РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 августа 2026 года Кировский районный суд г.Томска в составе:
председательствующего судьи Изотовой Т.В., при секретаре Киселевой Т.А., помощник судьи Несмелова С.С., с участием истца Полещука О.А., представителя истца Шумиловой А.Л., действующего на основании доверенности /________/8 от 21.01.2026 сроком на три года, прокурора Семитко С.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению Полещука Олега Анатольевича к Администрации Кировского района г. Томска, Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности за счет средств муниципальной казны изъять для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру, путем выкупа с прекращением права собственности, установил:
Полещук О.А. обратился в суд с иском к Администрации Кировского района г. Томска, Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска, в котором с учетом уточнений заявленных требований, просит возложить обязанность на ответчиков изъять у истца для муниципальных нужд жилое помещение – /________/ по адресу: г. Томск, /________/, путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной стоимости в сумме 4133 000 руб., взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы по оплате оценки жилого помещения и установления выкупной стоимости в размере 8500 руб.
В обосновании иска указано, что истец является собственником жилого помещения расположенного по адресу: г. Томск, /________/. Согласно заключению межведомственной комиссии от 01.07.2022 № 2617 и Постановления администрации города Томска от 29.07.2022 № 700, многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. В нарушение Регламента подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденным распоряжением администрации г. Томска от 14.12.2009 № р1525 истцом не были получены, копия отчета об определении рыночной стоимости /________/, соглашение о выкупе земельного участка и /________/ вышеуказанном доме. Истец был вынужден обратиться в АНО «Томский центр экспертиз» с целью определения выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности. Согласно справке о выкупной стоимости квартиры от 13.03.2026, выкупная стоимость составляет 2 810 745 руб.
Истец, представитель истца Шумилова А.Л. в судебном заседании требования, с учетом их уточнения поддержали, истец дополнительно пояснил, что жилое помещение по адресу /________/ приобрёл для сына второй супруги, которого воспитывает с семи лет. Квартира была приобретена с использованием кредитных денежных средств. В настоящее время кредит оплачивает истец, за счет средств переданных пасынком. После выплаты кредита, квартира будет переоформлена на пасынка. Дом по адресу /________/, является двухэтажным деревянным домом, 1952 года постройки, в настоящее время там проживает пасынок со своей девушкой. Сам истец с супругой проживают в аварийном жилом помещении, по адресу: г. Томск, /________/, супруга в квартире не зарегистрирована, поскольку дом аварийный. Указал, что в 1992 году в доме поменяли отопление, после этого никто ничего не делал, половина дома уже расселена, после ливней протекает крыша, потолок. По лестнице в доме опасно ходить. Квартира по адресу: г. Томск, /________/, перешла по договору дарения истцу от матери, мать умерла в декабре 2023 года. Также указал, что ему направлялось требования от Администрации, однако истец от сноса дома отказался, кроме того, истцу предлагался маневренный фонд, от которого он, также, отказался. Ответчиками мероприятия по оценке не проводились, выкупную цену истцу не предлагали, рекомендовали обратиться с иском в суд.
Представители ответчиков Администрации Кировского района г. Томска, Муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах неявки не известили, не просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при настоящей явке.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению в части требований об изъятии жилого помещения истца для муниципальных нужд с прекращением права собственной с выплатой выкупной цены, определенной исходя из заключения судебной экспертизы, суд приходит к следующему.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).
В соответствии с пунктами 1, 8, 9 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) к компетенции органов местного самоуправления относится учет муниципального жилищного фонда, контроль за его сохранностью и соответствием жилых помещений санитарным и техническим требованиям, признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодным для проживания.
Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, к компетенции органа местного самоуправления отнесено также принятие решения и издание распоряжения с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 49).
В силу указанных норм определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения физических и юридических лиц является компетенцией органа местного самоуправления.
Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности.
Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе, по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
Следовательно, в целях обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу законодатель предусмотрел процедуру принудительного отчуждения имущества для государственных нужд и порядок определения предварительного и равноценного возмещения за него.
