РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 августа 2026 г. г. Минусинск
Минусинский городской суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Шеходановой О.К.
при секретаре ФИО2 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Аюповой Гузяль Сагитовны к Обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» о расторжении договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Истец Аюпова Г.С. обратилась в Минусинский городской суд к ООО «Альбион-2002» о расторжении договора аренды. Требования с учетом уточнения исковых требований мотивированы тем, что 10.04.2020 между Аюповой Г.С. и ООО «Альбион-2002» заключен договор аренды нежилого помещения № сроком на 10 лет. В связи с тем, что на протяжении 5 лет с момента заключения договора постоянная часть арендной платы не изменялась, считает, что данная сумма значительно меньше стоимости с учетом той площади, которую занимает арендатор в размере 147,5 кв.м. В соответствии с п. 4.2.4 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон не чаще одного раза за год аренды, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии - индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, не более чем на 5 % от размера постоянной части арендной платы, действующего в период аренды. Но при неоднократных обращениях, в адресе ответчика с уведомлением об увеличении постоянной части арендной платы, арендатору отказано, а согласно ответа от 01.11.2023 ответчиком предложено еще снизить размер постоянной части арендной платы на 10 %, ссылаясь на экономический кризис. При сохранении таких условий, в договоре истцу крайне невыгодно сдавать в аренду ответчику данную торговую площадь. При заключении договора аренды нежилого помещения № арендатор заверял, что у них в практике есть ежегодное увеличивайте арендной платы, но по факту на протяжении 5 лет с момента заключения договора арендная плата не увеличилась. Кроме того по договору у арендодателя имеются и другие обязанности, такие как обеспечение климатического (температурного) режима. Данное торговое помещение не подключено к центральному городскому отоплению, и не имеет водоотведения в виде городской канализации, а имеет собственную кочегарку, и водоотведение в виде септика, в связи с чем для выполнения данного условия арендодатель несет расходы на покупка угля и услуги кочегара. Также договором предусмотрена переменная часть арендной платы, которая включает в себя оплату услуг электроэнергии, водоотведения и водоснабжения. Оплата данных услуг арендатором осуществляется на основании счетов фактур (актов) выставляемых поставщиками коммунальных услуг арендодателю в течении 15 дней за прошедший месяц, а по факту арендодатель за счет собственных средств оплачивает предоплату около 15 000 руб. в середине месяца, а возмещаются его затраты только через месяц. На основании изложенного, с учетом уточнения требований, истец просит расторгнуть договор аренды № от 10.04.2020 нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадь. 147,5 кв.м. согласно п. 6.3 договора.
В судебном заседании представитель истца ФИО5, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объёме, пояснив, что истцу крайне невыгодно сдавать нежилое помещение на условиях договора аренды заключенного с ответчком, ответчик на протяжении пяти лет отказывается от заключения дополнительного соглашения о повышении стоимости арендной платы, истец несет убытки – расходы на содержание помещения, которые с 2020 года значительно возросли, задолженности по арендой плате и коммунальным платежам у ответчика не имеется.
Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала в полном объеме, в судебном заседании пояснила, что оснований для расторжения договора не имеется, кроме того, истцом не соблюдён досудебный порядок требований о расторжении договора, поддержала доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление, согласно которым между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № от 10.04.2020 нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 147,5 кв.м., с кадастровым номером № В соответствии с п. 1.5. договора, он вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в течение 10 (десяти) лет с момента его подписания. Помещение используется ответчиком в качестве магазина розничной торговли алкогольной и табачной продукцией, товарами народного потребления, продовольственными товарами и прочей продукцией. В соответствии с разделом 4 договора, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляет 98 825 рублей в месяц и перечисляется арендодателю за вычетом НДФЛ 13%. Переменная часть арендной платы включает в себя компенсацию стоимости коммунальных услуг по водоснабжению, водоотведению, электричеству. Данный перечень коммунальных услуг является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. По договору возможен пересмотр постоянной части арендной платы по соглашению сторон не более, чем на 5% от размера действующей постоянной части арендной платы и не чаще одного раза в 365 дней с даты предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 60 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. Получив предложение арендодателя без номера и даты об изменении условий договора аренды в срок до 03.06.2026, ответчик сообщил исх. № от 02.07.2025 о своем согласии на увеличение постоянной части арендной платы на 3% от действующего размера. Также было разъяснено, что переменная часть арендной платы оплачивается в соответствии с условиями договора аренды. Задержка оплаты услуг по водоотведению продиктована неисполнением арендодателем своей части обязательства по п. 4.3.2 договора. На иных условиях арендатор не готов изменять договор. Стороны договора аренды договорились, что арендная плата складывается из двух частей: постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы согласован в размере 98 925 руб. в месяц. Заключая договор, стороны согласились с его условиями и, подписав его, приняли на себя обязательства по исполнению, указанного договора. Арендодателем Аюповой Г.С. в адрес арендатора ООО «Альбион-2002» было направлено предложение об увеличении арендной платы на 26,49% от действующего размера постоянной части арендной платы (125 000,35 руб. в месяц), что более чем в 5 раз превышает допустимый и согласованный сторонами размер увеличения арендной платы. Открывая магазин и заключая договор аренды, ответчик просчитывал на долгосрочную перспективу возможность работы торговой точки. Ее рентабельность, при условии положительных показателей выручки, возможна лишь при увеличении стоимости аренды на 5%. Это условие было принято арендодателем при заключении договора аренды. Одностороннее увеличение арендной платы на усмотрение арендодателя, как предлагается истцом по п. 4.2.4 договора не может быть принято ответчиком, так как при условии низкой выручки торговой точки, повышение арендной платы приведет к нерентабельности магазина, ухудшению финансового состояния арендатора и дальнейшему закрытию магазина. Наличие в договоре аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Таким образом, буквальное толкование названного пункта договора аренды свидетельствует о том, что изменение величины арендной платы может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения и арендодатель не обладает правом на одностороннее изменение условий обязательства в части арендной платы. В рассматриваемом договоре аренды содержится положение лишь о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Иное толкование пункта 4.2.4 договора аренды является необоснованным. Истцом не предоставлено в материалы дела доказательств направления арендатору предложения расторгнуть договор. Исходя из устных пояснений истца, данных в судебном заседании 16.06.2026, ответчику было направлено требование о расторжении договора 08.06.2026. Полученное по факту ответчиком почтовое отправление истца является заявлением об изменении предмета исковых требований от 08.06.2026, то есть процессуальный документ, приобщенный истцом в материалы дела в заседании 16.06.2026. Этот документ не является досудебным предложением о расторжении договора. В более ранней переписке сторон также нет заявлений истца о расторжении договора аренды. Таким образом, для рассмотрения требования истца о расторжении договора, им не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, что является процессуальным препятствием для рассмотрения такого требования в суде. При заключении договора аренды, проявляя необходимую степень заботливости и осмотрительности, истец должен был оценить неблагоприятные последствия, риски заключаемой сделки. Доказательств, свидетельствующих о том, что при заключении истцом сделки, договор содержал в себе условия, являющиеся обременительными для истца, несправедливыми, или его принудили заключить договор на таких условиях, не представлено. Об условиях пересмотра арендной платы только по соглашению сторон (п. 4.2.4) истцу было известно при заключении договора. О необходимости несения расходов на содержание помещения арендодателем и компенсации арендатором расходов на электричество, водоснабжение, водоотведение в порядке оплаты после поступления документов, подтверждающих понесенные арендодателем расходы (п. 4.3.2), истцу тоже было известно при заключении договора. При заключении договора истец возражений относительно каких-либо его условий не заявлял. Инфляционные процессы, рост индекса потребительских цен не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых невозможно предвидеть при заключении договора аренды, поскольку они являются обстоятельством, оказывающим влияние на все хозяйствующие субъекты. При заключении договора, проявляя должную осмотрительность, стороны должны учитывать вероятность роста цен, потребительский спрос. Ответчиком договор аренды не нарушался и продолжает исполняться в точном соответствии с его условиями. Причины, приведенные истцом для расторжения договора, не являются существенным изменением обстоятельств.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Суд, с учетом мнения участников процесса, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц участвующих в деле.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении.
