РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
2 февраля 2026 года г. Асино
Асиновский городской суд Томской области в составе:
председательствующего судьи Чухланцевой С.А., при секретаре Качкиной М.С., помощник судьи Дирко И.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Быкова М.Г., Липницкой А.В., Быковой С.А., действующей за себя и несовершеннолетнего Быкова И.М. к администрации Асиновского городского поселения, Мягченкову Ю.А., третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи об ипотеке жилого дома, установил:
Быков М.Г., Липницкая А.В., Быкова С.А., действующая за себя и несовершеннолетнего Быкова И.М., обратились в суд с иском к администрации Асиновского городского поселения о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи об ипотеке жилого дома указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома (далее также Договор), согласно которому истцы приобрели в общую долевую собственность по 1/4 доле каждому жилой дом общей площадью 56 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Из содержания п. 3 Договора следует, что стоимость жилого дома составляет 400000 руб. Согласно п. 7 Договора стороны определили, что недвижимость с момента передачи ее истцам и до полной оплаты будет находиться в залоге ФИО2, которой ДД.ММ.ГГГГ была выплачена сумма размере 338860,35 руб., а ДД.ММ.ГГГГ – в размере 61139,65 руб., что подтверждается расписками. ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация договора купли-продаж жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того была зарегистрирована ипотека в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №. Свои обязательства перед продавцом ФИО2 истцы выполнили в полном объеме, однако в силу своей безграмотности не обратились своевременно с заявлением о снятии ограничений. Обратившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по вопросу погашения записи об обременении в виде ипотеки, им разъяснили необходимость присутствия при совершении указанного действия продавца либо наличия судебного решения. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умерла, в связи с чем они лишены возможности обратиться с заявлением о погашении записи об ипотеке, на основании чего просили признать отсутствующим (прекращенным) обременение в виде залога (ипотеки) в отношении жилого дома общей площадью 56 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Определением Асиновского городского суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен наследник ФИО2 – Мягченков Ю.А.
Истец Быкова С.А., действующая за себя и несовершеннолетнего Быкова И.М., в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении, дополнила, что продавец ФИО2 приходилась ей матерью, расчет за приобретенный дом они произвели еще до регистрации перехода права собственности на него, однако специалисты Росреестра не разъяснили правовых последствий регистрации обременения и порядка его снятия.
Истцы Быков М.Г., Липницкая А.В., ответчик Мягченков Ю.А., представители ответчика администрации Асиновского городского поселения, третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии с ч. 5 и ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд рассмотрел дело в их отсутствие.
Заслушав объяснения истца Быковой С.А., исследовав представленные письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пунктом 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренные настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами и договором.
В силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ).
Из содержания п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ следует, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 3 вышеназванного Федерального закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Пунктом 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей (ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 25.7 настоящего Федерального закона.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Быковым М.Г., Быковой С.А., действующей за себя лично и в силу закона за своих несовершеннолетних детей Липницкой А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и Быкова И.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (далее покупатели) и ФИО2 (далее продавец) заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
В силу п. 1 и п. 3 договора продавец передал, а покупатели приняли и оплатили в общую долевую собственность по 1/4 доле каждому, в соответствии с условиями настоящего договора жилой дом, одноэтажный, общей площадью 56 кв. м., условный номер №, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 400000 руб.
Согласно п.п. 4, 6, 7 Договора продавец проинформирован покупателями, что указанная недвижимость приобретается за счет заемных средств, предоставленных Кредитным потребительским кооперативом «Успех», согласно договору займа №ДЗ-28042011-3 от ДД.ММ.ГГГГ. Расчеты между сторонами производятся следующим образом: 338860,35 руб. покупатели оплачивают за счет заемных средств до подписания договора купли-продажи, а 61139,65 руб. за счет собственных средств до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны определили, что недвижимость с момента передачи ее покупателям и до момента полной оплаты будет находится в залоге у продавца.
ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности на указанный жилой дом с обременением в виде ипотеки в силу закона, в пользу ФИО2 (запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).
В судебном заседании также установлено, что продавец ФИО2 получила от Быковой С.А. денежные средства в качестве оплаты за жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, о чём свидетельствуют расписки от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.
Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт передачи жилого дома в день подписания договора купли-продажи.
Факт регистрации перехода права собственности на жилой дом от ФИО2 к Быкову М.Г., Быковой С.А., Липницкой А.В. и Быкову И.М. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и наличие обременения данного объекта недвижимости в пользу ФИО2, подтверждается представленной в материалы выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умерла, о чем свидетельствует копия свидетельства о смерти №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Асиновским отделом ЗАГС Департамента ЗАГС Томской области, а также ответ указанного органа записи актов гражданского состояния на судебный запрос.
Согласно официальным сведениям с сайта Федеральной нотариальной палаты наследственное дело к имуществу ФИО2 не заводилось.
Наследник ФИО2 – Мягченков Ю.А. в письменном заявлении выразил согласие с требованиями истцов.
Поскольку в судебном заседании установлено, что договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ его сторонами исполнен, денежные средства за объект недвижимости ФИО2 переданы в полном объеме, таким образом, надлежащее исполнение прекратило залоговое обязательство, установленное договором залога (ипотеки недвижимого имущества), вместе с тем истцы лишены возможности представить совместное с залогодержателем заявление в регистрирующий орган в связи со смертью продавца, суд приходит к выводу, что сохранение в регистрирующем органе записи об обременении имущества нарушает права истцов, как залогодателей.
Учитывая, что иным способом погасить имеющуюся регистрационную запись об ипотеке во внесудебном порядке не представляется возможным, суд приходит к выводу, что исковые требования Быкова М.Г., Быковой С.А., Липницкой А.В. и Быкова И.М. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования Быкова М.Г., Липницкой А.В., Быковой С.А., действующей за себя и несовершеннолетнего Быкова И.М., к администрации Асиновского городского поселения, Мягченкову Ю.А. о признании отсутствующим (прекращенным) обременения недвижимости в виде залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи об ипотеке жилого дома удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО2, в отношении жилого дома, общей площадью 56 кв.м., с кадастровым номером № (ранее присвоенный государственный учётный номер: условный номер: №), расположенного по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для погашения регистрационных записей об ипотеке жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Асиновский городской суд Томской области.
Судья С.А. Чухланцева