РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 июня 2026 года г. Назарово
Назаровский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Новосельской Е.С., при секретаре Гардт А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению С.Т.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего С.Д.А. к Управлению Росреестра по Санкт – Петербургу, государственному регистратору Управления Росреестра по Санкт – Петербургу Ивановой А.Ю., Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, о признании незаконным решения о приостановлении действий по государственной регистрации прав, возложении обязанности устранить допущенные нарушения,
УСТАНОВИЛ:
С.Т.В., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына С.Д.А., обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Санкт – Петербургу о признании незаконным решения о приостановлении действий по государственной регистрации прав, возложении обязанности устранить допущенные нарушения. Требование мотивированы тем, что С.Т.В. и несовершеннолетний С.Д.А. являются равно долевыми собственниками (по ? доли каждый) жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. По договору купли – продажи от 27.03.2026 право собственности С.Д.А. на ? долю квартиры переходит С.Т.В.
02.04.2026 С.Т.В. было получено уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Росреестра по Санкт – Петербургу №№ о приостановлении государственной регистрации прав в отношении вышеназванной квартиры в связи с тем, что форма и (или) содержание документа не соответствует требованиям законодательства РФ, а именно, договор купли – продажи от 27.03.2026, выполнен в простой письменной форме, тогда как подлежит нотариальному удостоверению. С указанным уведомлением административный истец не согласен, поскольку по договору купли – продажи от 27.03.2026 право собственности на квартиру полностью переходит к С.Т.В., т.е. покупатель становится единственным собственником объекта недвижимости, таким образом, иных, помимо С.Т.В. и С.Д.А., собственников не имеется, необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон, защиту прав иных лиц, отсутствует, а ч.1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в данном случае не применим. В связи с изложенным, просят суд признать незаконным уведомление о приостановлении регистрации прав от 02.04.2026 №№, возложить на административного ответчика обязанность осуществить государственную регистрацию прав по заявлению от 28.03.2026.
Определением суда от 29.05.2026 к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии, государственный регистратор Управления Росреестра по Санкт – Петербургу – Иванова А.Ю.
В судебное заседание административный истец С.Т.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего С.Д.А., надлежаще уведомленная о дате, времени и месте его проведения, не явилась, в административном исковом заявлении просила суд рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт – Петербургу – Е.Д. Мороз (доверенность и диплом имеются в материалах дела) в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения, в которых просила в удовлетворении заявленных требований отказать, указала на необходимость предоставления нотариально удостоверенного договора, на основании которого происходит отчуждение доли в праве общей долевой собственности; необходимость нотариального удостоверения договора установлена ст. 163 ГК РФ и ч.1.1 ст. 42 Закона о регистрации.
Административный ответчик государственный регистратор Управления Росреестра по Санкт – Петербургу – Иванова А.Ю., представитель Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом, об отложении слушания по делу не просили.
Поскольку участие в судебном заседании не явившихся участников административного дела в силу процессуального закона не является обязательным и таковым судом не признавалось, в соответствие со ст. 150 КАС РФ суд посчитал возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Положениями ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров
В силу ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.
Таким образом, основанием для удовлетворения административного иска об оспаривании действий и решений органа, наделенного государственными полномочиями является наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действия) нормативному правовому акту и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Как установлено ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.
В силу п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (ч. 1 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Согласно ч. 1 ст. 21 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
Исходя из положений ч. 4 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий:
государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 1);
уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 2);
уведомляет об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 3).
уведомляет о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.4).
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, в том числе, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, административные истцы С.Т.В. и несовершеннолетний С.Д.А. на основании договора участия в долевом строительстве №03851879-КАМ11/ЭР от 28.12.2020, акта приема – передачи от 09.11.2022 и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №78-15-16-2022 от 25.05.2022 являются долевыми собственниками (по ? доли каждый) жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.12.2022, договором участия в долевом строительстве от 28.12.2020, актом приема – передачи от 09.11.2022 к договору участия в долевом строительстве.
С.Т.В. является матерью несовершеннолетнего С.Д.А., что подтверждается свидетельством о рождении № от ДД.ММ.ГГГГ.
Спорная квартира была приобретена с использование кредитных денежных средств, полученный по кредитному договору №1126705, заключенному между ПАО Сбербанк и созаемщиками С.Т.В. и С.Д.А.
Согласно выписки из ЕГРН, в отношении вышеназванной квартиры зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона на срок с 14.01.2021 на 240 месяцев в пользу ПАО Сбербанк.
27.03.2026 ПАО Сбербанк дало письменное согласие на внесение следующих изменений по кредитному договору №1126705 от 28.12.2020: назначить титульного созаемщика С.Т.В., назначить созаемщиком С.Д.А.
27.03.2026 между С.Д.А. в лице С.Т.В., действующей на основании доверенности удостоверенной нотариусом С.Т.Н. заключен договор купли – продажи ? доли вышеназванной квартиры в соответствии с которым право С.Д.А. на ? долю в праве общей долевой собственности спорной квартиры переходит к С.Т.В., которая становится единоличным собственником вышеназванной квартиры.
Согласно сведениям Управления Росреестра по Санкт – Петербургу, 28.03.2022 административный истец С.Д.А. обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации перехода права общей долевой собственности и С.Т.В. с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности с приложением договора купли – продажи.
