РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г.Славгород
Славгородский городской суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Семёновой О.О., при секретаре Мордовиной Р.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального округа город Славгород Алтайского края о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился с указанным иском к администрации муниципального округа город Славгород Алтайского края о признании права собственности на нежилое здание (весовую), которая согласно техническому плану, является одноэтажным строением 1995 года постройки, общей площадью 26.1 кв.м, которое состоит из двух помещений, находящееся по адресу: <адрес>, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Славгородский кузнечно-прессовый завод» ОГРН №, ИНН №, КПП №, в лице директора ФИО3, действующего на основании устава, был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения (весовой).
При подписании указанного договора купли-продажи ООО «Славгородский кузнечно-прессовый завод», во исполнение обязанности по передачи объекта недвижимости, передало ключи от объекта. С указанного времени истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется указанным нежилым зданием, считая себя собственником, несёт расходы по его содержанию и риск случайной гибели.
Как оказалось, право собственности прежним собственником указанного помещения не было зарегистрировано в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В связи с тем, что на сегодняшний день юридическое лицо, прежний собственник нежилого помещения прекратило свою деятельность, истцу не представляется возможным зарегистрировать за собой право собственности, на указанный объект недвижимости (весовая) находящийся по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения был извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия.
Представитель истца адвокат ФИО4 в ходе рассмотрения дела исковые требования поддержал в полном объеме сославшись на доводы указанные в иске. Кроме того, пояснил, что указанный объект недвижимости (весовая) ФИО1 не используется в целях предпринимательской деятельности.
Представитель ответчика администрации муниципального округа город Славгород Алтайского края в суд не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие, при этом представил отзыв на исковое заявления, согласно которому не возражал против удовлетворения исковых требований.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав материалы дела, в соответствии с положениями ч. ч. 1 - 3 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства, как в отдельности, так и в совокупности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с п.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ФИО1 приобрел нежилое здание (весовая), расположенное по адресу: <адрес> за 200 000 рублей на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям ст. ст. 549, 550, 554,555, 558 ГК РФ о продаже недвижимости. Договор совершен в надлежащей письменной форме, подписан сторонами, в договоре указаны данные, индивидуализирующие предмет договора (весовая), адрес объекта, указана цена, отсутствие обременения на объект. Обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены в полном объеме.
В связи с тем, что в настоящее время ООО «Славгородский кузнечно-прессовый завод» ОГРН №, ИНН №, КПП № ликвидировано, что подтверждается свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировать переход прав от продавца к покупателю не представляется возможным.
Законом о государственной регистрации и иными нормативными правовыми актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в отсутствие государственной регистрации права на объект недвижимого имущества и на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.
Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора и отсутствии регистрации ранее возникшего права этой стороны затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном звоном порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Если право собственности продавца не было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП, а продавец ликвидирован, то покупатель представляет в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости соответствующий договор, документы, подтверждающие исполнение этого договора, то есть передачу имущества во владение, а также документы, свидетельствующие о приобретении учредителем права собственности на недвижимое имущество.
Согласно пункту 61 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум № 10/22), который в данном случае применяется по аналогии, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п.62 Пленума, на основании ст. ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца -юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Таким образом, статья 551 ГК РФ, статья 14 Закона о государственной регистрации закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.
Диспозицией нормы статьи 551 ГК РФ охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу. Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.
Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация.
Поэтому, исходя из положений статьи 6 ГК РФ, к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Как указывает истец, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанным договорам, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества ликвидирован.
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства при отчуждении имущества ООО «Славгородский кузнечно-прессовый завод» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами, что подтверждается документально, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования являются законными и обоснованными.
Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорены и в установленном законном порядке не признаны недействительными. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектом, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 ГК РФ.
Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект в материалах дела отсутствуют, при этом администрация муниципального округа город Славгород Алтайского края, на территории которого расположен спорный объект недвижимого имущества, не заявила о наличии притязаний третьих лиц на заявленное недвижимое имущество, с исковыми требованиями о признании права собственности на нежилое здание (весовая) полностью согласилась.
Согласно технического плана здания от 21.11.2025г. в ходе кадастровых работ было установлено, что нежилое здание (весовая), является одноэтажным строением 1995 года постройки, общей площадью 26.1 кв.м, которое состоит из двух помещений, находящееся по адресу: <адрес>.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, указано, что суд в целях надлежащего разрешения возникающего между сторонами спора должны учесть, заявляя подобный иск, истец преследует интерес, направленный на регистрацию перехода к нему права собственности на приобретенные им объекты на основании указанных договоров, ввиду ликвидации продавца истец был лишен возможности обратиться за регистрацией в порядке, предусмотренном законом о регистрации.
Таким образом, при ликвидации продавца и отсутствии регистрации права собственности за продавцом судом может быть признано право собственности за покупателем на переданный на основании договора купли - продажи объект, в рассматриваемом случае, на нежилое здание (весовая), общей площадью 26,1 кв.м., расположенное по адресу (местоположение): <адрес>.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, удовлетворить.
Признать за ФИО1 (паспорт №) право собственности на нежилое здание (весовая), общей площадью 26.1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Славгородский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Дата изготовления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий О.О.Семёнова