РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 мая 2026 года Кировский районный суд г. Томска в составе председательствующего Кривошеиной К.Ю.
при секретаре Цилюрик А.М., помощнике судьи Питашевой А.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сказочный лес» о признании условия договора недействительным, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сказочный лес» (далее – ООО «Специализированный застройщик «Сказочный лес»), в котором просит признать пункт 2.6 Договора участия в долевом строительстве № КД-205 от 19.12.2022 недействительным в части условия о том, что перерасчет цены не производиться при изменении площади объекта менее чем на 1 кв.м.; взыскать излишне уплаченные денежные средства в размере 67353,11 руб., неустойку за нарушение срока возврата денежных средств за период с 02.02.2026 по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки (на дату подачи иска – 15491 руб.), компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом, за отказ в добровольном удовлетворении требований потребителя, почтовые расходы.
В обоснование иска указано, что 19.12.2022 истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № КД-205. Объектом долевого строительства являлась /________/, расположенная в жилом /________/ /________/. Обязательства по оплате цены договора в размере 6363405 руб. исполнены истцом в полном объеме. Оплата производилась с использованием счета эскроу, открытого в АО «Банк ДОМ.РФ». По условия договора проектная площадь квартиры составляла 43,46 кв.м., фактическая площадь квартир составила 43 кв.м. Стоимость одного квадратного метра площади объекта составляет 146419,81 руб. Сумма излишне уплаченных денежных средств, подлежащая возврату в связи с уменьшением площади, составляет 67353,11 руб. Ответчик отказывается возвращать переплату, ссылаясь на п. 2.6 Договора, который предусматривает перерасчет цены только в случае изменения площади объекта более чем на 1 кв.м. 08.12.2025 ответчику направлена претензия на официальную электронную почту застройщика. Данное обращение получено и зарегистрировано ответчиком за входящим номером № 215 от 09.12.2025, однако оставлено без удовлетворения; 28.01.2026 была направлена письменная досудебная претензия почтовой связью, согласно отчету об отслеживании, претензия вручена ответчику 02.02.2026. До настоящего момента денежные средства не возвращены, мотивированный ответ не предоставлен. Также он просит взыскать неустойку в размере 15491 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., штраф в размере 50% от суммы присуждённой судом.
Истец Ахмеров М.Ш., надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения гражданского дела, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Сказочный лес», надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения гражданского дела, своего представителя в суд не направило. Представителем ответчика, А.И. Бахметьевым, действующий на основании доверенности от 16.03.2026, сроком действия один год, представлен отзыв на исковое заявление, из которого следует, что ответчик не признает иск и считает требования истца необоснованными, так как условие договора о пороге перерасчета площади (п.2.6) не противоречит закону и не ущемляет права потребителей. Включение в договор условия о минимальном пороге изменения площади (1 кв.м.) является распространённой деловой практикой в сфере долевого строительства. Такое условие направлено на установление разумного баланса интересов сторон, позволяя избежать множественных перерасчётов связанных с технологическими допусками при строительстве, допустимой погрешностью измерений погрешность обмеров БТИ. Уменьшение фактической площади квартиры по сравнению с проектной на 0,46 кв.м. не превышает установленный договором порог, в связи с чем у ответчика не возникло обязанности во возврату денежных средств. Отсутствуют основания для взыскания штрафа в связи с изменением положений Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» с 01.02.2026. Новая редакция закона уточняет, что штраф не подлежит взысканию, если исполнитель не исполнил свои обязательства вследствие нарушения его контрагентом обязанностей, необходимых для исполнения обязательства перед потребителем, при условии добросовестного и разумного выбора контрагента. Отклонение площади объекта произошло в пределах строительных допусков и не свидетельствует о недобросовестности ответчика. За период с 22.03.2024 неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции начисляются и могут быть взысканы судом, однако с предоставлением отсрочки их уплаты до 31.12.2024. Истец просит взыскать с ответчика в свою пользу компенсацию морального вреда, приводя довод о причинении истцу нравственных страданий, однако не предоставляет доказательств причинения таких страданий (справка из медицинского учреждения и т.п.), а также не представляет доказательства причинения физических страданий.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившегося лица.
Согласно п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ч. 1 ст. 421 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
Согласно п. 1 и 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ч. 1 и 3 ст. 555 ГК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 19.12.2022 ООО «Специализированный застройщик «Сказочный лес» (далее – застройщик) и Ахмеров М.Ш. (далее – дольщик) заключили договор участия в долевом строительстве № КД-205, по условиям которого застройщик обязуется построить объект недвижимости по адресу: /________/.
Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать дольщику в собственность /________/, проектная общая площадь составляет 43,46 кв.м.
Согласно п. 2.2 Договора дольщик обязуется оплатить цену договора в размере 6363405руб. из расчета стоимости одного квадратного метра приведенной площади 146419,81 руб. Цена договора подлежит изменению в случае, предусмотренном п. 2.6. настоящего Договора.
