РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации р.п. Москаленки 24 июля 2026 г.
Москаленский районный суд Омской области в составе:
председательствующего судьи Дридигер А.Д., секретаря судебного заседания Искаковой Р.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Юнусовой Натальи Николаевны к Долинину Евгению Александровичу о расторжении договора аренды, установил:
Юнусова Н.Н. с учетом уточнения обратилась в суд с исковым заявлением к Долинину Е.А. о расторжении договора аренды.
В обоснование заявленных требований указано, что Юнусовой Н.Н. на праве собственности принадлежат земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами: № и №. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет. Договор аренды имеет противоречия и неопределённость. Согласно п. 1.1 договора Арендодатель передает Арендатору объект, указанный в п. 1.2 договора, то есть фактически один земельный участок. При этом в п. 1.2 и п. 1.3 договора указаны два самостоятельных земельных участка с кадастровыми номерами: № и №, каждый площадью <данные изъяты> кв.м. В разделе 3 договора установлен размер ежегодной арендной платы – 4,8 тонны зерна, однако в п. 1.1 речь идет об одном объекте аренды, что создает неопределенность в части расчета арендной платы за второй земельный участок. Фактически арендная плата уплачивается в размере, предусмотренном договором как за один объект, тогда как в пользование переданы два земельных участка равной площади. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды был продлен до 20 лет и увеличена ежегодная арендная плата – 3 тонны зерна в бункерном весе за один земельный участок, где один земельный участок равен <данные изъяты> га. Противоречие, допущенное в п. 1.1 договора, дополнительным соглашением устранено не было. Согласие на продление договора аренды истец не давала. Кроме того, условия договора ставят стороны в неравное положение, поскольку предусматривают право арендатора требовать уменьшение арендной платы, не предоставляя аналогичного права арендодателю, что нарушает баланс интересов сторон. Земельные участки используются ответчиком длительный период времени, но сеют одни и те же культуры, не дают полям отдых, т.е. не оставляют под пары. Использование земельного участка без соблюдения севооборота и без паров в судебной практики и в аграрном праве прямо рассматривается как фактор, способный привести к ухудшению плодородия почвы. Таким образом договор аренды содержит существенные противоречия, не позволяет определить объем обязательств сторон и фактически используется ненадлежащим образом. Просит расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в связи с ненадлежащим исполнением условий договора, повлекшим существенное ухудшение плодородия земельных участков с кадастровыми номерами № и №.
Истец Юнусова Н.Н. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом (т. 1 л.д. 140).
Представитель истца Кириченко Е.В. в судебном заседании уточенные исковые требования поддержала. Суду пояснила, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязанности по использованию земельного участка, сохранению свойств земли. Для того, чтобы доказать эти обстоятельства истец обратилась за проведением анализа почвы. На земельном участке, с кадастровым номером № снижение содержания органического вещества составило 35%, а содержание подвижного фосфора снизилось на 26%, это является существенным снижением таких показателей. На земельном участке, с кадастровым номером № произошло снижение содержания органического вещества на 21%, а содержание подвижного фосфора на 35%. Эксперт также указал, что снижение органического вещества отрицательно влияет на агрофизические свойства почты, обеспеченность растений элементами питания и, как следствие, на урожайность сельскохозяйственных культур. Одновременно экспертизой не выявлено превышений тяжелых металлов, нефтепродуктов и бензапирена, то есть отсутствуют признаки химического загрязнения почвы, способного самостоятельно вызвать ухудшение ее агрохимических показателей. Считает, что снижение указанных показателей вызваны действиями ответчика. Совокупность выводов экспертного заключения, позволяет сделать вывод о наличии объективных признаков истощения почвы. Снижение содержания органического вещества и подвижного фосфора является характерным следствием длительного невыполнения мероприятий по воспроизводству плодородия земель. К таким мероприятиям относятся соблюдение научно обоснованного севооборота, применение чистых и занятых паров, внесение органических и минеральных удобрений, использовании сидеральных культур, возврат пониженных остатков, проведение иных агротехнических мероприятий, направленных на подержание содержания гумуса и обеспеченности почвы элементами питания. Результаты экспертного заключения в совокупности с федеральными законами, позволяет сделать вывод о том, что ухудшение агрохимических показателей исследованных земельных участков обусловлено ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по сохранению и воспроизводству земель сельхозназначения. Ответчиком в материалы дела так и не представлен план по севообороту. Согласно п. 2.2 договора аренды арендатор принял на себя обязательства эффективно использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, не допускать ухудшение экологической обстановки на арендуемом участке. При этом результат экспертного заключения свидетельствует об объективном ухудшении агротехнического состояния почвы в период использования земельного участка арендатором. Выявленное нарушение объективно указывает на отсутствие надлежащего исполнения договорной обязанности по сохранению плодородия, в связи с чем арендатором нарушен пункт 2.2. договора аренды, а также требования статей 13 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 101-ФЗ.
