РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 апреля 2026 года город Колпашево Томской области
Колпашевский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Потапова А.М., при секретаре Овчинниковой А.В., помощнике судьи Дубовцевой Л.А., с участием помощника Колпашевского городского прокурора Фальковой Е.Р., представителя истца (ответчика по встречному иску) Никитиной Л.В. – Кунавина Е.Н., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, с участием представителя ответчиков (истца по встречному иску) муниципального образования «Колпашевское городское поселение» в лице Администрации Колпашевского городского поселения, Администрации Колпашевского городского поселения, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Совета Колпашевского городского поселения Тищенко С.М., действующего на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Никитиной Л.В. к муниципальному образованию «Колпашевское городское поселение» в лице Администрации Колпашевского городского поселения, Администрации Колпашевского городского поселения о возложении обязанности по изъятию для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности, установлении размера выкупной цены, взыскании судебных расходов, встречному исковому заявлению муниципального образования «Колпашевское городское поселение» в лице Администрации Колпашевского городского поселения к Никитиной Л.В. о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного муниципальным образованием «Колпашевское городское поселение» и Никитиной Л.В., недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Никитина Л.В. обратилась в Колпашевский городской суд <адрес> с исковым заявлением, с учетом изменений, к муниципальному образованию «Колпашевское городское поселение» в лице Администрации Колпашевского городского поселения, которым просит возложить обязанность изъять за счет средств казны Муниципального образования «Колпашевское городское поселение» для муниципальных нужд квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности Никитиной Л.В. на указанное жилое помещение, установив размер выкупную стоимость в размере рыночной стоимости 2560614 рублей 14 копеек, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу; взыскать в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.
В обоснование исковых требований указано, что жилое помещение по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>., принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании распоряжения Администрации Колпашевского городского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, плановый срок расселения до ДД.ММ.ГГГГ.
При приобретении квартиры у продавца С.Т. покупателю Никитиной Л.В. не было сообщено, что дом по адресу: <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу на основании распоряжения Администрации Колпашевского городского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ.
После совершения сделки Никитина Л.В. получила выписку из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, где в пункте 8 сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд данные отсутствуют.
Никитина Л.В. узнала о том, что дом по адресу: <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу в ДД.ММ.ГГГГ, когда МО «Колпашевское городское поселение» в лице Администрации Колпашевского городского поселения начали выкупать все квартиры у собственников.
В настоящее время МО «Колпашевское городское поселение» в лице Администрации Колпашевского городского поселения выкупили все квартиры у собственников, осталась невыкупленная квартира только истца.
К дому отключили воду, проживать в квартире не возможно, она не отвечает санитарным и техническим требованиям, представляет непосредственную опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного и ветхого состояния, учитывая установленный срок расселения аварийного дома ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчиком с истцом ДД.ММ.ГГГГ подписано соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд в рамках Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда <адрес>, оценка недвижимого имущества подлежащего изъятию проведена и составляет 3180390,73 рублей.
Дом в настоящее время находится в аварийном, опасном техническом состоянии. С учетом того, что меры к его капитальному ремонту принято не было, очевидно, что это состояние только ухудшается, что приводит к увеличению износа и повышению рисков возникновения наступления неблагоприятных последствий.
При рассмотрении искового заявления о взыскании выкупной цены Администрация Колпашевского городского поселения не предоставила в суд доказательств, что бывшему собственнику С.Т. были предъявлены требования о сносе аварийного дома, или документа, подтверждающего уведомление собственников об изъятии земельного участка на котором расположен указанный аварийный дом для муниципальных нужд, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа согласно ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Соглашение составляла Администрация Колпашевского городского поселения, в п. 2 указано, что жилое помещение принадлежит собственнику на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается государственной регистрацией права от ДД.ММ.ГГГГ, говорит о том, что Администрация Колпашевского городского поселения знала о дате приобретения квартиры Никитиной Л.В. и подписала соглашение.
Администрация Колпашевского городского поселения подала встречное исковое заявление о признании соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд в рамках Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между МО «Колпашевское городское поселение» и Никитиной Л.В., недействительным с даты заключения.