При включении многоквартирном аварийного дома в программу по переселению собственники жилых помещений в указанном доме имеют право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
Выбор способа защиты жилищного права принадлежит собственнику жилого помещения, которое подлежит изъятию в силу закона в связи с признанием жилого дома, в котором оно расположено аварийным. Отказ собственника от сноса или реконструкции собственными силами аварийного дома является безусловным основанием для его сноса и изъятия под ним земельного участка.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Исходя из приведенного правового регулирования и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, действующим законодательством предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что Полещук О.А. является собственником жилого помещения по адресу: г. Томск, /________/, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Основанием для возникновения права собственности на изымаемую квартиру возникло у истца на основании договора дарения от 09.07.2020.
Согласно заключению ООО «Сибирский центр исследований, консультаций и экспертиз» №524-06/2022 от 2022 года, по результатам обследования и оценки технического состояния строительных конструкций объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Томск, /________/, техническое состояние многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу оценивается как ветхое, с технической точки зрения является небезопасным для постоянного проживания по причине большого физического износа здания (износ равен 70,73%), возможности обрушения отдельных несущих конструкций (стен, перекрытия, полов) которое местами уже началось, что представляет непосредственную угрозу для жизни и здоровья людей. Безаварийная эксплуатация исследуемого жилого дома на момент осмотра невозможна, требуется проведение реконструкции и комплексного капитального ремонта, в том числе фундаментов, несущих стен, перекрытий, крыши (частично), полов и т.д. Примерная стоимость капитального ремонта, % от восстановительной стоимости конструктивных элементов, согласно нормам (Методика определения физического износа гражданских зданий утверждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404), при физическом износе 70,73%, составляет 107%. Проведение реконструкции и комплексного капитального ремонта, т.е. работа по замене всех изношенных элементов, в том числе фундаментов, несущих стен, перекрытия, полов, экономически нецелесообразно в виду его большой стоимости (107% от восстановительной стоимости нового строения жилого дома, аналогичного исследуемому).
Земельный участок, расположенный по адресу: г. Томск, /________/ под указанным домом не сформирован в установленном законом порядке и не поставлен на государственный кадастровый учет, при этом земельный участок, необходимый для обслуживания многоквартирного жилого дома, фактически используется собственниками жилых помещений многоквартирного дома.
Постановлением администрации города Томска от 29.07.2022 № 700 дом по адресу: г. Томск, /________/ (кадастровый /________/) на основании заключения межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда об оценки соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям от 01.07.2022 № 2617 был признана аварийным и подлежащим сносу.
В целях подготовки решения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд собственникам жилых помещений администрацией Кировского района г.Томска направлено требование о возложении обязанности совместно с другими собственниками произвести снос (реконструкцию) многоквартирного дома по адресу: г.Томск, /________/, в течение шести месяцев со дня получения требования.
Требование вручено истцу Полещуку О.А. 07.09.2022, в котором указано, что от требования произвести снос (реконструкцию) многоквартирного дома совместно с другими собственниками, он отказался.
Каких-либо действий по проведению оценки имущества, изъятию земельного участка, аварийного жилья у истца, ответчиком не проводилось, сроки реализации программы по расселению аварийного жилья перенесены на более позднюю дату.
Учитывая длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, суд приходит к выводу, что истец по своему выбору имеет право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.
Как указано выше, согласно абз.2 п.22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Исходя из этого, сам по себе факт не изъятия земельного участка, являющийся в силу ст. 32 ЖК РФ основанием для последующего изъятия жилых помещений в доме, подлежащем сносу (реконструкции), не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о выкупе жилого помещения, поскольку бездействие органа местного самоуправления по ликвидации жилищного фонда, непригодного для проживания, длительное неисполнение положений жилищного законодательства по обеспечению жилищных прав лиц, проживающих в доме, подлежащем сносу, не должно лишать граждан возможности требовать защиты нарушенных прав, в том числе путем выкупа, если право на его получение гарантировано действующим законодательством.
