселении, установил:
Стаканов М.В. обратился в суд с иском к Стакановой Л.Г., Горст А.В., в котором просит признать недействительным договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: г. /________/, заключенный между Стакановой Л.И. и Горстом А.В., выселить Горста А.В. из данного жилого помещения.
В обоснование заявленных требований, ссылаясь на положения ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указал, что он является участником общей совместной собственности на жилое помещение по адресу: г. /________/. Ему стало известно, что в указанной квартире без его ведома незаконно проживает Горст А.В. на основании договора найма, заключенного со Стакановой Л.Г. Требование об освобождении жилого помещения оставлено ответчиком без исполнения.
В судебное заседание истец Стаканов М.В. не явился, в исковом заявлении содержится ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик Стаканова Л.Г., ее представитель Кожаев А.В., действующий на основании доверенности 23 АВ 6937514, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
От представителя ответчика Стакановой Л.Г. Кожаева А.В. поступили письменные возражения на иск, в которых он выразил несогласие с исковыми требованиями, просил рассмотреть дело без участия ответчика и ее представителя.
Ответчик Горст А.В. о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, на рассмотрение дела не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Изучив материалы дела, заслушав заключение старшего помощника прокурора Кировского района г. Томска Семитко С.Е., полагавшую требования не подлежащими удовлетворению, определив на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся сторон, суд приходит к следующему.
В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом.
Право собственности, являясь абсолютным гражданским правом, предоставляет собственнику защиту от любых действий, как связанных с лишением владения (виндикационный иск - ст. 301 ГК РФ), так и без таковых (негаторный иск - ст. 304 ГК РФ).
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
В соответствии с п. 2 ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
В соответствии с п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 СК РФ).
Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Таким образом, п. 2 ст. 35 СК РФ и п. 2 ст. 253 ГК РФ установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом. Бремя доказывания того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки, по смыслу абз. п. 2 ст. 35 СК РФ возложено на сторону, заявившую требование о признании сделки недействительной.
Согласно ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.
Пунктом 1 ст. 671 ГК РФ определено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Судом установлено, следует из материалов дела, что объект недвижимости - квартира, расположенная по адресу: г. /________/, является общей совместной собственностью супругов Стаканова М.В. и Стакановой Л.Г. с 07.08.2012, данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН.
04.10.2024 между Стакановой Л.Г. и Горстом А.В. заключен договор краткосрочного найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель обязуется передать во временное пользование за плату, а наниматель обязуется принять по двухстороннему акту приема-передачи, который будет являться неотъемлемой частью настоящего договора, жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: /________/ для самостоятельного использования с целью временного проживания. Договор вступил в силу с 04.10.2024 и действует в течение 11 месяцев до 04.09.2025.
04.10.2004 между Стакановой Л.Г. и Горстом А.В. вновь заключен аналогичный договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель обязуется передать во временное пользование за плату, а наниматель обязуется принять по двухстороннему акту приема-передачи, который будет являться неотъемлемой частью настоящего договора, жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г/________/, общей площадью 43,1 кв.м, для самостоятельного использования с целью временного проживания. Договор вступил в силу с 04.10.2025 и действует в течение 11 месяцев до 04.09.2026.
Сторонами не оспаривалось, что ответчик Горст А.В. на настоящий момент пользуется спорным жилым помещением (проживает в нем).
Суд принимает во внимание, что в момент заключения договора найма жилого помещения от 04.10.2024 Стаканов М.В. и Стаканова Л.Г. находились в браке, поскольку как указано ответчиком Стакановой Л.Г., не опровергается истцом Стакановым М.В., брак расторгнут решением мирового судьи судебного участка № 100 Центрального внутригородского района города Сочи Краснодарского края от 04.08.2025, на момент заключения договора найма от 04.10.2025 соглашение супругов либо решение суда о разделе общего имущества супругов Стаканова М.В. и Стакановой Л.Г. отсутствовало, то есть в отношении спорного жилого помещения сохранялся режим общей совместной собственности супругов, что подтверждается соответствующей записью в ЕГРН по состоянию на 17.01.2026.