В силу пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, и своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании положений ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Пунктом 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Из положений пунктов 4 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
В этом случае договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом, обращаясь в суд с иском об изменении или расторжении договора, истец должен представить доказательства одновременного наличия всех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что истец ФИО1 является собственником нежилого помещения – магазин, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 344,8 кв.м.
10.04.2020 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 147,5 кв.м., с кадастровым номером №
В соответствии с п. 1.5. договора, он вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в течение 10 (десяти) лет с момента его подписания.
В соответствии с разделом 4 договора, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляет 98 825 рублей в месяц и перечисляется арендодателю за вычетом НДФЛ 13%. Переменная часть арендной платы включает в себя компенсацию стоимости коммунальных услуг по водоснабжению, водоотведению, электричеству. Данный перечень коммунальных услуг является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
В соответствии с п. 4.2.4 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон не чаще одного раза за год аренды, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии - индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, не более чем на 5 % от размера постоянной части арендной платы, действующего в период аренды.
В соответствии с п. 6.3 договора, арендодатель не вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке до конца срока действия договора.
Из материалов дела также следует, что истец неоднократно направлял в адрес ответчика уведомление об увеличении арендной платы.
Истцом представлены ответы ООО «Альбион-2002» об отказе заключения дополнительного соглашения.
Таким образом, рассматривая требования истца, суд исходит из того, что 10.04.2020 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения.
Согласно представлено суду договора аренды, существенные условия договора согласованы между сторонами, в том числе срок действия и цена, с учетом возможности ежегодного увеличения размера арендной платы по соглашению сторон; договор с момента его заключения и по настоящее время исполняется сторонами.
Основанием для расторжения договора истец указывает изменение уровня цен в период с даты заключения договора, увеличение её расходов по содержанию имущества, что она относит к существенно изменившимся обстоятельствам, которые она не могла предвидеть при заключении договора на указанных в нем условиях.
Между тем, согласно правовой позиции, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.08.2012 № определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.04.2017 № инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, стороны должны были учитывать вероятность роста цен, потребительский спрос.
Кроме того, истцом не представлено доказательств наличия одновременно совокупности условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых невозможно предвидеть при заключении договора аренды, поскольку они являются объективным обстоятельством, оказывающим влияние на всех хозяйствующих субъектов. Доказательств, свидетельствующих о том, что договор содержал в себе условия, являющиеся обременительными для истца и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а истец был поставлен в положение, затрудняющее отказ от его заключения, то есть являлся слабой стороной договора, не представлено.
При заключении договора истец возражений относительно каких-либо его условий не заявляла.
Стороны, вступая в договорные отношения, могли прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что указанные истцом обстоятельства не могут быть приняты в качестве существенно изменившихся применительно к правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Указанных нарушений со стороны арендатора при рассмотрении дела судом не установлено, арендодатель на них не ссылался.
Следовательно, оснований для расторжения договора аренды по обстоятельствам, приведенным в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, также не имеется.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.
Рассматривая доводы ответчика о том, что требование истца о расторжении договора аренды не может быть рассмотрено судом поскольку истцом не соблюден досудебный порядок, суд исходит из следующего.
В соответствии с частью 4 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявление подается в суд после соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров.
Согласно абзацу второму статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.
В силу части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что истец обратился в суд с иском об изменении условий договора аренды, 08.06.2026 истец уточнил исковые требования и просил расторгнут договор аренды.
Уточнение исковых требований принято судом, направлено истцом в адрес ответчика 14.06.2026, в связи с чем, у ответчика имелось более двух месяцев для урегулирования спора вне судебном порядке.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для оставления исковых требований истца без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Аюповой Гузяль Сагитовны к Обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» о расторжении договора аренды, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения суда.
Председательствующий О.К. Шеходанова
Мотивированный текст решения суда составлен ДД.ММ.ГГГГ.