РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 апреля 2026 года г. Колпашево Томской области
Колпашевский городской суд Томской области в составе:
председательствующего судьи Мавлютова А.В., при секретаре Е.С. помощнике судьи О.В., с участием представителя истца Б.Т., ответчика И.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.В. к И.Н. о признании договора купли-продажи недействительным,
УСТАНОВИЛ:
В.В. обратился в Колпашевский городской суд Томской области с исковым заявлением к И.Н. о признании договора купли-продажи от Д.М.Г. , заключенного между ним и И.Н., в части передачи в собственность покупателя нежилого здания по адресу <адрес> и земельного участка по этому адресу недействительным.
В обоснование заявленных требований, с учетом уточнений, указал, что Д.М.Г. истец и ответчик заключили договор купли-продажи двух земельных участков с расположенным на одном из них нежилым зданием по адресу: Земельный участок <адрес> кадастровый №; Земельный участок - <адрес> кадастровый №; нежилое здание - <адрес> кадастровый №. Здание находилось в полуразрушенном состоянии подлежащем сносу и стоимости не имело. По общему правилу, все прочно связанные с земельным участком объекты следуют его судьбе - ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания если они принадлежат одному лицу. Продавец намеревался снести объект недвижимости до заключения договора. Но учитывая незначительную кадастровую стоимость (учитываемую при начислении налога с продаж) и срок заключения договора, стороны договорились, что покупатель самостоятельно демонтирует объект и снимет его с кадастрового учета, что в последствии покупателем и было сделано. Основным предметом сделки являлся земельный участок, а объект недвижимости являлся лишь его неотъемлемой частью, но не самостоятельным предметом купли-продажи с отдельной ценой. Формально указанная цена в договоре купли продажи в 10000 рублей не отвечает его фактической рыночной стоимости. Данная сумма формально выделена из стоимости земельного участка. Стороны договорились о стоимости двух земельных участков по 100000 рублей каждый. Мнимая сделка (статья 170) Гражданского кодекса Российской Федерации) - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Ключевым признаком мнимости является отсутствие воли сторон на реальное исполнение сделки и достижение заявленных в ней целей. У сторон не было цели использовать объект по назначению.
При заполнении налоговой декларации за 2025г. Истец узнал, что кадастровая стоимость нежилого здания увеличилась с 323000 рублей до 11309598,83 рублей. При таких условиях истец, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы сделку, если бы знал о изменившейся кадастровой стоимости объекта недвижимости. Согласно статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Заблуждение является существенным, если оно настолько) значительно, что сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
После регистрации права собственности в соответствии со ст. 551 ГК РФ покупатель получив выписку из ЕГРН узнал об изменившейся в десятки раз кадастровой стоимости здания, демонтировал его и снял с кадастрового учета. В ЕГРН внесена запись «архивный». Тем самым лишив продавца возможности оспорить в судебном порядке кадастровую стоимость, причинив продавцу убытки в виде повышенного налога с продажи недвижимого имущества. Считает, что заключенная сделка в соответствии со ст. 170 ГК РФ является ничтожной, а в соответствии со ст. 178 ГК РФ оспоримой.
Истец надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении дела не просил.
Представитель истца М.В. действующий на основании доверенности <адрес>1 от Д.М.Г. в судебном заседании доводы искового заявления поддержал, по основаниям в нем указанным, дал пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении.
Ответчик И.Н. в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что приобрел у истца 2 земельных участка, и объект недвижимого имущества, находящийся на одном из них. Стоимость земельных участков и нежилого строения указал истец, он (И.Н.) не торговался и согласился на цену предложенную покупателем. Стороны подписали договор купли-продажи, он как покупатель передал продавцу деньги, а продавец передал ему недвижимое имущество. Впоследствии нежилое строение он (И.Н.) снес за ненадобностью и снял его с кадастрового учета. Он действительно приобретал 2 земельных участка и нежилое строение, находящееся на одном из них, и уплатил за эти объекты стоимость указанную В.В. С доводами истца и его представителя не согласен.
На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.
Заслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с положениями статьи 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (пункт 1).
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 160 ГК РФ определено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее такой судом (оспоримавая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Из материалов дела следует, что Д.М.Г. между В.В. и И.Н. был заключен договор купли-продажи двух земельных участков с расположенным на одном из них нежилым зданием по адресу: Земельный участок <адрес>, участок 6 кадастровый №; Земельный участок - <адрес> кадастровый №; нежилое здание - <адрес>, строение 5 кадастровый №.
