РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1 сентября 2026 года Кировский районный суд г.Томска в составе председательствующего судьи Кривошеиной К.Ю.
секретаре судебного заседания Колесникова Е.В., помощнике судьи Цилюрик А.М.
с участием прокурора Устюжаниной Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Казанцевой В.Ю. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, администрации Кировского района г. Томска о возложении обязанности изъять жилое помещение для муниципальных нужд, по требованиям третьего лица публичного акционерного общества «Сбербанк России» к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г. Томска о возложении обязанности перечислить из суммы возмещения за выкуп жилого помещения, установил:
Казанцева В.Ю. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, администрации Кировского района г. Томска, в котором с учетом уточнений просит изъять для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру общей площадью 32.8 кв.м., расположенной по адресу: /________/ путем его выкупа с прекращением права собственности, установив размер выкупной цены в размере 3703 666 руб.
В обоснование исковых требований указала, что ей принадлежит квартира, расположенная по адресу: /________/ Согласно заключению межведомственной комиссии от 23.04.2026 №44 и постановлению администрации Города Томска от 30.05.2025 №250, многоквартирный дом, расположенный по адресу: /________/ входит в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащих сносу. До настоящего времени жилое помещение (/________/) не выкуплено.
19.08.2026 в судебном заседании к производству суда принято заявление ПАО «Сбербанк России» о привлечении общества в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска, в котором просит возложить на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанность перечислить из выкупной цены жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: /________/ в пользу ПАО Сбербанк в счет погашения задолженности по кредитному договору /________/ от 25.03.2022, которая по состоянию на 18.08.2026 составляет 952373,22 руб., сумму в размере задолженности Казанцевой В.Ю. по указанному кредитному договору на дату выплаты выкупной цены, взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 24047 руб.
В обоснование требований ПАО «Сбербанк России» указано, что 25.03.2022 банком и Казанцевой В.Ю. заключен кредитный договор /________/ по условиям которого последней предоставлен кредит «Приобретение готового жилья» в сумме 1037 000 руб. под 10.10% годовых на приобретение объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: /________/ сроком на 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита. Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил надлежащим образом. Заемщик исполняет свои обязательства по возврату кредита в установленные кредитным договором сроки. Вместе с тем срок исполнения обязательств по кредитному договору до настоящего времени не истек. По состоянию на 18.08.2026 задолженность Казанцевой В.Ю. по кредитному договору от 25.03.2022 составляет 952373, 22 руб. Предмет спора затрагивает интересы Банка как залогодержателя спорного объекта недвижимости. В случае принятия решения об изъятии находящегося в залоге у банка названного жилого помещения, часть возмещения за выкуп квартиры подлежит направлению в пользу ПАО Сбербанк для полного погашения задолженности Казанцевой В.Ю. по кредитному договору от 25.03.2022.
В судебное заседание истец Казанцева В.Ю. не явилась, представителя не направила.
Представители ответчиков администрации Кировского района г. Томска, муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России», извещенные о времени и месте рассмотрения спора, в суд представителей не направили.
Суд в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть заявление в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав заключение прокурора, изучив доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).
В соответствии с пунктами 1, 8, 9 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) к компетенции органов местного самоуправления относится учет муниципального жилищного фонда, контроль за его сохранностью и соответствием жилых помещений санитарным и техническим требованиям, признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодным для проживания.
Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, к компетенции органа местного самоуправления отнесено также принятие решения и издание распоряжения с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 49).
В силу указанных норм определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения физических и юридических лиц является компетенцией органа местного самоуправления.
Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности.
Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе, по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
Следовательно, в целях обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу законодатель предусмотрел процедуру принудительного отчуждения имущества для государственных нужд и порядок определения предварительного и равноценного возмещения за него.
При включении многоквартирном аварийного дома в программу по переселению собственники жилых помещений в указанном доме имеют право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
Выбор способа защиты жилищного права принадлежит собственнику жилого помещения, которое подлежит изъятию в силу закона в связи с признанием жилого дома, в котором оно расположено аварийным. Отказ собственника от сноса или реконструкции собственными силами аварийного дома является безусловным основанием для его сноса и изъятия под ним земельного участка.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 22 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Исходя из приведенной правовой нормы и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, действующим законодательством предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что Казанцева В.Ю. является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: /________/, что подтверждается выпиской из ЕГРН от /________/.
Земельный участок, расположенный по адресу: /________/ под домом сформирован в установленном законом порядке, поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый /________/.