Стороны пришли к соглашению о возможности изменения цены настоящего договора после его заключения в случае, если указанная в настоящем договоре общая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров, произведенных специализированной организацией, осуществляющей технический учет и техническую инвентаризацию после окончания строительства многоквартирного дома, отличается от общей площади объекта долевого строительства, указанной в п. 1.1 настоящего договора. При расхождении фактической общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м., стороны производят перерасчет цены настоящего договора пропорционально изменению площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 2.2 настоящего договора.
Если общая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров специализированной организацией, осуществляемый технический учет и техническую инвентаризацию окажется менее той, что указана в п. 1.1 настоящего договора больше чем на 1кв.м., застройщик обязуется осуществить возврат дольщику излишне уплаченных средств, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 2.2 договора. Излишне уплаченные средства возвращаются дольщику на основании его письменного заявления в течение 10 банковских дней со дня получения застройщиком такого заявления (п. 2.6 Договора).
Согласно акту приема-передачи жилого помещения от 05.12.2025 ООО «Специализированный застройщик «Сказочный лес» передал, а Ахмеров М.Ш. принял объект долевого строительства – /________/ общей площадью 43 кв.м. /________/ квартиры составила 43 кв.м.
Из акта приема-передачи следует и не оспаривается истцом, что разница между фактической и проектной общей площадью жилого помещения не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение площади, составляет менее 1 кв.м.
Ахмеровым М.Ш. в адрес ООО «Специализированный застройщик «Сказочный лес» 27.01.2026 направлена досудебная претензия, в которой истец просил возвратить сумму излишне уплаченных денежных средств в размере 67352 руб. в связи с уменьшением фактической площади квартиры относительно проектной.
Согласно уведомлению о вручении заказного почтового отправления с почтовым идентификатором 80546316340233 ООО «Специализированный застройщик «Сказочный лес» получило письмо, требования истца оставлены без удовлетворения.
Ссылаясь на недействительность п. 2.6. Договора участия в долевом строительстве № КД-205 от 19.12.2022 в части условия о пороге отступления от проектной пощади не более 1 кв.м истец указывает, что данное условие в части ограничения возврата средств, уплаченных участником долевого строительства по договору, в силу ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» является недопустимым условием, ущемляющим права потребителя.
С доводами истца суд не соглашается.
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со ст. 13 этого же Закона.
Пункт 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей устанавливает перечень недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя.
Возможность согласования в договоре допустимой погрешности площади объекта долевого строительства соответствует положениям Закона об участии в долевом строительстве, вопреки доводам истца не противоречит положениям Закона о защите прав потребителей.
Истец при подписании договора участия в долевом строительстве претензий и замечаний к его тексту не заявлял, договор в силу требования закона прошел государственную регистрацию.
Из содержания договора следует, что стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установлены взаимные обязательства относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.
Принимая во внимание, что застройщик и участник долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, оспариваемые положения пункта 2.6 Договора участия в долевом строительстве № КБ-205 от 19.12.2022 не противоречат действующему законодательству, в том числе статье 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
При таких обстоятельствах требования истца о признании пункта 2.6 Договора участия в долевом строительстве № КД-205 от 19.12.2022 недействительным, взыскании денежных средств в размере 67353,11 руб. удовлетворению не подлежат.
Разрешая требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока возврата денежных средств за период с 02.02.2026 по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки (на дату подачи иска – 15491 руб.), компенсации морального вреда в размере 50000 руб., штрафа в размере 50% от суммы, присуждённой судом, за отказ в добровольном удовлетворении требований потребителя, суд приходит к следующему.
Как следует из ч. 1 и 2 ст. 10 Федерального закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Согласно ст. 15 Закона о защите прав потребителей, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поскольку в удовлетворении исковых требований о признании пункта 2.6 Договора участия в долевом строительстве № КД-205 от 19.12.2022 недействительным, о взыскании излишне уплаченных денежных средств истцу отказано, факт нарушения прав истца действиями ответчика не установлен, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки за нарушение срока возврата денежных средств за период с 02.02.2026 по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки (на дату подачи иска – 15491 руб.), компенсации морального вреда в размере 50000 руб., штрафа не имеется.
Истцом заявлено требование и взыскании почтовых расходов.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 указанного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Учитывая, что в удовлетворении исковых требований истцу отказано, судебные расходы в его пользу возмещению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сказочный лес» о признании пункта 2.6 Договора участия в долевом строительстве № КД-205 от /________/ недействительным, о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 67353,11руб., неустойки за нарушение срока возврата денежных средств за период с /________/ по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки (на дату подачи иска – 15491 руб.), компенсации морального вреда в размере 50000 руб., штрафа в размере 50% от суммы, присуждённой судом, за отказ в добровольном удовлетворении требований потребителя, почтовых расходов, отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Кировский районный суд г.Томска в течение 1 месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья К.Ю. Кривошеина
Мотивированное решение изготовлено /________/.