Ответчик Долинин Е.А. в судебном заседании участия не принимал о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом (т. 1 л.д. 134). В возражениях на исковое заявление, просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме (т. 1 л.д. 56-59, 146-149). Из возражений следует, что заключенный между сторонами договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Предмет договора определен надлежащим образом, поскольку в пунктах 1.2 и 1.3 договора прямо указаны конкретные земельные участки с кадастровыми номерами, площадью, категорией земель и местоположением, что позволяет индивидуализировать переданное имущество. Наличие формулировки в пункте 1.1 в единственном числе не влечет неопределенности предмета договора, поскольку содержание договора в целом однозначно указывает на передачу в аренду двух конкретно определенных объектов недвижимости. Само по себе наличие неточностей или противоречий формулировках договора не является основанием для признания его недействительным, если из содержания договора, возможно, установить действительную волю сторон и определить его существенные условия. Истец на протяжении всего срока действия договора принимал арендную плату в размере, установленной договором, не заявляя возражений относительно ее размера и порядка расчета. Таким образом, фактическое исполнение договора подтверждает, что стороны согласовали единый размер арендной платы за весь переданный в пользование имущественный комплекс, независимо от количества земельных участков. Односторонние изменение цены договора не допускается. Ответчик осуществляет сельскохозяйственную деятельность в соответствии с целевым назначением земель, что подтверждается соответствующими документами, в том числе справками формы 2-фермер. Каких-либо доказательств нарушения требований земельного законодательства ухудшения состояния земель или причинения вреда истцом не представлено. Истец не представил ни одного документа, позволяющего определить исходное состояние почвы на момент передачи земельного участка в аренду в 2016 г. Отсутствуют материалы агрохимического обследования земель на дату заключения договора аренды. Следовательно, невозможно установить, произошло ли за период аренды какое-либо изменение качественного состояния почвы. Истцом не доказано, каким образом действия ответчика лишили его результатов, на которые он рассчитывал при заключении договора аренды.
Представитель ответчика Долинина О.И. возражала против удовлетворения заявленных требований, просила в иске отказать, указала на то, что стороной истца не представлено ни одного документа, подтверждающего, что на момент сдачи в аренду земельного участка, земля находилась в лучшем состоянии. Ответчиком участок обрабатывается должным образом. То обстоятельство, что на сегодняшний день там не хватает макро и микроэлементов, это все воздействие паров и на следующий год будут совсем другие показатели.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Омской области о дне слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, указал, что контрольные (надзорные) мероприятия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и № не проводилось (т. 1 л.д. 142).
Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с п. 1 ст. 420, п.п. 1 и 4 ст. 421, п. 1 ст. 423, п. 1 ст. 424 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным; исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
При этом, в силу положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (ст. 65 ЗК РФ).
В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).
На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 1 ст. 46 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.
Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Судом установлено и из материалов дела следует, что земельные участки сельскохозяйственного назначения, предоставленные для ведения сельскохозяйственного производства с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: участок находится примерно в 4660 м по направлению на юго-запад от ориентира: <адрес> и с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: участок находится примерно в 4520 м по направлению на юго-запад от ориентира: <адрес> принадлежат на праве собственности Юнусовой Наталье Николаевне, что подтверждается выписками из ЕГРН (т. 1 л.д. 12-22).
ДД.ММ.ГГГГ между Юнусовой Н.Н. и ИП Главой КФХ Долининым Е.А. заключен договор аренды земельного участка (далее – Договор аренды), по условиям которого истец передала ответчику в аренду земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 55:13:120507:29 (Объект-2) и 55:13:120507:30 (Объект-1) (т. 1 л.д. 23).
Исходя из содержания пункта 5, договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с даты его подписания и регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, которая была произведена 15.04.2016. По истечении срока действия договора и согласно действующего законодательства, Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Этим же пунктом договора предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут досрочно, либо по истечению срока аренды по обоюдному письменному согласию сторон с подписанием соглашения о расторжении договора Арендодателем и Арендатором по письменному заявлению одной из сторон. Изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания сельскохозяйственных работ на арендованном земельном участке. Арендатор, либо Арендодатель обязан за 1 месяц до истечения срока договора поставить в известность Арендодателя, либо Арендатора через средства массовой информации, либо уведомить лично о предстоящем расторжении договора или его возобновления. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.
