РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 мая 2026 года город Колпашево Томской области
Колпашевский городской суд Томской области в составе:
председательствующего судьи Наумовой Г.Г., при секретаре Е.С., помощнике судьи В.И.
с участием помощника Колпашевского городского прокурора К.А., представителя истца В.В. – Е.Н. , действующего на основании доверенности от Д.М.Г. , представителя ответчика Администрации Колпашевского городского поселения, представителя третьего лица Совета Колпашевского городского поселения Томской области - Н.А., действующей на основании доверенностей от Д.М.Г. , рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению В.В. к Администрации Колпашевского городского поселения о возложении обязанности об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
В.В. обратилась в Колпашевский городской суд Томской области с иском к Администрации Колпашевского городского поселения о возложении обязанности изъять у В.В. для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 38,5 кв.м., путем выкупа, с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установлении выкупной стоимости в размере 2 782 000 рублей, в течение месяца с момента вступления решения в законную силу; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.
В обоснование исковых требований указано, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит истцу на праве собственности согласно договору купли-продажи квартиры от Д.М.Г. .
На основании распоряжения Администрации Колпашевского городского поселения № от Д.М.Г. указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, плановый срок расселения до Д.М.Г. . В 2023 году в квартире истца обрушился потолок, сгнили балки перекрытия и проживать в квартире не возможно, она не отвечает санитарным и техническим требованиям, представляет непосредственную опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного и ветхого состояния, учитывая установленный срок расселения аварийного дома в 2031 году.
Ответчиком постановление об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, признанным аварийным и подлежащим сносу, в настоящее время не принято, изъятие (выкуп) принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения ответчиком до настоящего времени не произведено, оценка недвижимого имущества, подлежащего изъятию, не проведена, проект соглашения о размере выкупной цены собственнику не направлялся.
В связи с чем истец полагает, что реализация и защита ее жилищных прав, связанных с признанием жилого дома аварийным и подлежащим сносу, возможна посредством принудительного изъятия жилого помещения на основании решения суда с условием предварительного и равноценного возмещения.
До настоящего времени меры к отселению жильцов дома ответчиком не принимались, как и не принимались меры к улучшению его технического состояния.
Истец произвел оценку рыночной стоимости имущества. Согласно отчету № от Д.М.Г. , итоговая рыночная стоимость жилого помещения, принадлежащего истцу, составляет 2 782 00 рублей.
Истец В.В. надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие.
На основании ч.5 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.
Представитель истца Е.Н. в судебном заседании заявленные В.В. требования, поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске. Дополнительно пояснил, что дом признан аварийным, В.В. временно предоставлено жилье маневренного фонда, иного жилого помещения в собственности у истца не имеется.
Представитель ответчика Администрации Колпашевского городского поселения, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Совета Колпашевского городского поселения Томской области Н.А. в судебном заседании заявленные В.В. требования, признала частично. Указала, что не оспаривает выводы заключения экспертов в части рыночной стоимости жилого помещения и убытков за изъятие жилого помещения. При этом считает, что Администрация Колпашевского городского поселения является ненадлежащим ответчиком в части предъявленных требований по возмещению стоимости непроизведенного капитального ремонта, поскольку они не являлись наймодателями спорного жилого помещения и дома в целом, как и не являлись правопреемниками предыдущего наймодателя – Администрации Колпашевского района.
Исследовав представленные доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, заключение помощника Колпашевского городского прокурора К.А., полагавшей исковые требования подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.
Часть 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. Так, согласно положениям данной статьи никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Статьей 40 Конституции Российской Федерации установлено, что каждый имеет право на жилище; органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище; малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
В соответствии со статьями 45, 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная защита прав и свобод.
Согласно ч. 1 ст. 130 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в РФ обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы местного значения.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского поселения относятся, в том числе, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.
В соответствии с ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
На основании данных полномочий Правительство Российской Федерации утвердило Положение, установив требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (пункт 1 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47).
Согласно пункту 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (за исключением жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности).