Ссылаясь на положения ст. 35 Конституции Российской Федерации, п. 4 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.ч. 6, 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), полагает, что с учетом того, что в выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ не указано о признании дома аварийным, ответчиком не предоставлено доказательств о том, что он уведомил жильцов о выкупе земельного участка. В заключении Об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что обследование дома было произведено без приглашения собственников. Никитина Л.В. при подписании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не знала о том, что дом по адресу: <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу на основании распоряжения Администрации Колпашевского городского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ. Выкупная стоимость должна определяться рыночной стоимостью объекта.
Муниципальное образование «Колпашевское городское поселение» в лице Администрации Колпашевского городского поселения обратилось со встречным исковым заявлением к Никитиной Л.В. о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного муниципальным образованием «Колпашевское городское поселение» и Никитиной Л.В., недействительным с даты заключения, указав, что установленный соглашением размер выкупной цены нарушает положения ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как превышает предельный размер выкупной стоимости, определенный ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Определением Колпашевского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечены в качестве соответчика Администрация Колпашевского городского поселения, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Совет Колпашевского городского поселения.
В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Никитиной Л.В. – Кунавин Е.Н. заявленные исковые требования, с учетом изменений, поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признал.
В судебном заседании представитель ответчиков (истца по встречному иску) муниципального образования «Колпашевское городское поселение» в лице Администрации Колпашевского городского поселения, Администрации Колпашевского городского поселения Тищенко С.М. исковые требования Никитиной Л.В. не признал, заявленные муниципальным образованием «Колпашевское городское поселение» в лице Администрации Колпашевского городского поселения встречные требования поддержал в полном объеме, указав на ничтожность оспариваемого соглашения, ввиду его противоречия ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. В судебном заседании пояснил, что до муниципалитета доведены бюджетные средства по Региональной программе в ДД.ММ.ГГГГ для расселения аварийного дома по адресу: <адрес>. Никитиной Л.В. было предложено расторгнуть соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключить новое соглашение, но она отказалась.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Совета Колпашевского городского поселения Тищенко С.М. в судебном заседании разрешение спора оставил на усмотрение суда.
Истец Никитина Л.В., Арбитражный управляющий П.И. (привлеченный к участию в деле судом ДД.ММ.ГГГГ), надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. На основании положений ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
Исследовав представленные доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, заключение помощника Колпашевского городского прокурора Фальковой Е.Р., полагавшей встречные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, ввиду несоответствия соглашения положениям ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, исковые требования Никитиной Л.В. удовлетворению с определением выкупной цены не более стоимости цены квартиры по договору купли-продажи, суд приходит к следующему.
Часть 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. Так, согласно положениям данной статьи никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии со статьями 45, 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная защита прав и свобод.
Согласно ч. 1 ст. 130 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в РФ обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы местного значения.
Статьей 40 Конституции Российской Федерации установлено, что каждый имеет право на жилище; органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище; малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского поселения относятся в том числе: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения.
В соответствии с ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
На основании данных полномочий Правительство Российской Федерации утвердило Положение, установив требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (пункт 1 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47).
Согласно п. 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления (за исключением жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации и многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности).
В соответствии с п. 49 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня получения заключения в установленном им порядке принимает решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
В соответствии с пунктами 1, 8, 9 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции органов местного самоуправления относится учет муниципального жилищного фонда, контроль за его сохранностью и соответствием жилых помещений санитарным и техническим требованиям, признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.
Само по себе решение органа местного самоуправления об установлении срока сноса аварийного дома не предполагает произвольное, не основанное на объективных данных, определение срока сноса такого дома, имеет своей целью последующее предоставление гражданам, проживающим в аварийном и подлежащем сносу доме, других благоустроенных жилых помещений (статьи 85, 86 Жилищного кодекса Российской Федерации), направлено на обеспечение условий для осуществления права на жилище, а потому не может рассматриваться в качестве решения, нарушающего права и свободы гражданина, создающего препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод либо возлагающего на него незаконно какие-либо обязанности.