Согласно п.3 Договора общая стоимость недвижимого имущества составляет 200000 рублей:
Земельный участок <адрес>, участок 6 - 90000 рублей;
Земельный участок <адрес>, участок 5 - 100000 рублей;
Здание, расположенное по адресу <адрес>, строение 5 - 10000 рублей.
В обоснование того, что сделка была совершена под влиянием заблуждения, истец указывает на изменившуюся кадастровую стоимость нежилого здания. Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, при заполнении налоговой декларации за 2025 год истец узнал, что кадастровая стоимость нежилого здания увеличилась с 323000 рублей до 11309598,83 рублей. При таких условиях истец, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершил бы сделку, если бы знал о изменившейся кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно выписки из ЕГРН от Д.М.Г. следует, что кадастровая стоимость здания составляет 323000 рублей.
Выпиской из ЕГРН от Д.М.Г. подтверждается, что с Д.М.Г. кадастровая стоимость спорного здания изменилась и составляет 11309598,83 рублей, в разделе особые отметки указано, что объект недвижимости снят с государственного кадастрового учета.
Согласно п. 2 ст. 178 ГК РФ, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
В соответствии с п. 3 ст. 178 ГК РФ, заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
По смыслу закона, порок воли в недействительной сделке, совершенной под влиянием заблуждения, предполагает наличие воли, направленной на совершение конкретной сделки (в данном случае - заключения договора купли-продажи), которая соответствует волеизъявлению, однако сама по себе сформирована неправильно вследствие того, что основана на неверных представлениях о тех или иных обстоятельствах, сопутствующих совершению сделки.
Вместе с тем, как следует из обстоятельств дела, предусмотренных п. 2 ст. 178 ГК РФ условий для квалификации оспариваемого истцом договора купли-продажи, как совершенного под влиянием заблуждения, суд не усматривает.
По условиям диспозиции пп. 5 п. 2 ст. 178 ГК РФ, заблуждение имеет место в том случае и признается существенным, если сторона не просто заблуждается в отношении каких-либо обстоятельств сделки, но и упоминает об этих обстоятельствах в своем волеизъявлении на ее совершение, чего в рассматриваемом случае не имеет места быть.
Оспаривая действительность сделки, истец должен в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представить достоверные, неопровержимые и достаточные доказательства в подтверждение своих доводов о совершении сделки купли-продажи под влиянием существенного заблуждения относительно природы сделки.
Вместе с тем, таких бесспорных доказательств истцом не представлено.
Оспариваемый договор купли-продажи от Д.М.Г. заключен В.В. и И.Н. в письменной форме, в виде одного документа, содержит указание на предмет договора и иные существенные условия данной сделки, подписан собственноручно обеими сторонами сделки.
В п. 4 договора предусмотрен порядок оплаты. Денежная сумма в размере 200000 подлежат уплате "Покупателем" "Продавцу" за счет собственных средств, в день подписания настоящего договора.
В соответствии с п. 10 Договора настоящий договор имеет силу передаточного акта.
Факт передачи денежных средств покупателем продавцу в день подписания договора сторонами не оспаривается.
Подписав данный договор, стороны подтвердили, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора (п.12 Договора).
Содержание договора купли-продажи от Д.М.Г. изложено в доступной и понятной форме, указано, что В.В. продает, в том числе, спорное здание, расположенное по адресу <адрес>, строение 5 И.Н. в собственность.
Название и содержание договора купли-продажи от Д.М.Г. и все другие его условия не позволяют его трактовать по-другому, двусмысленно либо воспринимать данный договор в качестве какой-либо иной сделки.
В.В. и В.В. факт подписания договора купли-продажи и принадлежность подписей в договоре не оспаривали.
Доказательств тому, что ответчик создал у истца не соответствующее действительности представление о характере сделке, ее условиях, предмете, других обстоятельствах, влияющих на решение истца, последним не представлено.
Природа сделки, ее правовые последствия в виде передачи, в том числе нежилого здания в собственность И.Н., следуют из договора.
Исходя из презумпции действительности сделки, следует исходить из того, что сделка купли-продажи была заключена истцом.
Достоверных и убедительных доказательств, подтверждающих доводы истца о том, что он заблуждался относительно природы и существа сделки и лица, с которым заключался договор, в суд не представлено.