Размер ежегодной арендной платы составляет 4,8 тонны зерна (пшеница, ячмень) в бункерном весе (п. 3.1 Договора). Арендная плата в виде натуральной оплаты выплачивается Арендодателю после окончания уборки урожая зерновых культур на арендованном земельном участке ежегодно с пятнадцатого ноября до конца года (п. 3.2 Договора).
Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды между истцом и ответчиком продлен сроком на 20 лет и вступает в силу с даты его подписания и регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области. По истечении срока действия договора и согласно действующего законодательства, Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды, или выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. Пункт. 3.1. Договора аренды изложен в следующей редакции, согласно которого размер ежегодной арендной платы составляет 3 тонны зерна в бункерном весе за один земельный участок, где один земельный участок равен 9 га (т. 1 л.д. 24).
Государственная регистрация соглашения об изменении условий договора аренды произведена 26 января 2026 г. Установлен срок действия договора с 15.04.2016 на 20 лет.
Оценивая указанные условия договора, дополнительного соглашения и обстоятельства, установленные в судебном заседании, суд приходит к выводу, что истец не возражала против пользования ответчиком земельным участком после 25.12.2023, Арендатор продолжил обрабатывать земельный участок арендодателя.
Ответчик Долинин Е.А. занимается выращиванием сельскохозяйственных культур, что подтверждается представленными сведениями о сборе урожая сельскохозяйственных культур в спорный период времени (т. 1 л.д. 60-72).
27.01.2026 истец направил в адрес ответчика претензию о признании договора аренды земельного участка и соглашения к нему недействительными (т. 1 л.д. 25-26). Из претензии следует, что, подписывая дополнительное соглашение, Юнусова Н.Н. была уверена, что оно касается исключительно увеличения арендной платы. О том, что соглашение фактически изменяет иные существенные условия аренды, в том числе влияющие на срок и правовые последствия договора, ей сообщено не было. Экземпляр соглашения Юнусовой Н.Н. не передан, что лишило ее возможности своевременно ознакомиться с его содержанием и оценить правовые последствия. Просит признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды недействительными. Прекратить правовые последствия указанных сделок.
В ответ на данную претензию Долинин Е.А. ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 29-30) направил в адрес Юнусовой Н.Н. возражения, в которых считает, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих недобросовестность его действий, либо нарушение норм права при заключении договора аренды. Указывает, что при подписании, как договора, так и дополнительного соглашения она была четко проинформирована о том, что только при продлении срока аренды земельных участков будет увеличена арендная плата, при не согласии, арендная плата оставалась без изменений до конца аренды действующего договора.
03.03.2026 истец направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора аренды и погашении задолженности (т. 1 л.д. 31-32). В обосновании возражения указано, что в аренду были переданы два самостоятельных земельных участка, однако размер платы установлен за один земельный участок. Внесение платы в меньшем размере свидетельствует о неполном исполнении обязательств и образует задолженность. Просит произвести перерасчет арендной платы с учетом фактического использования двух земельных участков. Погасить задолженность по арендной плате за второй земельный участок за период с 04.04.2016 по 25.12.2026 в размере 48 тонн зерна в срок 10 календарных дней с момента получения настоящей претензии. В случае отказа от добровольного урегулирования – согласовать расторжение договора по соглашению сторон.
В ответ на досудебную претензию от ДД.ММ.ГГГГ Долинин Е.А. считает требования необоснованными, поскольку оснований для перерасчета арендной платы за весь период действия договора, а также требование о взыскании 48 тонн зерна в качестве задолженности не основаны на условиях договора и нормах действующего законодательства РФ (т. 1 л.д. 35-37).
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на то, что в аренду ответчику сданы два земельных участка сельскохозяйственного назначения площадью 9 га каждый, вместе с тем арендная плата производилась как за один земельный участок, т.е. договор содержит существенные противоречия, не позволяет определить объём обязательств сторон и фактически исполняется ненадлежащим образом.
Данные доводы не нашли своего подтверждается в судебном заседании и опровергаются имеющими в деле доказательствами.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).