В обоснование требований истец указывает, что договор найма заключен без его ведома и согласия, по факту проживания постороннего лица без законных на то оснований он обращался в ОМВД России по Кировскому району, о чем зарегистрировано сообщение /________/
Из материалов /________/ следует, что сотрудниками ОМВД России по Кировскому району г. Томска проведена проверка по обращению Стаканова М.В., по результатам которой установлено, что по адресу: г. Томск, /________/ проживает Горст А.В. на основании договора найма от 04.10.2025, заключенного со Стакановой Л.Г., которая в ходе беседы подтвердила данный факт, копия названного договора представлена в материалы проверки.
Возражая против заявленных требований, ответчик Стаканова Л.Г. утверждала, что о сдаче квартиры в найм Стаканов М.В. уведомлен в июле 2024 года, о чем свидетельствует переписка в мессенджере Whatsapp.
На основе анализа содержания представленной переписки сторон в мессенджере Whatsapp суд приходит к выводу об осведомленности истца о передаче квартиры в аренду, поскольку эти вопросы между Стакановым М.В. и Стакановой Л.Г. обсуждались применительно к необходимости погашения коммунальных платежей, при этом именно Стаканов М.В. являлся инициатором сдачи спорной квартиры в найм, предоставлял Стакановой Л.Г. описание спорной квартиры для размещения соответствующего объявления в сети Интернет, согласовывал с ней размер платы за найм.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
При этом в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу п. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 ГК РФ.
Согласно ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность (часть 1). Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (часть 2).
Аналогичная правовая модель (в части условий признания сделки недействительной) закреплена и в п. 2 ст. 35 СК РФ.
Таким образом, законодателем установлена совокупность условий, при которых сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим недвижимым имуществом без получения нотариального согласия второго супруга, может быть признана недействительной, а именно, предъявление таких требований супругом, не дававшим согласие (нотариальное согласие) на совершении сделки, и осведомленность другой стороны сделки о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
В силу п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Государственная регистрация договора найма жилого помещения действующим законодательством не предусмотрена. Вместе с тем, п. 2 ст. 674 ГК РФ определено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из приведенных положений следует, что государственной регистрации подлежит лишь ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее одного года.
Из условий оспариваемого договора найма жилого помещения от 04.10.2025 следует, что он заключен на срок 11 месяцев (с 04.10.2025 по 04.09.2026), то есть является договором краткосрочного найма. Соответственно, ни сам договор, ни возникающее на его основании ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Московский тракт, д. 89, кв. 139, обязательной государственной регистрации не подлежали, а, значит, получение нотариального согласия истца на его заключение не требовалось.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что обязательство по сдаче спорной квартиры в наем является общим, то есть, как следует из п. 2 ст. 45 СК РФ, возникло по инициативе обоих супругов.
Кроме того, как отмечено выше, бремя доказывания того, что другая сторона в сделке (применительно к настоящему спору – наниматель Горст А.В.) знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки, по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ возложено на супруга, заявившего требование о признании сделки недействительной.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих, что ответчик Горст А.В. знал либо должен был знать об отсутствии согласия истца на совершение оспариваемой сделки.
Доводы истца о том, что ответчик Горст А.В., действуя разумно и добросовестно, был обязан удостовериться в полномочиях наймодателя путем запроса выписки из ЕГРН, содержащей сведения о втором сособственнике квартире (истце), у которого он должен быть получить соответствующее согласие на совершение сделки, судом отклоняются как основанные на ошибочном понимании вышеприведенных положений гражданского и семейного законодательства, регулирующих спорные правоотношения, поскольку законом установлена презупмция согласия другого супруга (участника совместной собственности) на совершение сделки, в связи с чем отсутствие такого согласия возлагается именно на истца.
На основании изложенного суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора недействительным.
В силу ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Учитывая, что срок договора найма жилого помещения от 04.10.2025 на день принятия решения не истек, требования истца о выселении нанимателя Горста А.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: г. /________/ проживающего в нем на законных основаниях, подлежат оставлению без удовлетворения.
Поскольку в соответствии со ст. 98 ГПК РФ судебные расходы присуждаются лишь стороне, в пользу которой состоялось решение суда, расходы Стаканова М.В. по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. возмещению ответчиками не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд решил:
в удовлетворении исковых требованийСтаканова МВ к Стакановой ЛГ, Горсту АВ о признании договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Московский тракт, д. 89, кв. 139, от 04.10.2025 недействительным, выселении Горста Александра Владимировича из жилого помещения, расположенного по адресу: /________/, отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья (подписано) Е.А. Селезнева
Решение принято в окончательной форме 07.04.2026.