В соответствии с п. 49 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 №47, на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня получения заключения в установленном им порядке принимает решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
В соответствии с пунктами 1, 8, 9 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции органов местного самоуправления относится учет муниципального жилищного фонда, контроль за его сохранностью и соответствием жилых помещений санитарным и техническим требованиям, признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.
Само по себе решение органа местного самоуправления об установлении срока сноса аварийного дома не предполагает произвольное, не основанное на объективных данных, определение срока сноса такого дома, имеет своей целью последующее предоставление гражданам, проживающим в аварийном и подлежащем сносу доме, других благоустроенных жилых помещений (статьи 85, 86 Жилищного кодекса Российской Федерации), направлено на обеспечение условий для осуществления права на жилище, а потому не может рассматриваться в качестве решения, нарушающего права и свободы гражданина, создающего препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод либо возлагающего на него незаконно какие-либо обязанности.
Вместе с тем, если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья человека по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома и суд может обязать орган местного самоуправления незамедлительно предоставить гражданам другие благоустроенные жилые помещения во внеочередном порядке на основании части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу указанных норм определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения является компетенцией органа местного самоуправления. Между тем, сроки отселения таких жильцов должны отвечать требованиям разумности.
Вопросы изъятия жилых помещений в силу действующего правового регулирования определены в главе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
На основании части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
В силу ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзорах законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года и за третий квартал 2012 года, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. В случае не включения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.
В судебном заседании установлено, что Хрулёва В.В. является собственником жилого помещения (квартиры), общей площадью 38,5 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано Д.М.Г. .
Распоряжением Администрации Колпашевского городского поселения № от Д.М.Г. (с учетом изменений, внесенных распоряжениями № от Д.М.Г. , № от Д.М.Г. ) многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, Томская область, Колпашевский муниципальный район, Колпашевское городское поселение, <адрес>, признан аварийным и подлежащим реконструкции. Установлен плановый срок реконструкции до Д.М.Г. .
Как следует из заключения межведомственной комиссии № от Д.М.Г. , выявлены основания для признания многоквартирного <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим сносу.
На основании указанного заключения Распоряжением Администрации Колпашевского городского поселения № от Д.М.Г. многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Колпашевский муниципальный район, Колпашевское городское поселение, <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Установлен плановый срок расселения – до Д.М.Г. .
Согласно техническому паспорту здания, годом постройки дома по указанному выше адресу является 1961 год.
Распоряжением Администрации Томской области № ра от Д.М.Г. , размещенным на официальном интернет-портале Администрации Томской области, утверждена Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Томской области, в соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ от 29.07.2017 года «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Муниципальные образования Колпашевский район, Колпашевское городское поселение являются участниками данной программы. Жилой дом по адресу: <адрес> Региональную программу со сроком расселения не включен.
Аварийное состояние жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, его опасность для жизни и здоровья сторонами не оспаривается.
Из материалов дела усматривается, что до настоящего времени изъятие для муниципальных нужд жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, по адресу: <адрес>, ответчиком не произведено, соглашение о размере выкупной цены между сторонами не достигнуто.
Д.М.Г. между МО «Колпашевское городское поселение», от имени и в интересах которого выступает МКУ «Имущество» (Наймодатель), и Хрулёвой В.В. (Наниматель) заключен договор социального найма жилого помещения маневренного фонда №, в соответствии с которым Нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование передано изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из 1-х комнаты в жилом помещении общей площадью 20,6 кв.м., по адресу: <адрес>. Жилое помещение нанимателю предоставляется, с учетом дополнительного соглашения № к договору социального найма жилого помещения маневренного фонда от Д.М.Г. , сроком до Д.М.Г. .
Совместно с нанимателем в жилое помещение вселяется сын – М.А., родившийся Д.М.Г. .
По информации МВД России Хрулёва В.В. зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес>.
Бездействие органа местного самоуправления по непринятию мер, определенных ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, является основанием для обращения истца в суд.
В связи с бездействием ответчика в части организации установленных процедурой изъятия мероприятий, истцом самостоятельно произведена оценка выкупной стоимости принадлежащей ей квартиры.
