ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 июля 2026 года г. Братск
Братский городской суд Иркутской области в составе:
председательствующего судьи Орловой О.В., при секретаре Романовой Т.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2273/2026 по исковому заявлению Мазниковой Татьяны Викторовны к Банщиковой Александре Андреевне о взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Мазникова Т.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Банщиковой А.А. о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 195 000 рублей, расходов по уплате госпошлины в размере 26 950 руб.
В обоснование иска указано, что 29.10.2024 года между Банщиковой А.А. (Арендодатель) и Мазниковой Т.В. (Арендатор) заключен договор аренды квартиры с правом выкупа.
Согласно п.4.1 Договора ежемесячно в период времени с 29.10.2024 года по 14.04.2026 года в адрес ответчика перечислялись выкупные платежи в сумме 35000 рублей, на общую сумму 595 000 рублей. Кроме того в соответствии с п.4.3. Договора истцом внесен платеж в сумме 600 000 рублей в качестве гарантийного платежа. С 30 апреля 2026 года договор расторгнут, квартира передана арендодателю.
На обращение истца в адрес ответчика через мессенджер МАХ о возврате гарантийного платежа и выкупных платежей, было отказано в возврате уплаченных денежных средств, что противоречит нормам действующего законодательства.
Гражданский кодекс РФ не содержит такого понятия, как «гарантийный платеж», положениями п.1 ст. 329 ГК РФ установлен открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств. В частности, указанной правовой нормой предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком, а также другими способами, предусмотренными законом или договором.
Таким образом, в договоре аренды стороны вправе предусмотреть любые способы обеспечения обязательств, не противоречащие законодательству (данное правило непосредственно вытекает из положений ГК о свободе договора (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ)).
Полагает, что после прекращения договора аренды основания для удержания ответчиком суммы гарантийного платежа отпадают в силу ч.4 ст. 329 ГК РФ.
Выкупные ежемесячные платежи в сумме 35000 рублей, на общую сумму 595000 рублей по своей правовой природе являются суммами предоплаты, которые подлежат возврату в случае расторжения договора до передачи имущества.
В связи с отказом ответчика вернуть выкупные платежи и гарантированный платеж, просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в заявленном размере.
В судебное заседание истец Мазникова Т.В. не явилась, действует через представителя по доверенности Ровковскую О.Г., которая в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске.
Ответчик Банщикова А.А. в судебное заседание не явилась, будучи извещена надлежащим образом о дате, времени и месте его проведения, судебное извещение направлено по известному суду адресу проживания и регистрации ответчика, возвращено в адрес суда в связи с истечением срока хранения.
Учитывая, что ответчик надлежащим образом извещен о дате, времени и месте проведения судебного заседания, не просил рассмотреть дело в его отсутствие, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика по имеющимся в деле доказательствам в порядке заочного производства.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, 29 октября 2024 года между Банщиковой А.А. (арендодатель), в лице представителя по доверенности ФИО7., и Мазниковой Т.В. (арендатор) был заключен договор аренды с правом выкупа (далее - Договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование жилое помещение общей площадью 62,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, одновременно с правом аренды арендатор получает право на приобретение квартиры в будущем (п.1.1 Договора).
Арендодатель обязался ежемесячно направлять арендатору счёт для оплаты арендной платы и выкупного платежа, после получения денежных средств от арендатора предоставлять документ, подтверждающий получение денежных средств, добросовестно обеспечить исполнение обязательств по договору ипотеки (залога недвижимости), заключенному с АО «ТБанк» *** от 01.06.2024, арендатор обязан не позднее 10-го числа каждого месяца вносить ежемесячный платеж, включающий арендную плату, размер которой составляет 17 000 рублей, выкупной платеж в размере 35 000 рублей (п.п. 2.1.1,2.2.1, 4.1, 4.2 Договора).
Договор заключен между сторонами на срок 10 лет и вступает в силу с момента его подписания (п.3.1), выкупная цена квартиры составляет 4 500 000 рублей (п.5.1 Договора).
Согласно п. 4.3 Договора, до его подписания арендатор передал арендодателю 600000 рублей в качестве гарантийного платежа, который подлежит возврату при расторжении, прекращении договора по вине арендодателя или по желанию арендатора засчитывается в счёт выкупных платежей.
Договор аренды квартиры с правом выкупа подлежал государственной регистрации (п.7.5 Договора).
Судом также установлено, что жилое помещение с кадастровым номером *** по адресу: <адрес> на основании договора дарения квартиры принадлежит Банщиковой А.А., в отношении помещения имеется обременение в виде запрета регистрации, наложенного на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г.Братску и Братскому району от 06.04.2026 г., а также ипотека, зарегистрированная 03.06.2024 г. на срок 60 месяцев в пользу АО «ТБанк» на основании договора об ипотеке ***/1 от 01.06.2024 г. Сведений о регистрации договора аренды с правом выкупа, заключенного 29.10.2024 года в ЕГРН не имеется, что подтверждается выпиской от 18.06.2026 г.