Иные жилые помещения на праве собственности Казанцевой В.Ю. не принадлежат, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.03.2026 № КУВИ-001/2026-11904746.
Многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение истца, признан аварийным и непригодным для проживания на основании заключения межведомственной комиссии об оценке жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска № 44 от 23.04.2025.
Постановлением администрации города Томска от 30.05.2025 № 250 «О реализации решения межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: /________/ признан аварийным и подлежащим сносу. На администрацию Кировского района г. Томска возложена обязанность в рамках компетенции в срок до 31.12.2028 совместно с комитетом жилищной политики принять меры к отселению физических лиц, проживающих на условиях социального найма в жилых помещениях в указанном доме.
Как следует из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Исходя из этого, сам по себе факт не изъятия земельного участка, являющийся в силу ст. 32 ЖК РФ основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, подлежащем сносу, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.
Согласно заключению об определении технического состояния многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: /________/ выполненного экспертно-консультационным центром «СтроТЭкс» №145 от 11.06.2024, межведомственной комиссией об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания №44 от 23.04.2025, выявлены основания для признания многоквартирного /________/ в г. Томске аварийным и подлежащим сносу.
Соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения истцом не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован.
Истец в качестве способа реализации жилищных прав избрал требование о выплате выкупной стоимости, при этом ответчик не возражал против выплаты выкупной цены.
При указанных обстоятельствах, поскольку дальнейшее проживание в спорном жилом помещении создает реальную, непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан, у истца иных жилых помещений не имеется, постановление об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения в таком доме, до настоящего момента не принято, требование истца о возложении на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска обязанности изъять у Казанцевой В.Ю. для муниципальных нужд жилое помещение - /________/, расположенную по адресу: /________/, путем выкупа с прекращением права собственности истца на указанное жилое помещение является обоснованным и подлежит удовлетворению.
При этом администрация Кировского района г. Томска является ненадлежащим ответчиком по данному требованию как не наделенная полномочиями по выкупу у граждан жилых помещений, расположенных в жилых домах, признанных непригодными для проживания. В связи с этим требования к администрации Кировского района г. Томска подлежат оставлению без удовлетворения.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу жилое помещение, суд исходит из следующего.
В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 названной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям, содержащимся п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерные перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок. Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на жилое помещение - квартиру в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Как следует из п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Как отмечено, земельный участок адресу: /________/ занятый аварийным домом, сформирован в установленном законом порядке и поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером /________/
В связи с указанным при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей истцу доли в праве собственности на земельный участок под домом.
Положениями ст. 36 - 38 ЖК и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Согласно ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В силу ст. 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007, разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по ному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
При этом, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома определяется исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Судом установлено, что изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме 1966 года постройки, который признан аварийным 30.05.2025, капитальный ремонт либо реконструкция дома не проводилась, что подтверждается ответом Департамента жилищной политики администрации Города Томска от 16.03.2026 № 2690, следовательно, отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации многоквартирного дома способствовало разрушению его основных конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию в установленном законом порядке всего строения аварийным и подлежащим сносу, доказательств обратного суду не представлено.
Поскольку доказательства выполнения капитального ремонта дома ответчиком в материалы дела не представлены, суд приходит к выводу, что отсутствие своевременного полного капитального ремонта дома повлекло разрушение его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены жилого помещения - квартиры по адресу: /________/ необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Подпунктом «з» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
По ходатайству сторон с целью определения действительной рыночной стоимости принадлежащего Казанцевой В.Ю. жилого помещения - /________/, расположенной по адресу: /________/ судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено АНО «Томский центр экспертиз».
Согласно заключению эксперта от 29.05.2026 № 7768–7003/26 рыночная стоимость жилого помещения – квартиры по адресу: /________/ составляет 573 000 руб.; стоимость доли в праве собственности на земельный участок для обслуживания многоквартирного дома – 1 328 000 руб.; доля в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме 17.03.1998, учитывая год постройки многоквартирного дома – 1960, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования (в ценах на момент проведения экспертизы) – 1 598057 руб.; размер убытков, связанных с изъятием данного недвижимого имущества у собственников – 204 609 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Объективность изложенных в заключении эксперта результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимость доли в праве собственности на земельный участок, доля в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размер убытков, связанных с изъятием данного недвижимого имущества у собственника). Заключение экспертов содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, отчет соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения.
Сторонами каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы сторонами не заявлено.