Как следует из отчета № ООО «Авангард» от Д.М.Г. рыночная стоимость права требования возмещения при изъятии жилого помещения общей площадью 38,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, рассчитанная на дату оценки Д.М.Г. , составляет 2 782 000 рублей, из которых: 1 573 000 рублей – стоимость квартиры, 1 082 000 рублей – стоимость непроизведенного капитального ремонта, 122 000 рублей – стоимость доли в общем имуществе жилого многоквартирного дома, 5 000 рублей – стоимость иных убытков.
Вместе с тем, при определении выкупной стоимости жилого помещения необходимо исходить, в том числе, из следующего.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Согласно ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденным приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года №312 (далее - ВСН 58-88 (р)), (на которые ссылался оценщик в своем заключении), капитальный ремонт - это ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Как указано в пункте 5.1 ВСН 58-88 (р), капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов до проведения капитального ремонта, составляет: фундаменты до 60 лет; стены до 50 лет; перекрытия железобетонные до 80 лет; лестницы до 60 лет; перегородки до 75 лет и т.д. (приложение N 3 ВСН 58-88 (р)).
Данные нормы рекомендовано применять при определении необходимости проведения капитального ремонта Приказом Минстроя России от 4 августа 2014 года №427/пр "Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме" (пункт 2).
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 года №10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 года №577-О "По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации").
Исходя из этого, Федеральным законом от 20 декабря 2017 года №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.В соответствии с частью 1 статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.
Согласно части 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
Таким образом, законом прямо предусмотрено применение перечня услуг и работ, установленного частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, при установлении услуг и работ, которые требовалось провести на дату приватизации бывшим наймодателем.
Часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Вместе с тем, принимая во внимание, что после приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, относящегося к муниципальному жилищному фонду, публично-правовое образование несет бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме соразмерно его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, то есть перестает лишь единолично нести бремя содержания такого многоквартирного дома в целом, включая единоличную обязанность по проведению капитального ремонта, юридически значимыми по делу обстоятельствами являются: нуждаемость многоквартирного дома, относящегося к муниципальному жилищному фонду, в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; фактическое проведение капитального ремонта общего имущества; объем необходимых работ по капитальному ремонту на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме и их стоимость.
После приватизации первого жилого помещения обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения.
Как следует из указанного выше отчета, он составлен на основании сравнительного подхода.
Оценщиком ООО «Авангард» расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен исходя из износа многоквартирного дома 96,21%.
При этом, в представленном отчете не указан период, за который рассчитана компенсация за непроизведенный ремонт, а также дата, по состоянию на которую им установлен процент износа дома.
Помимо этого, оценщик не определил объем работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, а исходил из стоимости строительства нового дома, не исключив при этом из расчета конструктивные элементы дома, не требующие проведения капитального ремонта на дату первой приватизации квартиры.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, даны разъяснения, что поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. С учетом изложенного, Верховным Судом Российской Федерации признана обоснованной практика тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу о необходимости при изъятии жилого помещения в многоквартирном доме осуществлять самостоятельную оценку стоимости доли в праве на общее имущество такого дома с целью ее включения в состав возмещения в качестве самостоятельного параметра, неоднократно отмечал, что такое изъятие - в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме - предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества (определения от 17 ноября 2011 года №1504-О-О, от 22 марта 2012 года №459-О-О и от 23 декабря 2014 года №3002-О). При этом выбор конкретных методов и методик расчета размера компенсации, являясь прерогативой эксперта, не может вместе с тем быть произвольным, поскольку должен основываться на объективных факторах, а само заключение эксперта подлежит оценке судами наряду с другими доказательствами (часть вторая статьи 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) (определение от 29 октября 2024 года №2787-О).
Оценщик ООО «Авангард» при составлении названного отчета, произвел самостоятельную оценку рыночной стоимости доли истца в общем имуществе многоквартирного жилого дома, отдельно от рыночной стоимости квартиры.
