РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 июля 2026 г. г. Минусинск
Минусинский городской суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Горнаковой О.А., при секретаре Курагиной Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Минусинского муниципального округа к Кузнецовой Елене Владимировне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,
УСТАНОВИЛ:
представитель администрации Минусинского муниципального округа обратился в Минусинский городской суд с иском к Кузнецовой Е.В. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Требования мотивировав тем, что 15.03.2022 за Кузнецовой Е.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 37 кв.м, по адресу: Российская Федерация, <адрес>, степень готовности 10 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, номер государственной регистрации №. В Едином государственном реестре недвижимости 19.05.2022 зарегистрирована уступка прав по договору № от 24.11.2021 аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м, по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства за Кузнецовой Е.В. В настоящий момент срок действия договора истёк. Территорию городского округа составляют все земли, расположенные в границах города Минусинска и поселка Зеленый Бор, установленные Законом Красноярского края от 18.02.2005 № 13-3049 «Об установлении границ муниципального образования город Минусинск и наделении его статусом городского округа». Администрация города Минусинска является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования, наделенным полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами Красноярского края. При осуществлении местного самоуправления администрация наделяется в том числе полномочиями по представлению и изъятию земельных участков, контролю за их целевым использованием; осуществлению государственных полномочий, возложенных на нее федеральными и краевыми законами; является органом, уполномоченным на осуществление муниципального земельного контроля. Таким образом, именно администрация является уполномоченным органом при обращении в суд с настоящим иском (л.д.4-5).
Определением суда от 11.03.2026 произведена замена стороны истца администрации города Минусинска на её правопреемника администрацию Минусинского муниципального округа (л.д.45).
Определением суда от 28.04.2026 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Шишова А.С. (л.д.60).
Представитель истца администрации Минусинского муниципального округа по доверенности Алексеева Д.А. (л.д.43), в судебном заседании заявленные требования поддержала, по основаниям изложенным в исковом заявлении.
Ответчик Кузнецова Е.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась (л.д.55-56), об уважительных причинах неявки суду не сообщила.
Третье лицо Шишова А.С., в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась, об уважительных причинах неявки суду не сообщила (л.д. 63).
Информация о движении дела размещена на официальном Интернет-сайте Минусинского городского суда – http//minusa.krk.sudrf.ru/.
Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц участвующих в деле.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно подп. 3.1 п. 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.11.2021 между муниципальным образованием город Минусинск и Шишовой А.С. заключен договор аренды № земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым №, по адресу: <адрес>, площадью 1000 кв.м, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (государственная регистрация права от 30.11.2020), на 3 года (л.д.9-13).
Срок действия договора № от 24.11.2021 истек 10.11.2024.
17 мая 2022 г. Шишова А.С. произвела уступку прав требований по вышеуказанному договору в пользу Кузнецовой Е.В. (л.д.17), договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке.
На момент рассмотрения спора на земельном участке с кадастровым №, расположен объект незавершенного строительства с кадастровым №, степенью готовности 10% (л.д.31).
На основании договора купли-продажи от 09.03.2022 собственником указанного объекта незавершенного строительства является – Кузнецова Е.В., право собственности в ЕГРН зарегистрировано 15.03.2022.
Ввод в эксплуатацию названного объекта капитального строительства не осуществляется.
20 апреля 2026 г. администрацией Минусинского муниципального округа проведен осмотр земельного участка, зафиксировано, что на момент визуального осмотра земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, участок не огорожен, доступ на него не ограничен. В центральной части территории земельного участка расположен ленточный фундамент, имеющий признаки разрушения. Территория земельного участка зарастает естественной травяной, древесной растительностью (л.д.58-59).
Разрешая спор, суд исходит из того, что распорядитель в силу указанной в законе процедуры, а также в целях определения возможного правового режима дальнейшего использования земельного участка, должен реализовать право в шестимесячный срок обратиться в суд с иском об изъятии объекта, вместе с тем, администрация обратилась в настоящим иском только 28.11.2025, то есть после истечения шестимесячного срока со дня прекращения договора аренды (10.11.2024+6 месяцев).
Доказательств недобросовестности поведения ответчика, стороной истца суду не представлено, Довод представителя истца, о том, что ответчик в телефонном режиме сообщила, что ей некогда заниматься земельным участком в связи с тем, что у нее маленький ребенок, не свидетельствует о недобросовестности поведения ответчика, более того объясняет причину по которой в настоящее время строительство не ведется.
Пунктом 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 1 марта 2015 г. в соответствии с Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продаж с публичных торгов.
Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса.
Согласно п. 21 ст. 11 Закона № 171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения указанного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как Земельный кодекс, так и Гражданский кодекс, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомочно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.
Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Как следует из подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных Пунктом 5 настоящей статьи.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 указанного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
При этом, констатировать наличие предоставленного подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации права собственника объекта незавершенного строительства на приоритетное (без торгов) заключение нового договора аренды для завершения строительства можно только по истечении шестимесячного срока с даты прекращения договора и только в том случае, если уполномоченный орган не реализовал свое право в установленный срок, на обращение в суд с иском об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах.
С учетом изложенного, собственник объекта незавершенного строительства имеет право на повторное предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если публичный собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды (как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), либо судом отказано в удовлетворении данного требования, поскольку прав собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой, и в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данный правовой подход нашел свое отражение в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г.).
Истец не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, как то установлено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при таких обстоятельствах не исключена целесообразность сохранения договорных отношений, в связи с чем оснований для удовлетворения требований, суд не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении требований администрации Минусинского муниципального округа к Кузнецовой Елене Владимировне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов - отказать.
Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Минусинский городской суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий:
Мотивированное решение суда составлен 12 августа 2026 г.