При таких обстоятельствах, суд принимает заключение АНО «Томский центр экспертиз» от 29.05.2026 № 7768–7003/26 в качестве доказательства.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение - /________/ по адресу: /________/ составляет 3703 666 руб., из которых рыночная стоимость жилого помещения по адресу: /________/ (с учетом стоимости доли в праве на общее имущество, за исключением земельного участка) составляет 573000 руб.; стоимость доли в праве собственности на земельный участок для обслуживания многоквартирного дома по адресу: /________/ составляет 1328000 руб. доля компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома составляет 1598057 руб. размер потенциальных убытков, связанных с изъятием жилого помещения, который понесет собственник указанного недвижимого имущества составляет 204609 руб.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение - /________/ по адресу: /________/, составляет 3703666 руб.
В соответствии с пп. «л» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилые помещения за истцами и возникновения права на помещения у иных лиц.
Таким образом, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на жилое помещение по адресу: /________/
Разрешая самостоятельные требования ПАО «Сбербанк России», суд пришел к следующему.
Из дела следует, что изымаемая квартира приобретена за счет кредитных средств по кредитному договору /________/ заключенному ПАО «Сбербанк России» с Казанцевой В.Ю /________/
Данная квартира является предметом залога, обеспечивающего исполнение обязательств истца по гашению задолженности по кредитному договору от 25.03.2022. Обременение в виде залога в пользу ПАО Сбербанк зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 30.03.2022.
В соответствии со справкой ПАО Сбербанк о задолженностях заемщика по состоянию на 18.08.2026 по указанному кредитному договору составляет 952373, 22 руб.
В силу положений абз. 3, 6 п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
В случаях, указанных в абз 2-5 указанной нормы, в случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 41 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными абзацем первым настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчику не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателя без заявления требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.
Таким образом, из причитающейся Казанцевой В.Ю. выкупной цены за квартиру по адресу: /________/ часть денежных средств подлежит перечислению в пользу ПАО Сбербанк для полного погашения задолженности Казанцевой В.Ю. о кредитному договору /________/, в размере задолженности последней на дату выплаты выкупной цены, а потому самостоятельное требование ПАО «Сбербанк России» подлежит удовлетворению.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, и другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам (п. 1 ст. 94 ГПК РФ).
Определениями Кировского районного суда г. Томска от 08.04.2026 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Томский центр экспертиз».
Стоимость исследования составила 15000 руб., что подтверждается счетом АНО «Томский центр экспертиз» /________/ от /________/.
Истцом в счет оплаты судебной экспертизы внесено 15000 руб., что подтверждается чеком по операции от 04.04.2026.
Поскольку требования истца удовлетворены, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15000 руб. подлежат взысканию с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу Казанцевой В.Ю.
В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ в состав судебных расходов входит государственная пошлина.
Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., что подтверждается чеком по операции ПАО «Сбербанк» от 18.02.2026.
Третьим лицом ПАО «Сбербанк России» при подаче заявления уплачена государственная пошлина в размере 24047 руб., что подтверждается платежным поручением /________/ от /________/.
Учитывая, что расходы по уплате государственной пошлины непосредственно связаны с делом, рассматриваемым в суде с участием истца, поскольку явились основанием для инициирования рассмотрения судом настоящего гражданского дела, указанные расходы подлежат возмещению ответчиком в полном объеме.
Поскольку требования как истца, так и третьего лица удовлетворены, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации города Томска подлежит взысканию государственная пошлина: в пользу истца – в размере 3 000 руб., в пользу третьего лица ПАО «Сбербанк России» в размере в размере – 24047 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
иск Казанцевой В.Ю. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, третьего лица с самостоятельными требованиями публичного акционерного общества «Сбербанк России» удовлетворить.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Казанцевой В.Ю. для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: /________/ путем выкупа с прекращением права собственности Казанцевой В.Ю. на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в сумме 3703 666 руб.
Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности у Казанцевой В.Ю. на жилое помещение по адресу: /________/ после получения выкупной стоимости.
Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска перечислить из выкупной цены жилого помещения – квартиры по адресу: /________/ причитающейся Казанцевой В.Ю. в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) в счет погашения задолженности Казанцевой В.Ю. по кредитному договору /________/ от /________/, сумму в размере задолженности Казанцевой В.Ю. по этому кредитному договору на дату выплаты выкупной цены.
В удовлетворении исковых требований к администрации Кировского района г. Томска отказать.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу Казанцевой В.Ю. судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 15 000 руб., по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 24 047 руб.
Решение суда может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Кировский районный суд г. Томска в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья К.Ю. Кривошеина
Мотивированное решение суда изготовлено 15.09.2026