Сторонами не оспаривается, что изъятие (выкуп) принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения органом местного самоуправления до настоящего времени не произведено, оценка недвижимого имущества, подлежащего изъятию, не проведена, проект соглашения о размере выкупной цены собственнику не направлялся, доказательств обратного ответчиками в материалы дела не представлено.
Поскольку соглашение с администрацией о предоставлении иного жилого помещения истцу не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, реализация и защита жилищных прав истца, связанных с признанием жилого дома, в котором расположено принадлежащее ему жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством принудительного изъятия жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.
Согласно выписке из ЕГРН от 23.07.2026 /________/ истцу на праве собственности принадлежит 1/3 доли в праве на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Томск, /________/.
Между тем, истец пояснил, что данное жилое помещение приобретено для его пасынка, за счет кредитных средств, возмещаемых пасынком. Жилое помещение было зарегистрировано за истцом, поскольку именно он брал кредит на покупку вышеуказанного жилого помещения. После выплаты кредита, квартира будет переоформлена на пасынка.
В подтверждение позиции истца в судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена супруга истца Полещука О.А. - Полещук А.Н., которая пояснила, что с 2008 года и по настоящее время проживает вместе с истцом в аварийной квартире, расположенной по адресу: г. Томск, /________/, истец проживал в этой квартире всегда. Квартира находится в непригодном для постоянного проживания состоянии: протек потолок, вода пошла на пол, промерзают углы, в подъезде с потолка сыпется. В квартире по адресу: г. Томск, /________/ проживает сын свидетеля (пасынок истца) с девушкой, истец со свидетелем в ту квартиру не вселялись и никогда не жили. Жилое помещение по /________/ приобреталось истцом для пасынка с использованием кредитных денежных средств, оплачивает кредит ее сын, они (родители) ему помогают. Поскольку договор оформлен на истца, соответственно решили и дом оформить на него. После выплаты кредита, квартира по адресу: г. Томск, /________/ будет переоформлена на сына свидетеля (пасынка истца). Также указала, что у свидетеля с истцом совместных детей нет, свидетель находится на иждивении у истца, не работает с 2008 года.
Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется, поскольку они последовательны и согласуются с доказательствами по делу.
В этой связи является обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о возложении на муниципальное образование «Город Томск», в лице администрации г.Томска, как орган местного самоуправления, осуществляющий изъятие жилых помещений для муниципальных нужд, обязанности изъять у истца для муниципальных нужд жилое помещение - /________/ в г. Томске путем выкупа с прекращением права собственности истца на указанное жилое помещение.
Тот факт, что истец является собственником 1/3 доли в квартире по адресу: г. Томск, /________/, в данном случае не свидетельствует о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку владение квартирой осуществляется иным лицом, истец в квартиру по /________/ никогда не вселялся, кроме того, после выплаты кредита, указанная квартира будет переоформлена на пасынка истца.
Поскольку надлежащим ответчиком по делу является муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г.Томска, исковые требования к администрации Кировского района г.Томска удовлетворению не подлежат.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд принадлежащее истцу жилое помещение, суд руководствуется следующими нормативными положениями.
В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 названной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно разъяснениям, содержащимся п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерные перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок. Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на жилое помещение - квартиру в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого не был проведен государственный кадастровый учет.
Как следует из п. 4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей Полещуку О.А. доли в праве аренды на земельный участок под домом, исходя из его минимальной площади, предназначенной для обслуживания и эксплуатации жилого дома.
Положениями ст. 36 - 38 ЖК и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок). Согласно ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В силу ст. 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.
Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007, разъяснено, что в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.
При этом, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, после приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома определяется исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Между тем, доказательств выполнения капитального ремонта дома ответчиком в материалы дела не представлено, отсутствие своевременного полного капитального ремонта дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.