Уведомлением №№ от 02.04.2023 Управление Росреестра по Санкт – Петербургу сообщило о приостановлении государственной регистрации прав на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку представленный на регистрацию договор купли-продажи нотариально не удостоверен.
Таким образом, в рассматриваемом случае основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости явилось отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи в отношении доли объекта недвижимого имущества.
Положениями п. 3 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Однако, в силу п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Представленными в материалы дела документами подтверждается, что на момент обращения в Управление Росреестра по Санкт – Петербургу с заявлением о государственной регистрации собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, являлись С.Д.А. и его мать С.Т.В. по ? доли каждый, которые и являлись сторонами договора купли – продажи от 27.03.2026.
Как установлено ст. 163 ГК РФ Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1).
Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2).
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 данной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).
Исходя из норм ст. 163 ГК РФ и глав IX - X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №4462-1, цель нотариального удостоверения сделки, при котором нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон (в данном случае - в первую очередь других сособственников).
В соответствии со ст. 55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.
При заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности между долевыми собственниками, владеющими по ? доли каждый, иных участников долевой собственности, обладающими преимущественным правом приобретения отчуждаемой доли не имеется, в связи с чем необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, отсутствует.
При этом положения ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» направлены, прежде всего, на защиту прав приобретателя недвижимого имущества и прав участников долевой собственности, не являющихся участниками сделки.
В то же время, на основании договора купли-продажи от 27.03.2026, представленного на государственную регистрацию, вышеуказанный объект недвижимости переходит в единоличную собственность С.Т.В. и право общей долевой собственности прекращается.
Поскольку договор купли-продажи от 27.03.2026 заключен между равно долевыми собственниками, он не требует нотариального удостоверения в силу положений ст. 163 ГК РФ и ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с чем, суд не усматривает вопреки позиции административного ответчика правовых оснований для приостановления государственной регистрации прав.
Таким образом, совокупность обстоятельств, установленных судом в ходе разбирательства дела, позволяет прийти к выводу о том, что уведомление о приостановлении регистрации прав от 02.04.2026 №№ по договору купли-продажи от 27.03.2026, заключенному между С.Д.А. и С.Т.В., является незаконным, нарушающим права и законные интересы административных истцов, в связи с чем, заявленные требования в данной части подлежат удовлетворению.
Согласно ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:
1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;
2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.
В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ, в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом.
Таким образом, решение, принимаемое в пользу истца должно содержать два элемента: признание незаконным решения, действия (бездействие) и указание на действия, направленные на восстановление нарушенного права.
Согласно руководящим разъяснениям, изложенным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (п. 1 ч. 2, п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ, ч. 2 ст. 201 АПК РФ).
Суд вправе отказать в удовлетворении требований о возложении на орган или лицо, наделенные публичными полномочиями, обязанности принять решение, совершить действия, если установлены обстоятельства, исключающие возможность удовлетворения таких требований.
Для обеспечения исполнимости судебного решения, в котором указано на принятие административным ответчиком (органом или лицом, наделенными публичными полномочиями) конкретного решения, совершение определенного действия, в резолютивной части решения суда указывается разумный срок принятия решения, совершения действия.
Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (ст. 16 КАС РФ, ст. 16 АПК РФ).
Суд вправе ограничиться признанием оспоренного решения незаконным без возложения на наделенные публичными полномочиями орган или лицо определенных обязанностей в случае, когда путем такого признания достигается защита нарушенного права, свободы, законного интереса (например, при признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя о наложении ареста на имущество административного истца или при состоявшемся добровольном удовлетворении предъявленных требований).
С целью восстановления нарушенных прав административных истцов, учитывая вышеуказанные положения процессуального закона и его разъяснения, принимая во внимание, что единственным основанием для приостановления государственной регистрации прав явилось необходимость предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи, что в данном случае признано судом незаконным, суд полагает возможным возложить на Управление Росреестра по Санкт – Петербургу обязанность осуществить государственную регистрацию права по договору купли-продажи от 27.03.2026, заключенному между С.Д.А. и С.Т.В. на основании заявления последних от 28.03.2026.
Кроме того, в соответствии с ч. 9 ст. 227 КАС РФ суд считает необходимым возложить на административного ответчика Управление Росреестра по Санкт – Петербургу обязанность сообщить в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу об исполнении настоящего решения суда в Назаровский городской суд Красноярского края и административным истцам.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-177, 227 КАС РФ,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление С.Т.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего С.Д.А. к Управлению Росреестра по Санкт – Петербургу, государственному регистратору Управления Росреестра по Санкт – Петербургу Ивановой А.Ю., Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, о признании незаконным решения о приостановлении действий по государственной регистрации прав, возложении обязанности устранить допущенные нарушения, удовлетворить.
Признать незаконным уведомление Управления Росреестра по Санкт – Петербургу о приостановлении регистрации прав №№ от 02.04.2026 по договору купли-продажи от 27.03.2026.
Возложить на Управление Росреестра по Санкт – Петербургу обязанность осуществить государственную регистрацию прав по заявлению С.Т.В. и С.Д.А. от 28.03.2026.
Возложить на Управление Росреестра по Санкт – Петербургу обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу сообщить об исполнении настоящего решения суда в Назаровский городской суд Красноярского края и административным истцам С.Т.В., С.Д.А..
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд, через Назаровский городской суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.С. Новосельская
Мотивированное решение изготовлено: 30 июня 2026 года.
Судья Е.С. Новосельская