Исходя из буквального содержания договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ его предметом являются два земельных участка сельскохозяйственного назначения, предоставленные для ведения сельскохозяйственного производства, а именно с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: участок находится примерно в 4660 м по направлению на юго-запад от ориентира: <адрес> (Объект-2) и с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., местоположение: участок находится примерно в 4520 м по направлению на юго-запад от ориентира: <адрес> (Объект-1), которые были переданы Юнусовой Н.Н. в аренду Долинину Е.А.
Данный факт в ходе судебного заседания представитель истца не оспаривал.
Наличие формулировки в пункте 1.1 Договора только одного объекта не влечет неопределённости предмета договора, поскольку содержание договора в целом однозначно указывает на передачу в аренду двух конкретно определенных объектов недвижимости.
Суд принимает во внимание, что истец с 2016 по 2025 принимал арендную плату в размере, установленном договором, не заявляя возражений относительно ее размера и порядка расчета.
Таким образом, суд приходит к выводу, что существенные условия договора при его заключении сторонами были согласованы, при этом разногласий в понимании и толковании условий между истцом и ответчиком не возникало, неопределенность в правоотношениях сторон отсутствовала. Каких-либо разногласий и сомнений по предмету и иным существенным условиям договора при подписании договора ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ у сторон не имелось.
Довод истца о неполной оплате опровергается материалами дела.
Из представленных ответчиком расчетов с пайщиками за период с 2016 по 2025 следует, что Юнусова Н.Н. ежегодна получала арендную плату в виде денежного и натурального эквивалента за сданные в аренду земельные участки с кадастровыми номерами № и №. Арендная плата выдавалась как в натуре (зерном), так и в денежном выражении под роспись. Так размер арендной платы Юнусовой Н.Н. составил: в 2016 – <данные изъяты> руб.; в 2017 – <данные изъяты> руб.; 2018 – <данные изъяты> руб.; 2020 – <данные изъяты>. зерно и <данные изъяты> руб.; 2023 – <данные изъяты> руб.; 2024 – <данные изъяты> кг зерно и <данные изъяты> руб.; 2025 – <данные изъяты> кг. зерна и <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 73-75, 106-120, 208-213, 214-215, 216-231).
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО5 суду пояснила, что работает у Долинина Е.А. бухгалтером с 2015. Юнусова Н.Н. имеет два земельных участка, находящихся в аренде у Долинина Е.А., арендную плату получает за два земельных участка. Арендная плата выплачивается исходя из средней стоимости зерна на день расчета, в основном ориентируются на элеватор. Арендная плата по желанию арендодателей может выплачиваться часть зерном, часть деньгами. Рассчитывают следующим образом: например, 1 т. зерна – 8 тыс. руб., на пай дается 3 т., 2*3 получается 24 тыс. руб. за один пай, если 2 пая 48 тыс. руб. Если арендодатель захотел взять часть зерном, то выдают зерном, делают перерасчет и за остальную часть выдают деньги. Расчет с арендодателями происходит с середины октября до конца года. Юнусова Н.Н. в основном получает арендную плату за наличный расчет, либо на карту. С 2016 истец ни разу претензий по расчету не предъявляла.
В обосновании своих доводов в материалы дела стороной ответчика представлены аналогичные с истцом договоры аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения:
с ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО6 передала в аренду ИП Главе КФХ Долинину Е.А. земельные участки с кадастровыми номерами №, №, каждый из которого площадью <данные изъяты> кв.м. на условиях арендной платы: 2,4 тонны зерна (пшеница, ячмень) в бункерном весе за один земельный участок, где один земельный участок равен <данные изъяты> га (т. 1 л.д. 150);
с ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО7 передала в аренду ИП Главе КФХ Долинину Е.А. земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. на условиях арендной платы: 2,4 тонны зерна (пшеницы, ячменя) в бункерном весе за один земельный участок, где один земельный участок равен <данные изъяты> га (т. 1 л.д. 151);
с ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ФИО8 передал в аренду ИП Главе КФХ Долинину Е.А. земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. на условиях арендной платы: 2,4 тонны зерна (пшеницы, ячменя) в бункерном весе за один земельный участок, где один земельный участок равен 9 га (т. 1 л.д. 152).