Вместе с тем, если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья человека по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома, и суд может обязать орган местного самоуправления незамедлительно предоставить гражданам другие благоустроенные жилые помещения во внеочередном порядке на основании части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу указанных норм определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения является компетенцией органа местного самоуправления. Между тем, сроки отселения таких жильцов должны отвечать требованиям разумности.
В соответствии с ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В силу ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Вышеуказанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14 от 02.07.2009 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения вышеуказанных норм Жилищного кодекса РФ с учетом вышеуказанных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Таким образом, по общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, каждого жилого помещения, находящегося в таком доме.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзорах законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года и за третий квартал 2012 года, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. В случае не включения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.
Судом установлено и подтверждается исследованными доказательствами, что Никитина Л.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Жилое помещение приобретено Никитиной Л.В. за 550000 рублей (т. 1 л.д. 6-7, 31, 33-35).
Заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ выявлены основания для признания многоквартирного дома по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу на основании заключения по результатам обследования технического состояния конструкций указанного жилого дома, подготовленного ООО «Армуар» (л.д. 50).
Распоряжением Администрации Колпашевского городского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом распоряжений Администрации Колпашевского городского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, принятым в соответствии с постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», постановлением Администрации Колпашевского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, многоквартирный жилой дом по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Колпашевский муниципальный район, Колпашевское городское поселение, <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Установлен плановый срок расселения до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 51).
Распоряжением Администрации <адрес> № ра от ДД.ММ.ГГГГ, размещенным на официальном интернет-портале Администрации <адрес>, утверждена Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда <адрес>, в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Муниципальные образования <адрес>, Колпашевское городское поселение являются участниками данной программы. Жилой дом по адресу: <адрес> включен в Региональную программу со сроком расселения до ДД.ММ.ГГГГ.
Аварийное состояние жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, его опасность для жизни и здоровья сторонами также не оспаривается.
Администрацией Колпашевского городского поселения ДД.ММ.ГГГГ в адрес Никитиной Л.В. направлено требование о сносе многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
Из материалов дела усматривается, что до настоящего времени изъятие для муниципальных нужд жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим сносу, по адресу: <адрес>, ответчиком не произведено. Истцу иное жилое помещение не предоставлено.
Согласно отчету ООО «Континент – СП» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости жилых помещений, квартир в многоквартирном доме, по адресу: <адрес>, в том числе <адрес>, составляет 3180390 рублей 73 копейки, в том числе 2560614 рублей 41 копейка – рыночная стоимость квартиры, 28696 рублей 25 копеек – рыночная стоимость земельного участка, доля из общей площади, 574277 рублей – компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, 16803 рубля 07 копеек – наиболее вероятная величина убытков, связанных с изъятием квартиры.
В соответствии с соглашением Администрации Колпашевского городского поселения, действующей от имени и в интересах муниципального образования «Колпашевское городское поселение», и Никитиной Л.В. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд в рамках Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Никитина Л.В. обязуется передать принадлежащее ей жилое помещение – трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером № расположенное на земельном участке площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, в собственность муниципального образования «Колпашевское городское поселение». Муниципалитет выплачивает Никитиной Л.В. взамен изымаемого жилого помещения денежные средства в размере 3180390 рублей 73 копеек.
Из характера взаимных исковых требований сторон, пояснений сторон, видно, что до муниципального образования «Колпашевское городское поселение» доведены средства для расселения аварийного дома по адресу: <адрес> рамках указанной Региональной адресной программы. Стороны пришли к соглашению об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения - квартиры по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, путем выкупа. Спор между сторонами основан на размере выкупной стоимости жилого помещения.
Разрешая требования о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного муниципальным образованием «Колпашевское городское поселение» и Никитиной Л.В., недействительным с даты его заключения, суд исходит из следующего.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В п.74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.
При решении вопроса об определении выкупной цены, по которой подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение, принадлежащее на праве собственности истцу, суд руководствуется следующими положениями закона.