Однако, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относимая к жилому помещению, не может рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав и не имеет отдельной (от права собственности на жилое помещение) рыночной стоимости.
Как следует из ответа Администрации Колпашевского городского поселения от Д.М.Г. , МО «Колпашевское городское поселение» как юридическое лицо создано Д.М.Г. . Администрация поселения является исполнительно-распорядительным органом поселения, наделенным полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления поселения федеральными законами и законами <адрес>.
Многоквартирный дом, кадастровый №, 1961 года постройки, расположен по адресу: <адрес>. В здании расположено 10 помещений с кадастровыми номерами: №
Кадастровый № – <адрес> Колпашевского <адрес>, правообладатель физическое лицо, вид зарегистрированного права – собственность, дата государственной регистрации права Д.М.Г. ;
Кадастровый № – <адрес> Колпашевского <адрес>, правообладатель физическое лицо, вид зарегистрированного права – собственность, дата государственной регистрации права Д.М.Г. (основание: договор приватизации (договор передачи объекта недвижимости в собственность от Д.М.Г. );
Кадастровый № – <адрес> Колпашевского <адрес>, правообладатель физическое лицо, вид зарегистрированного права – собственность, дата государственной регистрации права Д.М.Г. (основание: договор на передачу жилого помещения в собственность гражданина от Д.М.Г. );
Кадастровый № – <адрес> Колпашевского <адрес>, правообладатель МО «Колпашевское городское поселение», вид зарегистрированного права – собственность, дата государственной регистрации права Д.М.Г. ;
Кадастровый № – <адрес> Колпашевского <адрес>, правообладатель физическое лицо, вид зарегистрированного права – собственность, дата государственной регистрации права Д.М.Г. (основание: договор на передачу жилого помещения в собственность гражданина от Д.М.Г. );
Кадастровый № – <адрес> Колпашевского <адрес>, правообладатель физическое лицо, вид зарегистрированного права – собственность, дата государственной регистрации права Д.М.Г. (основание: договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи от Д.М.Г. );
Кадастровый № – <адрес> Колпашевского <адрес>, правообладатель физическое лицо, вид зарегистрированного права – собственность, дата государственной регистрации права Д.М.Г. (основание: договор купли-продажи квартиры, передаточный акт от Д.М.Г. );
Кадастровый № – <адрес> Колпашевского <адрес>, правообладатель физическое лицо, вид зарегистрированного права – собственность, дата государственной регистрации права Д.М.Г. (основание: договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи от Д.М.Г. );
Кадастровые номера №, сведения о правообладателях жилых помещений (квартир) №№, 8 по <адрес>, отсутствуют.
Таким образом, учитывая вышеизложенные данные, первая приватизация квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, была осуществлена не позднее Д.М.Г. (<адрес>).
Администрация Колпашевского городского поселения не располагает сведениями об объеме работ по капитальному ремонту общего имущества в указанном выше доме, который требовался и был произведен на дату первой приватизации квартиры.
Из сообщения ОГБУ «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» № от Д.М.Г. следует, что согласно записям о правах до Д.М.Г. в реестровой книге № (Л-Н) по <адрес>, первая приватизация в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, была зарегистрирована Д.М.Г. в отношении жилого помещения – <адрес> (договор приватизации реестровый №). Подлинник договора передачи отсутствует на хранении в ОГБУ «ТОЦИК».
Из ответа Администрации Колпашевского городского поселения от Д.М.Г. следует, что Администрация не располагает точными сведениями о первой приватизации квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Считают наиболее компетентной информацию, предоставленную ОГБУ «ТОЦИК» о дате первичной приватизации квартиры по указанному выше адресу, зарегистрированной Д.М.Г. , и полагают, что именно эту дату приватизации целесообразно рассматривать в рамках проведения оценочной экспертизы.