При этом из расчетов с пайщиками следует, что арендная плата выплачивалась:
ФИО6 в 2016 – <данные изъяты> руб.; 2017 – зерно; 2018 – <данные изъяты> руб.; 2020 – зерно; 2023 – зерно; 2024 – 4 т. зерно, <данные изъяты> руб.; 2025 -<данные изъяты> т. зерно, <данные изъяты> руб.;
ФИО7 в 2016 – <данные изъяты> руб.; 2017 – <данные изъяты> руб.; 2018 – <данные изъяты> руб.; 2020 – <данные изъяты>; 2023 – <данные изъяты>; 2024 – <данные изъяты> руб.; 2025 - <данные изъяты> руб.;
ФИО8 за 2 земельных участка облей площадью <данные изъяты> га в 2016 – <данные изъяты> руб.; 2017 – зерно; 2018 – зерно; 2020 – зерно; 2023 – <данные изъяты>; 2024 – <данные изъяты> руб.; 2025 - <данные изъяты> руб.;
Оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что арендная плата выплачивалась ответчиком истцу Юнусовой Н.Н. исходя из площади двух арендуемых земельных участков. При этом получение арендной платы истцом не оспаривается, а факт исполнения обязательства подтверждается собственноручными подписями истца на расчетных документах, имеющихся в материалах дела. Нарушений по внесению арендной платы со стороны ответчика судом не установлено.
По мнению истца, оспариваемый договор содержит признаки (условия) обременительного договора, ставящего стороны в неравное положение, в частности, пункт 2.1 договора, который предусматривает право арендатора потребовать уменьшение размера арендной платы, при этом не предоставляя аналогичного права арендодателю в части требования повышения арендной платы.
Договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений, действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Согласно пунктам 1, 2 и 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и 4 повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, сторонам договора предоставлено законное право требовать изменения договора при наличии соответствующих к тому условий.
Изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения
Согласно п. 3 ст. 164 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Но в спорном договоре содержится следующее условие «п. 2.1 Арендатор имеет право, в том числе потребовать уменьшение размера арендной платы и сроков выполнения обязательств, если в силу не зависящих от него обстоятельств (засуха, переувлажнение, градобой и т.п.) не могут быть выполнены условия договора в полном объеме».
При толковании условий договора суд исходит из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, что предусмотрено ст. 431 ГК РФ, разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора". В частности судом учтено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
На основании п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Таким образом, с учетом буквального толкования условий договора от 04.04.2016, следует, что требование об уменьшении размера арендный платы возможно только в силу не зависящих от Арендатора обстоятельств.
При этом суд учитывает, что самостоятельно, в одностороннем порядке, снизить арендную плату нельзя, поскольку требования п. 4 ст. 614 ГК РФ дает арендатору право потребовать уменьшения платы, но не право изменить условие по размеру арендной платы без согласования с арендодателем.
Истцом и его представителем в настоящем деле не приведено доказательств существенного изменения обстоятельств, следовательно, основания для удовлетворения заявленного иска в этой части отсутствуют.
Юнусова Н.Н. в своем исковом заявлении ссылается на то, что арендатор осуществляет использование земельных участков с кадастровыми номерами № и № без соблюдения научно обоснованного севооборота и агротехнических требований, включая применение паров, что приводит к истощению почвы ухудшению её плодородия.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.
В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков; соблюдать при использовании земельных участков требования регламентов использования земель, экологические, санитарно-эпидемиологические и другие требования; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, кроме всего прочего, на принципе сохранения целевого использования земельных участков.
Пунктами 1, 2 ст. 13 ЗК РФ предусмотрено проведение мероприятий по воспроизводству плодородия земель.
Согласно статистическим отчетам 2-фермер (КФХ) сведения о сборе урожая сельскохозяйственных культур (т. 1 л.д. 60-70) Долининым Е.А. в 2023, 2024 выращивались: пшеница яровая, ячмень яровой, горох; в 2025 - пшеница яровая, ячмень яровой, горох, лен-кудряш, рапс яровой.
По данным ФГИС «Сатурн» земельные участки № и № были засеяны: в 2021 – пшеницей яровой, в 2022 – горохом, в 2023 – ячменем яровым, в 2024 – пар черный, в 2025 –горохом (т. 1 л.д. 123-124).
Договорами № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 125-126), № № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ; товарными накладными от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ; актами сверки за 2020, 2021; платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ; счетом на оплату от ДД.ММ.ГГГГ; выпиской операции по лицевому счету за май 2020; актом №, №, №, № об использовании средств защиты растений (т. 1 л.д. 154-185); выпиской, сформированной в ФГИС «Сатурн» о применении пестицидов и агрохимикатов Долининым Е.А. (т. 1 л.д. 76-80, 121, 122) подтверждается систематическое приобретение и применение ИП Главой КФХ Долининым Е.А. средств защиты растений.