Согласно ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Жилищным кодексом Российской Федерации установлен порядок определения размера возмещения за жилое помещение.
Так, в соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В силу ч. 1 ст. 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.
Таким образом, при разрешении вопроса об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ необходимо определение рыночной стоимости данного помещения в соответствии с положениями Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности», который предполагает определение стоимости объекта в том состоянии, в котором он находится на дату оценки, а также определение стоимости не проведенного капитального ремонта, в случае, если его не проведение привело к снижению уровня надежности здания, то есть к ухудшению состояния как самого многоквартирного дома, так и подлежащего изъятию жилого помещения.
Для граждан, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, возникает право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитываемого в порядке, установленном ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения ч.ч. 8, 8.1 ст. 32 ЖК РФ в отношении таких граждан не применяются (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).
Из материалов дела видно, что Никитина Л.В. приобрела жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость приобретенного жилого помещения составила 550000 рублей, право собственности на жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.
Жилой дом по адресу: <адрес> распоряжением Администрации Колпашевского городского поселения признан аварийным и подлежащим сносу ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно отчету ООО «Континент – СП» № от ДД.ММ.ГГГГ размер выкупной стоимости жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, составляет 3180390 рублей 73 копейки.
При установленных обстоятельствах, поскольку Никитиной Л.В. право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме приобретено после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, при определении размера выкупной стоимости необходимо руководствоваться положениями ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, ограничивающими размер такого возмещения стоимостью приобретения лицом такого жилого помещения.
В рассматриваемом деле размер выкупной стоимости ограничивается стоимостью, определенной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 550000 рублей.
Установленный в соглашении Администрации Колпашевского городского поселения, действующей от имени и в интересах муниципального образования «Колпашевское городское поселение», и Никитиной Л.В. размер возмещения за изымаемое жилое помещение, превышающий 550000 рублей, прямо нарушает положения ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, посягает на публичные интересы, так как возмещение за изымаемое жилое помещение осуществляется за счет соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Указанное является основанием для признания соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Администрацией Колпашевского городского поселения, действующей от имени и в интересах муниципального образования «Колпашевское городское поселение», в лице Главы Колпашевского городского поселения Петрова С.В. , и Никитиной Л.В., об изъятии недвижимого имущества – жилого помещения по адресу: <адрес>, в рамках Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда <адрес>, недействительным, в силу ничтожности, с ДД.ММ.ГГГГ.
Встречные исковые требования муниципального образования «Колпашевское городское поселение» в лице Администрации Колпашевского городского поселения к Никитиной Л.В. о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного муниципальным образованием «Колпашевское городское поселение» и Никитиной Л.В., недействительным подлежат удовлетворению.
С учетом изложенного, суд считает необходимым установить размер выкупной цены жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес> размере 550000 рублей, которая подлежит взысканию в пользу Никитиной Л.В.
В силу п.п. 1 - 4 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в том числе на свободе договора. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ).
Доводы представителя Никитиной Л.В. – Кунавина Е.Н. о необходимости определения выкупной стоимости жилого помещения из расчета его рыночной стоимости судом отклоняются, ввиду их несоответствия выше приведенным положениям действующего законодательства.
Незнание Никитиной Л.В. при подписании ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи жилого помещения о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу выводы суда не меняют. Никитина Л.В. при должной внимательности и предусмотрительности могла и должна была принять меры, направленные на выяснение всех имеющих значение свойств и характеристик приобретаемого жилого помещения.
Частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).
Федеральный закон № 185-ФЗ от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» устанавливает в числе прочего правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда.
В п. 3 ст. 2 Федерального закона № 185-ФЗ от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст.ст. 32, 86, ч.ч. 2 и 3 ст. 88 ЖК РФ.
Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона № 185-ФЗ от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 ЖК РФ.
Истцом Никитиной Л.В. избран способ реализации права путем изъятия для муниципальных нужд, с предоставлением выкупной стоимости.