Согласно ответам Фонда «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов Томской области» (далее «Фонд») от Д.М.Г. , от Д.М.Г. в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в 2017 году Фондом было организованно проведение работ по разработке проектно-сметной документации на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (капитальный ремонт крыши). В 2018 году Фондом были организованы работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (капитальный ремонт крыши), обеспечено осуществление строительного контроля за выполнением работ по капитальному ремонту общего имущества (капитальный ремонт крыши). Общие затраты на все виды указанных работ составили 1 985 181 руб. 56 коп., в том числе: разработка проектно-сметной документации, с учетом проверки достоверности определения сметной стоимости, - 45 193 руб. 64 коп., проведение строительно-монтажных работ – 1 899 342 руб., осуществление строительного контроля при проведении строительно-монтажных работ – 40 645 руб. 92 коп. Указанный многоквартирный дом, в соответствии с постановлением Администрации <адрес> № от Д.М.Г. , был признан аварийным и подлежащим сносу.
Указанная информация подтверждена представленными актом приемки выполненных работ от Д.М.Г. , справкой о стоимости выполненных работ и затрат от Д.М.Г. , актом об оказании услуг от Д.М.Г. .
Определением суда от Д.М.Г. с целью определения стоимости выкупной цены спорного жилого помещения по ходатайству представителя ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам АНО «Томский центр экспертиз».
Как следует из заключения комиссии экспертов № от Д.М.Г. выкупная стоимость жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 38,5 кв.м., на дату определения стоимости Д.М.Г. при составлении отчета ООО «Авангард» от Д.М.Г. с учетом стоимости доли истца в праве на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, а также с учетом объектов-аналогов, составляет 2 507 432 рублей. В выкупную стоимость включено:
- стоимость жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 38,5 кв.м., (с учетом стоимости доли истца в праве на общее имущество – 1 096 000 рублей, в том числе стоимость доли в праве на земельный участок – 212 000 рублей;
- стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения № (площадью 38,5 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес>, с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома, исходя из объема необходимых работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на дату приватизации первого жилого помещения в доме, учитывая год постройки многоквартирного дома, продолжительность эксплуатации конструктивных элементов здания и инженерного оборудования, с исключением работ по капитальному ремонту крыши (на дату определения стоимости Д.М.Г. ) – 1 325 392 рубля;
- размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества – жилого помещения 10 (площадью 38,5 кв.м.), расположенного в доме по адресу: <адрес>, у собственника данного объекта –86 040 рублей.
Оценивая указанное экспертное заключение по правилам статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что данное заключение составлено экспертом, имеющим необходимое образование, соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. При этом выводы, изложенные в экспертном заключении, являются ясными и объективными, содержат описание проведенного исследования, в достаточной степени мотивированы и обоснованы ссылками на конкретные обстоятельства, сделаны на основании представленных документов, в заключении приведены использованные экспертом нормативные документы, справочная и методическая литература, сделанный экспертом вывод является однозначным.
Рассматриваемое заключение проведено в соответствии с названными выше требованиями законодательства и требованиями федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем у суда не имеется каких-либо оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов эксперта.
Указанное заключение эксперта сторонами оспорено не было.
Таким образом, суд полагает необходимым данное заключение положить в основу при определении выкупной стоимости спорного жилого помещения, принадлежащего Хрулёвой В.В. на праве собственности.
При этом, доводы представителя ответчика о несогласии с включением в выкупную стоимость компенсации за не проведение капитального ремонта дома ввиду того, что они наймодателями спорного жилого помещения и данного дома в целом не являлись, несостоятельны и основаны на неправильном понимании положений ч.7 ст.32 ЖК РФ, которая предусматривает возмещение также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Как следует из выводов заключения комиссии экспертов № от Д.М.Г. АНО «Томский центр экспертиз», на дату приватизации первого жилого помещения в <адрес> в <адрес>, в соответствии с ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р), указанный дом подлежал комплексному капитальному ремонту, требовался объем работ в отношении всех конструктивных элементов.
При этом, согласно представленным материалам дела, в названном доме был произведен лишь капитальный ремонт крыши в 2018 году, в то время как проведение своевременного капитального ремонта могло бы предотвратить разрушение его конструктивных элементов, ставших следствием признания его аварийным и подлежащим сносу, влияющих и на состояние находящихся в нем жилых помещений, а, следовательно, и на их рыночную стоимость, что свидетельствует о праве собственника на вышеуказанную компенсацию.