Свидетель ФИО9 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ суду пояснил, что работает у ответчика в качестве водителя на протяжении 10 лет. Осуществлял перевозку зерна. Как только пришел работать обрабатывал поля химией. Обычно каждый год в КФХ культуры меняются, паруются, вносятся удобрения, так происходит севооборот. Например, в один год посеяли горох, на следующий год садится пшеница, потом ячмень, потом масличные. Такого не бывает, что на одном и том же поле сеется одна и та же культура каждый год. На поля постоянно вносят удобрения, кроме того все поля обрабатываются гербицидами.
Свидетель ФИО10 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ суду пояснил, что работает в течение 2х лет у Долинина Е.А. агрономом. В его обязанности входит севооборот, организация мероприятий посева, уборки, работа с гербицидами, фирмацитами. Планировка засевания полей процесс творческий, бывают поля где ничего не растет, солонец. Меняют местами посевы, заранее делят поля. Выращивают пшеницу, ячмень, горох, лен, рапс. Примерно через 5 лет после засевания делают пар. Когда есть черный пар вся органика вкапывается туда, а бактерии, живущие в земле, питаются корнями растений, а когда на поле ничего не растет, они начинают «кушать» органику. Почвенные бактерии начинают съедать гумус, если нет растений. На следующий год, после их переработки все показатели органических веществ увеличиваются. В этом году на поле, где расположены земельные участки истца, черный пар.
У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей ФИО9 и ФИО10, поскольку они допрошены в установленном законом порядке, свидетели предупреждались об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, оснований для оговора со стороны данных свидетелей истца и ответчика судом не установлено и таковых суду не представлено, в связи с чем суд принимает показания указанных свидетелей как относимые, допустимые и достоверные доказательства по делу.
Управление Россельхознадзора по Омской области в ответ на запрос суда, сообщил, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и № из категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, Управлением контрольные (надзорные) мероприятия не производились (т. 1 л.д. 138).
В соответствии с экспертным заключением №/П от ДД.ММ.ГГГГ по результатам лабораторных испытаний 7 почвенных проб, отобранных методом маршрутного хода по всей площади земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №, расположенных по адресу: РФ, <адрес>, на земельных участках на земельных участках сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами № и №, расположенных по адресу: РФ, <адрес>, соответствуют СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» категории загрязнения почв «Чистая» по химико-токсикологическим показателям. Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 22 июля 2011 № 612 «Об утверждении критериев существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» на земельных участках с кадастровыми номерами 55:13:120507:29 и 55:13:120507:30 существенного снижения плодородия не установлено, однако значительно снижено содержание органического вещества и подвижного фосфора в связи с чем на указанных земельных участках требуется проведение мероприятий по воспроизводству плодородия земельных участков.
Совокупность доказательств свидетельствует о том, что ответчик осуществляет комплекс агротехнических мероприятий (парование, внесение средств защиты растений), направленных на поддержание состояния земель. Снижение показателей произошло в процессе интенсивного использования, однако истцом не доказано, что оно вызвано исключительно виновными действиями арендатора, а не естественным циклом обработки почвы. Кроме того, договором аренды конкретные культуры и строгая схема севооборота не определены.
Таким образом, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных требований, поскольку доказательств, того что ИП главой КФХ Долининым Е.А. были допущены существенные нарушения условий договоров аренды принадлежащих истцу земельных участков, а именно использование их с нецелевым назначением, которое привело к существенному ухудшению плодородия, материалы дела не содержат.
В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом и его представителем не представлены доказательства уклонения арендатора от выплаты денежных обязательств по договору и использование ответчиком спорных земельных участков не по назначению, а равно использования с ухудшением их качества.
С учетом всех обстоятельств по делу, суд приходит к выводу, что не установлено пользование ответчиком арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, существенного ухудшения имущества, что в соответствии со статьей 619 ГК РФ могло быть основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, в связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
в удовлетворении исковых требований Юнусовой Натальи Николаевны к Долинину Евгению Александровичу о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд с подачей жалобы через Москаленский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 5 августа 2026.
Судья подпись А.Д. Дридигер
"КОПИЯ ВЕРНА"
подпись судьи ____________________________________
_________________________________________________
(Наименование должности уполномоченного работника аппарата федерального суда общей юрисдикции)
_____________________________
(инициалы, фамилия)
«_____»_________________20_____ г.
УИД: №
Судья _______________________________________