Установив юридически значимые обстоятельства по делу, принадлежность Никитиной Л.В. жилого помещения на праве собственности, признание в установленном порядке жилого дома аварийным и подлежащим сносу, выставления Администрацией Колпашевского городского поселения требования собственнику о самостоятельном сносе жилого помещения, неисполнения собственником данного требования, длительность непринятия Администрацией поселения мер по расселению аварийного дома, совершение Администрацией Колпашевского городского поселения первоначальных действий по изъятию жилого помещения для муниципальных нужд, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Никитиной Л.В. о возложении на Администрацию Колпашевского городского поселения Колпашевского <адрес> обязанности по изъятию у Никитиной Л.В. для муниципальных нужд жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, с прекращением права собственности Никитиной Л.В. на указанное жилое помещение.
В данном случае надлежащим ответчиком по делу является Администрация Колпашевского городского поселения, поскольку признание многоквартирных домов аварийными, подлежащими сносу, определение сроков расселения жителей многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, решения об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию является компетенцией именно Администрации Колпашевского городского поселения, следовательно, оснований для удовлетворения исковых требований к муниципальному образованию «Колпашевское городское поселение» не имеется.
Администрация Колпашевского городского поселения является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования «Колпашевское городское поселение», органом местного самоуправления, наделенным полномочиями по решению вопросов местного значения.
Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцом и возникновения права на помещение у иного лица.
Соответственно, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, после получения возмещения за изымаемый объект недвижимости.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Никитиной Л.В. уплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей, что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ, которая подлежит взысканию, ввиду удовлетворения заявленных требований, с Администрации Колпашевского городского поселения.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.
Таким образом, с Никитиной Л.В. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 рублей в доход бюджета муниципального образования «<адрес>» по встречным исковым требованиям муниципального образования «Колпашевское городское поселение» в лице Администрации Колпашевского городского поселения к Никитиной Л.В. о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного муниципальным образованием «Колпашевское городское поселение» и Никитиной Л.В., недействительным.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Встречные исковые требования муниципального образования «Колпашевское городское поселение» в лице Администрации Колпашевского городского поселения к Никитиной Л.В. о признании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного муниципальным образованием «Колпашевское городское поселение» и Никитиной Л.В., недействительным удовлетворить.
Признать с ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным) соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное Администрацией Колпашевского городского поселения, действующей от имени и в интересах муниципального образования «Колпашевское городское поселение», в лице Главы Колпашевского городского поселения Петрова С.В. , и Никитиной Л.В., об изъятии недвижимого имущества – жилого помещения по адресу: <адрес>, в рамках Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда <адрес>.
Исковые требования Никитиной Л.В. к Администрации Колпашевского городского поселения о возложении обязанности по изъятию для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности, установлении размера выкупной цены, взыскании судебных расходов удовлетворить частично.
Возложить обязанность на Администрацию Колпашевского городского поселения Колпашевского <адрес> в течение одного месяца с момента вступления решения настоящего решения в законную силу изъять у Никитиной Л.В. для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, установив размер выкупной цены в сумме 550000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, прекратив право собственности Никитиной Л.В. на указанное жилое помещение.
Взыскать с Администрации Колпашевского городского поселения Колпашевского <адрес> (ИНН 7007008273) за счет средств муниципальной казны в пользу Никитиной Л.В. (№) денежную сумму в размере 550000 (пятьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек в качестве возмещения за изъятое для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №
Взыскать с Администрации Колпашевского городского поселения Колпашевского <адрес> (ИНН 7007008273) в пользу Никитиной Л.В. (№) судебные расходы по уплате государственной пошлине в размере 3000 (три тысячи) рублей 00 копеек.
Взыскать с Никитиной Л.В. (№ государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей в доход бюджета муниципального образования «<адрес>».
В удовлетворении исковых требований Никитиной Л.В. к муниципальному образованию «Колпашевское городское поселение» о возложении обязанности по изъятию для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности, установлении размера выкупной цены, взыскании судебных расходов отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Колпашевский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья А.М. Потапов
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья А.М. Потапов
Подлинный судебный акт подшит в дело № 2-311/2026
Колпашевского городского суда Томской области
УИД 70RS0008-01-2026-000384-37