Поскольку сделка купли-продажи нежилого помещения состоялась, и денежные средства за нежилое строение были получены истцом как продавцом, оспариваемая сделка является действительной. При этом факт изменения кадастровой стоимости здания с Д.М.Г. на действительность оспариваемой сделки не влияет и основанием для признания договора купли-продажи нежилого здания от Д.М.Г. недействительным не является.
Истцом при рассмотрении дела было заявлено дополнительное основание для признания сделки недействительной - мнимость сделки.
В обоснование доводов указал, что основным предметом сделки являлся земельный участок, а объект недвижимости являлся лишь его неотъемлемой частью, но не самостоятельным предметом купли-продажи с отдельной ценой. Формально указанная цена в договоре купли продажи в 10000 рублей не отвечает его фактической рыночной стоимости. Данная сумма формально выделена из стоимости земельного участка. Стороны договорились о стоимости двух земельных участков по 100000 рублей каждый. Мнимая сделка (статья 170) Гражданского кодекса Российской Федерации) - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Ключевым признаком мнимости является отсутствие воли сторон на реальное исполнение сделки и достижение заявленных в ней целей. У сторон не было цели использовать объект по назначению.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).
Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
Из разъяснений в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации по вопросам, связанным с оценкой мнимости (притворности) сделок, содержатся в пунктах 86 - 88 постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в которых внимание судов обращено на то, что мнимой может быть признана в том числе сделка, исполнение которой стороны осуществили формально лишь для вида, например, посредством составления актов приема-передачи в отсутствие действительной передачи имущества или осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество без реальной передачи владения (пункт 86), а притворной - сделка или несколько сделок, совершенных на иных условиях, например, на иную сумму, в сравнении с действительной суммой исполнения (пункты 87 и 88).
Мнимость или притворность сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их главным действительным намерением. При этом сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но при этом стремятся создать не реальные правовые последствия, а их видимость. Поэтому факт такого расхождения волеизъявления с действительной волей сторон устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность их намерений.
При наличии сомнений в реальности существования обязательства по сделке в ситуации, когда стороны спора заинтересованы в сокрытии действительной цели сделки, суд не лишен права исследовать вопрос о несовпадении воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий, в том числе, оценивая согласованность представленных доказательств, их соответствие сложившейся практике хозяйственных взаимоотношений, наличие или отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п.
Приведенные подходы к оценке мнимости (притворности) сделок являются универсальными и в полной мере применимы к тем случаям, когда совершение таких сделок обусловлено намерением придать правомерный вид передаче денежных средств или иного имущества, полученного с нарушением закона.
Указанных обстоятельств по делу не установлено. Из совокупности исследованных судом доказательств следует, установлен факт оплаты ответчиком истцу, денежных средств по договору купли-продажи от Д.М.Г. , а также факт передачи имущества от продавца покупателю по сделке.
Таким образом, оспариваемая истом сделка не обладает признаками мнимости (недействительности).
Кроме того, суд полагает, что к спорным правоотношениям также применим принцип эстоппеля, который закреплен в п. 5 ст. 166 ГК РФ, при котором заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если поведение ссылающегося на недействительность сделки лица после ее заключения давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Все совершенные истцом действия, включая обращение истца к ответчику, предоставление ответчику истцом всех правоустанавливающих документов на нежилое здание и земельные участки, лично подписание договора купли-продажи нежилого здания, обсуждение условий договора купли-продажи, в том числе суммы сделки, получение денежных средств от ответчика как покупателя, регистрация перехода права собственности на спорное здание на ответчика дали основание ответчику полагаться на правомерный характер заключенного им договора купли-продажи нежилого здания.
Так же, суд обращает также внимание на то обстоятельство, что указание в договоре купли-продажи нежилого здания цены в размере 10000 рублей не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным по основаниям ст. 170, 178 ГК РФ, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны при согласовании условий, заключаемой сделки.
Согласно части 1 статьи 209 Гражданского Кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, соответственно действия покупателя в виде демонтажа здания и снятия его с кадастрового учета не противоречат закону и не свидетельствуют о мнимости сделки.
Оценивая представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что в результате заключения договора купли продажи от Д.М.Г. действия В.В. и И.Н. были направлены на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, с намерением создать соответствующие данной сделке правовые последствия, что опровергает утверждения истца о мнимости сделки.
Оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований В.В. к И.Н. о признании договора купли-продажи недействительным отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Колпашевский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного текста решения.
Судья А.В. Мавлютов
В окончательной форме решение принято Д.М.Г. .
Судья А.В. Мавлютов
№
№
№