Справкой по переводу ПАО Сбербанк подтверждается, что с карты МИР Сберкарта ***, держателя Мазниковой Т.В. был направлен перевод 01.11.2024 года получателю Александре Андреевне Б. в размере 601 000 рублей, кроме того, справками ПАО Сбербанк подтверждается направление Мазниковой Т.В. переводов получателю Александре Андреевне Б.: 29.10.2024 в сумме 52 000 руб., 29.11.2024 в сумме 52 000 руб., 29.12.2024 в сумме 52 000 руб., 29.01.2025 в сумме 52 000 руб., 28.02.2025 в сумме 52 000 руб, 28.03.2025 в сумме 30 000 руб., 10.04.2025 в сумме 22.000 руб., 29.04.2025 в сумме 52000 руб., 29.05.2025 г. в сумме 40 000 рублей, 10.06.2025 в сумме 12 000 рублей, 27.06.2025 г. в сумме 26 000 руб., 10.07.2025 в сумме 26 000 руб., 25.07.2025 10 200, 09.08.2025 г. в сумме 26 000 руб., 29.08.2025 г. в сумме 26 000 руб., 10.09.2025 в сумме 26 000 руб., 30.09.2025 в сумме 7 000 руб., 10.10.2025 в сумме 26 000 руб., 25.10.2025 г. в сумме 26 000 руб., 10.11.2025 в сумме 26 000 руб., 28.11.2025 в сумме 26 000 руб., 10.12.2025 в сумме 26 000 рублей, 25.12.2025 в сумме 26 000 рублей, 12.01.2026 в сумме 26 000 рублей, 28.01.2026 в сумме 26 000 рублей, 09.02.2026 в сумме 26 000 рублей, 21.02.2026 г. в сумме 20 000 рублей, 08.03.2026 в сумме 26 000 руб., 6 000 руб., 29.03.2026 в сумме 26 000 рублей, 14.04.2026 в сумме 26 000 руб.
Из пояснений истца следует, что в период с 29.10.2024 по 30.04.2026 года истец пользовалась квартирой, после чего по соглашению сторон договор аренды с правом выкупа был расторгнут, за период пользования жилым помещением, согласно представленному расчету, ответчику были уплачены предусмотренные договором платежи в счет арендной платы в размере 306 000 рублей (18 месяцев пользования*17 000 руб.), а также уплачены 595 000 рублей в счет выкупных платежей, что подтверждается представленными справками ПАО Сбербанк.
В адрес ответчика истцом 20.05.2025 была направлена претензия с требованием о возврате в течение 10 календарных дней денежных средств в размере 1 195 000 рублей, включая платеж в сумме 600000 рублей, и платежей в сумме 595 000 рублей, внесенных за период с 29.10.2024 по 29.03.2026 г., которая осталась без удовлетворения ответчиком.
В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года, разъяснено, что неосновательным обогащением считается не то, что исполнено в силу обязательства, а лишь то, что получено стороной в связи с этим обязательством и явно выходит за рамки его содержания.
В силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Обязательства из неосновательного обогащения возникают в случаях приобретения или сбережения имущества за счет другого лица, отсутствия правового основания такого сбережения (приобретения), отсутствия обстоятельств, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. Основания возникновения обязательства из неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора и т.п.
Разрешая заявленные требования, оценив представленные суду доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований истца о взыскании суммы уплаченных в счет выкупной цены по договору денежных средств в общем размере 1 195 000, включая гарантийный платеж 600 000 рублей, который по условиям договора также подлежит зачету в счет выкупных платежей по желанию арендатора, с ответчика Банщиковой А.А., как с собственника жилого помещения и арендодателя.
При этом суд принимает во внимание, что в связи с расторжением по соглашению сторон договора аренды с правом выкупа и передачей предмета аренды арендодателю прекратилось обязательство последнего по передаче жилого помещения арендатору в собственность.
Поскольку после расторжения договора аренды имело место удержание арендодателем Банщиковой А.А. - стороной возмездной сделки - оплаченной части выкупной цены без предоставления арендатору в части, касающейся выкупа, встречного исполнения, у арендатора Мазниковой Т.В. возникло право требования возврата денежных средств, перечисленных ею в счет погашения выкупной цены.
Удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика гарантийного платежа в размере 600000 рублей суд также принимает во внимание, что одним из способов исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ является задаток, которым в силу п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Пунктом 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 Гражданского кодекса РФ).
Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
В силу положений п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Согласно ст. 329 ГК задаток является одним из способов обеспечения выполнения обязательств по договору РФ.
Из положений ст. 380 ГК РФ следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В соответствии с п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Это требование закона может быть реализовано как путем составления отдельного документа, который так и называется "Соглашение о задатке", так и путем включения соответствующих положений непосредственно в текст договора купли-продажи дома.
При этом аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.
Оснований полагать, что переданная истцом Мазниковой Т.В. денежная сумма 600 000 рублей является задатком у суда не имеется, в настоящее время истец утратила интерес к приобретению в собственность жилого помещения, договор аренды в части внесения истцом выкупных платежей не исполнен, поэтому суд полагает, что денежная сумма - 600 000 рублей, полученная Банщиковой А.А. от Мазниковой Т.В. является авансом и подлежит возврату истцу.
На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно чеку по операции ПАО Сбербанка от 08.06.2026 года (л.д. 7), истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 26 950 рублей 00 копеек.
Поскольку иск Мазниковой Т.В. удовлетворен в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины при подаче искового заявления в суд, в размере 26 950 рублей 00 копеек.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить.
Взыскать с Банщиковой Александры Андреевны, <данные изъяты>) в пользу Мазниковой Татьяны Викторовны сумму неосновательного обогащения в размере 1 195 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 26 950 руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца, со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Истцом заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное решение изготовлено 22.07.2026.
Судья О.В. Орлова