С учетом изложенного, суд считает необходимым установить размер выкупной цены жилого помещения по адресу: <адрес> размере 2 507 432 рублей, которая подлежит взысканию в пользу Хрулёвой В.В.
При этом, судом учитывается, что ни ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни какие-либо другие его положения не содержат норм, ставящих в зависимость начало процедуры, предусмотренной ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, от расселения граждан и сноса дома.
В настоящее время дом не снесен, решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии жилого помещения у истца органом местного самоуправления не приняты, процедура достижения соглашения о выкупе помещения взамен изымаемого не инициирована, следовательно, процедура, предусмотренная ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, фактически не начата. Доказательств обратного ответчиком не представлено.
Между тем, с момента признания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу, прошло значительное время.
Отсутствие в законе срока, в течение которого земельный участок должен был изъят, не может освобождать орган местного самоуправления от исполнения возложенной на него обязанности.
Несоблюдение процедуры, предусмотренной ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, делает невозможным принятие органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и помещений, расположенных в этом доме.
При таких обстоятельствах бездействие ответчика по принятию мер, предусмотренных ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в части невыполнения предварительной процедуры, предусмотренной ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в отношении принадлежащего истцу жилого помещения, нельзя признать законным. Соблюдение ответчиком процедуры направления собственникам помещений в данном доме требования о его сносе, принятие последующего решения об изьятии жилых помещений полностью зависит от его распорядительности. В связи с чем длительное уклонение ответчика от выполнения своих обязанностей, предусмотренных ст.32 ЖК РФ, нарушает жилищные права истца. Применение указанных норм для реализации права истца предотвращает риски, связанные с проживанием в доме, представляющем опасность для жизни и здоровья людей. В данном случае признание многоквартирных домов аварийными, подлежащими сносу, определение сроков расселения жителей многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, решения об изъятии земельных участков, на которых расположены аварийные дома, решения об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, является компетенцией именно Администрации Колпашевского городского поселения.
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцом и возникновение права на помещение у иного лица.
Соответственно, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, после получения возмещения за изымаемый объект недвижимости.
Истцом заявлено об установлении ответчику срока для совершения указанных в просительной части искового заявления действий - в течение одного месяца со дня вступления в силу решения суда.
Суд, с учетом обстоятельств дела, исходя из необходимости реального исполнения судебного решения, находит возможным установить срок исполнения решения суда в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, считая, что данный срок является достаточным для выполнения ответчиком всех необходимых действий, обеспечивает справедливый баланс интересов сторон и является разумным.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу положений ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам, связанные с рассмотрением дела, другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 ГПК РФ. По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.
В силу п. 10 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года №1 лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.
Как следует из чека по операции ПАО Сбербанк от Д.М.Г. истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей, которая подлежит взысканию с Администрации Колпашевского городского поселения в пользу истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования В.В. к Администрации Колпашевского городского поселения о возложении обязанности по изъятию для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности, установлении размера выкупной цены, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Возложить на Администрацию Колпашевского городского поселения обязанность изъять у В.В. для муниципальных нужд квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем ее выкупа с прекращением права собственности В.В. на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в размере 2 507 432 (Два миллиона пятьсот семь тысяч четыреста тридцать два) рубля.
Взыскать с Администрации Колпашевского городского поселения (ИНН 7007008273) за счет средств муниципальной казны в пользу В.В. денежную сумму в размере 2 507 432 (Два миллиона пятьсот семь тысяч четыреста тридцать два) рубля в счет возмещения за изъятую для муниципальных нужд квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Установить срок на исполнение решения суда - в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с Администрации Колпашевского городского поселения (ИНН 7007008273) в пользу В.В. судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 3000 (Три тысячи) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Колпашевский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Г.Г. Наумова
Мотивированное решение изготовлено Д.М.Г. .
Судья Г.Г. Наумова
№
№
№