Так, согласно ответу Департамента ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области от 05.05.2026, в департамент информация о проведённых в доме по адресу: г. Томск, /________/, в рамках реализации постановления Администрация Томской области от 13.09.2018 № 367а «Об установлении порядка определения бывшим займодателем перечня услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме» не поступало. Указанный дом был исключен из Региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Томской области, утвержденный постановлением Администрации Томской области от 30.12.2013 № 597а в связи с его признанием аварийным в 2022.
Аналогичный ответ дан Фондом «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области» от 05.05.2026.
Как следует из ответа Департамента жилищной политики администрации города Томска от 06.05.2026 капитальный ремонт в рамках региональной программы в многоквартирном доме по адресу: г. Томск, /________/, не проводился. Передача (приватизация) первого жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: г. Томск, /________/, в собственность граждан произведена 08.08.1994 по договору передачи №5905.
Согласно ответу ОГБУ «ТОЦИК» от 08.05.2026, в соответствии с инвентарным делом в отношении спорного жилого многоквартирного дома сведения о капитальных ремонтах отсутствуют, год постройки жилого здания – 1957, процент износа по состоянию на 1994 составил 45%.
Таким образом, принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что при определении выкупной цены жилого помещения - квартиры по адресу: г. Томск, /________/ необходимо учитывать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома и продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования.
Судом установлено, что изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме по /________/ в г. Томске 1957 года постройки, дом признан аварийным 29.07.2022, величина физического износа здания в составляет 70,73%, следовательно, отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации многоквартирного дома способствовало разрушению его основных конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию в установленном законом порядке всего строения аварийным и подлежащим сносу, доказательств обратного ответчиками в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
По ходатайству сторон с целью определения действительной рыночной стоимости принадлежащего Полещуку О.А. жилого помещения /________/, находящегося в доме по адресу: г.Томск, /________/, судом назначена оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Томская независимая оценочная компания».
Согласно выводам заключения эксперта от 30.06.2026 № 051/2026 рыночная стоимость жилого помещения – /________/ по адресу: г. Томск, /________/ составляет 1689000 руб.; размер стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по адресу: г. Томск, /________/, в том числе стоимость доли Полещука О.А. в праве аренды на земельный участок по адресу: г. Томск, /________/ по состоянию на дату оценки составляет 741 000 руб.; стоимость доли, приходящейся на /________/ компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома по адресу: /________/, г. Томск, /________/, исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме - 08.08.1994, учитывая год постройки - 1957 год, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования (в ценах на момент проведения экспертизы) составляет 1 518000 руб.; размер потенциальных убытков, связанных с изъятием жилого помещения по адресу: г. Томск, /________/, которые могут быть причинены собственнику жилого помещения - /________/ по вышеуказанному адресу по состоянию на дату проведения оценки составляет 185000 руб.
Из описательной части экспертного заключения следует, что расчет стоимости компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома произведен с учетом даты первой приватизации жилого помещения в МКД 9а по адресу /________/ в г.Томске, экспертом установлено, что 80% конструктивных элементов на дату приватизации первого жилого помещения (1994 г.) нуждалось в проведении капитального ремонта/замене, что говорит о не соблюдении сроков проведения капитального ремонта.
Приведенное заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, выполнено на основе изучения объекта оценки, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Объективность изложенных в заключении результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости жилого помещения, стоимости доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ.
В связи с изложенным, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, оно принимается судом в качестве допустимого доказательства по делу.
Сторонами каких-либо доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы сторонами не заявлено.
На основании изложенного, суд определят размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение, исходя из заключения эксперта ООО «Томская независимая оценочная компания» в общем размере 4 133 000 руб. (1689000 + 741000 + 1518000 +185000).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пп. «л» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в муниципальную собственность, что, соответственно, влечет за собой прекращение права общей долевой собственности истцов и возникновение права на помещение у иного лица.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Томск, /________/, и соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, и основанием для регистрации права собственности на указанное имущество за муниципальным образованием «Город Томск», после выплаты выкупной стоимости истцу.
Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами и другие признанные судом необходимые расходы.
Полещуком О.А. были понесены расходы по оценке жилого помещения и установления выкупной стоимости в размере 8500 руб., в подтверждение чего представлена справка о возможной рыночной стоимости жилого помещения и понесенных убытков, связанных с изъятием квартиры, выполненная экспертом ООО «Томский центр экспертиз», товарный чек от 23.03.2026 на сумму 8500 руб., чек от 23.03.2026 на сумму 8500 руб.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.
Поскольку расходы по оплате справки о возможной рыночной стоимости жилого помещения и понесенных убытков, связанных с изъятием квартиры, выполненной экспертом ООО «Томский центр экспертиз» понесены истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, определения цены иска и их несение было необходимо для реализации истцом права на обращение в суд с иском данные расходы являются судебные издержками и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Кроме того, при подаче искового заявления истцом, также, уплачена государственная пошлина в сумме 3000 руб., что подтверждается чеком по операции от 25.03.2026.
В связи с тем, что судом исковые требования к ответчику Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска удовлетворены в полном объеме, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма государственной пошлины в размере 3000 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.
Определениями Кировского районного суда г. Томска от 22.05.2026 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Томская независимая оценочная компания». Обязанность по оплате за производство судебной экспертизы возложена на ответчика Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска путем внесения денежных средств на временный счет Управления судебного департамента в Томской области.
Между тем, в связи с отсутствием оплаты за проведение экспертизы, в Кировский районный суд г. Томска поступило ходатайство ООО «Томская независимая оценочная компания» об оплате экспертизы, проведенной по определению Кировского районного суда г. Томска от 22.05.2026 в размере 22 000 руб.
Таким образом, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации города Томска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Томская независимая оценочная компания» подлежит взысканию стоимость проведения судебной экспертизы по определению Кировского районного суда г. Томска от 22.05.2026 в размере 22 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Полещука Олега Анатольевича к Муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска удовлетворить.
Изъять для муниципальных нужд города Томска у Полещука Олега Анатольевича жилое помещение в многоквартирном доме по адресу: г. Томск, /________/ (кадастровый /________/), а также соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, путем выкупа, с выплатой муниципальным образованием «Город Томск» в лице администрации города Томска выкупной цены в размере 4133 000 руб.
Прекратить право собственности Полещука Олега Анатольевича на жилое помещение в многоквартирном доме по адресу: г. Томск, /________/ (кадастровый /________/), а также на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, и общее имущество многоквартирного дома.
Признать за Муниципальным образованием «Город Томск» в лице администрации города Томска право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по адресу: г. Томск, /________/ (кадастровый /________/) и соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, и общее имущество многоквартирного дома.
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.
В удовлетворении исковых требований Полещука Олега Анатольевича к Администрации Кировского района г. Томска, отказать.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации города Томска за счет муниципальной казны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Томская независимая оценочная компания» (юридический адрес: 634592, Томская область, Томский район, п. Синий утес, ул. Парковая, д. 3, кв. 112; фактический адрес: 634051, г. Томск, ул. Обруб, д. 10а, оф. 28; ИНН 7014045389, КПП 701401001, ОГРН 1067014023251, платежные реквизиты: Р/________/, Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО) г. Москва, юридический адрес: 107031, г. Москва, ул. Рождественка, д. 10/2, стр. 1, К//________/, БИК 044525411, ИНН 7702070139, КПП 770943002, ОКПО 01929672) стоимость проведения судебной экспертизы по определению Кировского районного суда г. Томска от 22.05.2026 в размере 22000 руб.
Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации города Томска за счет муниципальной казны в пользу Полещука Олега Анатольевича (паспорт 6917 745818) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб., расходы по оплате оценки в размере 8 500 руб.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Томска.
Судья Т.В. Изотова
Мотивированный текст решения изготовлен 17.08.2026.
Судья Т.В. Изотова